Прикладные аспекты ипотечного жилищного кредитования как инструмента бизнеса

Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье, по мнению некоторых ученых, обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая циклический поток ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы с недостатком средств, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, стабилизируя ее в целом по стране. Банкир, занимающийся ссудами на недвижимость, в отличие от других кредиторов не ограничен в своих действиях общей суммой вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорисковой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк. Используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои риски. Однако это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены верно. Тарасов В. И. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. — Мн.: Мисанта, 2003, с. 162.

Поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечные банки (как и другие кредиторы по ипотеке) разрешают закладывать имущество должника в банке без его изъятия у владельца. Последний обязуется выплатить долги в течение определенного времени. Если этого не происходит, то долги продают другому лицу (банку), либо имущество должника идет с торгов.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются на кредиты, выдаваемые на строительство жилья, и на кредиты на его приобретение.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще не известен в период строительных работ. Такая ситуация может возникнуть и тогда, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении одноквартирных жилых домов, ведет одновременно работы, к примеру, на десяти и более объектах — на период строительства она, безусловно, заинтересована в привлечении максимальных средств.

Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного имущества в руках должника, который продолжает его эксплуатировать. Допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет экономическую возможность уплачивать проценты и погашать долг.

При ипотечном кредитовании заемщиками выступают как юридические, так и физические лица, имеющие в собственности объект ипотеки.

Одной из важнейших проблем при решении вопроса о выдаче кредита физическому лицу является ликвидность предоставляемого предмета обеспечения. В связи с этим необходимо определить, какие факторы влияют на ликвидность недвижимости, предоставленной в качестве предмета обеспечения.

Место расположения квартиры — важный, но не единственный фактор, влияющий на ликвидность квартиры. Попытаемся определить ряд других факторов, также влияющих на привлекательность того или иного объекта недвижимости.

Одним из таких факторов является время постройки дома, в котором находится квартира, или коттеджа. Фактор времени играет здесь двоякую роль: с одной стороны, люди стараются подыскать квартиру по возможности в более новом доме, дабы впоследствии у них не возникало серьезных проблем с ремонтом помещения, перебоями в подаче воды, газа, тепла, света и т. д. (в подтверждение вышесказанного можно привести факт снижения ликвидности трехкомнатных «хрущевок» во всех, без исключения, районах), с другой стороны, понятно стремление покупателей приобрести квартиры в домах сталинской постройки, ведь цена 1 м² площади в таких квартирах меньше, чем в квартирах с таким же количеством комнат, но в домах новой постройки, т. е. за одно и то же количество денег в можно купить «сталинку», превосходящую по метражу новую квартиру с таким же количеством комнат. Не случайно, что в настоящее время ликвидность «сталинок» достаточно велика.

Еще одним значимым фактором, который влияет на ликвидность объектов недвижимости, является расположение квартиры в доме, т. е. попросту говоря, этаж, на котором находится квартира.

Предпочтения покупателей здесь, в отличии от предыдущего случая, однозначны: меньшим спросом пользуются квартиры, находящиеся на нижних (1 и 2) этажах домов, как квартиры наиболее доступные для проникновения в них посторонних, и последних этажах, как квартиры, наиболее подверженные пагубному воздействию стихий.

Также значимыми факторами, являются отсутствие вблизи дома источников пыли, излучения, шума (автомобильные и железные дороги, различного вида разработки и строительные работы и т. д.) и наличие рядом с домом детского сада (школы), продовольственного магазина и остановки общественного транспорта Статья Елены Зубовой «Как не прогадать на квартирной сделке». Журнал «Наши деньги» № 3 2006, с. 44. .

Очевидно, что заемщику не стоит заключать соглашение с первым же банком, предлагающим финансирование. Для начала необходимо выяснить серьезность намерений руководства банка, структуру собственности и провести его всесторонний анализ на предмет наличия «скелетов в шкафу». Тем не менее, многие заемщики в России формально подходят к выбору банка, ориентируясь на базовые параметры кредита: сумму, эффективную ставку и срок. Остальное их практически не интересует.

В самом деле, если есть неплохое предложение по ставке и срокам, почему заемщик должен отказываться от денег? Однако посмотреть на это можно и с другой стороны. Во-первых, заемщик должен спросить себя: как долго продолжатся отношения с кредитором? Возможно, в лучшем случае они ограничатся сроком кредитования, а в худшем — придется проводить досрочные операции по рефинансированию долга. Во-вторых, какой набор услуг получит заемщик от банка? Можно ли в будущем рассчитывать на новые кредиты?

В последнее время российские банки стараются работать по западным стандартам качества. Однако во многих кредитных структурах все еще остается «советское наследие» в виде некачественного или просто нецивилизованного обслуживания потенциального клиента. Начинается такое отношение в момент знакомства банка и заемщика. Банк ведет себя с клиентом, как с субъектом, который находится в более проигрышной позиции, поскольку в чем-то нуждается. Клиенту нужны деньги, банку — ничего. На самом же деле сделка необходима обеим сторонам, но понимает это, как правило, только заемщик.

Заемщик не должен доводить свои отношения с кредитной организацией до той степени, когда финансирующая сторона диктует свои условия. В кредитной сделке банк всего лишь партнер, которого можно сменить. Но чтобы сделать это, заемщик должен максимально объективно оценивать свои потребности и возможности. Он никогда не должен надеяться на один источник финансирования. Банку нужно дать понять, что на рынке есть множество других организаций, предлагающих кредиты. И если он поведет себя как «советский гастроном», то легко потеряет клиента, а с ним и свою репутацию.

Общение с банком обычно начинается для заемщика со списка документов, которые он должен представить. В ходе первичного анализа специалисты банка проверяют платежеспособность заемщика, анализируют финансовые документы о доходах, знакомятся с кредитной историей заемщика (если таковая имеется). На основе этого они делают вывод о перспективах сотрудничества с клиентом.

В России все банки, прежде чем начать работать с заемщиком, собирают сведения о нем через всевозможные альтернативные каналы. Обычно это силовые и фискальные ведомства. Проверяется наличие каких-либо нежелательных фактов в биографии заемщика Журнал «Консультант», 2005, N 19.

Основной целью работы сотрудника кредитующего подразделения банка на данном этапе является получение объективной информации о соответствии стоимости недвижимости испрашиваемой сумме кредита и определении степени ее ликвидности.

Сотрудник кредитующего подразделения направляет запрос по установленной форме и собранные по ведомому им делу документы в уполномоченную банком фирму, которая в соответствии со своей уставной правоспособностью может иметь гражданские права, связанные со сделками на рынке недвижимости. На основании проведенного анализа эксперт риэлтерской фирмы определяет рыночную цену недвижимости (цену реальной ее продажи в течение не более чем 1 месяца) с учетом физического состояния объекта, его местонахождения и других факторов, о чем затем составляет акт оценки недвижимости, утвержденный руководителем фирмы и скрепленный печатью, который передается сотруднику кредитующего подразделения. Однако если оценка объекта недвижимости по тем или иным причинам производилась экспертами риэлтерской фирмы, не уполномоченной банком, сумма кредита должна быть меньше оценочной цены продажи данного объекта недвижимости, указанной в акте оценки, во избежание возможных убытков в будущем при реализации объекта недвижимости.

Сотрудник кредитующего подразделения, несущий ответственность за правильность определения суммы кредита и соответствия этой суммы величине предложенного заемщиком обеспечения, не должен быть связан единственно и исключительно заключением экспертов риэлтерской фирмы, а рассматривает его как один из источников информации.

В случае, если у сотрудника банка возникают сомнения в объективности данного заключения, он проводит дополнительную экспертизу, обратившись при необходимости к иным экспертным источникам, таким как отделы залогов Банка (если таковые имеются) или независимые эксперты.

По итогам переговоров с клиентом, а также комплексного анализа кредитной заявки сотрудник банка составляет мотивированное письменное заключение о целесообразности (нецелесообразности) для банка предоставления данного кредита. Затем сотрудник кредитующего подразделения, курирующий данное дело, передает составленное им заключение вместе со всеми документами, имеющими отношение к делу, работнику юридической службы банка, который, изучив представленные ему материалы, должен завизировать составленное сотрудником кредитующего подразделения заключение, причем при несогласии с ним по вопросу о предоставлении кредита, сотрудник юридической службы составляет записку, содержащую мотивы несогласия с сотрудником кредитующего подразделения.

Расчеты платежей по ипотеке

Деньги могут быть таким же товаром, как и то, что мы на них покупаем. А потому, утрируя, можно заявить, что такое солидное учреждение, как банк, есть не что иное, как «финансовая лавка», задача которой — подешевле купить деньги и подороже продать их.

Чтобы понять, а, следовательно, и правильно выбрать банк заемщику ипотечного кредита, решим задачу, которая поможет понять, как банки составляют график выплат по кредиту.

Задача 1.

Банк, А предлагает кредит в 5000 у.е. на 12 месяцев под 13% годовых. Выплаты кредита — ежемесячно равными частями (аннуитет).

Банк Б предлагает аналогичные условия, но с дифференцированными выплатами) размер ежемесячного платежа по мере погашения долга уменьшается). Дополнительных комиссий в обоих случаях не предусмотрено. Сколько заемщик заплатит за кредит банку, А и банку Б?

Решение:

Формула аннуитетного платежа выглядит так:

где ЕП — размер ежемесячного платежа;

СК — сумма кредита;

ПС — годовая процентная ставка;

КМ — количество месяцев (срок, на который выдан кредит).

Ежемесячный аннуитетный платеж — это постоянная сумма, которую заемщик каждый месяц отдает банку. Она складывается из двух составляющих — возвращения основного долга и начисленных процентов. При этом размер начисленных процентов определяется по формуле:

где МПВ — месячные процентные выплаты;

ОЗ — остаток задолженности в данном месяце;

ПС — годовая процентная ставка.

Для того, чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого остается неизменным) вычесть процентные выплаты в данном месяце.

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих — возвращения основного долга и процентных выплат (процентные выплаты вычисляются по приведенной выше формуле). Каждый месяц сумма основного долга уменьшается на одно и то же число (сумма кредита, деленная на количество месяцев). Из-за постоянного сокращения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж.

Наглядно это можно видеть в расчетных таблицах.

Таблица 1.

Погашение кредита аннуитетными платежами.

Таблица 2.

Погашение кредита дифференцированными платежами.

Задача 2.

Сколько денег заплатит заемщик, выплачивая кредит в 10 тыс. у.е., взятый на разные сроки и под разные ставки. Один из банков предлагает ему погашать долг аннуитетными выплатами, другой — дифференцированными. Что выгоднее?

Сравнение двух видов кредитов по выплатам.

Таблица 3

Сумма кредита: 10 000 у.е. Ставка 10% годовых.

Сравнение двух видов кредитов по выплатам с учетом ставки Таблица 4.

Сумма кредита: 10 000 у.е. Ставка 12% годовых.

Вывод:

Дифференцированные выплаты выгоднее для заемщика. Разница в способе погашения кредита — аннуитетными или дифференцированными платежами — становится все более заметной при увеличении срока кредита и при более высокой процентной ставке.

Банки заинтересованы в том, чтобы заемщик выплачивал кредит как можно дольше: это обеспечивает им больший доход. Досрочное погашение кредита позволяет заемщику сэкономить на процентных выплатах. Поэтому часто банки препятствуют досрочному погашению (особенно на ранних этапах, когда процентные выплаты максимальны), устанавливая дополнительные комиссионные или моратории Статья Бориса Федорова «Курс кредитной арифметики». Журнал «Наши деньги» № 4 2005 г., с. 6. .