Пути преодоления проблем ипотечного кредитования в Российской Федерации

Сравнительный анализ моделей ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Рассмотрим основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого и федеральные власти, и региональные власти субъектов Российской Федерации, а также основные участники рынка ипотечного кредитования (застройщики, коммерческие банки, риэлторы и т. п.) разрабатывают различные схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках трех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. [43, c. 64; 34, c. 267−269].

Рассмотрим сначала предложения ипотечных кредитов, исходящие от коммерческого банка.

Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.

Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем рыночная стоимость имеющаяся.

Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя способами: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора-застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительства нового.

Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5−20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3−5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

К сожалению, В Российской Федерации сегодня практически нет ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает дороговизну кредита и тем самым недоступность его для населения. Как свидетельствует российская банковская практика, обладая правом собственности на предмет залога, банк в Российской Федерации, в случае невыполнения должником своих обязательств, сталкивается с проблемами при обращении взыскания на заложенное имущество.

Для того, чтобы снизить риск кредитных операций, некоторые банки работали по схеме «аренда с правом выкупа».

Данная схема предполагает переход квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых, заемщик несет высокие риски при оформлении кредита. Во-вторых, при невозможности внести очередную сумму платежа, заемщик может лишиться части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик также теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того, суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.

Другим способом снижения риска является наличие гаранта. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействия коммерческих банков и предприятий.

Жилищные ссуды предприятий своим работникам.

Многие предприятия улучшают жилищные условия своих заслуженных работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5−10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру. До 1997 г. предоставление беспроцентных ссуд работникам не влекло за собой проблем. С января 1997 г. беспроцентные ссуды облагались подоходным налогом с материальной выгоды, образовавшейся в результате выдачи ссуд ниже 2/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. С 2001 г. вступил в действие новый Налоговый кодекс. В нем прописано, что все лица, получившие когда-либо беспроцентные ссуды и не погасившие эти ссуды на момент вступления в силу Налогового кодекса Российской Федерации попали под налогообложение с материальной выгоды, полученной в сумме разницы между ставкой рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату поступления ссуды (сейчас 11%, а в 1993 г. 135%) и тем, под какую ставку получен кредит (в большинстве случаев 0%). Ставка налога — 35% от суммы материальной выгоды. Таким образом, на основании Налогового кодекса Российской Федерации граждане, получившие в 1992;1993 гг. ссуды, которые не успели погасить их в течение 15 лет, сейчас вынуждены выплачивать огромный налог с материальной выгоды, полученной когда-то.

Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа.

Данная схема заключается в том, что выбранное работником жилье приобретается со вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей самим предприятием. Платежи в погашение предоставляемой рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием, кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли-продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику, соответственно, исключает и налог на доходы, связанные с этой выгодой.

Роль банка в данной схеме заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.

Кредитование работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий.

Данная схема заключается в следующем. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной ставкой, которую платит заемщик.

Одним из видов финансирования жилищного строительства с участием банков можно рассматривать кредитование строительных организаций-застройщиков жилья под будущие поступления от инвесторов (или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут строительство на деньги инвесторов.

До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектом недвижимости. Такое положение вещей существовало на основе Постановления Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже незавершенных строительством объектах» и Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению застройки незавершенных строительством жилых домов».

Сейчас ситуация несколько изменилась. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены «любые незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда», как было сказано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав». [цит. по 43, с. 68].

Рассмотрим теперь финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных.

В сентябре 1997 г. в России начало функционировать Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК). Оно было создано по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США (Federal National Mortgage Association, Fannie Mae). Основными целями деятельности Федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования являются:

• 1) повышение степени доступности жилья для населения путем содействия формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
• 2) создание условий для формирования и развития различных форм поддержки населения при приобретении жилья;
• 3) привлечение внебюджетных источников финансирования в систему долгосрочного жилищного кредитования.

К основным видам деятельности созданной организации относятся:

Формирование инфраструктуры системы ипотечного кредитования:

нормотворческая деятельность — содействие в подготовке проектов законов, подзаконных актов, инструкций и положений в целях наиболее эффективного функционирования системы ипотечного кредитования в стране, а также документов, определяющих критерии, стандарты и требования в целях внедрения надежных процедур предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов;

организация работы с контрагентами — формирование требований к потенциальным участникам системы ипотечного кредитования (банкам, страховым, риэлторским, оценочным компаниям); проведение проверки соответствия требованиям участников системы ипотечного кредитования, включая анализ финансового состояния организаций и определение лимита ответственности; а также проведение конференций, семинаров и обучающих программ для контрагентов с целью повышения уровня профессионализма сотрудников данных организаций;

работа с потребителями ипотечных кредитов — организация просветительской деятельности в части информирования граждан о специфике ипотечного кредитования (как финансового инструмента) по сравнению с прочими системами приобретения жилья; проведение рекламных мероприятий для информирования граждан о работе организации и условиях предоставления ипотечных кредитов;

взаимодействие с органами власти — формирование единых принципов и стандартов развития системы ипотечного кредитования; работа с бюджетными кредитами и субсидиями в рамках реализации целевых государственных или региональных программ.

Методологическая деятельность.

Санкт-Петербургское ипотечное агентство разрабатывает определенные стандарты для предоставляемых ипотечных кредитов: стандарты оценки платежеи кредитоспособности заемщиков; стандарты оценки вероятности погашения ипотечных кредитов; процедуры проведения вышеуказанных оценок; требования к предмету залога (ипотеки); стандарты оценки предмета залога (ипотеки); стандарты страхового обеспечения ипотечных кредитов; процедуры по обслуживанию кредитов.

Рефинансирование ипотечных кредитов, выданных другими банками:

рефинансирование банков — осуществляется путем выкупа закладной (именной неэмиссионной ценной бумаги, введенной в действие Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-Ф3 от 16.07.98) у банка-партнера, действующего на основании соглашения с организацией и выдавшего ипотечный жилищный кредит; в результате кредитором и залогодержателем становится организация, и взаимоотношения между заемщиком и банком прекращаются;

рефинансирование в рамках целевой программы — при реализации целевых государственных и региональных программ предусмотрено, что рефинансирование льготных ипотечных кредитов осуществляется организацией за счет предоставляемого ей бюджетного кредита.

Деятельность, связанная с предоставлением гражданам ипотечных кредитов:

сбор информации — проведение консультаций и прием заявок от граждан;

анализ информации (андеррайтинг);

подбор квартиры (предмет ипотеки);

проведение андеррайтинга предмета залога (квартиры);

принятие решения — утверждение гражданина в качестве заемщика и квартиры в качестве предмета ипотеки (утверждение ипотечной кредитной сделки) производится на кредитном комитете организации (для заемщиков по программе кредитования на рыночных условиях), либо на комиссии, состоящей из представителей администрации города (для заемщиков в рамках целевых государственных и региональных программ);

оформление ипотечной кредитной сделки — получение отчета о рыночной оценке объекта недвижимости, разрешения органов опеки и попечительства на сделку; формирование кредитного дела; сопровождение на стадиях подписания кредитного договора; подписание смешанного договора купли-продажи и ипотеки квартиры (включая нотариальное удостоверение и государственную регистрацию в учреждении юстиции), подписание договоров страхования (три вида страхования); оформление закладной; при этом все договорные отношения оформляются только с организациями, соответствующими утвержденным требованиям.

Сопровождение выданных ипотечных кредитов и управление активами:

обслуживание выданных ипотечных кредитов — прием платежей в счет погашения кредита; информирование заемщиков о порядке исполнения ими обязательств; перерасчет аннуитетных платежей в случае долгосрочного погашения или просрочек; формирование отчетов для заемщиков (для отчетности перед налоговыми органами); регулярная проверка состояния заложенного имущества; наличия страхового обеспечения и финансового состояния заемщиков; ряд других мероприятий;

работа со средствами субсидий — в рамках реализации целевых государственных и региональных программ предполагается предоставление субсидий на процентную ставку за счет средств местных бюджетов, что влечет за собой необходимость обслуживания (контроля за целевым использованием средств субсидий в течение всего срока кредитования (10 лет);

работа с проблемной задолженностью — в ряде случаев (установленных условиями кредитного договора) возможно возбуждение процедуры признания кредита некачественным (не соответствующим определенным стандартам), что влечет за собой предъявление требования к заемщикам о досрочном исполнении ими своих обязательств; в случае неисполнения указанного требования, необходимо проведение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество (включая судебные процедуры, реализацию заложенного имущества, взаиморасчеты и т. д.);

привлечение средств из внебюджетных источников — формирование пакета (пула) закладных, соответствующих стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования и продажа сформированных пулов (на постоянной основе) в соответствии с условиями соглашения, которое будет подписано между создаваемой организацией, Агентством ипотечного жилищного кредитования и администрацией Санкт-Петербурга; при этом организация берет на себя несение рисков по всем закладным, проданным Агентством ипотечного жилищного кредитования с принятием на себя обязательства обратного выкупа некачественных закладных;

управление ликвидностью — часть средств, получаемых организацией от заемщиков в качестве исполнения ими своих обязательств по кредитам, направляется на формирование резервного фонда; назначение фонда — покрытие убытков организации, возникших вследствие возможного неисполнения обязательств заемщиками (дефолт по закладной), что обеспечивает гарантированное исполнение организацией обязательств перед кредиторами, включая бюджет; также для задачи управления доходностью требуется эффективное размещение временно свободных денежных средств организации в финансовые инструменты в целях обеспечения надлежащего уровня доходности привлеченных денежных средств.

Кроме того, агентство занимается деятельностью по регулированию и контролю за ипотеками; по защите банков, осуществляющих ипотечное кредитование, от кредитных рисков; контролем за выпуском ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом, созданием вторичного рынка ипотечных кредитов.

Так функционирует централизованный институт вторичного рынка закладных, через посредство которого также реализуются предложения ипотечных кредитов.

Нельзя сказать, что предложения ипотечного кредита через институты вторичного рынка являются эффективными в плане удовлетворения потребностей населения в жилищном кредите. Несмотря на все предпринимаемые меры, ипотечный кредит все еще недоступен основной массе населения. Сегодня ипотечным кредитом может воспользоваться не более 10% населения (речь идет о крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург), т. е. 10% населения удовлетворяют критериям платежеспособности. [43, c. 72].

Поэтому строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлторскими фирмами и страховыми компаниями, разрабатывают и предлагают населению различные формы реализации жилья в рассрочку.

Рассмотрим, таким образом, такую форму предложения ипотечного кредита, как строительная ипотека.

Появление этой новой формы ипотечного кредита предопределило участие строительных компаний в ипотечных схемах. Этих схем можно выделить 5:

Продажа жилья в рассрочку.

При такой схеме заемщик вносит первоначальный взнос в размере от 30 до 50%. Оставшуюся часть он должен выплатить в течение 3−10 лет. Ставка процента составляет 6−10% годовых в иностранной валюте. Существуют также схемы, основанные на аренде жилья.

Выпуск жилищных сертификатов.

Некоторые строительные компании осуществляют выпуск жилищных сертификатов — облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Номинал облигации обозначен и в рублях, и в квадратных метрах общей площади жилья. При этом минимальный номинал жилищного сертификата не может устанавливаться менее чем в 0,1 квадратных метра общей площади жилья. Приобретая сертификат, каждый гражданин конвертирует накопленные им средства в твердый эквивалент в виде жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение жилья определенной площади или на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья.

Жилищные сертификаты применяются в различных правительственных программах по предоставлению жилья малообеспеченным семьям, семьям, пострадавшим от стихийных бедствий, а также вынужденным переселенцам.

Долевое участие (инвестирование) строительства жилья.

Дольщик (инвестор) заключает договор долевого участия (инвестирования) непосредственно со строительной компанией, которая и проводит строительные и отделочные работы.

Приобретение нового и улучшенного жилья у риэлтеров с зачетом старого жилья в стоимость нового.

Данный механизм основан на том, что риэлтер продает владельцу новую или улучшенную квартиру и одновременно выкупает у него старую. В случае отсутствия достаточных для покупки квартиры денежных средств риэлтер может предоставить покупателю рассрочку в платеже под залог новой квартиры, а банк, в свою очередь, может рефинансировать эту рассрочку путем кредитования риэлтера под залог находящихся на его балансе квартир. Это приемлемая и взаимовыгодная для всех сторон схема финансирования. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

Жилищная программа «Эффект».

Одним из участников программы является ипотечный фонд, который организован в виде некоммерческой организации или акционерного общества администрациями регионов или муниципальных образований. Для первоначального стартового строительства резерва нового жилья под программу выделяются небольшие бюджетные средства. Вторым действующим лицом является межрегиональная ипотечная компания — уполномоченная риэлторская структура, которая проверяет старые квартиры, покупает их у владельцев по рыночной стоимости (рыночная стоимость квартиры определяется независимым экспертом по оценке недвижимого имущества), передает суммы, вырученные от покупки квартиры в ипотечный фонд в оплату нового жилья. Ипотечный фонд продает новое жилье владельцу. При этом покупатель должен самостоятельно оплатить 30−35% от стоимости нового жилья. На сумму, недостающую для покупки нового жилья, ипотечный фонд предоставляет новому владельцу рассрочку в оплате в размере 15−20% стоимости нового жилья. На этом этапе финансирования составляется закладная. При этом приобретаемая квартира до полной выплаты долга находится в залоге (ипотеке) у ипотечного фонда. Эта же программа включает в себя рефинансирование предоставленных ипотечным фондом рассрочек путем выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой.

Банк может рефинансировать для ипотечного фонда или для уполномоченного риэлтера их рассрочки платежа. В обеспечение банк может взять все те же квартиры, которые временно стоят на балансе у риэлтера. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

Названные схемы ипотечного кредитования носят промежуточный характер и важны с точки зрения отработки механизма развития системы ипотечного кредитования жилья, которая представляет собой совокупность взаимосвязанных элементов по реализации проектов жилищного строительства.

Рассмотрим теперь предложения ипотечных кредитов, которые не являются, собственно, рыночными, но анализ которых чрезвычайно важен, поскольку они играют видную роль в системе общественных отношений, одной из сторон которых является и ипотека. Речь пойдет о программе льготного ипотечного кредитования.

Вышеперечисленные модели ипотечного кредитования, получившие развитие в Российской Федерации, рассчитаны на граждан со средним достатком. Однако существуют категории граждан, которые не в состоянии самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В настоящее время разработана программа оказания помощи отдельным категориям граждан в виде предоставления безвозмездных государственных субсидий на строительство или приобретение жилья в собственность. Эта программа разработана на основании Постановления Правительства от 03.08.1996 г. № 937 «О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья». [43, c. 74] Государственные субсидии из федерального и местных бюджетов предоставляются гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. [43, c. 75].

В настоящее время субсидия предоставляется гражданам, если уровень их месячного дохода в расчете на одного члена семьи не превышает 20 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ). Расчет производится на день подачи заявления на получение субсидии.

Размер субсидий устанавливается в зависимости от стоимости жилья, социальной нормы общей площади жилья в расчете на одного человека (социальная норма общей площади жилья в расчете на одного человека составляет 18 квадратных метров), доходов получателя субсидий и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. С учетом всех этих факторов величина субсидии может составлять 100% стоимости строящегося (приобретаемого) жилья при полной субсидии и от 5% до 70% - при неполной.

Жилищные субсидии могут предоставляться федеральными органами, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, предприятиями и другими организациями.

Подведем итоги рассмотренным нами предложениям ипотечных кредитов, действующим в настоящее время на рынке РФ. Предложения, используемые посредством институтов вторичного рынка ипотечного кредитования, еще слишком мало распространены. Программы льготного ипотечного кредитования являются частью механизма защиты от рынка представителей слоев населения, к нему неприспособленных, и поэтому их можно оставить за рамками анализа ипотечного рынка. Ипотечное кредитование через посредничество коммерческих банков является малодоступным для подавляющего большинства населения в силу дороговизны кредита. Дороговизна кредита обусловлена высокими рисками, которые несет банк из-за несовершенства нормативной базы, которая могла бы обеспечить выселение из заложенных квартир несостоятельных заемщиков и переход залога в собственность банка. Таким образом, наиболее привлекательным с точки зрения заемщиков выступает предложение ипотечного кредита в форме строительной ипотеки. Но надо признать, что данная схема ипотечного кредитования носит промежуточный, переходный характер, поскольку участие строительных компаний в ипотечных схемах представляется не совсем естественным в условиях развитого вторичного ипотечного рынка.