Развитие ипотечного кредитования в нашей стране в настоящее время

Работа по развитию ипотечного кредитования в России ведется с 1993 года. Начало 90-х годов характеризуется спросом физических лиц на получение ипотечных кредитов и невозможностью его удовлетворения коммерческими банками из-за отсутствия продуманной законодательной базы и долгосрочных ресурсов. Для обеспечения деятельности коммерческих структур Государственная Дума РФ принимает в 1998 году два основополагающих закона:

• § «Закон о государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним»;
• § «Закон об ипотеке (залоге недвижимости)».

В этом же году Инвестиционным Фондом «США-Россия» создается программа ипотечного жилищного кредитования DeltaCredit. Начинается методологическая работа по формированию стандартов ипотечного кредитования в России и обучение персонала российских кредитных учреждений. Работа по совершенствованию законодательной базы ведется в тесном сотрудничестве с представителями властных структур и представителями профессионального сообщества. Профессиональные знания и понимание практиками ситуации на рынке направлены на совершенствование документов, регламентирующих работу отрасли.

В 1999 — 2000 годах на рынке начинает складываться более благоприятная для кредиторов ситуация. Но отсутствие «длинных» денег по-прежнему сдерживает развитие ипотечного кредитования в России.

В конце 2001 г. Инвестиционный Фонд «США-Россия» приобретает коммерческий банк «Дж. П. Морган Банк», на основе которого создается первый в России специализированный ипотечный коммерческий банк — КБ DeltaCredit. Основу штата составляют лучшие специалисты, получившие опыт в различных кредитных организациях. Узкая специализация банка позволяет сосредоточить все свои ресурсы на реализации широкомасштабной программы ипотечного кредитования. Включение собственной банковской структуры в процесс ипотечного кредитования позволило сделать процедуру предоставления кредитов конечному потребителю технологически более простой и эффективной. На сегодняшний день результатами работы DeltaCredit банка стали: выданные кредиты на общую сумму около 35 млн. долларов и одобренные еще на 63 млн. долларов.

В настоящее время основными факторами, определяющими развитие ипотечного кредитования в России, являются: законодательная база и общеэкономическая ситуация, влияющая, в первую очередь на наличие долгосрочных ресурсов.

Становление рыночной экономики невозможно без вовлечения широких масс населения в производственно — предпринимательскую деятельность, что предполагает приоритетное развитие таких форм кредитного инвестирования, которые будут иметь не только срочный, платный и возвратный, но и массовый характер. Поскольку необходимым условием рыночного кредитования является залог, а подавляющая часть населения страны к началу реформ и по настоящее время крупными реальными денежными накоплениями или значительным движим и недвижимым имуществом не располагала и не располагает, единственным вариантом получения кредита становится залог недвижимости Ивасенко А. Г. Ипотека: международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с. 22.

Минэкономразвития внесло в Правительство РФ уточненный прогноз социально-экономического развития России на 2003;2005 годы, скорректированный с учетом данных I полугодия. Согласно прогнозу, ВВП в 2003 г. вырастет на 3,5−4,4%, в 2004;м — на 4,3−5,5%, а в 2005;м увеличится на 4,6−5,9%. По сведениям Госкомстата, рост покупательной способности на душу населения в 2002 г. планируется на уровне 15% (относительно 2001 г.).

Рисунок 1. Рост ВВП и инфляция Шитов Н. Рынок ипотекти: благоприятные предпосылки для роста. М 2002.

Одновременно ожидается увеличение кредита доверия иностранных инвесторов к российской экономике: объем прямых иностранных инвестиций в этом году (2002) составит $ 5 млрд. (в прошлом году — $ 4 млрд.), в 2003;м — $ 6−6,5 млрд., в 2004;м — $ 7,1−7,8 млрд., в 2005;м — $ 7,8−8,5 млрд. (данные Минэкономразвития).

Для реанимации экономики страны следует активизировать инвестиционный процесс. При этом необходимы долгосрочные кредиты, так как период оживления производства будет, по-видимому, довольно длительным. В ситуации, когда банковскую систему захлестнула волна невозвратов кредитов, определяющее значение при решении вопроса о выделении кредита приобретает предоставление заемщиком самых надежных гарантий возврата ссуды в срок исполнения долгового обязательства. Одним же из самых надежных средств обеспечения является недвижимость, которая и выступает предметом залога при ипотечных отношениях.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в России. Серьезное внимание развитию ипотечного кредитования уделено и в послании Президента РФ «России надо быть сильной и конкурентоспособной». Отмечено, в частности, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального Правительства, и региональных властей. Развитие ипотечного кредитования призвано решить одну из насущных проблем социально-экономических преобразований в России — жилищную проблему. В условиях, когда государство по существу сняло с себя обязанность бесплатного обеспечения жильем граждан, только создание эффективных кредитно-залоговых механизмов приобретения жилья позволяет ориентировать этот процесс на достаточно широкий круг населения. ФЗ «Об ипотеке» был принят 16 июля 1998 года. Однако финансовый кризис 1998 года оказал негативное воздействие на развитие ипотеки. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Первым шагом на пути развития ипотечного кредитования стала «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», одобренная постановлением Правительства «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (11 января 2000 года). Большим успехом 2001 года можно считать налоговые льготы для ипотеки.

Ипотека представляет собой более надежную форму гарантии (в отличие от индивидуальной — поручительства) погашения ссуды под недвижимое имущество, владелец которого не лишен права распоряжения им: ипотека дает кредитору право в случае неуплаты долга в срок исполнения обязательства взыскать и продать собственность заемщика. Институт ипотеки и продажа имущества связаны с формальностями, которые необходимо строго соблюдать. В противном случае все условия договора считаются недействительным, а следовательно и недействительной оказывается и гарантия этого вида залога.

Ипотека имеет экономическую значимость, поскольку способствует преодолению социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис Ивасенко А. Г. Ипотека: международный опыт и Российская практика.- Новосибирск 2001, с. 22.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Нужно заметить, что предстоит большая работа по совершенствованию законодательства — устранять противоречия и принимать новые законы. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• · «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
• · «Закон об акционерных обществах» ;
• · «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ;
• · «Гражданский кодекс» ;
• · «Налоговый кодекс» ;
• · «Жилищный кодекс» .

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

• · «О кредитных историях» — позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;
• · «О стройсберкассах» — закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;
• · «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» — закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;
• · «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан» ;
• · «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации» .

В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. В мае 2003 года законопроекты были внесены в Госдуму и уже 10 июля большинство из них были приняты во втором чтении. Кроме вышеперечисленных, в ряду других, планируется принятие следующих законов:

• · «О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации» ;
• · «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» ;
• · «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;
• · «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» ;
• · «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ;
• · «О внесении изменений и дополнений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием)»
• · «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об организации страхового дела в Российской Федерации» ;
• · «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья).

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): «То, что существует на сегодняшний день, — это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая 'сидит' на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется.» Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях.

· Американская модель Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

· Немецкая модель Как альтернативу «американской» модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

· Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

• § аренда жилья с последующим выкупом;
• § создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;
• § дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
• § ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

Количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты.

· Программа банка «DeltaCredit» .

Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом «США-Россия». Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку долгое время удавалось занимать лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования.

· Программа банка «Московское ипотечное агентство» (МИА) Банк был создан в 2000 году правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов.

· Программа «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» .

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций. 25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5 миллиарда рублей. В планах агентства к концу года осуществить еще одну эмиссию на 2.25 млрд. рублей.

Кроме вышеупомянутых «сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк. Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как Национальный резервный банк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, Международный Московский банк. Обращает на себя внимание совместный проект компаний Тройка-Диалог и Росгосстрах — создание специализированного ипотечного банка «Городской ипотечный банк», в планах которого занять место среди лидеров рынка.

С недавнего времени проектом «Русипотека» начат сбор статистической информации об объемах выданных ипотечных кредитах ведущими операторами. Данная информация будет постоянно пополняться и, надеемся, позволит объективно оценить динамику развития и потенциал российского рынка.