Развитие системы ипотечного кредитования в России

Оценка текущего состояния ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование является сегодня одной из наиболее интересных ниш на рынке банковских услуг. По данным социологического исследования, проведенного по инициативе Администрации Президента РФ и при поддержке Внешторгбанка, 61% населения России хотел бы улучшить свои жилищные условия. Из всех способов приобретения жилья более половины опрошенных предпочли бы воспользоваться долгосрочным ипотечным кредитом http://www.rg.ru/2005/03/01/zhilishnyj-kodeks.html.

Впечатляет динамика роста ипотечных жилищных кредитов: за 2005 год объем рынка ипотеки вырос в 3 раза и составил 52,8 млрд руб., что эквивалентно 1% от ВВП страны http://www.etrust.ru/ru/news__348.htm.

В странах Западной Европы, доля ипотечного кредитования в общем объеме ВВП достигает 70%, а в США — 50%, 5% в странах Центральной и Восточной Европы. А про показатель объема ипотечных кредитов на душу населения в России вообще говорить не приходится — 21 долл. против 300 долл. в Польше, 550 долл. в Латвии и 17−25 тыс. долл. в Западной Европе Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script.

Таблица 8.

Таблица 9. Объемы ипотечного кредитования в разных странах.

Из данных Банка России следует, что объем ипотечных кредитов составляет всего лишь 2,9% от общего объема кредитов, выданных физическим лицам, тогда как говорить о мировых стандартах можно, только начиная с 25% www.cbr.ru. С использованием ипотечных схем в России сейчас совершается не более 2—3% сделок с недвижимостью.

Из общего объема выданных ипотечных кредитов 10% приходится на Северо-Западный Федеральный округ, где наибольшую долю занимает Петербург. Еще 51% - на Центральный, где основную роль играет Москва и Московская область. По количеству кредитов лидирует Уральский федеральный округ, но суммы кредитов там намного меньше, чем в Петербурге, а тем более в Москве. В среднем по регионам, один кредит составляет порядка 20−25 тысяч долларов, в Петербурге — 30−35 тысяч долларов, в Москве же средний ипотечный кредит почти в два раза больше — 60−65 тысяч долларов. Северо-Западный федеральный округ увеличил объемы кредитования в 2,7 раза. Центральный федеральный округ — на 60% http://www.n-d.spb.ru/?begin=10.

Стабильно растет число банков, осваивающих этот сегмент рынка. Активный рост рынка ипотеки сопровождается расширением количества игроков на рынке. За 2005 год количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, выросло с 241 до 395, На сегодняшний день их более 400 http://www.vremya.ru/2006/53/78/148 146.html.

Из них специализированных ипотечных — около 10.

Первая пятерка, куда входят Сбербанк России, ДельтаКредит банк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк, выдала кредитов на сумму $ 1198,7 млн, что составило 82% общего объема ипотечных кредитов. Тройка лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов не изменилась. Основная часть приходится на жилищные кредиты «Сбербанка» (1,8 млрд долл.). Вместе с группой ВТБ (№ 2−138,8 млн долл) и «Райффайзенбанком» (№ 3 — 98,9 млн долл.) на долю тройки лидеров приходится 65−70% всего рынка. Подобные показатели свидетельствуют об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка http://afina-pallada.ru/articles/view/616.

По сумме выданных кредитов Сбербанк России прочно занимает первое место среди игроков рассматриваемого рынка, и в ближайшее время к его позициям вряд ли кто-то сможет приблизиться.

Первый в России специализированный ипотечный банк — ДельтаКредит. Он является детищем инвестиционного фонда «США-Россия» и основывается на кредитных вливаниях от Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) и инвестиционного подразделения Всемирного банка (IFC). Например в конце 2005 года банку выдан синдицированный кредит от ЕБРР на сумму $ 45 млн. Благодаря относительно дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции ДельтаКредит банку долгое время удавалось занимать эксклюзивные позиции на рынке ипотечного кредитования http://www.vipflat.ru/art_news.2_4157.html.

Австрийский Райффайзенбанк в 2000 году предложил своим клиентам первую ипотечную программу, а в 2002 году стал первым банком, объявившим о введении «плавающей» ставки по ипотечному кредитованию. По данным журнала Banker, Райффайзенбанк по размеру собственного капитала входит в число 25 крупнейших банков, действующих на российском рынке www.raiffeisen.ru/rBank/pdf/rbru20−31₁₅.pdf.

Один из лидеров ипотечного рынка — Внешторгбанк ставит одной из главных своих задач увеличение портфеля ипотечного кредитования до $ 100 млн http://www.dom.ru/docs/7 062 004.doc.

Городской ипотечный банк, как и ДельтаКредит, является специализированным ипотечным банком. Это относительно новый оператор, он начал реализацию программы жилищного ипотечного кредитования в Москве 1 марта 2004 года. Банк планирует привлечь кредит Европейского банка реконструкции и развития на сумму 25 миллионов долларов (кредитная линия на срок от 10 до 20 лет). Кроме того, банк ведет переговоры с Моснарбанком и Райффайзенбанком об увеличении двух синдицированных кредитов на 25 миллионов долларов каждый (обе кредитные линии были открыты в 2005 г. на сумму 50 миллионов каждый). Банк является на рынке серьезным игроком, располагающим большой клиентской базой и мощной инфраструктурой своих учредителей http://letsad.spb.ru/newstape?p=14.

Лидером по увеличению объемов ипотечных кредитов стал «Русский Ипотечный Банк», объемы которого увеличились с незначительной цифры в 854 тыс. долл. до 37,1 млн долл. Почти в 15 раз, до 43,6 млн долл., увеличились объемы банка «Возрождение». Не менее лучшую динамику показал Международный Московский Банк — в 14 раз, до 43,2 млн долл. Инвестсбербанк не только активно участвует в программе «Дельта Кредит», но и имеет собственные программы ипотечного кредитования. Основное их отличие — источники финансирования и более гибкий подход к оценке клиентов (банк выдает свои ипотечные займы из собственных средств) http://rating.rbc.ru/article.shtml?2006/02/16/6 604 082.

В настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. Как крупнооптовые ипотечные банки позиционируют себя Внешторгбанк, Сбербанк, Банк Москвы и другие. Их задача — выкупать закладные на вторичном рынке. Таким образом, создается двухуровневая система рефинансирования закладных.

Заниматься ипотекой кредитным организациям не просто. Главным условием остается наличие у банков долгосрочных ресурсов. Этими ресурсами, в основном, обладают крупные банки с государственным участием и иностранные банки. Не менее важны также надежные механизмы и инструменты их привлечения с рынка капиталов. Пока что для большинства российских банков — это сложная задача, но именно от ее решения зависит развитие ипотечного рынка. Требуются отдельные организационные и кадровые ресурсы, отдельная инфраструктура и, главное, совершенно четкое понимание приоритетности этого направления. А это даже для крупных банков зачастую — проблема, потому что всегда есть другие центры притяжения ресурсов.

Так что наметившийся круг банков, позиционирующихся в качестве именно игроков на ипотечном рынке, не слишком-то широк. Возможности существенно зависят от самого банка, его капитализации, квалификации персонала и т. д.

В настоящий момент преобладают ипотечные кредиты на вторичный рынок. Однако, доля строительного рынка в ипотечном кредитовании все же растет: с 7% в 2004 году до 25% в конце 2005 года http://investhouse.sitecity.ru/index.phtml. Некоторые банки, активно сотрудничая с застройщиками, значительно увеличили общий объем кредитования, направив на первичный рынок до 50% ипотечных средств. Например, в марте 2006 года начала действовать совместная ипотечная программа Сбербанка России и строительного холдинга. Особенностью данной программы является то, что в ее рамках банк кредитует как застройщика, так и конечного покупателя. В рамках программы Сбербанк кредитует строителей на конкретном объекте, одновременно выдавая кредиты физическим лицам на покупку жилья именно в этом доме. Затем готовая квартира передается банку в залог до полного погашения кредита http://www.domostroitel.ru/content/view/543/2/.

Главные факторы развития ипотечного кредитования По мнению банкиров главным фактором развития ипотечного рынка в 2005 году стало во первых: значительное усиление конкуренции на рынке ипотечного кредитования за счет выхода практически всех сетевых банков на этот рынок; во-вторых, рынок толкает вперед либерализация требований, предъявляемых к заемщикам (например, многие банки, в том числе и иностранные, отменили обязательное условие — наличие официально подтвержденного дохода); в-третьих, существенное улучшение условий кредитования: произошло значительное снижение первоначального взноса (с 20−30% до 15−20% от стоимости жилья); отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам (на 1−2% уменьшилась процентная ставка по кредитам); процентная ставка стала дифференцированной, на ее размер влияет несколько факторов — доходы заемщика, длительность рассрочки, тип приобретаемого жилья; появились новые кредитные продукты с переменой процентной ставкой; отмечается удлинение кредитного периода (на 5−10 лет удлинился срок кредитования) Кроме того, произошло расширение спектра ипотечных программ. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок. По оценкам экспертов в стране действует более двух десятков ипотечных моделей.

Таким образом, условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным.

Не отстает от рынка и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — с 1 января 2006 года АИЖК ввело дифференцированную ставку по ипотечным кредитам в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования, то есть в зависимости от оценки кредитного риска. Теперь вместо одного кредитного продукта предусмотрено шесть различных продуктов в зависимости от условий кредитования.

Благодаря тому, что программы банков стали более гибкими, изменился и портрет среднестатистического заемщика. За последний год наметилась тенденция к увеличению доли заемщиков с зарплатой более 1500 долларов. Но, несмотря на то, что пока число заемщиков, подтверждающих свои доходы справкой в свободной форме, преобладает, в последнее время наметилась явная тенденция к увеличению числа тех, кто при подаче заявления на кредит подтверждает свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ. Средний размер кредита вырос на 1500 $, увеличилась доля региональных заемщиков.

Система рефинансирования.

К настоящему времени в России сформировалась основа для успешного развития ипотеки: формируются рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти.

Хотя концепция развития ипотечного кредитования в России предусматривает использование всех форм ипотечного кредитования, предпочтение отдается двухуровневой модели — как наиболее подходящей к условиям нашего рынка. Ее преимущества можно коротко сформулировать следующим образом:

• § двухуровневая модель не требует специализации банков;
• § ускоряет оборачиваемость капитала, инвестированного в ипотечные кредиты;
• § адекватна масштабам отечественного рынка жилья: в Германии, где принята одноуровневая модель, коэффициент соотношения рыночной стоимости жилья и капитализации банковской системы — 20, в Великобритании — 8, в России же — 82.

Основным препятствием для выхода банков на рынок ипотечного кредитования, особенно для мелких и средних банков в регионах, является дефицит оборотных средств. Доля долгосрочных депозитов в структуре банковских ресурсов не превышает 5%.

Подавляющее большинство кредитных организаций не могут привлекать долгосрочные ресурсы с фондового рынка по ставкам, позволяющим сегодня кредитовать ипотеку, сохраняя приемлемую маржу. Кроме того, выход на рынок с эмиссией долговых ценных бумаг предполагает существенные накладные расходы, высокую степень информационной открытости.

Эффективным решением данной проблемы, применяемым во всем мире, служит рефинансирование выдаваемых банками кредитов специализированной организацией (подробно в разделе 2.4).

Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования — крупнейший на финансовом рынке проект, основанный на сотрудничестве российского правительства и частного капитала. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) весьма важна.

По данным ЕГРП (где регистрируются не только сделки с жильем, но и все залоги), доля федеральной системы рефинансирования на рынке составляет 26%. Иными словами, каждый четвертый зарегистрированный в реестре залог рефинансирован за счет правительственной программы. Остальные же — банковские ипотечные кредиты, ипотечные программы корпораций, залоги, регистрируемые жилищными ипотечными кооперативами http://www.rusipoteka.ru/publications/semenayka-12.htm.

АИЖК работает в 87 субъектах РФ через 59 региональных операторов и 47 сервисных агентов. В общефедеральную систему рефинансирования ипотечных кредитов вовлечено более 400 организаций и банков.

Объемы рефинансирования ипотечных кредитов в 2005 году выросли по сравнению с 2004 годом в 1,5 раза и составили 15 тыс. 593 шт. на общую сумму 7 млрд. 824 млн. рублей.

Задача АИЖК — довести долю стандартных кредитов до уровня развитых стран http://www.ahml.ru/index.shtml.

Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, Сервисные агенты, банки — Первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций:

• — Банки — Первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;
• — Региональные операторы выкупают стандартные закладные у Банков — Первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;
• — Сервисные агенты осуществляют — выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у Банков — Первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи Агентству
• — Агентство выкупает пулы стандартных закладных у Региональных операторов, Сервисных агентов и Первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т. е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Начиная с 2005 года АИЖК при желании банков заключает прямые договоры поставки закладных в агентство, что сокращает совокупные расходы системы и позволяет снизить конечную стоимость кредитных ресурсов.
• — Страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки — страхование титула собственности (риска утраты права собственности).
• — Оценочные компании — производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Ипотечные кредиты могут выдаваться гражданам, как на приобретение готового жилья, так и на долевое участие в строительстве жилья. На момент рефинансирования, должны быть оформлены право собственности на построенное жилье, после чего Закладная может быть передана Агентству. E-mail:

Доходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК складываются из:

• — комиссии, уплачиваемой заемщиком. Причем поскольку банк получает комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, которое, как правило, рассчитывается по отношению к сумме кредита, то доходы первичного кредитора растут пропорционально росту цен на недвижимость;
• — дохода от удержания кредита на балансе. Пока банк не продал кредит агентству, он получает процентный доход от заемщика;
• — разницы между ставкой кредитования и рыночной ставкой финансового инструмента. Премия (дисконт) зависит от скорости досрочного погашения и макроэкономической конъюнктуры;
• — продажи других розничных услуг. Привлекая заемщика в ипотечное кредитование, банк укрепляет долгосрочные отношения с клиентом, который будет в дальнейшем пользоваться услугами данного банка.

Выгоды кредитных организаций от участия в системе очевидны. Даже 3% годовых, при условии ежемесячной продажи кредитов агентству дают 36% комиссионного дохода в год.

Расходы банка как первичного кредитора в системе АИЖК состоят из маркетинговых затрат, прямых и косвенных производственных издержек (персонал, инфраструктура, аренда), оплаты услуг третьих лиц (экспертиза, скоринг, и т. д.).

Правительство РФ распорядилось увеличить уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) на 3,7 млрд. рублей. На государственные гарантии выделено 14 миллиардов рублей. Госгарантии предоставляются по заимствованиям ОАО «АИЖК», осуществляемым в виде выпуска купонных документарных облигаций и обеспечивают исполнение обязательств. Такие объемы господдержки позволяют снижать ставку по ипотечным кредитам и приводят к удлинению сроков ипотечного кредитования.

В третьем квартале 2006 года АИЖК планирует осуществить первый выпуск ипотечных ценных бумаг.

Однако то, что за 8 лет существования АИЖК рефинансировано только 29 тыс. кредитов на сумму 13,5 млрд руб., говорит само за себя.

Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования, в России так же пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. В ближайшее время будет окончательно доработан законопроект о строительных сберегательных кассах (ССК). Участие в такой системе станет альтернативной возможностью приобретения жилья для тех, кому классическая ипотека пока недоступна. Обеспечить безопасность участников ССК планируются за счёт введения государственного контроля.

Проводится работа по привлечению инвесторов на российский рынок ипотеки. Так международная финансовая корпорация (IFC) выходит на российский рынок с новым проектом содействия развитию первичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Продолжится рост доли иностранных банков, занимающихся ипотечным кредитованием. В частности, в 2004 году на рынке появился французский банк Сосьете Женераль Восток и, выдав ипотечных кредитов на сумму $ 45,4 млн, уже вошел в десятку лидеров. В 2005 году на российском ипотечном рынке начали работать несколько новых иностранных банков, в частности, японский Мичиноку-банк, Первый чешско-российский банк и индийский банк ICICI, который вышел на рынок под названием Инвестиционно-кредитный банк.

Реализация правительственной программы развития рынков ипотечного жилищного кредитования предполагает, что к 2010 году жилищные условия улучшит более трех миллионов семей, а объем непогашенных кредитов относительно ВВП достигнет 5,5%. Предполагается, что государственная поддержка программы составит 296 млрд. рублей. Причем основную роль здесь должны играть не прямые бюджетные расходы на увеличение уставного капитала, а субсидиарная ответственность — другими словами, обязательства государства, записанные «в долговую книгу». Доля этой ответственности — 263 млрд. рублей E-mail: Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script .

Выводы ипотечный кредитование рефинансирование региональный Ипотечное кредитование является сегодня одной из наиболее интересных ниш на рынке банковских услуг.

Динамика роста ипотечных жилищных кредитов впечатляет. Стабильно растет число банков, осваивающих этот сегмент рынка, однако остается на очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка. Очень актуален вопрос расширения системы рефинансирования, распределения и диверсификации рисков, так как необходимы надежные механизмы и инструменты привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капиталов. Пока что для большинства российских банков — это сложная задача, но именно от ее решения зависит развитие ипотечного рынка. Продолжается рост доли иностранных банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Создается двухуровневая система рефинансирования закладных. Формируются рыночные отношения между субъектами ипотечных схем. Проводится работа по привлечению инвесторов на российский рынок ипотеки.