Оценка стоимости недвижимости

Задача 7. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Текущую стоимость объекта определим по формуле:

где текущая стоимость объекта;

денежный поток периода t;

ставка дисконтирования;

стоимость реверсии или остаточной стоимости.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, текущая стоимость объекта составляет 138,63 млн руб.

Задача 19. Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000 у.е. на 4 года. Ставка процента составляет 7,72%. Определите величину фактической арендной платы банка за аренду офиса.

Для определения величины фактической арендной платы банка за аренду офиса воспользуемся функцией денежной единицы — взносом на амортизацию денежной единицы:

200 000 у.е. * 0,30 006 = 60 012 у.е. — сумма ежегодной арендной платы;

60 012 * 4 = 240 048 у.е. — сумма арендной платы за 4 года;

240 048 — 200 000 = 48 048 у.е. — сумма начисленных процентов.

Таким образом, фактически банк выплатит 48 048 у.е. за аренду офиса за 4 года.

Задача 27. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, что ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации (при расчете методом кумулятивного построения) равен сумме: безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

а) безрисковая ставка дохода — 8,4% (по условию);

б) премия за риск инвестиций — 0 (привлечение дополнительных средств не потребуется);

в) поправка на ликвидность — 3% (принята на уровень долларовой инфляции за время продажи права аренды офисного центра — около 3-х месяцев);

г) поправка за инвестиционный менеджмент — 5% (по условию);

д) норма возврата — 10% (100% / 10 лет = 10%).

Получаем:

Коэффициент капитализации = 8,4 + 3 + 5 + 10 = 26,4%.

Задача 34. Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из четырех способов:

1) строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12 000 д.е. за квартиру, 580 000 д.е. затраты на строительство);

2) разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5000 д.е. за участок, 25 000 д.е. затраты на оплату юридических и инженерных услуг);

3) размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м² — 30 д.е., площадь склада — 9500 м², затраты на оборудование склада — 60 000 д.е.);

4) организация на участке уличной торговли (1100 д.е. — доход, приносимый 1 фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболее эффективного использования.

Вариант наиболее эффективного использования будем выбирать, исходя из максимальной доходности (максимума дохода собственности и стоимости участка). Для каждого варианта рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД), который представляет собой разность действительного валового дохода (ДВД) и операционных расходов (ОР):

1) ДВД = 65*12 000 = 780 000; ЧОД = 780 000 — 580 000 = 200 000 д.е.

2) ДВД = 25* 5 000 = 125 000; ЧОД = 125 000 — 25 000 = 100 000 д.е.

3) ДВД = 9500*30 = 285 000; ЧОД = 285 000 — 60 000 = 225 000 д.е.

4) при расчете дохода от уличной торговли будем считать, что стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости, т. е. допустим, что земельный участок в данном случае имеет 200 фронтальных метров, тогда доход будет равен: 200*1100 = 220 000 д.е.

Максимум дохода дает третий вариант, т. е. размещение на участке склада строительных материалов.

Таким образом, вариантом наиболее эффективного использования данного земельного участка является размещение на участке склада строительных материалов.

Задача 35. Стоимость здания 800 тыс. у.е.; коэффициент капитализации для здания 18%, чистый операционный доход 250 тыс. у.е.; коэффициент капитализации для земли 11%. Определить стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка определим, исходя из формулы:

где Д — чистый операционный доход;

С — стоимость объекта;

К — коэффициент капитализации для объекта.

В нашем случае:

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 963,64 тыс. у.е.

Задача 37. Определить вариант лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка:

Стоимость возводимых зданий определяем умножением их площади на стоимость строительства одного квадратного метра:

1) жилого здания: 7 000 * 200 = 1 400 000 долл.;

2) офисного здания: 5 000 * 250 = 1 250 000 долл.;

3) промышленного здания: 8 000 * 150 = 1 200 000 долл.

Стоимость земельного участка определяем, исходя из формулы:

где Д — чистый операционный доход;

С — стоимость объекта;

К — коэффициент капитализации для объекта.

1) для жилого здания:

Д = 1 400 000 * 0,23 + С_земли*0,2 = 2 000 000;

С_земли = (2 000 000 — 1 400 000*0,23)/0,2 = 8 390 000;

2) для офисного здания:

Д = 1 250 000*0,22 + С_земли*0,2 = 2 700 000;

С_земли = (2 700 000 — 1 250 000*0,22)/0,2 = 12 125 000;

3) для промышленного здания:

Д = 1 200 000*0,24 + С_земли*0,2 = 1 800 000;

С_земли = (1 800 000 — 1 200 000*0,24)/0,2 = 4 560 000.

Вариант наиболее эффективного использования выбираем, исходя из максимума стоимости участка.

В нашем случае максимальная стоимость земельного участка приходится на второй вариант — строительство офисного здания. Значит вариантом лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка будет строительство офисного здания.

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник, СПб.: Гуманистика, 2003. — 456с.

2. Грязнова А. Г., Федотова М. А., Ленская С. А. и др. Оценка бизнеса: Учеб. для вузов по экон. спец. / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2001. — 509с.

3. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. — СПб.: Питер, 2001. — 416с.

4. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. — М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2003. — 304 с.

5. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред. В. И. Кошкина. М.: ИДК «ЗШШ>, 2002 г. — 265с.

6. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г. — 265с.