Экономика недвижимости

Задание 1

Существуют следующие варианты застройки земельного участка.

Вариант, А (торговый центр): ожидаемые продажи оцениваются в 12 млн руб. Платежи по процентной аренде составят 6% валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 40% суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит 60 тыс. руб., стоимость строительства здания оценивается в 1,8 млн руб., коэффициент капитализации для них -15%.

Вариант Б (офисный комплекс): ежегодный валовый доход оценивается в 1,2 млн руб., потери от недоиспользования и неплатежей составят 5%. Операционные расходы будут равны 450 тыс. руб., резерв на замещение -18 тыс. руб. Стоимость строительства здания — 3.6 млн руб., коэффициент капитализации для них — 17%. Коэффициент капитализации для земли оценен в 10%.

1. Какова стоимость земли при условии строительства торгового центра?

2. Какова стоимость земли при условии строительства офисного комплекса?

3. Какой из вариантов отвечает требованиям наилучшего использования земли?

Решение Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

где СЗ — стоимость земли ЧОД — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су — рыночная стоимость улучшений;

Ку — коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз — коэффициент капитализации доходов от земли.

Расчет проведем с использованием таблицы 1.

Таблица 1

Анализ наилучшего использования земельного участка

№ Позиции Назначение

Торговый

центр Офисное задание

1 Величина продаж, тыс.руб. 12 000,0 1200,0

2 Ставка арендной платы% 6,0

3 Потенциальный валовый доход, тыс.руб. 720,0 1200,0

4 Потери от недоиспользования площадей, недосборы, % - 5

5 Валовый доход ($/г)

720,0 1140,0

6 Операционные расходы, тыс.руб. 288,0 450,0

7 Расходы на замещение, тыс.руб. 60 18

8 Чистый операционный доход, тыс.руб. 372,0 672,0

9 Ставка капитализации, % 15 17

10 Стоимость улучшений, тыс.руб. 1800,0 3600,0

11 Капитализация стоимости улучшения, тыс.руб. 270,0 612,0

12 Ставка капитализации земли, % 10 10

13 Стоимость земельного участка, тыс.руб. 1020 600

1. Стоимость земли при условии строительства торгового центра составляет 1020 тыс. руб.

2. Стоимость земли при условии строительства офисного комплекса составляет 600 тыс. руб.

3. Требованиям наилучшего использования земли отвечает вариант А, т. е. строительство торгового центра.

Задание 2

Определение стоимости одноэтажного жилого дома с прилежащим к нему участком земли Исходные данные

1. Поэлементная разбивка издержек на воспроизводство односемейного дома

• Подготовительные работы — 4%

• Основания и фундамент — 5%

• Стены и перегородки — 18%

• Перекрытия — 12%

• Кровля — 5%

• Полы — 5,5%

• Отделочные работы — 12%

• Внешние и внутренние лестницы — 1,5%

• Двери, окна и ставни — 3%

• Внутренние сантехнические и электротехнические устройства — 23%, в т. ч.:

— система отопления — 1,52%

— холодное водоснабжение — 1,02%

— горячее водоснабжение — 0,48%

— канализация — 1,00%

— электроснабжение — 11,5%

— вентиляция — 7,48%

• Обустройство ландшафта — 2%

• Гараж и стоянка для машин — 4%

• Накладные расходы — 5%

Итого — 100%

Полная восстановительная стоимость — 51 тыс. у.е.

Износ дома

• фундамент — 12%

• Стены и перегородки — 18%

• Перекрытия — 20%

• Кровля — 18%

• Полы — 10%

• Сантехника и водопровод — 10%

• Электросистема — 12%

• Ставни, окна, двери, лестницы — 13%

• Ландшафт — 15%

• Отделка — 19%

• Гараж- 16%

Характеристика земельного участка

Площадь участка — 1,2 га

Зона — 15

Класс земель — 5

Улучшение земель — естественные Удаленность от райцентра — 15 км Удаленность от областного города — 24 км.

Решение Алгоритм оценки

1.Определяется восстановительная стоимость дома (по условию задачи она дана).

2. Рассчитывается физический износ объекта.

На основании размера износа и удельного веса каждого из составляющих компонентов здания определяется физический износ дома, как средневзвешенная величина износа по всем элементам здания по формуле:

где Иф — физический износ здания;

Св — восстановительная стоимость дома, у, е.;

Уд.в. — удельный вес i-ro элемента в общей стоимости объекта ,%;

%износа — процент износа i-ro элемента,%.

Расчет физического износа объекта приведен в табл.2.

Таблица 2

Расчет физического износа объекта Наименование конструктивного элемента Удельный вес, % Процент износа, % Уд.в. * %износа Фундамент 5 12 0,006

Стены и перегородки 18 18 0,0324

Перекрытия 12 20 0,024

Кровля 5 18 0,009

Полы 5,5 10 0,0055

Отделка 12 19 0,0228

Внешние и внутренние лестницы 1,5 13 0,195

Двери, окна и ставни 3 13 0,0039

система отопления 1,52 10 0,152

холодное водоснабжение 1,02 10 0,102

горячее водоснабжение 0,48 10 0,48

канализация 1,0 10 0,001

электроснабжение 11,5 12 0,0138

вентиляция 7,48 10 0,748

Ландшафт 2 15 0,003

Гараж 4 16 0,0064

ИТОГО 91

— 0,14 025

Величина физического износа составит:

Иф = 51 тыс. у.е. * 0,14 025 = 7,153 тыс. у.е.

3.Определяется остаточная стоимость дома.

Восстановительная стоимость объекта с учетом износа рассчитывается по формуле:

Ск = Св — Иф, где Ск-скорректированная стоимость объекта, у.е.;

Св — полная восстановительная стоимость, у.е.;

Иф — величина физического износа, у.е.

Восстановительная стоимость объекта с учетом износа составила:

Ск = 51 тыс. у.е. — 7,153 тыс. у.е. = 43,847 тыс. у.е.

Далее необходимо рассчитать средний процент износа дома :

%ср=Иф*100% / Св

Средний процент износа составитл:

%ср = 7,153*100% / 51 = 14,03%

4. Следующим этапом расчетов является оценка стоимости участка земли, на котором расположен дом.

Исходя из характеристики земельного участка и соответствующей ей ставки налога определяется нормативная цена земли:

Цн= Сн1га*30

где Сн1га — ставка налога на 1 га земли, руб.(для условий задания равен 800 руб.).

Цн = 800 * 30 = 24 000 руб.

Рыночная цена участка земли определяется по формуле:

Цp=Цн*K*Sз

где Цррыночная цена участка земли, руб.;

Цннормативная цена земли, руб.;

К — коэффициент, применяемый для корректировки нормативной цены земли в зависимости от удаленности объекта от областного и районного центров (для условий задачи равен 2,4);

Sз — площадь земельного участка, га.

Цр = 24 000 * 2,4 * 1,2 = 69 120 тыс. руб.

4. Определяется восстановительная стоимость дома с учетом износа и стоимости земельного участка, на котором расположен дом. Расчет можно проводить как в рублях, так и в условных едини;

цах (у.е.) по соответствующему на момент расчета курсу доллара.

Курс доллара составляет 29 руб.

Восстановительная стоимость дома с учетом износа и стоимости земельного участка:

С = Ск + Цр = 43 847 * 29 руб. +69 120 = 1 340 683 руб.