Рынок гостиничной недвижимости Воронежа

Количество гостиничных мест на 1 000 жителей в Воронеже составляет 2,2 мест. В Санкт-Петербурге аналогичный показатель составляет 7,6 мест на 1 000 человек, в Екатеринбурге — 3,6 мест на 1 000 человек. Таким образом, Воронеж отстает от Санкт-Петербурга в 3,3 раза по количеству гостиничных мест в расчете на 1 000 жителей, а от Екатеринбурга — в 1,6 раз.

На данный момент только две гостиницы Воронежа прошли общероссийскую аттестацию Федерального агентства по туризму (гостиница «Арт-Отель» получила 5 звезд, гостиничный комплекс «Яр» — 4 звезды).

Наибольшая доля номерного фонда в общем объеме предложения номеров приходится на гостиницы — 61%.

На долю мини-гостиниц и общежитий гостиничного типа приходится 29,8% и 9,2% соответственно.

По объему общей площади лидируют мини-гостиницы, на их долю приходится 48,1% Доли гостиниц и общежитий составляют 44,7% и 9,2% соответственно.

Наблюдаемая диспропорция объема предложения номерного фонда и общих площадей гостиниц и мини-гостиниц объясняется тем, что в них на разное количество номеров зачастую приходится одинаковое количество площадей общего пользования (таких как ресторан, сауна и т. д.).

На момент проведения исследования, основная концентрация номерного фонда наблюдалась в Центральном административном районе, на долю которого приходилось 58% от общего номерного фонда всех средств размещения г. Воронеж. На долю Коминтерновского административного района приходилось 13% от общего объема номерного фонда во всех средствах размещения г. Воронеж, на долю Ленинского района — 12%, на долю Железнодорожного района — 8%, на долю Левобарежного района — 5%, на долю средств размещения расположенных в недалеком пригороде г. Воронеж приходилось 4% от общего объема предложения номерного фонда во всех средствах размещения.

Практически половина всего предложения номерного фонда в гостиницах Воронежа формируется за счет гостиниц класса «3 звезды», на их долю приходится 49% от общего объема предложения. Второй по объему предложения класс — «2 звезды», на его долю приходится 33% от общего объема предложения. Доли классов «5 звезд», «4 звезды» и «1 звезда» составляют 7%, 6% и 5% соответственно.

Таким образом, основное предложение номерного фонда в Воронеже формируется за счет низкокачественного сегмента гостиниц. Предложение гостиничных номеров в качественном сегменте незначительно, что свидетельствует о наличии потенциала развития данного сегмента.

На момент проведения исследования самая высокая стоимость размещения была зафиксирована в гостинице «Арт-Отель» и мини-гостиницах «Феникс» и «Яр».

В гостинице «Арт-Отель» стоимость двухместного номера составляет 3 900 рублей, стоимость номера «люкс» — 9800 рублей.

В мини-гостинице «Феникс» стоимость двухместного номера составляет 3 500 рублей, номера класса «полулюкс» — 4 000 рублей, стоимость номера класса «люкс» составляет 7 000 рублей.

В мини-гостинице «Яр» стоимость двухместного номера составляет 3 300 рублей, номера класса «полулюкс» — 3800 рублей, стоимость номера класса «люкс» составляет 5800 рублей.

На данный момент основной спрос на услуги средств размещения г. Воронеж, по мнению экспертов, исходит со стороны т.н. «бизнес-туристов». Это люди, прибывающие в командировку на промышленные предприятия Воронежа (в том числе на крупнейший в России стеклотарный завод компании «Раско» и на ряд агропромышленных комплексов), а также участники различных научных, деловых и общественных конференций.

Значительное количество выставок и конференций (в основном связанных с агропромышленным комплексом) привлекает компании из различных регионов России. Таким образом, спрос на бизнес-отели со стороны участников выставок достаточно значителен, особенно в период осенних и весенних агровыставок.

Также необходимо отметить, что правительство Воронежской области в конце 2005 г. начало разработку программы развития туристической индустрии, которая включает организацию современных туристических маршрутов в монастыри Дивногорья, усадьбу Виневитинова, в Дворец Принцессы Ольденбургской.

Сезонность спроса на гостиничные услуги в г. Воронеж является достаточно низкой за счет высокой (по оценкам экспертов гостиничного рынка) доли бизнес-туристов, которые практически весь год заполняют гостиницы во время деловых поездок, в том числе для участия в конференциях и выставках.

Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям столичных отелей аналогичного класса (60−70%). Заполняемость гостиниц 3−4 звезды также достаточно велика.

В период со II полугодия 2008 по конец 2010 года на рынке объектов размещения г. Воронеж ожидается дальнейший рост предложения. По оценкам специалистов компании LCMC в период со I квартала 2008 года по конец 2010 года в г. Воронеж будет введено в эксплуатацию 4 объекта размещения.

С учетом реализуемых проектов во II квартале 2008 по конец 2010 года, специалисты компании LCMC, что основной тенденцией развития рынка будет увеличение качества предложения, однако следует особо подчеркнуть, что на момент проведения исследования было известно, что собственники 3 из 5 реализуемых проектов испытывают серьезные трудности, связанные с привлечение к управлению сетевого гостиничного оператора.

Собственники ОГЦ «Premier» и МФЦ «Петровский Пассаж» столкнулись с проблемой привлечения профессионального сетевого гостиничного оператора, в связи с конструктивными недостатками, собственник гостиницы «Бенефит Плаза конгресс отель» пока не сумел привлечь гостиничного оператора в связи с недавним разрывом договора с компанией «Protea Hotels».

По состоянию на август 2011 года к реализации также были заявлены следующие проекты:

• * «Воронежская Девелоперская Компания» планировала строительство второй очереди МФЦ «Град», в объект будет представлять собой офисно-гостиничный комплекс;
• * компания «London & Regional Properties» (Великобритания, L&RP) планирует вложить 500 млн. USD в строительство 20 гостиниц в регионах России, среди которых заявлен и Воронеж;
• * в рамках проекта создания транспортно-логистического узла около г. Воронеж планируется строительство 3 гостиниц с общим номерным фондом 1 310 номеров, сдача объектов в эксплуатацию возможна не ранее 2010 года;
• * создание на намывной территории Воронежского водохранилища «Центра водного спорта», в котором предполагалось открыть гостиницу, пока проект находится на стадии «идеи»;
• * создание МФЦ «Петровский остров», на территории Воронежского водохранилища, проект находится на стадии идеи.

Маркетологи London Consulting & Management Company | LCMC провели анализ гостиничной недвижимости Воронежа и сформулировали прогноз ее развития в ближайшие годы.

Туристический потенциал города достаточно низок, чем объясняется низкая конкуренция города Воронежа на рынке гостиничных услуг и невысокий уровень их предоставления.

К наиболее качественным и ориентированным на внешнюю аудиторию можно отнести около 17 объектов (1057 номеров). Они максимально удовлетворяют требуемому уровню качества, остальные же объекты являются замкнутыми.

В большей степени на рынке гостиничных услуг представлены мини-отели и гостиницы классов 3 или 4 звезды. Выводы специалистов LCMC говорят о том, что в Воронеже заполняемость мини-отелей и гостиниц составляет около 50−70%. Это характеризует высокий рыночный спрос на гостиничные услуги.

Следует отметить, что такая ситуация характерна для многих городов России, а не только для Воронежа. На повсеместное расширение рынка гостиничных услуг в регионах и областях России оказывает прямое влияние, по сравнению с торговыми центрами и бизнес-центрами, низкая доходность гостиниц.

Однако, некоторые эксперты утверждают, что где-то после 2010 года доход от вложений в офисный, торговый или жилой секторы постепенно снизится в результате перенасыщения рынка, что должно повысить активность инвестиционной деятельности в гостиничном сегменте.

Более того, эксперты LCMC отмечают в Воронеже существенную нехватку объектов, управляемых профессиональными гостиничными операторами. В большей степени это объясняется тем, что местный гостиничный рынок сегодня находится только на начальном этапе развития.

Также эксперты отмечают, что город имеет довольно высокий инвестиционный потенциал и, как следствие, привлекательность для сетевых операторов. В ближайшее время прогнозируется постепенный ввод новых мини-отелей и гостиниц в Воронеже. Безусловно, планы игроков по-своему скорректирует финансовый кризис, но уже к 2010 году прогнозируется значительный рост бизнес-туризма и, как следствие, рост привлекательности гостиничной сферы.

Трехзвездочный отель «АМАКС Парк отель Воронеж» реконструирован из бывшей гостиницы «Спутник». После проведенной реновации номерной фонд составляет 136 номеров категорий стандарт, люкс, апартаменты. Открыт развлекательный центр с рестораном «Вечерний Воронеж». Это один из немногих отелей в городе, который предоставляет конференц-услуги (имеет два зала — на 60 и 200 персон) и ресторан на 160 мест. Стоимость проживания в сутки составляет от 2600 до 9000 рублей. Отель «Петровский Пассаж» (в составе МФК «Петровский пассаж») предлагает 41 номер категорий эконом, стандарт, полулюкс, люкс. Ориентирован на бизнес-туризм. Стоимость проживания в сутки составляет от 4000 до 8600 руб. Одна из крупнейших гостиниц города — «БРНО», ул. Плехановская, 9, с номерным фондом в 334 номера, ожидает своего нового арендатора. В октябре пройдет аукцион на право аренды на 29 лет. Новый арендатор должен будет осуществить ремонт и модернизацию гостиницы. Среди основных претендентов называются федеральные сети отелей Azimut Hotels Company и Amaks Grand Hotels уже управляющей одной гостиницей в городе).

В соответствии с Генеральным планом города, объем номерного фонда гостиниц Воронежа должен достигнуть порядка 5700 номеров. В настоящее время на различной стадии реализации находится ряд проектов, в которых в том числе принимают участие крупные международные бренды. The Rezidor Hotel Group откроет новый отель сети Park Inn в Воронеже в 2013 году. Номерной фонд гостиницы составит 164 комнаты. Группа компаний «Корстон» заявила о планах построить в Левобережном районе Воронежа мультиформатный центр (МФЦ) Korston Hotel & Mall Voronezh общей площадью 100 тыс. кв. м, в составе которого будет четырехзвездочная гостиница на 150 номеров с конгресс-центром.

ООО «Стройсервис» планирует возвести 14−15-этажную четырехзвездочную гостиницу на 180 номеров. Компания уже имеет успешный опыт строительства и управления гостиницей — ей принадлежит «Арт-Отель». Строительство планируется начать в начале 2011 года, завершить — в 2012 году. Концепция проекта предусматривает наличие восьми конференц-залов, двух ресторанов и паркинга. Планируется, что отель будет построен в соответствии с такими стандартами, что в дальнейшем позволит его передать в управление сетевому оператору. Отель будет расположен на ул. Орджоникидзе, за областной научной библиотекой им. Никитина. Объем вложений декларируется на уровне 15−17 млн евро.

Воронежская группа компаний «БиК» планирует построить до 2012 года в центре города гостиницу категории 4* на 75 номеров.

Воронежу, как и многим другим городам России, остро не хватает гостиниц категории 3*, ориентированных на деловой туризм. Рынок Воронежа уже в настоящее время представляется перспективным для сетевых операторов. Дальнейшее развитие экономики региона поддержит дальнейшее развитие этого тренда. Однако для привлечения в сферу индустрии гостеприимства Воронежа инвесторов нужна открытость и информативность в вопросах предоставления информации по наличию свободных земельных участков под строительство гостиниц, предоставления интересных стимулирующих условий для участников проектов в этой сфере, проведения торгов и других мероприятий. Одним из решений вопроса увеличения качественного номерного фонда является реновация существующих гостиничных объектов и передача их в руки профессиональных управляющих компаний.

Выход «на класс» требует серьезных затрат на приведение гостиничного хозяйства в соответствие современным требованиям. В столицу Черноземья приезжает не так много иностранцев — а ведь именно они привыкли ориентироваться по «звездам». Да и о жесткой конкуренции на гостиничном рынке говорить не приходится. Так что у местных отелей пока нет острой необходимости в получении «звездного» титула.

Согласно экспертным оценкам, в Воронеже необходим еще хотя бы один пятизвездочный отель, несколько трехи четырехзвездочных, а также гостиницы эконом-класса. Эту нишу пытаются осваивать некоторые ведомственные профилактории и вузы, которые обустраивают целые этажи общежитий и сдают комнаты.

Воронежу не хватает гостиниц эконом-класса — мест на пятьсот, чтобы во время проведения, скажем, всероссийских соревнований можно было размещать студентов, школьников. Там должны быть номера с аскетичной обстановкой, рассчитанные на несколько человек.

Потенциальная емкость гостиничного потенциала Воронежа не исчерпана и наполовину, и этот факт стимулирует инвесторов, но часть задуманных ими проектов так и остается нереализованной или реализуются с большим промедлением. Так, деловой центр «Лидер» с гостиницей на 250 мест, заявленный в 2006 году, все еще остается в рамках проекта.

Новому оператору — The Rezidor Hotel Group — пришлось многое изменить в отеле. Park Inn Воронеж уже более года принимает гостей. Это пока первый отель под управлением международного оператора в городе. Впрочем, свою работу в Воронеже начала и корпорация Hilton Hotels. Совместно с британским инвестиционным фондом London&Regional Property этот оператор собирается построить 25 отелей в крупнейших городах России, включая столицу Черноземья.

Отели верхнего сегмента в Воронеже в большом дефиците. Лишь один «Арт отель» имеет по классификации Ростуризма 5*, в нем всего 56 номеров. «Четырехзвездочник» «Яр» — малая гостиница — 39 номеров. На 4* позиционируется и Park Inn.

Современные трехзвездочные отели представлены несколькими мини-отелями гостиничным комплексом «Спутник» (124 номера), который входит в российскую сеть Amaks Grand Hotels. Бывшая советская гостиница проходит полную реновацию. Это один из немногих отелей в городе, который предоставляет конференц-услуги (имеет два зала — на 60 и 200 персон) и ресторан на 160 мест. Несмотря на то, что часть номеров этого отеля постоянно выведена из эксплуатации из-за ремонта, он держит высокие показатели загрузки: по словам Светланы Саблиной, руководителя департамента управления проектами Amaks Grand Hotels, «Спутник» в среднем по году загружен на 65%.

В городе лишь десяток отелей действительно популярны среди бизнес-гостей и туристов, среди них — только 7 объектов с номерным фондом свыше 50 единиц. Все эти гостиницы имеют современный уровень оснащения и сервиса, и именно это привлекает гостей, несмотря на довольно высокие цены (в «Арт отеле» одноместный стандарт стоит 4500 руб. — прим. H&R). «При этом в гостинице «Брно» с низкими ценами и советским подходом к управлению, публика, прибывающая в Воронеж с деловыми целями, предпочитает не останавливаться.

И потому в город приходит все больше компаний с серьезными намерениями строить современные и высококлассные объекты размещения. Весной этого года группа компаний «Корстон», известная по своей работе в московском гостиничном комплексе «Орленок» заявила, что приступает в Воронеже к строительству отеля 4* на 200 номеров.

На конец 2011 года Воронеж располагает более чем 40 гостиницами с общим объемом номерного фонда в 1500 номеров (включая мини-гостиницы). Большая часть гостиниц была построена в советское время. Часть из них, в первую очередь, самые крупные, были подвергнуты частичной реконструкции. Только одна гостиница в городе уверенно позиционируется как соответствующая категории 5*, три — категории 4*. Самая высококлассная гостиница — «АРТ Отель» (5*), ул. Дзержинского, 5б. Это частный отель, ориентированный на состоятельных бизнес-туристов. Отель находится в центре города, всего в нескольких шагах от главной площади города, в пяти минутах езды от железнодорожного вокзала. В отеле 56 номеров категорий эконом, стандарт и люкс. Стоимость номера в сутки составляет от 4900 до 11 900 рублей. В число наиболее крупных гостиничных объектов входит Конгресс-Отель «Бенефит Плаза» (4*), ул. Владимира Невского, 29. Отель расположен в 15 минутах езды от центра города, аэропорта и железнодорожного вокзала. К услугам гостей 133 комфортабельных номера четырех категорий (эконом, стандарт, студия, люкс), оснащенных по современным технологиям. Стоимость номера в сутки составляет от 3000 до 6500 руб. в зависимости от категории номера.

На данный момент следующие гостиницы Воронежа прошли общероссийскую аттестацию Федерального агентства по туризму (гостиница «Арт-Отель» получила 5 звезд, гостиничный комплекс «Яр» — 4 звезды).

Структура рынка гостиничной недвижимости г. Воронеж на 2011 г. представлена на рисунке 2.1. Наблюдаемая диспропорция объема предложения номерного фонда и общих площадей гостиниц и мини-гостиниц объясняется тем, что в них на разное количество номеров зачастую приходится одинаковое количество площадей общего пользования (таких как ресторан, сауна и т. д.).

Рис. 2.1. Структура рынка гостиничной недвижимости г. Воронеж

Рис. 2. 2 Концентрация номерного фонда по районам г. Воронеж

Наибольший процент гостиниц приходится на Центральный и Северный районы города (рисунок 2. 2). В последнее время наблюдается рост деловой активности в Северном районе города, что определяет тенденцию увеличения числа мини-отелей и гостиниц в этом административном районе.

Несмотря на то, что самый маленький удельный вес имеют гостиницы в пригороде, в настоящее время наблюдается рост спроса на подобную гостиничную недвижимость, который обусловлен тем, что определенный сегмент населения г. Воронежа пользуется подобными услугами для загородного отдыха. Кроме того, такие мини-гостиницы располагаются как правило вблизи транспортных путей, что в значительной мере способствует увеличению числа клиентов.

Практически половина всего предложения номерного фонда в гостиницах Воронежа формируется за счет гостиниц класса «3 звезды», на их долю приходится 49% от общего объема предложения. Второй по объему предложения класс — «2 звезды», на его долю приходится 33% от общего объема предложения. Доли классов «5 звезд», «4 звезды» и «1 звезда» составляют 7%, 6% и 5% соответственно (рисунок 2.3).

Рис. 2. 3 Структура гостиничной недвижимости г. Воронежа по уровню сервиса.

Таким образом, основное предложение номерного фонда в Воронеже формируется за счет низкокачественного сегмента гостиниц. Предложение гостиничных номеров в качественном сегменте незначительно, что свидетельствует о наличии потенциала развития данного сегмента.

Размещение крупных гостиничных комплексов возможно в районе: пересечения улиц Большая Стрелецкая и Набережная Буденного, намыве у моста ВОГРЭС, у ДК «Кирова», у железнодорожного вокзала «Воронеж-1». Есть проектные предложения по строительству гостиниц по ул. Володарского и Ленинскому пр-ту (район Левобережной администрации). Гостиничная сеть Воронежа включает более 40 объектов. Из них только одна гостиница имеет категорию «5 звезд» — «Арт-Отель» (ул. Дзержинского, 5б, 56 номеров). Отель «Яр», в свою очередь, подтвердил соответствие категории «4 звезды» (491 км автодороги «Москва-Воронеж», 45 номеров). В числе наиболее крупных объектов нужно выделить Конгресс-Отель «Бенефит Плаза» (ул. Владимира Невского, 29, 133 номера), «АМАКС Парк отель» (Московский пр-т, 145, 136 номеров), отель премиум-класса в составе МФК «Петровский пассаж» (ул. 20 лет ВЛКСМ, 54а, 41 номер), гостиницы «БРНО» (ул. Плехановская, 9, 334 номера), «Россия» (ул. Театральная, 23, 59 номеров), «Дон» (ул. Плехановская, 8, 40 номеров), «Вояж» (ул. Старых Большевиков, 20/2, 32 номера), гостиницу Воронежской КЭЧ МВО (ул. Кольцовская, 2, 30 номеров), отель «Феникс» (ул. Кольцовская, 43, 28 номеров). Помимо названных, в ближайшее время должна быть введена в эксплуатацию гостиница в составе «Аквапарка» (ул. Остужева). Гостиницы есть и в проекте реконструкции железнодорожного вокзала «Воронеж-1».