Правовые основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

После 1917 года в России ипотеки как таковой не существовало, гражданское законодательство СССР допускало залог как средство обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась. Впервые вопрос о развитии ипотеки на современном этапе в России был поставлен в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872−1 «О залоге». В данном законе ипотеке была целиком посвящена гл. 2 разд.2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Фактически она содержала определение понятия «ипотека», нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также — о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу, отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса. Закон «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 г., но все же не достаточным.

Серьезной основой создания соответствующей правовой базы для формирования цивилизованного рынка недвижимости в России и основным источником залогового права явилось введение в действие с 1 января 1995 г. нового ГК РФ. Закон о залоге применяется постольку, поскольку он не противоречит ГК РФ. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и переход таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специализированный закон об ипотеке.

В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования. Однако в отсутствие полноценной детализированной законодательной базы они не давали существенного импульса развитию ипотечных отношений.

Таким образом, основной массив норм, регулирующих ипотечные отношения, приведен в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем нашли отражение следующие положения:

Основания возникновения ипотеки; обязательство, обеспечиваемое ипотекой; предмет ипотеки;

Основные требования к содержанию договора об ипотеке и порядок его заключения;

Государственная регистрация ипотеки;

Закладная как ценная бумага;

Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеки;

Обращение взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализации этого имущества;

Особенность ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.

Таким образом, законом установлено, что ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполнении работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут.

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. -СПб: Питер, 2001 с. 12, является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования.

Правила закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, при условии, что оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Ипотека недвижимости, находящейся в общей собственности возможна лишь с согласия всех собственников, но залог доли в общей долевой собственности согласия остальных собственников не требует.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения договора, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. В случае жилья, это должно быть только право собственности.

Договор об ипотеке составляется с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Законом установлено, что договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

После государственной регистрации ипотеки органом регистрации первоначальному залогодержателю выдается закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закон предусматривает возможность обращения закладных. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При этом уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Кроме того, предусматривается возможность залога закладной как с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной), так и без ее передачи в обеспечение обязательства по кредитному договору (или иного обязательства).

Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг — закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р «Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.

Одновременно устанавливается, что брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. При этом договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей. Таким образом, существующее законодательство позволяет формировать пулы закладных и привлекать средства институциональных инвесторов.

Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:

Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 1.07.1998г № 122-ФЗ. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки.

В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производится с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 56 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ.

Таким образом, при ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.

Концепция предполагает создание двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке — банки-кредиторы и институциональные инвесторы — операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).

В качестве ключевого вопроса создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Концепция предусматривает стандартизацию процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Концепцией предусматривается государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) для граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, получение безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Цель данного закона — способствовать развитию системы ипотечного кредитования, законодательно установить инструменты привлечения денежных средств для ипотеки — ипотечные специализированные ценные бумаги. Эти бумаги позволят получить заемщикам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, а благодаря надежности этих бумаг (основанной на залоге недвижимости) выплачивать достаточно низкие проценты по сравнению с банковским процентом.

Под ипотечными ценными бумагами подразумеваются облигации с ипотечным покрытием (облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия) и ипотечные сертификаты участия (именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств).

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002;2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК.

Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитовании в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральный закон «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Банковские аналитики возлагают большие надежды в сфере развития ипотечного кредитования в России на принятый пакет законов. Рассмотрим основные положительные моменты данных законопроектов.

Одним из самых больших достижений законодательной реформы, по мнению экспертов, стала отмена обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке между клиентом и банком. Ранее гражданам приходилось оплачивать за подпись нотариуса 1,5% от суммы кредита — что является значительной суммой, если учесть, что средний размер кредита во многих банках составляет $ 50−80 тыс. Без заверения специалиста сделка считалась недействительной. Если все же найдутся желающие заверить сделку у нотариуса, оплачивать им придется всего 200 рублей — согласно вновь установленному размеру государственной пошлины.

Вторым важным изменением является то, что для кредитных организаций существенно упростилось обращение взысканий на заложенное жилое помещение и реализацию этого имущества. Теперь его реализация является основанием для прекращения права пользования имуществом для залогодателя и любых других лиц, проживающих в рассматриваемой квартире (при условии, что жилье было приобретено на заемные средства и заложено по договору об ипотеке или в силу закона), взыскание и реализация жилья возможны даже в том случае, если оно является единственным для гражданина-должника и членов его семьи.

Данное изменение, разумеется, направлено на защиту интересов залогодержателей, которые ранее не имели достаточно прав для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Кстати, соответствующие изменения внесены теперь и в Гражданско-процессуальный кодекс. В случае неисполнения заемщиками своих обязанностей и возникновения большой задолженности по платежам их теперь могут просто «выбросить на улицу» из заложенной квартиры. Во всяком случае, кредитные организации имеют на это право по закону. Другой вопрос, как оно будет практически реализовываться? Сначала необходимо решить вопрос об альтернативном или социальном жилье. Что это будет за жилье, где оно будет расположено и кто им станет заниматься — все это пока не решено, в этом слабость нового закона.

Другим сдерживающим ипотеку фактором был вопрос о правах несовершеннолетних детей при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние дети, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилых помещений. На практике выдача таких разрешений превращалась в настоящую волокиту — в результате нужные бумаги просто покупались за взятку. Причем отказать в выдаче нужного документа не решившимся на взятку гражданам не предоставляло труда.

В соответствии с новой редакцией статьи 77 (п. 3) Закона «Об ипотеке» органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние дети, а только когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Так, согласно указанной статье органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено.

Третьим нововведением стало придание объектам незавершенного строительства статуса недвижимости. Ранее банки неохотно давали кредиты под недострой — ведь такие объекты не регистрировались (сейчас эти обязанности возложены на Федеральную регистрационную службу), поскольку не считалось недвижимостью. Следовательно, более дешевая недостроенная «первичка» не могла выступать залогом по сделке.

В новом законодательстве вводится институт ипотечного страхования. Благодаря такой страховке первоначальный взнос за квартиру может быть снижен с 30 до 10% от стоимости жилья.

Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит, что, несомненно, приведет к удешевлению банковских услуг и операций.

В числе прочих послаблений для клиентов — возможность получения налоговых вычетов сразу по завершении сделки через работодателя, а не в конце года через налоговые органы. Кроме того, средства по ипотечному кредиту теперь могут быть направлены не только на приобретение или строительство, но и капитальный ремонт или другое улучшение жилья.

Надо отметить, что наряду с изменениями, напрямую защищающими интересы кредиторов, были приняты и меры по защите прав граждан, лишившихся жилья в результате обращения на него взыскания по договору ипотеки. В частности, согласно п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК таким гражданам предоставляются жилые помещения в домах так называемого маневренного фонда, которые предназначены для временного проживания. Предполагается, что за время проживания в таких домах они так или иначе решат свою жилищную проблему.

Немаловажным пунктом в новом законодательстве стало положение о защите «добросовестного приобретателя». Не секрет, что многие участники рынка недвижимости уделяют недостаточно внимания исследованию чистоты «титула» приобретаемой недвижимости. До принятия указанной поправке весь груз ответственности за недобросовестные действия предыдущих владельцев нес последний покупатель, который мог лишиться права собственности без справедливой материальной компенсации. Теперь же государство взяло на себя бремя ответственности за регистрацию сделок с неожиданно всплывшим темным прошлым, решив защитить покупателей от возможных претензий бывших собственников: в случае, если квартиру все-таки придется отдать, приобретателю будет выплачена компенсация на сумму до одного миллиона рублей.

Вместе с принятыми моментами работа законодателей принесла в жизнь заемщиков и новые проблемы. Во-первых, теперь при покупке под ипотеку земельного участка право залога распространяется и на находящиеся или возводимые на нем здания, что не на руку гражданам. Во-вторых, согласно поправкам, отныне в случае неуплаты долга банки имеют право отнимать у граждан единственное жилье — если именно оно служило залогом по кредиту.

Данные новации благоприятны для банков, поскольку снижают риски при выдаче кредитов, что может привести к снижению процентных ставок Нугаев Р. А., Киприченко Е. Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития: Деньги и кредит. 2004 № 10 с. 24.