Сценарии формирования моделей ипотечного кредитования, направленные на преодоление проблем развития

Основных сценариев формирования моделей ипотечного кредитования, направленных на преодоление проблем развития, на наш взгляд, существует три:

создание универсального механизма привлечения «длинных» кредитных ресурсов;

снижение выплат по кредиту;

снижение налогового бремени заемщика.

Два последних пункта являются основными путями стимулирования активности заемщиков в получении ипотечных кредитов для приобретения жилья и по мнению специалистов Департамента муниципального жилья и жилищной политики Правительства Москвы. [33, c. 332].

Что касается снижения налогового бремени, это вопрос макроэкономической политики государства, и он выходит за рамки настоящего исследования.

Рассмотрим проблему возможности снижения выплат по кредиту.

Программу реализации данного сценария разработало Правительство Москвы. Снижение выплат по кредиту для заемщика предполагается осуществлять путем выдачи целевых адресных субсидий, финансируемых из бюджета. Субсидирование заемщиков предполагается осуществлять таким образом, чтобы не затрагивать рыночные механизмы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное субсидирование предполагается вводить поэтапно, с ограничениями, определяемыми возможностями городского бюджета.

Предполагается реализовать следующий механизм субсидирования.

В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредите для трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако в текущий момент не располагающего достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса за квартиру, Правительство Москвы предполагает осуществлять субсидирование первоначального взноса за квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита.

Адресные ипотечные субсидии предполагается поэтапно распространить на категории граждан, нуждающихся в специальной поддержке. Порядок предоставления субсидий, а также категории граждан, которым предоставляются эти субсидии, определяются ежегодно Московской городской думой при утверждении приоритетов предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений.

Универсальным механизмом привлечения «длинных» кредитные ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правам кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за pазрешение этой недоработки. В результате ударной работы парламента в конце прошлого года были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине года). Среди них и поправки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого Закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску. ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум.

Хотя данный сценарий, частично снимающий проблемы ипотечного кредитования в России, представляется наиболее реальным, еще не факт, что он будет реализован. Рассмотрим потенциальные возможности его развития.

Хотя поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, для того, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России) должна разработать около десятка документов, которые бы регламентировали правила торговли ипотечными бумагами на фондовой бирже. Кроме того, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой, для чего также нужны изменения в законодательстве. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-нибудь в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы являются наиболее привлекательными для рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни только пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд. рублей в течение ближайших пяти лет. [37, c. 77] Однако пока полноценного механизма, который позволил бы им это сделать, не существует.

Таким образом, сценариями, направленными на преодоление проблем ипотечного кредитования в РФ являются: 1) развитие рынка ипотечных ценных бумаг, 2) повышение платежеспособности заемщика путем а) снижения выплат по кредиту, б) снижения налогового бремени. Наиболее эффективным и рыночным представляется первый сценарий, возможности для его реализации создаются, хотя они еще не актуализированы.