Современный рынок закладных листов в Европе

Ипотечные банки, распространенные в странах Европы, активно рефинансируют свои кредитные ресурсы за счет эмиссии ценных бумаг. Привлечение финансов за счет выпуска долговых бумаг ипотечных банков и организаций в мировой практике известен как балансовая секьюритизация ипотечного рынка. Она заключается в выпуске ценных бумаг, обеспеченных закладными, которые остаются на балансе эмитента Митрошина К. Ипотечные банки // Ипотека. 2000. № 1−2.. Типичный пример такого вида секьюритизации — немецкая схема Pfandbrief. Банк выдает кредит и получает закладную на недвижимость. Далее создается самостоятельный пул закладных, который находится на определенных статьях баланса банка и отделен от других активов. Одновременно банк выпускает облигации (Pfandbrief), обеспеченные закладными на недвижимость. Эти облигации гарантируют, что в случае банкротства ипотечного банка средства пула закладных в первую очередь пойдут на удовлетворение владельцев Pfandbrief. Основу управления рисками и обеспечения высокого кредитного качества закладных листов составляет законодательно урегулированный статус закладных листов и эмитентов закладных листов и жесткий государственный надзор.

Современные закладные листы — это самостоятельный вид ценных бумаг, постепенно выделившиеся из класса облигаций благодаря специальному регулированию их выпуска и обращения. Во-первых, выпускать закладные листы могут не любые юридические лица, выдающие ипотечные кредиты, а только специально указанные в законе, и имеющие, как правило, специальную правосубъектность. Во-вторых, эта ценная бумага обеспечивается особым образом. При помощи иного, чем залог механизма. Обеспечением по ним могут быть только права требования по ипотечным кредитам. Заменить обеспечение можно только на имущество, указанное в законе. В-третьих, обеспечение по закладным листам, занесенное в специальный реестр, не включается в конкурсную массу или составляет отдельную массу в составе конкурсной, из которой удовлетворяются прежде всего требования владельцев закладных листов, а только потом остальные требования.

Следует отметить, что ипотечные облигации стали самыми надежными ценными бумагами в Германии.

Немецкие ипотечные облигации могут выпускаться только специализированными институтами — ипотечными банками. «Отличительной особенностью немецких ипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Все остальные кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово „Pfandbrief“ (русский термин — ипотечные облигации) § 5 германского Закона об ипотечных банках. .» То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных облигаций, говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т. е. привлечения денежного капитала, одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема" Система ипотечного кредитования в Германии. Дармштадт: Союз немецких ипотечных банков, институт жилища и окружающей среды, 1997. .

Законодательная база, регулирующая отношения по выпуску и обращению ипотечных облигаций, предоставляет держателю Pfandbrief широкие возможности защиты прав. В основе Закона об ипотечных банках Германии лежит требование о защите прав держателей облигаций ипотечных ипотечного банка.

Это отражено в трех основополагающих принципах закона.

• · принципе специализации;
• · принципе обеспечения;
• · принципе конгруэнтности.

Принцип специализации §§ 1 и 5 Закона об ипотечных банках. заключается в том, что ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок, и, прежде всего, выпуск ипотечных облигаций, и запрещены все виды кредитования, кроме ипотечного.

К ипотечным кредитам, входящим в состав покрытия, предъявляются одинаковые требования, определяемые законодательно и неукоснительно соблюдаемые правилами делового оборота.

Смысл принципа обеспечения Pfandbrief заключается в том, что для удовлетворения требований держателей Pfandbrief ипотечный банк должен образовать обеспечение этих облигаций. Таким образом, держатели ипотечных облигаций в случае банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное удовлетворение своих требований из этих средств. В качестве обеспечения для ипотечных облигаций можно использовать лишь те права требования, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости объекта залога.

Для того чтобы в любой момент можно было быстро получить информацию о кредитах, составляющих обеспечение, сведения о них заносятся банком в специальный (ипотечный) регистр.

Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того, что на обеспечение распространяются особые права держателя ипотечных облигаций облигаций. Для идентификации объекта ипотеки и кредита в реестр заносятся необходимые сведения.

Независимое (назначенное Федеральным ведомством по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным органом надзора) доверенное лицо должно проверять: идет ли речь о допустимой стоимости обеспечения и надлежащим ли образом произошло возникновение права. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью внесенных в регистр ипотеки ценностей. Банк может изымать их из покрытия Pfandbrief только с согласия доверенного лица.

Принцип конгруэнтности заключается в том, что по своим условиям требования ипотечных банков по отношению к заемщикам по ипотечным кредитам и обязательства банков по Pfandbrief перед их инвесторами должны соотноситься друг с другом.

Установлено Абзац 1 § 6 Закона об ипотечных банках Германии., что общая суммарная стоимость выпущенных ипотечным банком Pfandbrief должна быть покрыта денежными требованиями в размере их номинала по меньшей мере такой же стоимости и по меньшей мере такими же доходами от процентов. Это — так называемая конгруэнтность обеспечения.

Отметим, что в составе покрытия допускается до 20% неипотечных активов, например государственных ценных бумаг.

Pfandbrief разрешено выпускать лишь в том случае, если срок их действия не намного превышает срок действия договоров ипотечного кредитования. Кроме того, существуют ограничения относительно суммарного объема выпуска.

Таким образом, надежность Pfandbrief обеспечивается следующими инструментами:

• 1. Принцип обеспечения: сумма находящихся в обороте ипотечных облигаций должна быть меньше или равна сумме ипотечных кредитов в покрытии.
• 2. Учет всех ипотечных кредитов обеспечения Pfandbrief в ипотечном регистре.
• 3. Ответственность банка обеспечением и всем состоянием банка.
• 4. Преимущественное право держателя Pfandbrief перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка.
• 5. Установленная законом процедура определения залоговой стоимости с долгосрочной стоимости объекта ипотеки для ипотечных банков.

В настоящее время закладной лист как инструмент рефинансирования системы ипотечного кредитования вышел далеко за рамки национальных границ, о чем свидетельствует установление целого требований к закладным листам в ряде директив ЕС.

Законодательство ЕС по закладным листам включает:

• · Ст. 22, часть IV Директивы ЕС «О координации правовых и нормативных актов, касающихся деятельности структур по совместным инвестициям в ценные бумаги», Директива «О создании и деятельности кредитных учреждений»: ст. 49, п. 1 (исключение из лимита по крупным кредитам), ст. 63, п. 2 (коэффициент 10%);
• · Ст. 22 п.3 Третьей Директивы по страхованию жизни;
• · Ст. 22, п. 4 Третьей Директивы по страхованию ущерба;
• · Ст. 11, п. 2 Директивы об эквивалентности капитала;
• · Ст. 1 п.1 абз.3 Директивы о гарантиях по вкладам.

Основными правовыми характеристиками закладных листов, определяющими их правовую природу и инвестиционную привлекательность (зафиксированные на уровне требований директив ЕС с тенденцией унификации национальных законодательств стран европейского союза), являются:

• · «долговой» (облигационный) характер обязательств;
• · приоритет прав владельцев закладных листов при банкротстве банка — эмитента на удовлетворение своих требований из средств, полученных от реализации ипотечного покрытия, в первую очередь;
• · законодательно определен состав ипотечного покрытия;
• · эмитент — кредитное учреждение с установлением над ним жесткого государственного надзора.

По данным Европейского центрального банка, «Законодательная база по инструментам Pfandbrief уже разработана во многих странах Европейского Союза (за исключением Великобритании, в которой наблюдается тенденция к внебалансовому типу секьюритизации). Недавние изменения в законодательной базе многих стран Европейского Союза имеют своей основной целью подготовку национальных финансовых организаций к выпуску инструментов Pfandbrief, по причине того, что данные инструменты стали основным типом финансовых активов обращающихся за переделами национальных границ» Ипотечные облигации Pfandbrief в европейских странах, доклад Orazio Mastroeni, Европейский Центральный Банк. Материал предоставлен АУВЕР. .

Эффективность функционирования европейской системы ипотечного кредитования подтверждается стремительным ростом популярности немецких облигаций Pfandbrief на общеевропейском рынке. «В настоящее время рынок немецких закладных листов — крупнейший сегмент рынка облигаций Германии. Он занимает 6-е место в мире после рынков государственных облигаций США, Японии, рынка ипотечных облигаций США, коммерческих бумаг США и муниципальных облигаций США» Б. Рубцов, Современные фондовые инструменты финансирования ипотечных кредитов // «Рынок ценных бумаг», № 6, 2001 год. .

По данным Европейского центрального банка высокие характеристики облигаций Pfandbrief, как качественных инструментов, позволили им приобрести уникальное, почти привилегированное положение на Европейском рынке по сравнению с другими первоклассными активами.