Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости — квартиры в г. Старица, Тверской области в панельном доме на среднем этаже

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования. Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости.

Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Недвижимостьэто товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации.

Цель данной работы — рассмотреть оценку в общем понятии и оценку конкретного объекта недвижимости.

К задачам можно отнести: 1. выявление основных понятий оценки недвижимости; 2. изучение основных методов оценки недвижимости; 3. рассмотрение различных форм собственности; 4. анализ рынка недвижимости на уровне РФ, областного и районного центра.

В связи с современной обстановкой на рынке недвижимости, данная тема очень актуальна. Т.к. взаимодействие спроса и предложения не стабильно.

Объектом рассмотрения в данной курсовой работе является вся оценочная деятельность, в общем. Предметом — оценка конкретной квартиры.

Методологическую базу исследования составляют различные учебники по экономической теории и оценки недвижимости. Нормативно-правовую базу составляет Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» ФЗ-№ 135.

Глава 1. Методологическая основа оценки

1.1 Понятия недвижимости и собственности

Впервые термин «недвижимость» появился в Указе Петра I о престолонаследии от 23.03.1714 г., который устранил различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью в этот период понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что эта связь не могла быть порвана без изменения вида и назначения вещи. При этом Л. А. Кассо указывает, что и ранее земельные участки выделялись своим юридическим режимом, выражавшемся в особом порядке отчуждения и обременения недвижимости, а так же во введении принципа регистрации прав на недвижимость. Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года содержались нормы, выделявшие право собственности на такие вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты. В 1991 году в п. 2 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности» вновь появилось упоминание термина «недвижимость», а затем в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства РСФСР был дан перечень объектов недвижимости и указан критерий их выделения — прочная связь с землей.

В ныне действующем Гражданском кодексе РФ четкое легальное определение недвижимости отсутствует. В п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ приводится примерный перечень объектов, отнесенных законодателем к недвижимому имуществу, и дается критерий такого отнесения — прочная связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Исходя из данного положения, а так же опираясь на историческую традицию и зарубежный опыт, большинство цивилистов придерживаются концепции так называемой «недвижимости по природе. Между тем, существует и иная концепция понятия недвижимости, юридическая, согласно которой недвижимостью признается только такая вещь, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке. Наиболее логичной представляется первая из приведенных концепций. Исторически недвижимость была отделена от движимого имущества в силу неизменности своего положения в пространстве. Именно благодаря неподвижности данных объектов стало возможным введение системы государственной регистрации в целях организации учета недвижимых вещей. Таким образом, государственная регистрация является не признаком недвижимости, а лишь следствием отнесения объекта к категории недвижимых вещей. То есть, не вещь является недвижимой, поскольку она подлежит регистрации, а вещь подлежит регистрации потому, что она является недвижимой. Кроме того, данный вывод можно сделать и исходя из анализа действующего законодательства. Например, согласно п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав — права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ регистрации подлежат права на недвижимые вещи, то есть, если вещь является недвижимой, право на нее должно быть зарегистрировано. Таким образом, вполне допустима ситуация, когда вещь является недвижимостью по своим фактическим признакам, но не является объектом гражданских прав в юридическом смысле. Итак, в дальнейшем будем придерживаться той точки зрения, что недвижимой вещь является в силу своих фактических свойств, а именно такой связи с землей, которая делает невозможным перемещение вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению. Следует обратить внимание, что речь идет не о принципиальной невозможности перемещения, а именно о той ситуации, когда подобное перемещение крайне затруднительно или дорогостояще. Современный уровень развития техники позволяет перемещать даже здания, прочно связанные с землей, однако подобная процедура требует несоизмеримо больших затрат, вследствие чего теряет свое экономическое обоснование. Как справедливо было отмечено Б. М. Гонгало, используемые критерии связи объекта с землей носят оценочный характер. Таким образом, связь объекта с землей и невозможность его перемещения должны оцениваться судом в каждом конкретном случае исходя из материалов дела и судебной практики по предыдущим аналогичным делам. Во внимание должны приниматься: назначение вещи, характер связи с земельным участком, целостность объекта в процессе перемещения. Представляется, что по данной категории дел судебной практике, несмотря на то, что она не является источником права, должно уделяться немаловажное значение, поскольку существенных различий в отнесении тех или иных объектов к недвижимости быть не должно. Между тем, внесения изменений в ст. 130 Гражданского кодекса РФ в отношении уточнения критерия связи недвижимого объекта с землей, такого как, например, наличие фундамента, не требуется, поскольку прочная связь с землей может выражаться и в иных формах. Например, к недвижимости относят линейные объекты (трубои газопроводы), которые фундамента не имеют, но тем не менее прочно связаны с землей (характер данной связи аналогичен связи с участком произрастающих на нем деревьев и иной растительности). В настоящее время судебной практикой для признания объектов недвижимостью фактически был введен дополнительный критерий — не только фактическая, но и юридическая связь с землей. Иными словами, объект должен быть возведен в соответствии с действующим законодательством.

Для дальнейшего анализа объектов недвижимости и их характеристик возьмем за основу следующую систему:

1. недвижимость по природе (в силу естественных свойств объектов):

а) земельные участки и участки недр б) строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), жилые и нежилые помещения и иные объекты, прочно связанные с землей;

2. недвижимость в силу закона: суда, космические объекты

3.предприятие (особый составной объект, отнесенный как целое к недвижимости в силу закона, но в своем составе содержащий недвижимые вещи).

Дискуссионным по-прежнему остается вопрос, с какого же момента объект незавершенного строительства становится недвижимой вещью. Если придерживаться избранной ранее фактической позиции о недвижимых вещах, следует признать, что государственная регистрация и в данном случае выступает лишь как следствие признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью и необходима как условие для совершения сделок. Однако если вещь как таковая еще не готова, то с какого момента можно говорить о ней как о недвижимости? Представляется верной точка зрения, согласно которой право собственности на отдельные материалы, задействованные в строительстве, сохраняется лишь до момента фактического использования их в строительстве. После этого материалы прекращают свое юридическое существование, а возникает новая недвижимая вещь — объект незавершенного строительства. С этой точки зрения о недвижимости можно говорить с того момента, когда ряд материалов уже вложен в строительство, а возводимый объект имеет прочную связь с землей и не может быть перемещен без несоразмерного ущерба назначению.

Признаки недвижимости объекта формируются исходя из определения земельного участка и связи объекта с ним. Те признаки объекта, которые указывают на его связь с землей, называют родовыми признаками.

Земельный участок — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Все объекты недвижимости, располагающиеся на участке, обладают следующими родовыми признаками:

1. Объекты недвижимости неподвижны, стационарны, то есть характеризуются прочной физической связью с земной поверхностью и невозможностью перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает их непригодным для дальнейшего использования.

2. Объекты недвижимости материальны и функционируют в натурально-вещественной и стоимостной форме.

3. В качестве материального объекта любая недвижимость имеет определенные физические характеристики: например размеры и форму, удаленность, характер поверхности, характер подъездных путей и многие другие характеристики.

4. Недвижимость в обычных условиях долговечнее всех иных объектов, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Термин «собственность» обозначает два несхожих понятия:

а) собственность в экономическом смысле, или собственность de facto (лат. — на деле, фактически);

б) собственность в юридическом смысле, или собственность de jure (лат. — юридически, по праву).

Собственность выражает те глубинные отношения, которые оказывают влияние на все стороны жизни общества — экономическую, социальную, политическую, идеологическую. Форма собственности определяет решения, направляющие и регулирующие хозяйственную деятельность, уровень эффективности производства.

В совокупность правомочий собственника входит:

Владение — физическое обладание вещью. Это правомочие собственника всегда охраняется законом. Законное владение имуществом имеет правовое основание (закон, договор, административный акт).

Пользование заключается в праве производительно или лично потреблять вещь для удовлетворения собственных потребностей и интересов в зависимости от ее назначения (допустим, использовать автомашину для перевозки людей и грузов). Собственник может передавать свое имущество в пользование другим лицам на какое-то время и на определенных условиях. Границы права пользования определяются законом, договором или иным правовым основанием (например, завещанием).

Распоряжение — право изменять присвоенность (принадлежность) имущества. Оно осуществляется чаще всего путем совершения различных сделок (купли-продажи, мены одной вещи на другую, дарения и т. д.).

Указанные здесь правомочия собственника могут быть временно ограничены по его инициативе. Так, человек, сдавший внаем вещь другому лицу, лишает себя права владения и пользования вещью на срок действия договора имущественного найма.

Хозяйственная практика свидетельствует о расширяющемся многообразии применения прав собственности. В связи с этим видный ученый Роберт Коуз (США) и другие сторонники экономической теории прав собственности указали на то, что субъекты экономики используют «пучок прав», которые касаются использования хозяйственных ресурсов и распределения возникающих при этом затрат и выгод. Сюда входят не только права владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Речь идет и о том, чтобы управлять хозяйством, получать доход от используемых благ, претендовать на безопасность (на защиту от насильственного отчуждения имущества и от вреда со стороны окружающей среды), передавать блага в наследство и др. Эти права являются по существу нормами хозяйственного поведения или определенными «правилами игры», принятыми в обществе.

Собственность в экономическом смысле подразделяется на разные классы (или роды, типы) в зависимости от существующих уровней разделения и кооперации труда и производства. Эти виды организационно-экономических отношений непосредственно характеризуют ступень реального обобществления производства. Здесь самая низкая ступень — это единоличное хозяйствование. Более высокие ступени обобществления образуются по мере роста масштабов объединения людей в какой-то организации.

Переход от одной ступени производственной организации к другой обусловлен техническим прогрессом и определенными экономическими выгодами. Так, увеличение размеров и совершенствование орудий труда, улучшение технологии порождает тенденцию к концентрации (укрупнению) предприятий и их централизации (объединению). Такое усиление реального обобществления производства приводит в действие закон превосходства крупного производства над мелким.

Итак, в основу классификации собственности в экономическом смысле можно положить принцип ее членения на классы в зависимости от степени реального обобществления производства. Такая классификация существенно отличается от юридического толкования разных видов собственности.

Частное присвоение означает, что отдельные люди относятся к имуществу как к личному источнику богатства.

Согласно действующему законодательству, физическое лицо (как, впрочем, и все собственники) вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Однако оно не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Гражданин вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным путем.

Частное присвоение имеет два вида, которые существенно различаются между собой: а) собственность на средства производства человека, который сам трудится, и б) собственность на вещественные условия производства лица, применяющего чужой труд.

В настоящее время в России выделяют два вида общенародной собственности: 1) государственную, 2) муниципальную.

Государственная собственность — это всенародное достояние. Все члены общества относятся друг к другу как совместные собственники средств производства. Государство в данном случае является субъектом собственности. Объектами государственной собственности являются земля и имущество, принадлежащие на праве собственности РФ. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями во владение. Произведенная продукция на государственных предприятиях принадлежит всему обществу.

Государственная собственность ставит в равное положение всех членов общества по отношению к средствам производства. Важнейшая черта государственной собственности — это ее неделимость. Государственное имущество принадлежит всем вместе, а не каждому в отдельности.

Муниципальная собственность формируется путем передачи (безвозмездно или за выкуп) права собственности или распоряжения имуществом органам местного самоуправления (муниципалитетам).

Субъектами муниципальной собственности являются органы местного самоуправления. Ее объектами являются школы, больницы, жилищно-коммунальное хозяйство, вузы, техникумы, училища. Уровень обобществления муниципальной собственности — региональный. Второй формой общественной собственности в России является кооперативная собственность.

Частная собственность — одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право гражданина или юридического лица на конкретное имущество, включая средства производства.

1.2 Общие понятия оценки

Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В данной курсовой работе основное внимание уделено оценке жилых помещений. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

1.3 Законодательная база в области оценки

Основным нормативно правовым актом в оценочной деятельности является Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года, N 135-ФЗ. Согласно ему, оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

В ст. 3 данного закона дано определение оценочной деятельности. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для более глубокого анализа оценочной деятельности, необходимо детально рассмотреть ее субъект и объект.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 151 ФЗ № 135.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Отдельно нужно выделить основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Он должен содержать: объект оценки; вид стоимости имущества (способ оценки); размер денежного вознаграждения за проведение оценки; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 246 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Одной из задач нормативно-правовых актов в области оценки — установить права и обязанности оценщиков.

Оценщик имеет право:

применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик обязан:

быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее — правила деловой и профессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным статьей 151 настоящего Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации;

представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки.

Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в срок не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня получения федеральных стандартов оценки обязан утвердить их или выдать мотивированный отказ в письменной форме.

Уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, вправе отказать в утверждении федеральных стандартов оценки в случае их несоответствия требованиям Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, настоящего Федерального закона.

Утвержденные федеральные стандарты оценки подлежат опубликованию уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и размещению на официальном сайте уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в сети «Интернет» .

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.

22.07.2010 в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ были внесены изменения. Был принят Федеральный закон N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Были внесены следующие важные дополнения:

— установлена процедура проведения государственной кадастровой оценки;

— определен порядок утверждения результатов кадастровой оценки;

— регламентированы способы урегулирования споров о результатах кадастровой оценки.

По мнению многих специалистов, поправки в закон об оценке могут осложнить работу оценщиков.

Поправки касаются порядка проведения и внедрения методик экспертизы отчетов об оценке. На сегодняшний день эта сторона деятельности оценщиков слабо регламентирована и нуждается в установлении правил, которые уже формируются на уровне СРО. Неоднозначность предложенных поправок заключается в «перетягивании одеяла на себя» структурами федерального центра.

Оценочная деятельность в России начала формироваться в середине 90-х годов. В то время оценщики были «свободными художниками». Но уже в 1998 г. появляется закон об оценке и вводится лицензирование. Начинается процесс регулирования оценочной деятельности государством, деятельность оценщиков берется под контроль. В начале 2000;х гг. появляется понятие «саморегулирование», которое декларировало отказ от централизованного управления, вносятся поправки в Закон. В 2007;2008 гг. появляются первые саморегулируемые организации (СРО) и претворяются в жизнь инструменты их деятельности. В Санкт-Петербурге первая СРО была создана в 2009 г. До этого петербургским оценщикам приходилось вступать в региональные СРО.

Саморегулирование — это возможность контроля и при необходимости оказания помощи оценщикам непосредственно на местах. Важнейшим инструментом является деятельность экспертного совета, призванного защищать интересы потребителей услуг от некачественного продукта и повышать уровень отчетов об оценке.

По словам экспертов, данные поправки могут повлиять непосредственно на деятельность оценщиков и экспертов. Например, если оценщик выполняет госзаказ, то после этого необходима экспертиза результатов оценки. «Сейчас этот совет состоит из опытных и уважаемых оценщиков и не только проверяет качество отчетов, но и решает возникающие разногласия. Кто в дальнейшем будет проверять работу оценщиков и на каких принципах, сказать сложно. Не будет ли такой экзамен лишь платной формальностью, заменяющей истинную оценку и репутацию, заработанную временем и опытом? — задается вопросами Игорь Лучков». От решения экспертного совета зачастую зависит судьба крупной сделки и репутация, а иногда и будущая деятельность оценщика.

Предлагаемая система отбора экспертов предполагает создание централизованного органа, отвечающего за отбор экспертов и разработку методики их деятельности. Иначе говоря, есть риск создания очередной бюрократической системы. При этом экзамен будет приниматься только централизованно и на платной основе, и всем оценщикам из регионов также придется регулярно ездить в Москву. Учитывая протяженность границ России, можно понять, насколько экзаменация в Москве может стать неудобной, отмечают игроки рынка.

В связи с необходимостью изменений, по мнению Игоря Лучкова, можно внести следующие предложения:

* вносить изменения в Закон на основе тщательного изучения опыта «на местах»;

* обратить внимание на правила и стандарты работы, которые сформировались на сегодняшний день;

* российским СРО разработать свои стандарты, правила, отработать их, проанализировать и после этого следует создавать методические рекомендации по проведении экспертизы и порядку проведения экзамена;

* проводить аттестации и экзамены на местах при отдельных СРО в каждом регионе.

Подобные действия позволят сделать оценочную деятельность в России более эффективной.

Глава 2. Анализ рынка недвижимости

2.1 Анализ рынка недвижимости Российской Федерации

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости — это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает:

передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.