Оценка недвижимости

Министерство сельского хозяйства РФ

Кемеровский Государственный сельскохозяйственный

институт

Кафедра «Маркетинга и управления»

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания по изучению курса

для студентов заочной формы обучения специальности 06.10.00

" Государственное и муниципальное управление"

Кемерово 2009

1. Оценка исключительных прав

2. Современное понимание оценки бизнеса

3. Какова рыночная стоимость дебиторской задолженности по продажам в рассрочку, если балансовая величина этой задолженности составляет 1,5 млн руб. и предусмотрено ее погашение в два приема поровну через 1 и 3 месяца? Ставка дисконта, учитывающая риски неплатежа, рана 12% годовых.

4. Рыночная стоимость ликвидной облигации на конкурентном рынке равна 120 руб. Ее номинальная стоимость — 140 руб., номинальная ставка годового купонного процента — 19%. Срок до погашения облигации — 2 года. Ставка налога — 15%. Какова фактическая ставка дохода по этой облигации?

Объекты интеллектуальной собственности и методы их оценки

1.1. Определение объектов интеллектуальной собственности

Согласно Положения по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000, утвержденному министерством финансов Российской федерации, приказом от 16 октября 2000 года N 91н, к нематериальным активам могут быть отнесены следующие объекты интеллектуальной собственности (исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности):

· исключительное право патентообладателя на изобретение, промышленный образец, полезную модель;

· исключительное авторское право на программы для ЭВМ, базы данных;

· имущественное право автора или иного правообладателя на топологии интегральных микросхем;

· исключительное право владельца на товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товаров;

· исключительное право патентообладателя на селекционные достижения. В составе нематериальных активов учитываются также деловая репутация организации и организационные расходы (расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада участников (учредителей) в уставный (складочный) капитал организации).Объекты интеллектуальной собственности должны отвечать следующим условиям: а) отсутствие материально-вещественной (физической) структуры;б) возможность идентификации (выделения, отделения) организацией от другого имущества;в) использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;г) использование в течение длительного времени, т. е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;д) организацией не предполагается последующая перепродажа данного имущества;е) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем;ж) наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование самого актива и исключительного права у организации на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, другие охранные документы, договор уступки (приобретения) патента, товарного знака и т. п.).Обобщая вышесказанное можно разделить нематериальные активы на три группы:1. Объекты интеллектуальной собственности.2. Организационные расходы.3. Гудвилл (цена деловой репутации).Объекты интеллектуальной собственности в свою очередь делятся на:1. Объекты интеллектуальной собственности научно-технической и производственной сферы:

· Промышленная собственность (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслуживания, селекционные достижения, право на пресечение недобросовестной конкуренции).· Права на секреты (ноу-хау).· Объекты авторского права (программы ЭВМ, базы данных, топологии интегральные, научные публикации).2. Объекты интеллектуальной собственности гуманитарной сферы:

· объекты авторского права (литературные произведения, музыкальные произведения, произведения искусства).Организационные расходы это издержки, представленные в виде отложенных (или отсроченных) расходов — гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и т. п. Все эти расходы возникают в момент создания предприятия. Под ценой фирмы (гудвилл) понимается стоимость ее деловой репутации. В процессе оценки гудвилл определяется как величина, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, ее доход на активы 9или собственный капитал) выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия. В данной курсовой работе будет рассмотрена оценка нематериальных активов на примере оценки изобретения. Объекты интеллектуальной собственности считаются изобретениями, если они представляют собой устройство, способ, вещество, штамм микроорганизма, культуры клеток растений и животных, а также применение известного устройства, способа, вещества по новому назначению. К устройствам как объектам изобретения относятся конструкции и изделия. Например, к устройствам, как объектам изобретений, относятся — машины, приборы, механизмы, инструменты, транспортные средства, сооружения, оборудование и т. п.Изобретением является такая новая идея, которая позволяет на практике решить определенную проблему в области техники. Поэтому в соответствии с законодательством в области изобретательства большинства стран для того, чтобы какая-либо идея могла стать объектом правовой охраны (быть «патентоспособной»), требуется, чтобы она была новой в том смысле, что не имеется никаких сведений о том, что она уже была опубликована или публично использована; она должна быть неочевидной в том смысле, что она не возникла бы у любого специалиста соответствующей области промышленности, если бы его попросили найти решение данной конкретной проблемы; она должна сразу же быть пригодной для применения в промышленности в том смысле, что она может быть произведена или использована промышленным путем. Патент представляет собой документ, выданный правительственным органом, содержащий описание изобретения и создающий такой правовой режим, когда запатентованное изобретение обычно может быть использовано (изготовлено, использовано, продано, ввезено) только с разрешения патентовладельца. Эта охрана изобретения ограничена во времени (как правило, 15−20 годами).В практической деятельности проблема оценки нематериальных активов возникает в связи с:1. Куплей-продажей прав на объекты интеллектуальной собственности.2. Добровольной продажей лицензий на использование объектов интеллектуальной собственности.3. Принудительным лицензированием и определением ущерба в результате нарушения прав интеллектуальной собственности.4. Внесением вкладов в уставный капитал.5. Оценкой бизнеса.6. Акционированием, приватизацией, слиянием и поглощением.7. Оценкой нематериальных активов предприятия, проводимой в целях внесения изменений в финансовую отчетность. Работа по оценке нематериальных активов, прежде всего интеллектуальной собственности в составе нематериальных активов, производиться в определенной последовательности. На первом этапе осуществляется экспертиза объектов интеллектуальной собственности. Проверяется факт наличия объектов интеллектуальной собственности, а также факт их использования. На втором этапе проводится экспертиза охранных документов (патентов и свидетельств).Проверка охранных документов проводится, прежде всего, по срокам действия.

Таблица 1

При оценке объектов интеллектуальной собственности оцениваются только имущественные права. При проведении экспертизы охранных документов необходимо обратить внимание на то, что были ли произведены выплаты ежегодных пошлин на поддержание охранных документов в силе (иначе охранный документ теряет силу).На следующим этапе необходимо произвести экспертизу правоустанавливающих документов. В документах должен быть четко обозначен правообладатель. Автор и правообладатель могут не совпадать. Оцениваются только имущественные права, которые находятся у правообладателя. Обязательно необходимо проверить государственную регистрацию лицензионного договора и договора переуступки.1.2. Методы оценки. Нет универсального, точного метода определения стоимости нематериальных активов, поскольку каждый из них настолько индивидуален, что невозможно создать математический алгоритм для достоверного и точного расчета стоимости рассматриваемого нематериального актива. Кроме того, на стоимость нематериальных активов влияет множество самых разнообразных факторов. Тем не менее, практикующим экспертам-оценщикам необходимо знать о теоретических разработках в этой области и по возможности использовать результаты этих исследований в своей практической работе. Сложность оценки объектов интеллектуальной собственности обусловлена, в первую очередь, трудностями количественного определения результатов коммерческого использования данного объекта, находящегося на той или иной стадии разработки, промышленного освоения или использования, в силу влияния многих, порой разнонаправленных по своему воздействию факторов. Как свидетельствует практика, из 100 охраняемых объектов промышленной собственности (т. е. из тех, на которые получены соответствующие патенты или свидетельства) лишь 2−3 при их коммерческом использовании действительно оказываются ценными и приносят высокие прибыли и до 10 позволяют восполнить затраты на их разработку. Остальные охраняемые объекты промышленной собственности — убыточные. Для практической оценки стоимости нематериальных активов специалисты рекомендуют затратный, доходный и комбинированный подходы, обычно используемые в оценке других видов активов. Доходный подходоснован на определении текущей стоимости будущих доходов. Первый методметод избыточных прибылейиспользуется для оценки гудвилла (деловой репутации). Задача оценщика — определить ось вокруг, которой колеблется цена предстоящей сделки. Оценка ведется по принципу «большого котла», т. е. все преимущества соединяются и усиливают друг друга. На первом этапе определяется рыночная стоимость активов или собственного капитала. На втором этапе необходимо произвести нормализацию бухгалтерской формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках» на предмет нетипичных доходов и расходов. Нормализация всегда проводится на доналоговой основе. В результате получаем нормализованную прибыль. С ней оценщик и работает. На третьем этапе определяем ожидаемую прибыль, т. е. прибыль которую получило бы предприятие, если бы оно работало, так как в среднем работает предприятие данной отрасли. Для этого рыночную стоимость активов или собственного капитала умножаем на среднеотраслевую доходность на активы (или собственного капитала).На следующем этапе определяется избыточная прибыль. Она составляет разницу между нормализованной чистой прибылью, получаемой предприятием и ожидаемой прибылью, определенной на предыдущем этапе. На пятом этапе определим коэффициент капитализации. Существует два варианта:

· для предприятий акции, которых котируются на рынке ценных бумаг.;

· для предприятий акции, которых не котируются на фондовом рынке. На заключительном этапе рассчитывается стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации, определяем рыночную стоимость собственного капитала с учетом гудвилла. Метод освобождения от роялтииспользуется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль).Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов. На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитываю жизненный цикл продукции).На втором — определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе. На третьем — определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа. На сведущем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж. На пятом — из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии. На шестом — рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти. На седьмом — определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти. Формула стоимости патента или лицензии на базе роялти имеет следующий вид:

Р E = S I=T V i * R i * Z i * K ¶, где (1)

I=1Viобъем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м3);Riразмер роялти в i-м году, усл.ед.;Ziпродажная цена продукции по лицензии в i-ом году, усл.ед.;T — срок действия лицензионного договора, лет;i — порядковый номер рассматриваемого периода действия лицензионного договора;K¶- коэффициент дисконтирования. Метод дробления прибылиприменяется при оценке лицензии. Этим методом стоимость лицензии определяется как доля лицензиара в дополнительной прибыли полученной в результате применения ОИС право на использование, которого передается при заключении лицензионного договора.

Р лиц = S I=T (Пр 1 — Пр 2 ) i * V i * Д л-р * K д,, где (2)

I=1Рлицстоимость лицензии,

SI=T (Пр1 -Пр2)iдополнительная прибыль на единицу продукции, I=1Viобъем продаж в физических единицах, Дл-рдоля лицензиара, Kдфактор текущей стоимости, T — количество прогнозных лет. В мировой практике при заключении лицензионных договоров доля лицензиара устанавливается в пределах от 10 — 30%.Для определения доли лицензиара учитывают пять ценообразующих факторов:1. Показатель территории.2. Показатель объема прав по лицензии.3. Показатель правовой охраны.4. Показатель патентной чистоты5. Показатель объема передаваемой документации. Метод преимущества в прибыляхчасто применяется при оценке стоимости изобретений. Стоимость изобретения определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым объектом интеллектуальной собственности. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения. Таким образом стоимость изобретения можно рассчитать по формуле:

Р лиц = S I=T (Пр 1 — Пр 2 ) i * V i * K д,, где (3)

I=1Рлицстоимость лицензии, SI=T (Пр1 -Пр2)iдополнительная прибыль на единицу продукции, I=1Viобъем продаж в физических единицах, Kдфактор текущей стоимости, T — количество прогнозных лет. Для расчета дополнительной прибыли в рамках данного метода может быть использована методика метода освобождения от роялти (модификация вторая).Метод оценки стоимости ОИС через коэффициент долевого участияиспользуется только для оценки изобретений и полезных моделей. Разработана данная методика «Роспатентом». При производстве продукции может использоваться как одно изобретение, так несколько. В первом варианте базовая формула:

П ои = П общ. * К ду , где (4)

Поиприбыль, которая приходится на оцениваемое изобретение, Побщ.- прибыль, получаемая предприятием в результате реализации продукции, которая создается с использованием данного изобретения. Кдукоэффициент долевого участия оцениваемого изобретения.

К ду = К '1 * К '3* К '4 , где (5)

К'1- коэффициент достижения результата, К'3- коэффициент сложности решенной технической задачи, К'4- коэффициент новизны. Во втором варианте базовая формула:

П ои = П всех изобретений. * К ду оцениваемого изобретения (6) П всех изобретений = П общ. * К ду всех изобретений (7)

К ду всех изобретений = К '1max * К '3 max * К '4 max . (8) т. е. выбираем максимальные значения данных коэффициентов среди коэффициентов всех оцениваемых изобретений.К '1 оценв. изобр. * К '3 оценв. изобр. * К '4 оценв. изобр.

К ду оцениваемого = (К '1оцен. изобр. * К '3 оцен. изобр. * К '4 оцен. изобр. + …+ К '1 n изобр.* К '3 n изобр.* К '4 n изобр. ) изобретения.(9)

Методызатратного подходаиграют вспомогательную роль. Методом стоимости созданиярассчитывается остаточная стоимость нематериального актива. Основные этапы метода стоимости создания:1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериальных актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать затраты на приобретение имущественных прав, на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива, на маркетинг. При создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать затраты на поисковые работы и разработку темы, на создание экспериментальных образцов, на услуги сторонних организаций, на уплату патентных пошлин, на создание конструкторско-технической документации, технологической, проектной документации, на составление и утверждение отчета. Сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной нематериального актива (Зс) вычисляется по сведущей формуле:

З с = S [ (З pi + З noi +З m ) *(1 +P/100)*К ¶ ] , где (10)

Зpстоимость разработки нематериального актива, ден. ед., Зnoзатраты на правовую охрану объекта, ден. ед., Зmзатраты на маркетинг, ден. ед., P — рентабельность, %, К¶- коэффициент приведения, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени, i — порядковый номер рассматриваемого года действия. В свою очередь затраты на разработку рассчитываются по формуле:

З р = З нир + З ктд , где (11)

Знирзатраты на проведение НИР, ден. ед., Зктдзатраты на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанные с созданием объекта, ден.ед.

З нир = З п + З ти + З э + З и + З о + З др + З со , где (12)

Зпзатраты на поисковые работы, ден.ед., Зтизатраты на проведение теоретических исследований, ден. ед., Зэзатраты на проведение экспериментов, ден. ед., Зизатраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, ден. ед., Зозатраты на проведение испытаний, ден. ед., Здрдругие затраты, ден. ед., Зсозатраты на оплату услуг сторонних организаций, ден. ед.

З ктд = З эп + З тп + З рп + З р + З и + З ан + З д , где (13)

Зэпзатраты на выполнение эскизного проекта, ден.ед., Зтпзатраты на выполнение технического проекта, ден. ед., Зрпзатраты на выполнение рабочего проекта, ден. ед., Зрзатраты на выполнение расчетов, ден. ед., Зизатраты на проведение испытаний, ден. ед., Занзатраты на проведение авторского надзора, ден. ед., Здзатраты на дизайн, ден. ед. На втором этапе определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива.

К мс — = 1- Т д /Т н , где (14)

Тдноминальный срок действия охранного документа, Тнсрок действия охранного документа по состоянию на расчетный год. На третьем этапе рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения.

С о = З с * К мс * К т (15)

Кткоэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей).Значение коэффициента технико-экономической значимости рекомендуется брать из «Методических рекомендаций по оценке стоимости и учету ОИС в составе нематериальных активов». Метод выигрыша в себестоимости. Стоимость объекта нематериального актива составляет экономию на затратах в результате его использования. При расчете стоимости данным методом необходимо учитывать фактор текущей стоимости аннуитета. Рыночный подходоснован на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа. Рыночная стоимость— это наиболее вероятная цена, которой должен достичь нематериальный актив на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов. При этом должны соблюдаться следующие условия:

· мотивации покупателя и продавца имеют типичный характер;

· обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих интересов;

· нематериальный актив был выставлен на продажу достаточное количество времени;

· оплата произведена в денежной форме;

· цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи. Это определение рыночной стоимости полностью соответствует стандартному определению, сформулированному в принятом Госдумой РФ законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами нематериальных активов. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок. Необходимо учесть, что в силу специфики оцениваемого объекта существуют значительные ограничения на применение рыночного подхода при оценке нематериальных активов. Комбинированный метод сочетает в себе как методы доходного, так и затратного подходов и используются преимущественно для оценки объектов интеллектуальной собственности, вносимых в уставный капитал предприятия. Базовая формула:

С оис = [ (З р +З по + З м ) * (1 + Ретабельность/100) * К мс * К тэз * А r *роялти ] * R риски , где (16)

Соисстоимость объекта интеллектуальной собственности, ден. ед.; Зрприведенные затраты на разработку, ден. ед;Зпоприведенные затраты на правовую охрану, ден. ед;Змприведенные затраты на маркетинг, ден. ед;Кмскоэффициент морального старения;Ктэзкоэффициент технико — экономической значимости;Аrприведенная величина в выручке от реализации продукции, произведенной с помощью объекта интеллектуальной собственности в рамках прогнозного периода;Rрискикоэффициент распределения вероятности от уровня внедрения лицензионной технологии

Оценка бизнеса

Swiss Appraisal использует самую передовую методологию оценки бизнеса. В условиях, когда вектор деятельности компаний в России все сильнее тяготеет к международным рынкам, для успеха многих компаний ключевое значение имеет укрепление доверия инвесторов. Swiss Appraisal является признанным лидером в области оценки бизнеса как по российским, так и международным стандартам. Работая с российскими и международными компаниями, Swiss Appraisal не только проводит полную оценку бизнеса в соответствии с международными стандартами, но и способствует в достижении целей Клиентов и Партнеров, повышении эффективности управления рисками и улучшении прозрачности бизнеса. Определение стоимости и оценка бизнеса является сложной задачей, требующей четкого понимания макроэкономических и отраслевых аспектов, финансовых, бухгалтерских, юридических и налоговых вопросов, а также детального знания методик и подходов оценки бизнеса. Swiss Appraisal может предоставить Вашей компании полный комплекс услуг, позволяющих повысить доверие к предоставляемой финансовой информации, а также помочь компании оценить реальную рыночную стоимость бизнеса. В процессе оценки стоимости бизнеса Swiss Appraisal проводит расчет стоимости всех активов компании — оценка недвижимости, оценка земли, оценка оборудования и машин, оценка складских запасов, оценка финансовых вложений, оценка нематериальных активов. Также обязательно проводится оценка эффективности работы компании, финансовых потоков и доходов, перспективности развития, анализ конкурентов.

Направления оценки бизнеса

· Оценка стоимости бизнеса / компании

· Инвестиционная оценка бизнеса / компании

· Оценка состояния бизнеса / компании

· Оценка производства

· Оценка компаний / оценка фирм

· Оценка холдингов

· Оценка Закрытых акционерных обществ (оценка ЗАО)

· Оценка Обществ с ограниченной ответственностью (оценка ООО)

· Оценка активов компании

· Оценка капитала компании

· Оценка капитализации

· Оценка капитальных вложений

· Оценка средств компании

Узнайте подробности об оценке бизнеса — оставьте Вашу заявку на сайте или позвоните нам по телефону 8−800−200−7444 (Бесплатный звонок по России).

Цели проведения оценки бизнеса

Swiss Appraisal выделяет следующие цели проведения оценки и подготовки Отчета об оценке бизнеса:

Отрасли оценки бизнеса

Swiss Appraisal имеет в штате как узко профильных специалистов, так и специалистов широкого профиля, которые обладают большим опытом оценки бизнеса в следующих отраслях:

Необходимые документы для оценке бизнеса

Минимальный набор предоставляемых документов:

· Правоустанавливающие документы

· Минимальный перечень документов при оценке бизнеса, предприятий и акций уникален для каждого случая

Основные документы:

· Свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы (учредительный договор, устав) и свидетельства о регистрации изменений в них

· Структура уставного капитала (количество и номинальная стоимость обыкновенных и привилегированных акций). Решения о выпуске ценных бумаг, отчеты об итогах выпуска и свидетельства об их регистрации. Выписка из реестра акционеров

· Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (Если применимо)

· Дивидендная история предприятия за последние 4 года (Если применимо)

· Бухгалтерский баланс за последние 3 года и за последний год — по кварталам. Формы 1−4, 5.1−5.9

Отчет о прибылях и убытках

Расшифровки всех статей баланса, составляющих более 1,5% от общей суммы баланса.

Расшифровка основных средств (статья 120), оформленная в сводном виде

· Незавершенное строительство — полный или укрупненный перечень

· Оборудование к установке — полный или укрупненный перечень

· Нематериальные активы (в том числе торговые марки и товарные знаки)

· Финансовые вложения (долгосрочные и краткосрочные)

· Дебиторская задолженность

· Прочие внеоборотные и прочие оборотные активы

· Кредиторская задолженность (кроме задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами)

· Основные направления деятельности предприятия

· Информация о системе сбыта

· Объемы продаж по выбранным основным видам продукции за последние 3 года (за последний год — с разбивкой по кварталам) в натуральном и стоимостном выражении

· Линийка цен по выбранным основным видам продукции.

· План реализации основных видов продукции на будущий год в разбивке по кварталам.

· Основные покупатели

· Основные конкуренты

· Основные поставщики

· Бизнес-план (если применимо)

· Организационная структура предприятия

Что Вы получите в Отчете об оценке бизнеса

· Глубокий анализ отрасли бизнеса (в локальном и в международном разрезах)

· Анализ географии бизнеса

· Анализ предоставленных документов

· Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия в ретроспективе (3−5 лет)

· Анализ основных поставщиков и потребителей (модель Портера)

· Выбор адекватных методов и методологий расчетов

· Проведение расчетов и оценки затратным, сравнительным и доходным подходами

· Построение уникальной модели развития бизнеса в среднесрочной перспективе и постпрогнозном периоде

· Применение уникальных моделей оценки бизнеса

· Обоснование выбранных коэффициентов

· И многое другое

Уникальный подход Swiss Appraisal к оценке бизнеса

· Swiss Appraisal использует уникальные международные источники для анализа бизнеса. Swiss Appraisal проводит анализ компаний-аналогов практически для любого бизнеса в локальном и в международном разрезах

· Swiss Appraisal применяет уникальную модель оценки бизнеса путем прогнозирования всех показателей деятельности предприятия в среднесрочной и в долгосрочной перспективах

· Swiss Appraisal использует всю имеющуюся на рынке в свободном доступе информацию обо всех объектах сравнения

· Swiss Appraisal следит за всеми крупными сделками рынков в международном масштабе. Центр обработки данных и анализа рынка обновляет информацию еженедельно

За более подробной информацией об оценке бизнеса мы просим Вас обр

Оценка бизнеса предприятия в современных экономических условиях

Переход России к рыночной экономике кардинально изменил отношения собственности, структуру и механизм работы хозяйствующих субъектов, формы взаимоотношений между ними. Это с неизбежностью привело к возникновению новых, не свойственных административно-командной экономике структур, призванных обеспечить эффективную работу рыночных механизмов. Одной из таких структур является институт независимых оценщиков.

Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях. Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Предприятие (бизнес) в рыночных условиях является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.

По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны — участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков.

Закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» также требует проведения оценки рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками в определенных ситуациях. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т. д.

Одна из особенностей современной российской экономики — наличие большого количества неэффективных предприятий, зачастую с большими материальными активами. Реструктуризация таких предприятий — достаточно сложный процесс, в котором есть место и для независимой оценки. Действительно, оценка предприятия необходима для выбора обоснованного направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка — банков, страховых компаний, фондовых бирж. Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия — заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции.

Возрастающий поток иностранных инвестиций в российскую экономику также способствует увеличению спроса на услуги независимых оценочных организаций. Инвесторы, большинство которых из стран Западной Европы и США, приносят с собой свое понимание культуры и методологии осуществления инвестиционного процесса, в котором роль независимых оценщиков намного более значима, чем в представлении их российских коллег. Но, несмотря на формирование условий, способствующих повышению роли независимой оценки предприятий среди других механизмов рыночной экономики, на пути развития оценки бизнеса существует немало и препятствий. Основными препятствиями являются недоступность необходимой информации по параметрам сделок купли-продажи предприятий в различных отраслях (а зачастую и отсутствие самих сделок) и непрозрачность системы ведения финансовой документации на предприятиях. Кроме того, общая нестабильность экономики и недостаток ретроспективной информации по оцениваемому бизнесу часто делают ненадежными любые прогнозы по поводу возможных результатов хозяйственной деятельности того или иного предприятия. Все это накладывает серьезные ограничения на применимость современных подходов к оценке бизнеса, например, таких как сравнительный и доходный подход, а опыт российских оценщиков в области оценки бизнеса, в основном, сводится к применению традиционных для отечественной экономики затратных методов.

Можно сказать, что качество оценки бизнеса, как рыночной услуги, (а значит и спрос на эту услугу) в России будет зависеть от дальнейшего совершенствования всех механизмов фондового рынка, повышения его активности, формирования рынка слияний и поглощений, появления доступных потоков необходимой рыночной информации и общей стабилизации экономической ситуации в стране.

Особенности оценки бизнеса в России

Предприятие (бизнес) является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.

По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны — участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков.

Закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» также требует проведения оценки рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками в определенных ситуациях. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т. д.

Одна из особенностей современной российской экономики — наличие большого количества неэффективных предприятий, зачастую с большими материальными активами. Реструктуризация таких предприятий — достаточно сложный процесс, в котором есть место и для независимой оценки. Действительно, оценка предприятия необходима для выбора обоснованного направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка — банков, страховых компаний, фондовых бирж. Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия — заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции.

Возрастающий поток иностранных инвестиций в российскую экономику также способствует увеличению спроса на услуги независимых оценочных организаций. Инвесторы, большинство которых из стран Западной Европы и США, приносят с собой свое понимание культуры и методологии осуществления инвестиционного процесса, в котором роль независимых оценщиков намного более значима, чем в представлении их российских коллег. Но, несмотря на формирование условий, способствующих повышению роли независимой оценки предприятий среди других механизмов рыночной экономики, на пути развития оценки бизнеса существует немало и препятствий. Основными препятствиями являются недоступность необходимой информации по параметрам сделок купли-продажи предприятий в различных отраслях (а зачастую и отсутствие самих сделок) и непрозрачность системы ведения финансовой документации на предприятиях. Кроме того, общая нестабильность экономики и недостаток ретроспективной информации по оцениваемому бизнесу часто делают ненадежными любые прогнозы по поводу возможных результатов хозяйственной деятельности того или иного предприятия. Все это накладывает серьезные ограничения на применимость современных подходов к оценке бизнеса, например, таких как сравнительный и доходный подход, а опыт российских оценщиков в области оценки бизнеса, в основном, сводится к применению традиционных для отечественной экономики затратных методов.

Можно сказать, что качество оценки бизнеса, как рыночной услуги, (а значит и спрос на эту услугу) в России будет зависеть от дальнейшего совершенствования всех механизмов фондового рынка, повышения его активности, формирования рынка слияний и поглощений, появления доступных потоков необходимой рыночной информации и общей стабилизации экономической ситуации в стране.

Основные принципы оценки бизнеса (предприятия)

Процесс оценки бизнеса предприятия базируется на определенных принципах. Эти принципы были сформулированы в результате многолетнего опыта зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценки. Все принципы взаимосвязаны между собой, но условно их можно разделить на несколько категорий.

Принципы, основанные на представлении собственника (пользователя):

· Принцип полезности говорит о том, что предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезно собственнику (т.е. способно удовлетворять какие-либо потребности собственника).

· Принцип ожидания заключается в том, что стоимость бизнеса предприятия зависит от прибыли, которая может быть получена от использования предприятия в будущем.

· Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности:

· Принцип вклада говорит, что сумма прироста стоимости бизнеса в результате привнесения какого-либо нового фактора (актива) должна быть больше затрат на привнесение этого фактора (актива).

· Принцип остаточной продуктивности приписывает земле, на которой расположено предприятие ту часть дохода от его бизнеса, которая остается после вознаграждения других привлеченных ресурсов — труда, капитала и предпринимательства.

· Принцип предельной производительности говорит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако при достижении определенной точки, общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

· Принцип сбалансированности гласит, что максимальный доход от бизнеса предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин всех факторов производства.

Принципы, связанные с рыночной средой:

· Принцип соответствия заключается в том, что для максимизации стоимости бизнеса предприятия, он должен соответствовать требованиям рынка по оснащенности производства, требованиям доходности, градостроительным решениям и т. д.

· Принцип регрессии говорит, что рыночная цена бизнеса предприятия с излишними, с точки зрения рынка, улучшениями, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и затраты на его формирование.

· Принцип прогрессии предполагает возможность увеличения рыночной цены бизнеса предприятия в результате положительного влияния от функционирования объектов, расположенных рядом.

· Принцип конкуренции сводится к следующему: конкуренция ведет к снижению чистых доходов, поэтому при прогнозировании будущих доходов бизнеса предприятия, конкуренцию необходимо учитывать либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо за счет увеличения фактора риска.

· Принцип зависимости от внешней среды достаточно очевиден — политические, экономические, социальные изменения влияют на конъюнктуру рынка, уровень цен и, соответственно, стоимость бизнеса предприятия меняется.

· Принцип изменения — стоимость бизнеса предприятия изменяется с течением времени.

· Принцип экономического разделения: при возможности, имущественные права нужно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

· Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это поиск разумного и возможного варианта использования предприятия, которое обеспечит ему наивысшую стоимость.

Основные подходы к оценке бизнеса (предприятия)

Оценку предприятия (бизнеса) осуществляют с позиций трех подходов: имущественного (затратного), доходного, и сравнительного (рыночного), которые в свою очередь, опираются на оценочные принципы, сформулированные здесь.

Эти подходы, как правило, не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Для оценки конкретного предприятия стараются использовать методы из разных подходов. При этом, каждый подход основан на использовании определенных групп свойств объекта оценки и соответствующих оценочных принципов.

Так, при оценке с позиции имущественного (затратного) подхода во главу угла ставится стоимость имущества (материальных и нематериальных активов) предприятия. Имущественный подход базируется на принципах замещения, сбалансированности, наилучшего и наиболее эффективного использования, экономического разделения.

При оценке с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести предприятие в будущем. Этот подход основан на принципе ожидания.

При использовании сравнительного подхода в оценке, основой для определения стоимости предприятия является мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли — продажи аналогичных предприятий. Сравнительный подход основан на принципе замещения.

Все эти три подхода к оценке бизнеса предприятия имеют свои преимущества и недостатки, свои предпочтительные области применения и объединяют в себе достаточно большое количество методов оценки, основные из которых описаны соответствующих страницах нашего сайта.

Особенности оценки бизнеса в России

Предприятие (бизнес) является наиболее сложным объектом оценки, требующим от оценщика помимо владения всеми методами собственно оценки, еще и определенного знания основ инвестиционного и макроэкономического анализа, знакомства с разными методиками исследования рынков.

По мере развития рыночных отношений потребность в независимой оценке будет возрастать. Уже сейчас существуют законодательные требования по проведению независимой оценки в целом ряде случаев. Так, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, является обязательной при их приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Этим же Федеральным законом определены случаи проведения обязательной оценки собственности в контексте судебных разбирательств. И судебные власти, и стороны — участники процессов уже осознали важность независимой оценочной экспертизы для объективного рассмотрения и выноса обоснованного решения по широкому кругу арбитражных и гражданских исков.

Закон Российской Федерации «Об акционерных обществах» также требует проведения оценки рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками в определенных ситуациях. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т. д.

Одна из особенностей современной российской экономики — наличие большого количества неэффективных предприятий, зачастую с большими материальными активами. Реструктуризация таких предприятий — достаточно сложный процесс, в котором есть место и для независимой оценки. Действительно, оценка предприятия необходима для выбора обоснованного направления его реструктуризации, в процессе оценки выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Независимая оценка различных видов стоимости предприятий (рыночной, восстановительной, ликвидационной) играет заметную роль и в процессе функционирования финансовых институтов рынка — банков, страховых компаний, фондовых бирж. Например, банки зачастую заинтересованы в оценке рыночной стоимости предмета залога или в определении ликвидационной стоимости предприятия — заемщика; страховым компаниям при заключении договоров страхования и выплате возмещения приходится определять восстановительную стоимость объектов; фондовые биржи и другие участники фондового рынка опираются на данные независимой оценки предприятия при определении курсовых цен на его акции.

Возрастающий поток иностранных инвестиций в российскую экономику также способствует увеличению спроса на услуги независимых оценочных организаций. Инвесторы, большинство которых из стран Западной Европы и США, приносят с собой свое понимание культуры и методологии осуществления инвестиционного процесса, в котором роль независимых оценщиков намного более значима, чем в представлении их российских коллег. Но, несмотря на формирование условий, способствующих повышению роли независимой оценки предприятий среди других механизмов рыночной экономики, на пути развития оценки бизнеса существует немало и препятствий. Основными препятствиями являются недоступность необходимой информации по параметрам сделок купли-продажи предприятий в различных отраслях (а зачастую и отсутствие самих сделок) и непрозрачность системы ведения финансовой документации на предприятиях. Кроме того, общая нестабильность экономики и недостаток ретроспективной информации по оцениваемому бизнесу часто делают ненадежными любые прогнозы по поводу возможных результатов хозяйственной деятельности того или иного предприятия. Все это накладывает серьезные ограничения на применимость современных подходов к оценке бизнеса, например, таких как сравнительный и доходный подход, а опыт российских оценщиков в области оценки бизнеса, в основном, сводится к применению традиционных для отечественной экономики затратных методов.