Оценка и переоценка основных средств

Методы оценки стоимости основных средств

Методы расчета стоимости машин и оборудования, основанные на имущественном (затратном) подходе к оценке:

Имущественный (затратный) подход — это подход к определению рыночной стоимости объекта на основе его восстановительной стоимости с учетом физического, функционального (морального) и внешнего (экономического) износа. Известно также, что восстановительная стоимость оцениваемого объекта — это стоимость воспроизводства этого объекта в современных условиях. Понятие «стоимость воспроизводства» содержит ряд условностей. Во-первых, оцениваемые объекты никто не собирается создавать заново (то есть оценка носит абстрактный характер); во-вторых, если бы эти объекты и создавались заново, то при их создании использовались бы новые современные материалы и технологии; в-третьих, чем старше оцениваемый объект, тем больше условностей и допущений.

Практика расчета стоимости на воспроизводственной основе хорошо известна, особенно в России, где до наступления рыночной реформы все цены на основные производственные фонды устанавливались только методами, основанными на затратном подходе. Основу расчета составляли издержки производства, то есть себестоимость создания объекта оценки. Экономическая категория «себестоимость» отражает выраженные в денежной форме текущие затраты на производство и реализацию основных производственных фондов.

Алгоритм расчетов стоимости оцениваемых объектов с позиций имущественного (затратного) подхода можно выразить следующим образом:

• — расчет прямых затрат на создание объекта, то есть стоимостная оценка затраченных материалов, сырья, топлива и энергии, инструмента, заработной платы производственного персонала и т. д.;
• — расчет целевых сбытовых и управленческих расходов, косвенных затрат по оплате труда работников;
• — расчет прибыли создателя оцениваемого объекта;
• — расчет налогов, акцизов;
• — расчет транспортных издержек по доставке к месту монтажа объекта;
• — расчет затрат на такелажные работы, издержки производителя по монтажу, сборке, подключению и пуску оборудования и других технических устройств;
• — расчет косвенных затрат на выбор и покупку оборудования, лицензионные платежи и налоги, плата за разработку плана установки и т. д.
• — расчет потерь в стоимости оцениваемого объекта в результате физического, функционального (морального) и внешнего (экономического) износа.

Очевидно, что наиболее сложным и трудоемким этапом при определении стоимости оцениваемого объекта с позиции затратного подхода является определение себестоимости его создания. Существуют два метода определения себестоимости: метод прямой калькуляции и блок методов целостной оценки (параметрические методы — корреляционного моделирования, удельных экономических показателей и экспертных оценок).

Рисунок 2. Методы определения себестоимости.

Суть метода прямой калькуляции заключается в том, что анализируются все нормы экономических показателей по каждой конкретной отрасли народного хозяйства и сравниваются с реально осуществленными затратами на производство оцениваемого изделия. Этот метод требует анализа большого объема информации, но дает наиболее точные результаты. Суть параметрических методов заключается в установлении связи между себестоимостью объекта оценки, его техническими параметрами и характеристиками. Эти методы, как правило, громоздкие в применении и не отличаются особой точностью.

После определения себестоимости изготовления оцениваемого объекта или его аналога любым методом можно рассчитать восстановительную стоимость объекта. В зависимости от информации, которой обладает оценщик, можно воспользоваться следующими методами для определения восстановительной стоимости машин, оборудования, транспортного средства или других технических устройств:

• — методом расчета восстановительной стоимости объекта по цене объекта-аналога;
• — поэлементным (поагрегатным) методом расчета восстановительной стоимости;
• — методом, основанным на анализе и индексации затрат;
• — методом расчета, основанным на использовании укрупненных нормативов затрат.

Рассмотрим практику использования этих методов более подробно.

Расчет восстановительной стоимости машин и оборудования по цене объекта-аналога. Используя рыночную информацию, оценщик подбирает объект-аналог, похожий на объект оценки по конструкции, используемым при его производстве материалам, технологии изготовления изделия и т. д. При этом рыночная цена объекта-аналога должна быть известна оценщику. Следует отметить некоторую специфику подбора объекта-аналога. Дело в том, что объект-аналог может иметь совсем другое назначение, чем оцениваемый объект; объект-аналог может применяться в других отраслях народного хозяйства, чем оцениваемый объект; объект-аналог должен пользоваться спросом на рынке и иметь известную оценщику рыночную цену. При таких условиях выбора объекта-аналога профессиональные оценщики считают возможным предполагать, что себестоимость объекта-аналога примерно равна себестоимости создания оцениваемого объекта.

Полную себестоимость изготовления объекта-аналога можно определить по формуле:

(2.1).

где Ц аналога — рыночная цена объекта-аналога, включая НДС;

Ндс — ставка НДС;

Нпр — ставка налога на прибыль;

Кр — показатель рентабельности, то есть доля чистой прибыли и торговой наценки по отношению к цене.

Самое сложное в использовании этой формулы заключается в определении показателя рентабельности (Кр), так как он во многом зависит от рыночного спроса на объект-аналог. Практика показывает, что Кр= 0,25 — 0,35, когда повышенный рыночный спрос;

Кр = 0,10 — 0,25, когда средний рыночный спрос;

Кр = 0,05 — 0,10, когда малый рыночный спрос.

Полную себестоимость оцениваемого объекта можно рассчитать по формуле:

(2.2).

где С полн. аналога — полная себестоимость изготовления объекта-аналога;

Q — масса конструкции оцениваемого объекта;

Q аналога — масса конструкции аналога;

С полн. — полная себестоимость оцениваемого объекта.

Восстановительная стоимость (S восст.) оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Sвосст (2.3).

где Н пр — ставка налога на прибыль;

С полн — полная себестоимость оцениваемого объекта;

Кр — показатель рентабельности.

Если оценивается объект, который не пользуется спросом на соответствующем рынке, то стоимость объекта принимается равной себестоимости, то есть стоимость равна себестоимости его изготовления.

Методы расчета стоимости машин и оборудования, основанные на сравнительном (рыночном) подходе к оценке:

Особенностями сравнительного (рыночного) подхода к оценке машин, оборудования, транспортных средств и других технических устройств являются, с одной стороны, ориентация итоговой величины стоимости на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов, с другой стороны, ориентация на собственные издержки, затраты, результаты работы; то есть все зависит от процесса создания объекта оценки.

Рыночный подход наиболее приемлем для тех видов технических устройств, которые имеют развитый вторичный рынок (автомобили, многие виды станков, суда, самолеты, другое нестандартное оборудование). Метод оценки таких объектов базируется на определении рыночных цен, которые адекватно отражают «ценность» единицы технического устройства в его текущем состоянии. Основной принцип рыночного подхода — это сопоставление объектов оценки с аналогичным либо новым изделием, которое продается на вторичном рынке. Очевидно, что такой подход к оценке требует больших объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов.

Методика организации информационного обеспечения процесса оценки определяется самим оценщиком. Как правило, в базах данных, которые лежат в основе этой информационной системы, представлены в алфавитном порядке фирмы-изготовители, описаны методы кодирования данных и основные классификационные признаки, другие принципы сбора и анализа данных, а также возможности их комбинирования. В такие базы данных вносятся сведения о реальных рыночных ценах на новые и подержанные технические устройства; о ценах прейскурантов фирм-изготовителей (обычно нового оборудования); о ценах дилеров; о ценах предложений (оферт), которые получены в результате письменных или устных запросов оценщиков; фиксируются индексы цен. Для практикующих оценщиков ценность такой информации очевидна, методы обработки и анализа известны, а поиск источников и технология сбора необходимых сведений представляют определенные трудности.

Важность цен реальных сделок заключается в том, что они довольно точно отражают уровень рыночной цены на конкретный момент времени и дают возможность получить информацию о деталях свершившейся сделки. Этот фактор повышает достоверность результатов стоимостной оценки любого объекта. Источниками получения подобных сведений являются личные связи оценщиков, пресса и специальные издания. Цены прейскурантов и каталогов, то есть официально опубликованная информация, точно отражают тип объекта, комплектацию и другие технические параметры. Однако в них не учтены возможные скидки, которые могут быть достигнуты в процессе купли-продажи объекта. Поэтому ценовые характеристики, полученные из этих источников, могут использоваться лишь как базовые цены, в которые следует вносить коррективы и только после этого их можно использовать при определении стоимости конкретного объекта. На рынке существует еще один вид ценовой информации — это цены оферт (предложений о продаже или покупке). Ценность подобной информации в том, что она достаточно полно отражает техническую характеристику объекта и условия его продажи, но содержит, как правило, завышенные или заниженные цены. Кроме того, получить ее достаточно легко (по запросам, личным связям и т. д.), но при этом оценщику необходимо соблюдать определенную тактику поведения.

Органы государственной статистики регулярно публикуют внутренние и внешнеторговые цены на отдельные товары и товарные группы, так называемые индексы цен. Использование этой информации может показаться для начинающих свою карьеру оценщиков самым простым способом решения задач по оценке. Однако применение индексов цен в оценочной деятельности не всегда приводит к положительным результатам. Дело в том, что индексы цен — это относительные показатели, которые отражают динамику изменения цен за определенный период времени. Они всегда приводятся с указанием базисного года, в котором значение индекса принимается равным 100. Как известно, индексы цен определяются по формуле:

(2.4).

где.

qi — количество товаров, которые произведены в текущем периоде;

рi, р0 — цены товаров, которые произведены в текущем и в базисном периодах.

Существуют групповые и сводные индексы цен. Групповые — это индексы, которые относятся к одной группе технических устройств, сводные — охватывают несколько групп. Исчисление групповых и сводных индексов цен производится на основе «схемы взвешивания», то есть на основе удельных весов отдельных изделий или товарных групп в общей стоимости всех товаров.

Индексы цен — это важный показатель, который позволяет выявить основные тенденции в движении цен. Они широко используются при анализе рыночной конъюнктуры. Однако следует иметь ввиду, что индекс цен — это усредненный и относительный показатель и поэтому он не может дать точного представления о тех изменениях, которые произошли в ценах конкретного изделия. Более того, если это групповой индекс, то он может отличаться от индекса цен по конкретному изделию, которое входит в эту группу. Так, например, изменения индекса цен на токарные станки могут отличаться от колебания цен на металлорежущее оборудование и т. д.

Таким образом, официально публикуемые групповые или сводные индексы цен не могут быть использованы оценщиками при определении цены на конкретные объекты.

Ранее уже отмечалось, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления, то есть сравниваются оцениваемый и аналогичный объекты. Этот подход реализуется в методе прямого сравнения продаж. Технология использования этого метода такова:

во-первых, подбирается 3−5 объектов-аналогов, сравниваются их технико-экономические параметры и фиксируются различия;

во-вторых, зафиксированные различия оцениваются в стоимостном выражении и вносятся в цену продажи аналога;

в-третьих, определяется восстановительная стоимость технического устройства или группы объектов по формуле:

(2.5).

где Цан — цена объекта-аналога на момент продажи;

Км.о. — коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки. Этот коэффициент показывает, во сколько раз изменились цены на подобные технические устройства с момента продажи до момента оценки аналога. Другими словами, это отношение индексов цен на момент оценки и на момент действия цены для рассматриваемой группы оборудования;

Киз. ан — коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки объекта;

К1, К2, К3, … Кi — корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров у оцениваемого объекта и у объекта-аналога.

Рассчитать эти коэффициенты можно по формуле:

(2.6).

где Х i Х i ан — значения iго параметра у оцениваемого объекта и у аналога;

n — показатель степени, который характеризует силу связи цены объекта от iго технического параметра. Эту характеристику получают в результате экономического анализа и построения экономико-математических корреляционных моделей зависимости цены (затрат, себестоимости) от технических параметров станков, оборудования и т. д. Оценщик может либо сам выполнить корреляционный анализ, либо получить сведения о корреляционных моделях из соответствующих справочников.

Кком. — коэффициент различия коммерческой привлекательности объектов. Этот показатель рассчитывают с помощью бальной системы, используя формулу:

(2.7).

где.

Vi — коэффициент весомости i-го свойства;

Wi, Wiа — оценка iго свойства, выраженная в баллах у объекта оценки и у аналога;

n — коэффициент «торможения цены» для фактора коммерческой привлекательности;

n — 0.9−1.0 (для товаров массового потребления);

n — 0.5−0.8 (для объектов производственно-технического назначения) Ц доп — цена дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты (эта цена берется на момент оценки);

Ц тов.зн.- цена товарного знака.

При подборе аналога предпочтение отдается тем объектам, которые также как и оцениваемый объект выпущены тем же изготовителем и в той же стране, имеют то же функциональное назначение и квалификационное подобие, а также имеют хотя бы частичное технологическое сходство.

Процедура сравнения осуществляется в два этапа: во-первых, находятся (подбираются) объекты-аналоги и, во-вторых, вносятся корректировки (поправки) в цену аналога. В свою очередь корректировки (поправки) бывают двух видов: коэффициентные (относительные), которые вносятся в цену аналога путем умножения, и поправочные (абсолютные), которые вносятся в цену аналога путем прибавления либо вычитания. Таким образом, стоимость технического устройства (V) определяется по формуле:

(2.8).

Vаналога — стоимость оцениваемого объекта (машины или оборудования);

К1 К2 К3… Кn — корректирующие коэффициенты, которые учитывают отличие в значениях параметров оцениваемого объекта и аналога;

Vдоп — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается оцениваемый объект от аналога.

Целесообразна следующая очередность внесения поправок: вначале вносятся поправки на техническую сопоставимость, а затем вносятся поправки к ценам на различия в условиях продажи.

Поправки на техническую сопоставимость. Здесь различают поправки на типоразмер сравниваемых объектов (мощность, грузоподъемность, производительность и т. п.), их комплектацию (наличие дополнительных приспособлений и устройств), возраст и качество исполнения изделия, степень физического и функционального износа, месторасположение объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера и т. п.).

Выбор технических характеристик, которые в наибольшей степени влияют на цену изделия, как правило, решается экспертным путем. Обычно их число не должно превышать количества экспертов-оценщиков, поскольку, как показывает практика, большое количество выбранных параметров не увеличивает точность анализа (чаще всего используется от трех до семи параметров). Технические характеристики, которые используются в математической модели, должны быть независимы друг от друга, хотя на практике это очень сложно осуществить, так как все агрегаты в изделии функционально взаимозависимы. Если же технические параметры сильно зависят друг от друга, то желательно их исключить вовсе.

Второй вид поправок касается различий в условиях продажи. Главная цель этих поправок заключается в том, чтобы привести цены всех найденных аналогов к единым коммерческим условиям проведенных продаж. К числу наиболее важных и распространенных поправок этого вида относятся поправки на уторгование, на сроки поставки и дату продажи, на серийность поставок и условия платежа.

Методы расчета стоимости машин и оборудования, основанные на доходном подходе к оценке По мере развития рыночных отношений все более возрастает роль доходного подхода в оценке стоимости производственных объектов. В основе доходного подхода к оценке производственных объектов лежит методология оценки бизнеса, суть которой заключается в следующем. Вначале рассчитывают чистый доход от эксплуатации всей производственной системы (например, предприятия в целом), а затем на его основе либо определяют стоимость и из нее выделяют стоимость машин и оборудования, других объектов оценки, либо определяют доход от всей системы и из него выделяют доход, полученный с помощью производственных машин и оборудования, других объектов оценки, а уже затем на основе этой части дохода определяют стоимость производственных машин и оборудования, других объектов оценки.

Прежде чем перейти к характеристике методов оценки стоимости технических устройств с позиций доходного подхода, напомним несколько общих положений, которых придерживаются оценщики при решении этой проблемы. Прежде всего оценщики пришли к единому мнению, что стоимость машин, оборудования, транспортных средств, других изделий, имеющих производственное назначение, определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые эти объекты (как ожидается) будут приносить в будущем. Оценщик эти выгоды пересчитывает в единую денежную сумму, которая называется текущей стоимостью объекта. Прежде чем в стоимостном виде рассчитать выгоды от владения, пользования либо распоряжения объектом оценки, оценщик должен определить:

• — как можно точнее сумму дохода, который может получить собственник с помощью данного объекта;
• — время, в течение которого владелец будет получать доход от использования данного объекта;
• — определить риск (в %), то есть вероятность того, что доход от использования данного объекта в течение прогнозируемого периода времени будет получен;
• — рассчитать ставку дохода, то есть процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом или между доходом, который приносит объект оценки, и стоимостью этого объекта.

Расчетными инструментами, которые применяются для оценки прогнозируемых доходов могут быть: сложный процент и процесс дисконтирования.

Доходный подход к стоимостной оценке машин и оборудования объединяет три метода:

• — метод капитализации прибыли;
• — метод дисконтированных денежных потоков;
• — метод равноэффективного аналога.

Все три метода основаны на прогнозировании будущих доходов предприятия. Эти будущие доходы создаются предприятием в целом, включая машины и оборудование, здания, сооружения, оборотные средства, нематериальные активы, то есть всем производственным комплексом. Поэтому, чтобы воспользоваться доходным подходом к оценке любой части производственного комплекса, будь-то машины и оборудование, здания, сооружения и т. п., оценщики (при любом методе) применяют технологию поэтапного решения задачи. Это означает следующее.

Вначале рассчитывается чистый доход от эксплуатации всей системы (предприятия).

Затем на основе чистого дохода либо определяют стоимость всей системы, а из нее выделяют стоимость машинного комплекса, либо выделяют из единицы чистого дохода ту ее часть, которая непосредственно создана машинным комплексом. И наконец, по этой части дохода (либо-либо) определяют стоимость самого машинного комплекса. Еще одна особенность применения методов, в основе которых лежит доходный подход: все они требуют соблюдения принципа наиболее эффективного использования производственного объекта, то есть при определении стоимости любого технического устройства всегда нужно сравнивать полученный результат с тем периодом времени его эксплуатации, когда отдача от этих объектов была максимальной.

Рассмотрим более конкретно каждый из применяемых в оценочной практике методов стоимостной оценки технических устройств, основывающийся на доходном подходе.

Метод капитализации прибыли. Капитализация прибыли (дохода) — это процесс пересчета будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом необходимо учитывать сумму будущих доходов, когда должен быть получен доход и продолжительность получения этого дохода. В основу метода положен принцип сложного процента, о котором шла речь в предыдущем разделе. Сама же формула расчета стоимости объекта, который приносит прибыль (доход), представляет собой соотношение:

(2.9).

где С — стоимость объекта, приносящего доход;

V — чистый операционный доход;

R — коэффициент капитализации;

где Ка — коэффициент капитализации (возврат капитала);

r — ставка дисконта;

или.

Схематично алгоритм расчета стоимости машин и оборудования методом капитализации прибыли (дохода) можно представить следующим образом.

• 1. Расчет чистого дохода от функционирования производственной системы предприятия, цеха, участка.
• 2. Методом остатка вычленяется часть дохода, которую можно отнести к машинному парку системы.
• 3. С помощью методов капитализации или дисконтирования определяется стоимость всего машинного парка.
• 4. Если нужно определить стоимость конкретной единицы оборудования или машин, то ее рассчитывают с помощью долевого коэффициента по формуле:

(2.10).

где Сед. — стоимость единиц оборудования;

Смаш.парка — стоимость машинного парка;

Lед — долевой коэффициент оцениваемой единицы оборудования.

Поскольку при доходном подходе используется прогнозируемый доход (прибыль), то можно рекомендовать следующую технологию его (дохода) расчета. Во-первых, определяется базовая величина прибыли, которую нужно вначале прогнозировать, а затем капитализировать; во-вторых, выбирается период времени, за который производятся расчеты; в-третьих, рассчитывается потенциальная доходность объекта на основе ретроспективной прибыли, средневзвешенной ретроспективной прибыли или трендового анализа.

Этот метод в оценке бизнеса получил достаточно широкое применение, хотя есть трудности в его использовании. Прежде всего, трудно прогнозировать получение прибыли (особенно в российских условиях), а также трудно выбрать величину коэффициента капитализации. В своей практической работе оценщики соблюдают ряд неписаных условий, которые способствуют решению стоящих перед ними задач. Условия эти следующие.

• 1. Для повышения достоверности прогнозов ретроспективные данные можно корректировать.
• 2. Величина будущих и текущих денежных потоков должна иметь незначительное расхождение.
• 3. Темпы роста будущих денежных потоков должны иметь умеренные и предсказуемые величины.
• 4. Предполагается стабильное развитие бизнеса.
• 5. Цены предприятия рассчитываются на основе определения величины ежегодных доходов и соответствующих ставок капитализации.
• 6. Капитализация потока доходов может производиться до или после учета:
  • — выплаты процентов;
  • — начислений износа и амортизации;
  • — отчислений в резерв на замещение;
  • — компенсации собственникам;
  • — уплаты налогов;
  • — выплаты суммы долга.

Главное условие в учете затрат — это соблюдение сопоставимости всех данных.

7. В качестве потока доходов могут использоваться прогнозные оценки доходов, которые могут быть получены на основе анализа данных за текущий и прошлые годы, среднеарифметических или средневзвешенных величин за несколько лет, с учетом тенденций развития бизнеса Все семь условий — это признанные большинством оценщиков позиции, которых они придерживаются в своей практической работе.

Теперь несколько слов об определении базы прибыли, которую нужно вначале прогнозировать, а затем капитализировать. Для машиностроительных предприятий, вычислительных центров, таксопарков, где много устаревшего оборудования, в качестве базы почти всегда принимается чистая прибыль (доход), то есть прибыль после выплаты всех затрат, включая износ, амортизацию, выплаты процентов, налоги. Для предприятий, в которых большой удельный вес недвижимости (здания, сооружения), в качестве базы почти всегда применяется денежный поток, то есть серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств на расчетный счет фирмы.

При выборе капитализируемой базы оценщик должен обратить внимание на следующее:

• — насколько база представляет доход в экономическом смысле;
• — может ли база быть точно оценена применительно к данному предприятию;
• — может ли база быть сопоставимой с прибылью (доходом) фирм-аналогов.

После определения базы прибыли важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Для многих предприятий этот период составляет 3−5 лет, то есть за этот период должна четко проявиться тенденция роста или снижения прибыли.

Расчет потенциальной доходности (прибыли) определяется на основе:

среднеарифметической ретроспективной прибыли;

средневзвешенной ретроспективной прибыли (например, если есть свежая информация, то ее учитывают в первую очередь);

трендового анализа ретроспективной прибыли (например, когда в последний год резко изменяется уровень дохода).

Метод дисконтирования чистых доходов:

Этот метод обладает рядом достоинств. Во-первых, он позволяет определить прогнозную (будущую) доходность предприятия. Для инвестора это важно, поскольку при определении прогнозной доходности учитываются риск инвестиций, темп инфляции в стране, изменения конъюнктуры рынка, экономическое устаревание предприятия и т. д. Во-вторых, он позволяет точнее других методов определить рыночную стоимость фирмы, цеха, участка, станка.

Технология использования метода дисконтирования чистых доходов предусматривает выполнение следующих четырех этапов (операций).

Этап 1. Определяют чистый доход от функционирования вначале производственной или коммерческой системы (фирма, цех, участок) в целом, а затем выделяют в этой системе машинный комплекс (станок, линия, установка), которые необходимо оценить.

Рисунок 3. — Чистый доход.

Этап 2. Оценщики определяют текущую стоимость производственной системы в целом по формуле:

(2.11).

где Д — чистый доход, получаемый от эксплуатации всей системы и определяемой на первом этапе;

r — ставка дисконта;

Т — срок службы машинного комплекса;

С — остаточная стоимость имущества системы к концу последнего года службы машинного комплекса.

Этап 3. Определяют стоимость машинного комплекса по формуле:

С маш. = С — С зем. — С зд., (2.12).

где С — стоимость всей системы;

С зем. — стоимость земли;

С зд. — стоимость здания.

Этап 4. Определяют стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса по формуле:

С ед. = С маш. х Г ед., (2.13).

где Гед. — долевой коэффициент для оцениваемой единицы машины или оборудования, равный доле балансовой стоимости данной единицы в балансовой стоимости машинного комплекса, либо доле ремонтной сложности этой единицы в суммарной ремонтной сложности всего комплекса.

Метод равноэффективного аналога. Этот метод также, как и два предыдущих метода (метод капитализации прибыли, метод дисконтированных чистых доходов) базируется на доходном подходе к оценке конкретного объекта. Суть его заключается в том, что:

во-первых, подбирается аналог (базисный объект), который выполняет аналогичные функции, но может отличаться от оцениваемого объекта по производительности, сроку службы, качеству изготовленной с его помощью продукции, по другим показателям;

во-вторых, определяется доход от оцениваемого объекта, но не в полном объеме, а только в той его части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от дохода аналогичного (базисного) объекта. Графически это можно представить так:

Рисунок 4. — Доход оцениваемого объекта.

Стоимость объекта определяется из цены базисного объекта и аналога при условии, что их прибыльность одинакова. В основе метода лежит, так называемая, теория эффективности техники. Используемая при этом математическая модель получается из формулы для расчета сравнительного экономического эффекта. Если предположить, что эффект равен нулю (условие равноэффективности), то:

(2.14).

С — стоимость оцениваемого объекта;

Сб. — стоимость базисного объекта;

Иб и И — годовые издержки эксплуатации базисного и оцениваемого объектов (без их амортизации);

Ка.б. и Ка — коэффициенты амортизации базисного и оцениваемого объектов, которые рассчитываются по формуле фактора фонда возмещения:

(2.15).

где.

r — ставка дисконта;

Т — нормативный срок службы машин и оборудования;

Qб и Q — годовой объем продукции, произведенной с помощью базисного и оцениваемого объектов.

Метод равноэффективного аналога требует выполнения расчета изменяющихся статей издержек при эксплуатации базисного и оцениваемого объектов и определения объема полезной работы в стоимостном выражении базисного и оцениваемого объектов.

Все три рассмотренные методы доходного подхода к оценке технических устройств (методы капитализации прибыли, дисконтирования чистых доходов, равноэффективного аналога) применяются в следующих случаях:

когда можно рассчитывать чистый доход от системы, в которой большую часть доходов приносят машины и оборудование. Например, человек купил машину для частного извоза или шиноремонтное оборудование, или множительный аппарат и делает копии за деньги и т. п. В этих случаях доход нетрудно подсчитать и можно применять метод капитализации прибыли или метод дисконтированных чистых доходов. А если оборудование на заводе производит только часть продукции или оборудование выполняет вспомогательные операции (контроль, ремонт, внутренний транспорт и т. п.), то тогда доход трудно подсчитать и выйти из такого положения можно с помощью метода равноэффективного аналога;

метод капитализации дохода широко используется тогда, когда возможно достаточно точно оценить стоимость земельного участка и стоимость здания;

следует отметить, что все методы доходного подхода имеют свои достоинства и недостатки.

Достоинства:

это наилучший способ измерения совокупного износа всех активов предприятия, возможность учета влияния экономических факторов на стоимостную оценку объектов, логическое обоснование принимаемых решений.

Недостатки:

это сложность в вычленении отдельных активов предприятия для их индивидуальной оценки, субъективность прогнозов доходности и выбора ставок дохода.

В целом следует иметь в виду, что доходный подход все-таки дает надежные результаты тогда, когда можно уверенно прогнозировать такие показатели, как денежные потоки, затраты, процентные ставки дохода и т. п. В условиях пока еще нестабильной экономики Российской Федерации и при высоких темпах инфляции трудно быть уверенным в таких прогнозах.