Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Общие характеристики доходной недвижимости

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод её владельца. Формализуется данный метод путём пересчёта будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

В то же время существует несколько типов собственности, имеющих одну общую черту — все они по своему функциональному назначению предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами подобной собственности являются гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы, автозаправочные станции и т. д.

В зависимости от объёма учтённых потерь и расходов, регулярные арендные доходы в течение периода владения делятся на несколько уровней:

потенциальный валовый доход — это общий валовый доход от недвижимости при её 100%-ой сдаче в аренду;

действительный валовый доход — это доход от недвижимости с учётом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы;

чистый операционный доход — это действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов;

денежный поток до уплаты налогов — это часть чистого операционного дохода, которая остаётся после вычитания сумм на обслуживание долга. При этом под налогами имеются в виду подоходные налоги. Иногда денежный поток до уплаты налогов называют дивидендом на собственный капитал;

денежный поток после уплаты налогов — это часть денежного потока до уплаты налогов, которая остаётся после уплаты подоходных налогов;

денежный поток от продажи (реверсия) — это общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид:

С = Д / К ,.

где С — стоимость объекта недвижимости;

Д — чистый доход;

К — коэффициент капитализации.

Данный метод оценки используется, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для определения стоимости объекта методом прямой капитализации необходимо:

• а) определить чистый доход от использования объекта за первый прогнозный год;
• б) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Метод капитализации по норме отдачи Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путём дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путём капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчёта настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта.

Определение чистого дохода Чистый доход — это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчёт чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдаёт в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, гаражом и т. д. является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку.

Причём для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый после даты оценки год, т. е. предполагается, что на дату оценки рассматриваемое имущество свободно от использования.

При определении потенциальной валовой выручки необходимо точно определить нормативные удельные стоимости по использованию оцениваемого объекта, например, месячную арендную плату за 1 м² жилой площади, а также удельные стоимости дополнительных услуг (плата за 1 место стоянки автомашины в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности. Особенности данного сектора рынка используются для внесения поправок в удельные стоимости использования объекта.

Например, известно, что месячная арендная плата двухкомнатной квартиры с балконом в данном местоположении составляет $ 15 за 1 м² общей площади, а оценщику необходимо определить месячную арендную плату двухкомнатной квартиры без балкона в данном регионе. Для этого эксперту-оценщику требуется внести поправку на отсутствие балкона в известную удельную стоимость месячной арендной платы 1 м² общей площади.

Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность. Например, если до 1991 г. степень заполнения номеров в гостиницах в Москве составляла 95%, то после 1991 г. (в 1992;1994гг.) — около 60%. Это обстоятельство было обусловлено в основном 3 факторами:

резким ростом платы за проживание в гостиницах;

снижением платёжеспособности населения и предприятий России;

значительным ростом тарифов на воздушный и железнодорожный транспорт, что резко уменьшило количество командированных специалистов.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницу в Москве и устанавливаем, что степень её использования составляет 60%, то, уменьшая величину потенциальной валовой выручки от её использования на 40%, получаем действительную валовую выручку. Далее из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта Расходы по эксплуатации объекта, или операционные расходы — это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Они подразделяются на:

постоянные расходы;

переменные расходы;

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно в эту позицию включают налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке недвижимости и некоторые эксплуатационные расходы.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, но следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающего персонала;

расходы на вывоз мусора;

коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности;

прочие расходы — это специфические расходы (на дезинсекцию, дератизацию, прочистку дымоходов и т. д.).

Расходы на замещение предполагают, что в типичных рыночных условиях владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким сроком службы. Обычно к таким элементам относят:

кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия;

санитарно-техническая и электроарматура и приборы;

механическое оборудование;

элементы наружного благоустройства — пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Расчёт коэффициента капитализации Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти 2 составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определённый период, как правило, год. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует ряд методов расчёта коэффициента капитализации: метод прямой капитализации; метод связанных инвестиций — заёмного и собственного капитала; метод связанных инвестиций — земли и здания.

Определение коэффициента капитализации методом прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации:

Чистый доход Коэффициент капитализации = ————————;

Цена объекта Количественные тенденции величины ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Этот метод целесообразно применять, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация.

Метод связанных инвестиций — заёмного и собственного капитала — применяется, когда для покупки объекта использовался заёмный и собственный капитал в определённой известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна:

удовлетворять рыночным требованиям на доход заёмного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита в виде периодических амортизационных выплат;

удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору будет неинтересно вкладывать собственные средства в покупку фонда;

предусматривать получение инвестором рыночного дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

Ставка капитализации на заёмные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Метод связанных инвестиций — земли и здания — применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса — строению и земельному участку.

Суть данного метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на этой земле:

Кобщ. = Сзем х Кзем + Сзд х Кзд где Сзем — стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Кзем — ставка капитализации для земли;

Сзд — стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

Кзд — ставка капитализации для здания.