Проект технико-экономического обоснования отвода земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный горный институт им. Г.В. Плеханова

(технический университет)

ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Тема: «Проект технико-экономического обоснования отвода земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям

Санкт-Петербурга"

Автор: студент гр. ГК-04 з. ____________ / Белов В. Д. /

Руководитель проекта: Ассистент ____________ /Скачкова М.Е. /

Консультанты:

Кафедра ОиУ: Доцент ____________ / Невская М.А./

Кафедра БПиРГП: ____________ / Никулин А. Н. /

Кафедра геоэкологии: ____________ / Исаков А. Е. /

Санкт-Петербург

Федеральное агентство по образованию Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный горный институт им. Г.В. Плеханова

(технический университет)

Кафедра инженерной геодезии

Тема: «Проект технико-экономического обоснования отвода земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

Тема спец. части: «Технико-экономическое обоснование проекта отвода земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

Исходные данные для проектирования:

1) нормативная и методическая литература,

2) топогеодезический регистр с проектом границ земельного участка.

Перечень графического материала:

1) Кадастровый план земельного участка,

2) Топографический план земельного участка,

3) Проект границ земельного участка.

Требования к графической части проекта и пояснительной записке

содержатся в Методических указаниях по проектированию.

Руководитель проекта: Ассистент ____________ / Скачкова М. Е. /

Дата выдачи задания: (число, месяц, год):

Задание к исполнению принял: ____________ / Белов В.Д./

Срок сдачи законченного проекта:

АННОТАЦИЯ

В данной работе рассмотрено землепользование, описаны характеристики Петроградского района и общие характеристики предприятия; описаны характеристики использования земельного участка. Рассмотрен порядок предоставления земельных участков в Санкт-Петербурге. Разработаны два варианта проекта границ земельного участка. Даны описания объектов появившихся в результате процесса проектирования с описанием площадей функционального использования.

Произведены расчёты выкупных и налоговых отчислений по двум вариантам проекта отвода земельного участка. Произведен сравнительный анализ двух вариантов отвода земельного участка.

THE SUMMARY

In hired existent land-tenure is considered, descriptions of the Petrograd district are described and general descriptions of enterprise are given, descriptions of the use of lot land are given. The order of grant of lot lands is considered in Saint Petersburg. Two alternate of borders of lot land designs are worked out. Descriptions of objects are given appearing as a result of process of planning with description of areas of the functional use.

The calculations of the redemption and tax withholdings are produced on two alternate of taking of lot land designs. The comparative analysis of two variants of taking of lot land is produced.

ОГЛАВЛЕНИЕ Введение

1. Нормативно-правовые и методические основы отвода земельного участка

1.1 Понятие отвода земельного участка

1.2 Основные принципы отвода земельных участков

1.2.1 Основные положения отвода земельных участков

1.2.2 Виды вещественных прав на земельный участок

1.2.3 Категория земель и вид разрешенного использования

1.3 Общий порядок отвода земельных участков под строительство

1.3.1 Порядок предварительного согласования места размещения объекта

1.3.2 Порядок изъятия (выкупа) и предоставления (отвода) земельного участка

1.4 Порядок отвода земельных участков под строительство на территории Санкт-Петербурга

1.4.1 Общие положения

1.4.2 Предоставление земельного участка на конкурсной основе

1.4.3 Целевое предоставление земельного участка

1.4.4 Виды работ при формировании земельных участков

1.4.5 Порядок оформления правоустанавливающих документов на земельный участок

1.4.6 Разработка проекта границ на земельный участок

1.4.7 Порядок работ по межеванию земельных участков

1.4.8 Утверждение границ земельных участков

1.4.9 Регистрация прав на недвижимое имущество

1.4.10 Платность землепользования

1.5 Современные проблемы отвода земельных участков

2. Физико-географическое и экономическое описание района и объекта исследования

2.1 Описание района исследования

2.1.1 Общие сведения

2.1.2 Физико-географические характеристики района

2.1.3 Экология и рекреация района

2.1.4 Экономика района

2.2 Описание объекта исследования

3. Технико-экономическое обоснование проекта отвода земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

3.1 Оформление правоустанавливающих документов и разработка проекта границ

3.2 Разработка первого варианта проекта границ

3.3 Разработка второго варианта проекта границ

3.4 Экономическое обоснование отвода земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

3.4.1 Расчет арендной платы для первого варианта отвода

3.4.2 Обоснование платы за земельный участок по второму проектному варианту

3.4.3 Сравнительный анализ двух вариантов проекта отвода земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

4. Охрана окружающей среды

4.1 Общая экологическая характеристика района

4.2 Основные источники нарушений и загрязнения окружающей среды

4.2.1 Экологическое состояние почвы

4.2.2 Состояние загрязнения атмосферы

4.2.3 Загрязнение воды открытых водоемов и источников водоснабжения

4.2.4 Уровень шума

4.2.5 Радиационное загрязнение

4.3 Природоохранные мероприятия

5. Безопасность жизнедеятельности

5.1 Характеристика условий и анализ потенциальных опасностей

5.1.1 Вредные и опасные факторы рабочего места оператора ПК

5.1.2 Мероприятия по снижению воздействия вредных производственных факторов

5.1.3 Мероприятия по снижению опасных производственных факторов

5.1.4 Расчет искусственного освещения на рабочем месте

5.2 Анализ возможных чрезвычайных ситуаций

5.2.1 Пожар — эвакуация при пожаре Заключение Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Земля является важнейшим фактором жизнедеятельности человека. Земельные ресурсы по мере развития цивилизации стали средством производства и предметом труда, и всеобщим местом проживания всех поколений людей. Это единственное место обитания всех экосистем и производительных сил. Испокон веков взаимодействие человека и земли приводило к получению всех благ, которыми пользуется все общество. В современных условиях стало очевидно, что экономическая роль земли в жизни общества, ее незаменимость в сфере материального производства предопределяют необходимость наиболее рационального ее использования.

Земельный фонд Российской Федерации насчитывает более 1710 млн.га., на территории, где расположены города, поселки, дороги и пр., приходится всего 2,1% территории. Органы власти г. Санкт-Петербурга одной из главных своих задач считают проведение комплексной оценки территории города с участием профессиональных экспертов. Для своевременного и рационального ведения бюджета важнейшей задачей является установление объективной платы за землю: земельного налога, арендной платы. Для формирования специальных фондов, которые необходимо направлять на развитие городской инфраструктуры, проведение природоохранных мероприятий и мероприятий по благоустройству города, необходимо комплексное рациональное ведение земельной налоговой политики.

Основной целью данной дипломной работы является изучение и осуществление процедуры отвода земельных участков на территории Санкт-Петербурга и расчет экономической выгоды проектных вариантов отвода земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга».

Достижение поставленной цели осуществляется на основе решения комплекса исследовательских и прикладных задач:

1.Анализ нормативно-правовой документации и специальной литературы, касающейся отвода земельных участков на территории Санкт-Петербурга.

2.Изучение объекта исследования (земельный участок), а также района исследования (Петроградский район).

3.Расчет технико-экономических показателей отвода земельного участка.

4.Анализ положений по разделу «Охрана окружающей среды». Изучение экологических характеристик района, анализ природоохранных мероприятий.

5.Анализ положений по разделу «Безопасность жизнедеятельности». Изучение потенциальных опасностей рабочего места оператора персонального компьютера, анализ мероприятий по снижению воздействия вредных и опасных факторов производства оператора персонального компьютера.

В качестве исходных материалов для написания дипломной работы использовалась современная законодательная база, методическая и специальная литература, статистические данные, материалы топогеодезического регистра с проектом границ земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

Представленная дипломная работа имеет весомую практическую значимость в связи с необходимостью оформления вещественного права на земельный участок и расчета экономической эффективности использования земельного участка.

1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1 ПОНЯТИЕ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Отвод земельного участка — земельные действия по установлению в натуре земельного участка, предоставление его в собственность, владение, пользование, аренду.

Предоставление земельного участка — передача земельного участка в собственность, владение, пользование, аренду гражданину или юридическому лицу.

Л.Б. Шейн, термин «предоставление» обычно использует, чтобы подчеркнуть, что инициатива исходит от частного заявителя, претендующего на публичную землю, а термин «отвод» — если речь идёт о притязании на публичную землю со стороны государственной или муниципальной организации". С этой позицией отчасти можно согласиться с той лишь оговоркой, что Земельный кодекс Российской Федерации понятие «отвод земельных участков» использует в том числе и в качестве синонима термину «предоставление земельных участков», который характеризует любые отношения по отчуждению земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

В данной дипломной работе, термин отвода земельного участка будет использоваться как синоним термину «предоставление земельного участка», основываясь в первую очередь на Земельный кодекс Российской Федерации.

Итак, отвод земельного участка — это комплекс землеустроительных действий по установлению в натуре земельного участка, предоставления его в собственность, владение, пользование, аренду.

1.2 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Отвод земельных участков основывается на принципах земельного законодательства. Основным правоустанавливающим документом земельного законодательства служит Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним акты земельного законодательства.

1.2.1 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Существует ряд основных положений, соблюдение которых является необходимым условием отвода земельных участков [1]:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

1.2.2 ВИДЫ ВЕЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Из определения отвода земельного участка следует, что это не только комплекс землеустроительных работ по выделу в натуре земельного участка, но работы по формированию вещественных прав на земельный участок.

По действующему земельному законодательству предусмотрены следующие виды прав на землю [1]:

1. постоянное (бессрочное) пользование;

2. пожизненное наследуемое владение;

3. аренда земельных участков;

4. ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);

5. безвозмездное срочное пользование;

6. собственность.

1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

На сегодняшний день гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Юридические лица, ранее получившие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования обязаны переоформить это право на аренду или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного Кодекса 2001 года, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земелеьного Кодекса в редакции от 2001 года не допускается.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

3. Аренда земельных участков Согласно Земельному кодексу аренда земли — это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков, а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, — уполномоченные государством органы.

Аренда земельных участков является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. Аренда земельных участков всегда носит юридический аспект и закрепляется договором аренды. Исходя из определения аренды земельных участков, можно выделить три основные черты, характерные для данного договора: Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) земельного участка лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником земельного участка остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем земельного участка, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды земельного участка всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Существует ряд основных положений аренды земельных участков, соблюдение которых является обязательным и которые закреплены в Земельном Кодексе. Например: иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, при условии, что эти земельные участки не находятся на приграничной территории; по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка; при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Сервитут — это ограниченное право пользования чужим земельным участком.

Действующим законодательством предусмотрено два вида сервитутов — частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть, как правило, по соглашению между собственниками соответствующих земельных участков. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативно-правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

Кроме того, сервитуты бывают срочными (устанавливаются на определенный срок) и постоянными (устанавливаются без ограничения во времени).

5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками Данный вид прав на землю отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется всегда бесплатно, а от постоянного (бессрочного) пользования землей — временным характером отношений. При безвозмездном срочном пользовании земельные участки предоставляются на срок, установленный законом (для участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), договором (для участков из земель, находящихся в частной собственности), или на период трудовых отношений (служебные наделы).

Из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, земельные участки в безвозмездное срочное пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Безвозмездное срочное пользование граждан и юридических лиц земельными участками, принадлежащими другим гражданам или юридическим лицам, осуществляется на основе договора. По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать другой стороне земельный участок в пользование бесплатно на определенный срок (или без указания конкретного срока), а другая сторона обязуется использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора и вернуть его собственнику в надлежащем состоянии. Как любые сделки с землей, такой договор подлежит государственной регистрации. Если он заключен без указания срока, каждая сторона вправе во всякое время отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц.

Порядок предоставления организациями в безвозмездное пользование служебных земельных наделов своим работникам практически без изменений существовал в течение многих лет в советском, затем российском законодательстве и ныне воспроизведен новым Земельным кодексом. Право предоставления служебных земельных наделов имеют организации только определенных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков). Служебные наделы предоставляются на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

6. Собственность Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

1.2.3 КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ И ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Категория земель и разрешенное использование определяют правовой режим земель и их целевое назначение, которые являются основными принципами при отводе земельных участков. Исходя из установленной категории земель для конкретного земельного участка и разрешенного использования определяется порядок, содержание работ и состав землеустроительной документации по отводу земельных участков.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Для того, чтобы грамотно вести земельную политику, необходимо четко представлять, когда требуется изменение целевого назначения земель, а когда оно не требуется. Поэтому необходимо знать, что такое категория земель и разрешенное использование земельного участка с учетом зонирования территории.

Все земли Российской Федерации на момент принятия Земельного Кодекса Российской Федерации отнесены к той или иной категории. Учет земельных участков осуществляется в соответствии с требованиями Государственного земельного кадастра. Каждый земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель, однако может иметь несколько видов разрешенного использования, которые устанавливаются при зонировании территории. Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного Кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Необходимым условием для осуществления этого положения Земельного Кодекса Российской Федерации является разработка и принятие федерального закона о порядке зонирования территорий и проведение работ по зонированию территорий.

Принадлежность к той или иной категории земель важно знать не только при определении порядка изъятия (выкупа) и отвода земельных участков, но и при государственной кадастровой оценке, установлении ставок земельного налога, нормативной и выкупной цены земельного участка.

Учет земельного фонда по категориям земель производится в ходе ведения Государственного земельного кадастра и отображается в земельно-кадастровой документации и на планово-картографическом материале. Основанием для перевода земель из одной категории в другую является решение (постановление) Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в пределах их полномочий, установленных земельным законодательством.

К объективности и достоверности земельного учета предъявляются повышенные требования. За искажение учетных данных Государственного земельного кадастра установлена административная и уголовная ответственность.

Разделение земель по категориям производится по основному целевому назначению и определенному правовому режиму.

Для характеристики отдельных свойств и признаков категории земель при разработке землеустроительной документации используются следующие критерии:

— вид земельного угодья:

— цель использования земельного угодья. Земельные угодья — это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам.

Определение вида земельного угодья производится в соответствии с указаниями по ведению земельно-кадастровой документации.

Для каждого земельного участка составляется экспликация с указанием площади по видам земельных угодий, которая является обязательным приложением к правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам на земельный участок. В соответствии с требованиями статьи 79 Земельного Кодекса Российской Федерации «сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране"[1].

Без изменения категории земель согласно статье 40 Земельного Кодекса Российской Федерации собственники земельных участков имеют право [1]:

— использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;

— возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-защитных, противопожарных и иных правил, нормативов;

— проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-защитными и иными специальными требованиями.

Полномочия по переводу земель из одной категории в другую осуществляют [1]:

— Правительство Российской Федерации — в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

— орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, в частной собственности;

— орган местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, в частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

1.3 ОБЩИЙ ПОРЯДОК ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО Выбор, согласование, изъятие и предоставление (отвод) земельных участков производится в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Закона об основах градостроительства в Российской Федерации, земельного законодательства субъектов РФ, муниципальных органов и на основании решений о предоставлении земельных участков, принимаемых местной администрацией. Земельные участки на территории Российской федерации могут предоставляться на торгах или по целевому назначению.

Процедура выбора, согласования, изъятия и предоставления (отвода) земельных участков осуществляется в два этапа [8]:

1) На первом этапе производится предварительное согласование места размещения земельного участка на основе решений, принятых в градостроительной документации или предпроектных обоснованиях (расчетах) инвестиций в строительство (объектов, не учтенных в градостроительной документации), выполненных в соответствии с порядком разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий (зданий и сооружений СП 11−101−95.)

2) На втором этапе осуществляется изъятие (выкуп) и предоставление (отвод) предварительно согласованного земельного участка в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и на основе материалов проектной документации.

1.3.1 ПОРЯДОК ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА Предварительное согласование места размещения объекта производится следующим образом. Инвестор (заказчик) или по его поручению физическое или юридическое лицо, уполномоченное им осуществлять реализацию инвестиционного проекта, направляют в местную администрацию ходатайство (декларацию) о намерениях осуществлять хозяйственную деятельность.

При получении предварительного согласования местной администрацией возможности осуществления хозяйственной деятельности по указанному заявлению о намерениях инвестор (заказчик) или на договорной основе с ним проектная организация, инжиниринговая, консалтинговая фирма выполняют по предварительно намечаемым участкам для строительства сбор исходной информации. Выявляют социальные, экологические, санитарно-эпидемиологические условия и требования заинтересованных организаций и органов надзора, а также получают предварительные технические условия на присоединения объекта к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования.

По поручению инвестора (заказчика) проектная организация на основе полученной исходной информации, предварительных технических условий и требований органов государственного надзора разрабатывает обоснование инвестиций в строительство объекта и подготавливает материалы для проведения предварительного согласования размещения этого объекта. При этом выполняются расчеты по всем предложенным земельным участкам с учетом экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий строительства и эксплуатации объекта, перспектив использования данной территории, расчетов, связанных с нанесением убытков землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства и др. Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти, для оформления акта выбора земельного участка с приложением необходимых документов согласований и решения об утверждении предварительного согласования места размещения объекта. Для выбора оптимального земельного участка в натуре (на местности) администрация или по ее поручению территориальный орган архитектуры и градостроительства, а в соответствующих случаях (на населенных землях) комитет по земельным ресурсам и землеустройству образуют межотраслевую комиссию.

В состав комиссии входят: представители инвестора (заказчика), собственника земли, землевладельца, землепользователя, арендатора, а также специалисты государственных территориальных органов управления и надзора и местных организаций (архитектурно-градостроительных, землеустроительных, транспортных организаций, пожарного, санитарного, природоохранного, горного надзоров и др.).

По результатам работы комиссии составляется акт выбора земельного участка (площадки, трассы), а в необходимых случаях и его санитарной охранной зоны, который утверждается руководителем местной администрации.

При размещении объектов, деятельность которых затрагивает интересы населения и организаций, органы местной администрации должны информировать последних о намечаемом строительстве. Выявлять мнение населения и организаций путем проведения местных референдумов, сходов граждан и других демократических форм работы.

К акту прилагаются технические условия на присоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям общего пользования, выданные учреждениями местной администрации, условия, требования органов государственного надзора, обеспечивающие охрану окружающей среды, безопасность людей в случае пожара, аварий, стихийных бедствий и благоприятные условия для проживания населения.

Процедура предварительного согласования места размещения объекта производится в сроки [8]:

— для объектов, имеющих межрегиональное значение и требующих согласования с органами государственной власти Российской Федерации — до шести месяцев;

— для объектов, имеющих региональное значение и требующих согласование с органами государственной власти субъектов Российской Федерации — до трех месяцев;

— для объектов местного значения — до одного месяца.

1.3.2 ПОРЯДОК ИЗЪЯТИЯ (ВЫКУПА) И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ (ОТВОДА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Изъятие (выкуп) и предоставление (отвод) земельных участков производится органами местной администрации на основании ходатайства инвестора (заказчика) об изъятии, отводе предварительно согласованного земельного участка и предоставления его для строительства объекта, после утверждения проекта.

К ходатайству прилагаются картографические (топографические) материалы и другая документация, подтверждающая выполнение всех требований, изложенных в решении местного органа управления о предварительном согласовании места размещения объекта и материалах, прилагаемых к нему. В материалах приводятся сведения о проведенных согласованиях проектных решений; подтверждение соответствия разработанной проектной документации государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям, выданным органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта; оформленные в установленном порядке согласования об отступлениях от действующих нормативных документов. Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляет Комитет по земельной политике. Местные органы администрации рассматривают указанные материалы и принимают решение об изъятии (выкупе) земельного участка и условиях его предоставления (отводу) инвестору (заказчику).

Ходатайство инвесторов (заказчиков) об изъятии и предоставлении земельных участков рассматривается органами местной администрации в двухмесячный срок.

Решение об отказе предоставления (отвода) земельного участка может быть обжаловано инвестором (заказчиком) в десятидневный срок в судебном порядке. В таком же порядке может быть обжаловано решение об изъятии (выкупе) земельного участка.

Решение местного органа администрации о предоставлении земельного участка или положительное решение суда (если дело рассматривалось в судебном порядке) является основанием для отвода земельного участка в натуре, заключения договора о купле-продаже земельных участков или их аренды и выдачи документов, удостоверяющих право на землю. Право на земельный участок возникает после установления землеустроительными или архитектурно-градостроительными органами границ этих участков в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения пользования, аренды.

1.4 ПОРЯДОК ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

1.4.1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга действует «Закон о порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции».

Настоящим законом предусматривается два варианта отвода земельного участка: предоставление на торгах (на конкурсной основе) или целевое предоставление.

1.4.2 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА КОНКУРСНОЙ ОСНОВЕ Порядок проведения торгов устанавливается Правительством Санкт-Петербурга, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. В форме конкурса проводятся торги в случае необходимости установления условий по созданию и использованию результата инвестирования, связанных не только с перечислением денежных средств. В частности, предоставление объектов недвижимости может производиться по результатам проведения конкурса проектов в области архитектуры, градостроительства, культуры, социально значимых проектов. В случае, когда объектом недвижимости является земельный участок, предметом торгов является земельный участок либо право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, либо право на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности.

Существует порядок обращения заинтересованного в отводе земельного участка лица в уполномоченный Правительством Санкт-Петербурга орган проведения торгов. Заинтересованное лицо должно подать заявление, содержащее [9]:

1) сведения о заявителе: наименование юридического лица либо фамилию, имя, отчество физического лица; сведения о государственной регистрации юридического лица, место нахождения индивидуального предпринимателя; сведения о фактически ведущейся деятельности потенциального инвестора, включая сведения о доходе за год, предшествовавший обращению;

2) краткое описание предполагаемого результата строительства (реконструкции) и его назначения (использования);

3) предпочтительную правовую форму предоставления объекта недвижимости.

По усмотрению потенциального инвестора может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства (реконструкции) и иные сведения, существенные для рассмотрения заявления.

Заявление подлежит рассмотрению уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга органом в срок до трех месяцев с принятием одного из следующих решений [9]:

1) о подготовке решения о выборе и предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства;

2) о подготовке документации для предоставления объекта недвижимости на торгах;

3) о подготовке документации для предоставления объекта недвижимости целевым назначением;

4) об отклонении предоставления земельного участка.

Для целей подведения итогов торгов на предоставление земельного участка в форме конкурса организатором торгов создается конкурсная комиссия. Конкурсная комиссия является постоянно действующим органом. Организация подготовки материалов для конкурсной комиссии осуществляется уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга или государственным учреждением Санкт-Петербурга. Конкурсная комиссия готовит заключение о лице, предложившем лучшие условия конкурса. В состав конкурсной комиссии с правом решающего голоса включаются представители Правительства Санкт-Петербурга, представители Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, а также представители союзов и ассоциаций предприятий строительной отрасли. Количество членов и персональный состав конкурсной комиссии определяется организатором торгов по согласованию с Правительством Санкт-Петербурга. Заседания конкурсной комиссии считаются правомочными, если на них присутствуют не менее двух третей членов конкурсной комиссии. Решения конкурсной комиссии принимаются простым большинством голосов. В случае равенства голосов, поданных «за» и «против», голос председателя конкурсной комиссии является решающим. Решение конкурсной комиссии оформляется протоколом и подписывается всеми членами конкурсной комиссии, принимавшими участие в заседании конкурсной комиссии.

1.4.3 ЦЕЛЕВОЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Целевое предоставление земельных участков осуществляется в следующих случаях [9]: лицам, имеющим право в силу гражданского законодательства требовать от Санкт-Петербурга заключения договора об установлении сервитута для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов и иных инженерных коммуникаций, обеспечивающих деятельность городского хозяйства; при предоставлении для строительства в соответствии с земельным законодательством и градостроительным законодательством в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; в соответствии с соглашениями, заключенными Санкт-Петербургом с Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, иностранными государствами, стратегическими инвесторами; в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга, федеральными целевыми программами; единственному участнику несостоявшихся торгов.

Решение о предоставлении земельных участков и прав в отношении указанных объектов целевым назначением по основаниям, указанным в настоящем Законе Санкт-Петербурга, принимается в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

1.4.4 ВИДЫ РАБОТ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ЗМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Понятие отвода земельного участка тесно связанно с понятием формирования земельного участка. Земельный кодекс (статья 30) предусматривает следующие виды работ по формированию земельных участков [1]:

— образование новых земельных участков (раздел, объединение и перераспределение земельных участков);

— упорядочение границ земельных участков;

— восстановление границ земельных участков;

— определение порядка пользования земельным участком.

Формирование объекта кадастрового учета, если иное не установлено Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» [2], является обязательным. Формирование объекта кадастрового учета осуществляется на основании договора подряда, заключаемого заинтересованным лицом (заказчиком) с кадастровым инженером, в соответствии с которым кадастровый инженер должен провести работы по формированию объекта кадастрового учета и передать акт формирования объекта кадастрового учета (далее — акт формирования) заинтересованному лицу (заказчику), а заинтересованное лицо (заказчик) — принять акт формирования и оплатить выполнение работ.

Договор предусматривает проведение следующих работ:

1) Подготовительные работы.

Для проведения подготовительных работ кадастровый инженер запрашивает у органа кадастрового учета выписку, предусмотренную частью 7 статьи 13 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости [12], для проведения формирования объекта кадастрового учета. Выписки подразделяются на: выписки для проведения формирования объекта кадастрового учета, включающие в себя сведения (в графическом и семантическом виде) о местоположении и границах объектов кадастрового учета, имеющих общие границы с формируемым объектом кадастрового учета, о лицах, права которых будут затронуты при проведении формирования, а также о месте расположения ближайших пунктов опорно-межевой сети; выписки об объекте кадастрового учета, включающие в себя сведения об объекте кадастрового учета в соответствии со статьей 5 Федерального закона о государственном кадастре недвижимости; иные выписки, устанавливаемые органом правового регулирования.

2) Установление границ объекта кадастрового учета.

Границы земельных участков закрепляются межевыми знаками, порядок установки которых и требования к которым устанавливаются органом правового регулирования.

Определение координат межевых знаков производится относительно пунктов опорной межевой сети со следующей точностью:

1. в черте поселений:

в городах — 0,10 м;

в иных поселениях — 0,20 м;

2. за чертой поселений по землям для:

садоводства, животноводства, огородничества, дачного и гаражного строительства — 0,20 м; промышленного и иного специального назначения — 0,50 м; сельскохозяйственного производства — 2,5 м; особо охраняемых территорий — 2,5 м; земель лесного фонда, водного фонда и запаса — 5 м; территорий, являющихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, — 20 м.

3) Определение индивидуальных характеристик объекта кадастрового учета.

На этом этапе производится определение площади земельного участка, вычисление координат поворотных точек земельного участка, определение границ зон особого режима использования, составление экспликаций зданий и сооружений, составление экспликации земель по видам.

4) Составление акта формирования.

В результате выполнения работ по формированию объекта кадастрового учета составляется акт формирования, в который включаются:

1. копия договора о формировании;

2. выписка для проведения формирования объекта кадастрового учета;

3. план объекта кадастрового учета, содержащий сведения (в графической и текстовой формах) о его местоположении и местоположении его границ;

4. индивидуальные характеристики объекта кадастрового учета в объеме, предусмотренном Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости;

5. акт согласования границ земельного участка (в случаях, предусмотренных земельным или градостроительным законодательством).

Акт формирования подписывается кадастровым инженером и заказчиком в соответствии с договором о формировании. Акт формирования может быть подготовлен и представлен в электронном виде в соответствии с законодательством Российской Федерации об информации, информатизации и защите информации.

1.4.5 ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Порядок оформления правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, а также утверждения границ фактически используемых земельных участков на территории Санкт-Петербурга проводится в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга «О взаимодействии исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при межевании земель и утверждении границ фактически используемых земельных участков».

Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок, подлежит следующая информация [4]:

— код территориальной зоны, установленный правилами застройки;

— функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок;

— местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на использование которых устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации,

— наличие в границах земельного участка объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов.

— наличие в границах земельного участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного земельного участка, с указанием ограничений на использование данного земельного участка в связи с расположением на нем указанных объектов.

Границы земельных участков фактически используемых землепользователями, ограничения и сервитуты, устанавливаемые в отношении таких земельных участков, утверждаются приказом председателя Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА).

В настоящее время установлен следующий порядок обращения юридических лиц за оформлением правоустанавливающих документов на фактически занимаемые земельные участки: