Сегменты рынка недвижимости

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные части. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:

• — по функциональному использованию — для жилого, коммерческого, общественного, промышленного и сельскохозяйственного назначения существуют различные рынки недвижимости;
• — по географическому фактору — каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой — другие (например, в историческом центре и районах новостроек, в общественном центре города и спальном районе);
• — по стоимости недвижимости — рынки дорогой недвижимости и массовый рынок относительно недорогой недвижимости;
• — по качеству недвижимости — офисные помещения высокого класса с дорогой мебелью могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения среднего или невысокого класса, хотя оба объекта могут находиться на одной улице, не говоря уже о престижности района;
• — по инвестиционной мотивации — одни инвесторы заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, но с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;
• — по типу прав собственности — различные рынки существуют для различных видов прав на недвижимость: неограниченные права собственности, сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица), право на недра, право на аренду, право на участие в кондоминиумах, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного владения другие виды прав.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок — экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежавший определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (межнациональный конфликт, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов.

Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.

Остановимся на характеристике отдельных сегментов рынка недвижимости:

• — рынка жилья;
• — рынка коммерческой недвижимости;
• — рынка земельных участков.

Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду), направления от города, наличия современных коммуникаций, близости от мест отдыха, обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Рынок коммерческой недвижимости, или рынок нежилых помещений стал, формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисных помещений сформировалось три основных сектора:

• 1) престижные офисы, соответствующие мировым стандартам, для административных помещений;
• 2) офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера;
• 3) помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Эти помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота.

Рынок складских помещений является динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости. Для него характерны стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности.

Рынок земельных участков. В нашей стране рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками; небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.