Этапы и процедуры ипотечного жилищного кредитования в настоящее время

Желание населения приобрести жилье путем ипотечного кредитования, а не с помощью того же банка, вполне объяснимо. В условия банковского кредита, как известно, входит залог на уже имеющиеся квартиры, и кредит дают на срок до одного года.

Этапы кредитования показаны в таблице 1.

Таблица 1. Этапы ипотечного кредитования.

Главное требование при ипотечном кредитовании — наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса в размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры и соответствующая заработная плата. Причем, в случае, когда ежемесячный доход заемщика не удовлетворяет требованиям, за него может поручиться работодатель или какое-либо другое юридическое или физическое лицо.

Если ипотечное кредитование проходит через Агентство жилищного ипотечного кредитования, то Агентство жилищного ипотечного кредитования должно заручиться поддержкой банков, которые готовы взять на себя ответственность в выдаче ипотечных кредитов.

Основным партнером новосибирского ОАО Агентства жилищного ипотечного кредитования является коммерческий банк «Сибконтакт», с которым было подписано соглашение об осуществлении кредитования физических лиц на срок 5−10 лет, под 19% годовых в рублях, в сумме 150−500 тысяч рублей (не более 70% от стоимости квартиры) под залог приобретаемой квартиры (вторичный рынок или новое сданное жилье).

В общих чертах схема ипотечного кредитования выглядит следующим образом. Все взаимоотношения по выдаче кредита с частными лицами будет вести банк. В соответствии с разработанными Агентством стандартами он отбирает клиентов и проводит андеррайтинг, т. е. оценку их кредитоспособности, с тем, чтобы выдать ссуду в сжатые сроки. Заемщик выбирает на вторичном рынке жилье и заключает договор купли-продажи, затем обращается в банк за получением кредита, прилагая этот договор к требуемому пакету документов. Обязательным условием является наличие страхового полиса — то есть никто не может получить ипотечный кредит, если его жизнь и имущество не застрахованы. Затем к процедуре подключаются отобранные по конкурсу оценочные агентства, которые проводят независимую экспертизу выбранного жилья, а банк соотносит ее с размером запрашиваемой ссуды. Услуги оценщика оплачивают банк и заемщик поровну, поскольку оба в ней заинтересованы. В случае положительного решения заемщик вносит на накопительный счет не менее 30% стоимости квартиры, и после того, как банк оплатит ее полностью, становится собственником данного жилья. В дальнейшем он выполняет периодические платежи по кредитному договору Сибирскому филиалу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию через банк, выдавший ссуду. Размер платежа равен сумме основного долга плюс процент за пользование кредитом, который указан в «Положении о предоставлении гражданам РФ предусмотренных в федеральном бюджете средств на возвратной, платной и срочной основе для строительства жилья при реализации Федеральной целевой программы «Свой дом» от 27.01.97 г. N 7−07−01−65 и соответствует 1/8 действующей учетной ставки Центрального банка РФ.

Если клиент становится неплатежеспособным и его не могут защитить страховые полисы, происходит перевод на арендную плату. Если же он не способен оплачивать и аренду, то судебным решением, его из квартиры выселяют в другую более худшую квартиру из специально созданного резервного фонда и взимают с него аренду, коммунальные услуги. Также с бывшим заемщиком производится расчет — из выплаченного вычтут проценты за пользование кредитом, сумму, которую составит к этому моменту арендная плата, а остальное будет возвращено.

Однако, для выселения необходимо ещё создать законодательную процедуру неплатёжеспособного кредитора, и определить условия существования «другой более худшей квартиры».

Конкретные участники сделки:

• 1. Заемщик (Созаемщик);
• 2. Продавец квартиры;
• 3. Банк «Сибконтакт» ;
• 4. ООО «Сибирский институт оценки» ;
• 5. Страховая компания «Ингосстрах» ;
• 6. Учреждение юстиции НСО по госрегистрации прав на недвижимость;
• 7. Нотариус;
• 8. Риэлтеры;
• 9. СФ ОАО «АИЖК»

Основные требования к заемщику:

• 1. Российское гражданство (паспорт).
• 2. Постоянная регистрация по месту жительства на территории Российской Федерации.
• 3. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет до 60 лет** (предельный возраст). Предельный возраст заёмщика может быть увеличен при условии наличия заключённого договора страхования жизни и здоровья заёмщика на весь период кредитования.
• 4. Постоянное место работы в г. Новосибирске (или крупной гос. организации другого города).

По найму — от 4 месяцев (с отметкой в трудовой книжке), с предоставлением информации с предыдущего места работы. Частным предпринимателям и учредителям юридическим лиц — действие бизнеса не менее 1 отчетного года.

• 5. Подтвержденные справкой с места работы доходы (предприниматели предоставляют квартальные налоговые декларации текущего года и квитанции об оплате налога).
• 6. Наличие не менее 30% собственных средств от стоимости приобретаемой недвижимости.
• 7. Наличие достаточного количества собственных средств для оплаты разовых сборов для оформления сделки.

Список документов, необходимых для рассмотрения Анкеты-заявления на кредит — приложение 1−3.

Кредит (и все расчеты) оформляется только на два срока: 5 или 10 лет с возможностью досрочного погашения.

Кроме документов по своей платежеспособности, заемщик должен представить документы по приобретаемой квартире с заключением оценщика.

Расчет с продавцом квартиры осуществляется в два этапа — не менее 30% собственных средств заемщик в безналичной форме перечисляет на счет продавца после регистрации в Учреждении юстиции договора купли-продажи и перехода к нему права собственности на квартиру. Оставшиеся 70% кредитных средств — только после государственной регистрации договора ипотеки. Разрыв в оплате около 2−3 недель.

Главная гарантия для продавца — это подписанный кредитный договор, в соответствии с которым банк обязуется предоставить денежные средства, иначе наступают санкции за каждый день просрочки. А также тот факт, что продавец, в соответствии с договором купли-продажи, имеет право удерживать квартиру до полного расчета с ним (акт фактического приема-передачи квартиры и передача ключей производятся после получения всей суммы). Возможны и другие гарантии, которые рассматриваются в индивидуальном порядке.

После выдачи кредита банк направляет копии всех оформленных договоров и закладной в агентство с предложением о приобретении прав. В случае соответствия документов всем необходимым требованиям, на закладной осуществляется передаточная надпись, подписывается договор купли-продажи закладной и акт приема-передачи закладной и документов, содержащихся в кредитном деле. Затем производится платеж банку в размере номинальной стоимости закладной. Теперь все платежи заемщика по возврату кредита поступают на счет агентства.

Процентный период, в течение которого заемщик должен внести платеж по возврату основного долга и начисленных процентов без штрафных санкций, наступает с 20 по 28 число каждого месяца. С 29-го банк начинает начислять пени, продолжается это 30 дней, затем заемщику направляется письмо о досрочном возврате кредита, в случае отсутствия ответа, еще через 30 дней обращается взыскание на заложенную квартиру. Квартира оценивается, реализуется на свободном рынке. Из полученных средств агентство покрывает задолженность заемщика (с учетом штрафов, пеней, затрат на реализацию квартиры, судебные издержки, если были), а оставшиеся средства возвращаются заемщику.

Ежемесячный платеж по минимальной (150 тыс. руб.) сумме кредита с процентами составляет 2800 рублей.

С момента подачи всех необходимых документов до вселения в квартиру проходит примерно около месяца.

Затраты заемщика на оформление сделки.

• 1. Нотариальное удостоверение договора ипотеки — 1,5% от стоимости покупаемой квартиры.
• 2. Оценка приобретаемой недвижимости — 2 000 руб.
• 3. Услуги по подбору квартиры — по договоренности с агентством недвижимости.
• 4. Услуги по страхованию — в среднем 1,0% от суммы кредита, увеличенной на 10% на один год. Страховой полис ежегодно продляется заемщиком с оплатой соответствующих сумм (начисляются на остаток выплат по кредиту, увеличенных на 10%).
• 5. Государственная регистрация купли-продажи и ипотеки — 300 руб. за одно регистрационное действие + 200 руб. госпошлина за регистрацию ипотеки (всего 1 100 руб.)
• 6. Сборы Банка за рассмотрение заявки на получение кредита и его выдачу — 1,5% от суммы кредита.

Дополнительная информация, которую используют при получении ипотечного кредита:

• 1. Заемщик получает льготу по подоходному налогу на весь период пользования кредитом.
• 2. Если недвижимость относится к разряду элитных или аварийных (в соответствии с отчетом об оценке) — кредит предоставляется на 60% от ее стоимости.
• 3. Наличие активов (квартира, машина, дача и пр.) — может быть компенсирующим, но не определяющим фактором при принятии кредитного решения. В залог оформляется только приобретаемая квартира.

Заемщику может быть отказано в предоставлении кредита:

• § при несогласии с представленной в данном листе информацией;
• § при несоответствии уровня заработной платы Заемщика требованиям программы;
• § при недостаточности собственных средств для оплаты первого взноса и затрат на оформление;
• § если при анализе доходов Заемщика выявлены следующие факторы:
• o нестабильность занятости Заемщика. Одним из основных критериев стабильности занятости является непрерывная занятость Заемщика в течение последних двух лет;
• o наличие информации об отрицательной кредитной истории Заемщика — не выполнение им своих платежных и денежных обязательств в прошлом;
• o наличие информации об ограничении дееспособности Заемщика.

Основными расходами заемщика в процессе ипотечного кредитования является погашение кредита и процентов по нему. Помимо этого, заемщик совершает ряд платежей, большинство из которых предназначены не банку, а другим участникам ипотечной сделки. Эти платежи, как правило, обязательны для всех получателей ипотечного кредита вне зависимости от того, в каком банке берется кредит.

При получении ипотечного кредита заемщик единовременно оплачивает различные платежи, а именно:

• § Банку:
  • o комиссию за организацию кредита: 1% от суммы кредита, но не менее 400 долл.;
  • o аренду депозитной ячейки — 30 долл.
• § Другим участникам ипотечной сделки:
• o услуги риэлтора;
• o услуги оценщика;
• o государственный регистрационный сбор при оформлении недвижимости в собственность заемщика;
• o услуги нотариуса (при требовании банка).

Заемщик оплачивает также страхование риска утраты и повреждения предмета залога (квартиры), жизни и потери трудоспособности, риска утраты права собственности собственником квартиры.

Таким образом, заёмщик проходит такие этапы приобретения квартиры в кредит:

• 1. Заполнение Анкеты заемщика и Заявления на получение кредита.
• 2. Предоставление полного пакета документов, необходимых для рассмотрения вопроса о выдаче кредита.
• 3. Рассмотрение банком вопроса о выдаче кредита. Срок рассмотрения заявки — 14 дней.
• 4. Решение Банка о предоставлении кредита (действительно 3 месяца).
• 5. Обращение к риэлтору, рекомендованному Банком.
• 6. Выбор квартиры.
• 7. Получение от риэлтора копий документов на приобретаемую квартиру, заключения риэлтора о проверке квартиры, а также правоустанавливающих документов.
• 8. Обращение к оценщику, рекомендованному Банком.
• 9. После определения рыночной стоимости квартиры отчет об оценке передается в Банк.
• 10. Обращение в страховую компанию, рекомендованную Банком.
• 11. Проверка страховой компанией заемщика и квартиры.
• 12.

  Заключение

  Заемщиком Договора комплексного ипотечного страхования.

• 13. Подписание кредитного договора.
• 14. При наличии у заемщика супруга/супруги заключение между ними и Банком договора поручительства.
• 15. Оплата комиссии Банка за организацию кредита.
• 16. Внесение собственных средств на счет для использования кредита (если не было аванса, то не менее 30% от стоимости квартиры).
• 17. Предоставление кредита.
• 18.

  Заключение

  договора аренды индивидуального банковского сейфа, размещение средств в сейф.

• 19.

  Заключение

  договора купли-продажи, его нотариальное удостоверение.

• 20. Государственная регистрация договора купли-продажи и копии кредитного договора.
• 21. Совершение процедуры расчета по договору купли-продажи квартиры: продавец квартиры получает деньги из индивидуального банковского сейфа.
• 22. Составление нотариально заверенной расписки продавца.
• 23. Подписание Акта приема-передачи квартиры между заемщиком и продавцом.

После этого Заемщик становится полноправным собственником квартиры.