Реконструкция зданий под новые общественные функции

В мире накоплен большой опыт реконструкции самых различных типов общественных зданий и приспособления их под новые общественные функции. Как правило, эти здания возводились с огромным запасом прочности и их физический износ успешно уменьшается в процессе реконструкции. А моральный износ компенсируется вновь присваиваемой социальной функцией. Например, морально устаревшее здание железнодорожного вокзала (не отвечающее современным транспортным технологиям и неудачно расположенное в структуре города) после реконструкции превращается в прекрасный музейный комплекс. Опыт подобной реконструкции есть практически во всех европейских столицах.

Реконструкция газометров. Вена, Австрия

Приступая к реконструкции общественного здания, мы должны прежде всего, определиться с новой функцией здания, к которой и «привязываются» габариты основных и вспомогательных помещений. В России накоплен разнообразный опыт создания театров, библиотек, музеев, школ, вузов, больниц и санаториев в помещениях дворцов. Общественные здания всегда определяли облик города, его силуэт. Так сложилось, что в российских городах, затронутых Второй мировой войной, в исторических центрах после войны восстанавливали, прежде всего, именно эти здания, а уничтоженная историческая малоэтажная застройка постепенно замещалась типовой застройкой. Поэтому задача реконструкции общественных зданий многократно усложняется необходимостью организации органической взаимосвязи столь разных объектов.

Процесс обследования общественных зданий иногда проводить значительно легче, чем жилого здания, так как отжившая функция освобождает внутреннее пространство. В то же время структура общественного здания, как правило, сложнее, чем жилого здания. Отдельный вопрос — обследование технического состояния и проектирование мер по восстановлению (усилению) большепролетных конструкций перекрытий и покрытия.

Проект Gemini архитектурного бюро MVRDV является частью обновления портовой зоны Копенгагена. Силосы имели диаметр в 25 м, достаточный для размещения в его границах необходимой инфраструктуры: атриума, лестниц, лифтов. Бетонные ограждающие конструкции обладали достаточной несущей способностью для навески объемов квартир. В результате на месте грубых неприметных объемов возникли апартаменты класса люкс.

Опыт проектирования переустройства городской застройки показывает, что большинство реконструируемых зданий этих типов находится в районах старой застройки. Первопричиной их реконструкции чаще является высокая степень морального износа, что заставляет выполнять реконструктивные мероприятия даже тогда, когда по физическому состоянию строение еще имеет достаточный запас прочности. Старые районы — часто районы со специфической демографической структурой; количество детей на тысячу жителей здесь, как правило, меньше, чем в среднем по городу. Поэтому часть школ может быть передана для использования в иных целях, а действующие учебные здания нуждаются в расширении путем реконструкции, так как изменяются требования к этим зданиям (необходимы спортивные залы, бассейны, лингафонные кабинеты, мастерские производственного обучения, компьютерные классы и пр.). Наиболее распространенный прием — расширение учебных корпусов за счет пристройки нового корпуса. При этом должна решаться задача планировочной изоляции и устройства самостоятельных входов. Проект реконструкции элеватора в Осло — низкобюджетный проект 2001 года по размещению в бывшем элеваторе 226 квартир для студентов.

Реконструкция под студенческие квартиры потребовала изменения внутренней структуры объема силосов и серьезного вмешательства в их внешний вид: высокие объемы силосов были поделены на этажи, изначально глухие объемы были прорезаны окнами. Объемно-пространственные характеристики объекта предопределили форму жилой ячейки, а малый диаметр — около 6 м — исключил реконструкцию под жилье более высокого класса.

Несоответствие ряда зданий медицинских учреждений современным требованиям серьезно препятствует оснащению их новейшим оборудованием, а значит, внедрению в лечебный процесс новейших технологий. Сложившиеся лечебные комплексы могут быть расширены путем строительства новых корпусов, присоединением соседних реконструированных зданий или надстройкой существующих зданий. В процессе реконструкции медицинских учреждений широко применяется способ объединения различных зданий в единую систему с помощью галерей и подземных переходов. В пристроенных эркерах, обеспечивающих хорошую инсоляцию, целесообразно размещение прогулочных помещений.

Для детских дошкольных учреждений оптимальным вариантом является размещение их в самостоятельных малоэтажных зданиях, особенно если помещения хорошо инсолируются и соседствуют с открытыми территориями. Размещение их в. нижних этажах реконструируемых жилых зданий связано со значительными трудностями, так как сложно решается задача организации участка для прогулок детей. Даже разуплотнение застройки обычно не может обеспечить нужные размеры такого участка. Выходом может быть размещение дошкольных учреждений в зданиях, расположенных в непосредственной близости от садов, скверов, бульваров. Соображения пожарной безопасности исключают размещение дошкольных учреждений выше второго этажа, а как раз нижние этажи многоэтажных зданий находятся в относительно худших гигиенических условиях. Планировка встроенных детских учреждений жестко определяется параметрами здания, а отсюда вытекает неизбежность некоторых отступлений от требований норм (увеличение или уменьшение площадей отдельных помещений; ориентация части спален на неблагоприятную сторону; использование выходов па лестницы, обслуживающие жилую часть здания, в качестве запасных пожарных выходов). Любые отступления должны быть согласованы с органами санитарного и пожарного надзора.

Переустройство зданий различного назначения под торговые помещения является широко распространенным путем развития торговли во всем мире. Объясняется подобный феномен очень просто — высокой экономической эффективностью капиталовложений (составляющей, по зарубежным данным, порядка 50% от затрат на новое строительство в рассматриваемой отрасли). Существовавшая в России торговая сеть на начало 1990;х годов в большинстве случаев не соответствовала градостроительным требованиям и современным технологиям торгового обслуживания. Крайне неравномерное размещение, а главное, очевидная недостаточность торговых площадей, приходящихся на душу населения, не отвечали быстро меняющимся требованиям социума. В стране возникает сеть оптовых рынков мелкорозничной торговли, расширяются торговые площади, приближаясь к мировому уровню. Обобщение опыта переустройства зданий различного назначения под торговлю позволяет выделить следующие направления:

• а) устройство встроенных и встроенно-пристроенных помещений;
• б) трансформация (использование гибкой планировки) торговых площадей.

Следует заметить, что в странах Западной Европы, например, значительную роль в снабжении населения товарами как повседневного, так и избирательного спроса играют небольшие по площади торговые заведения. В Германии магазины с торговой площадью менее 50 м занимают около 35% общенациональной торговой площади и реализуют примерно 30% всего товарооборота. Для их размещения часто используют цокольные этажи старых зданий. Подобные торговые заведения накрывают сравнительно однородной сетью всю территорию города, а специализированные (бутики, лавки и пр.) размещаются преимущественно в центрах жилых районов, в местах сосредоточения исторических памятников и центрах небольших поселений.

В России (как и повсюду) устройство магазинов в первых этажах жилых зданий, решая проблему создания новых торговых площадей, одновременно порождает множество проблем, связанных с комплексным решением архитектурного облика городской застройки, санитарно-гигиенических и других вопросов (организация входов, разгрузки поступающих товаров, функциональное зонирование и пр.). Ограниченность площади, приобретаемой или арендуемой собственниками торгового предприятия, создает значительные сложности планировочного и технологического характера (начиная от возможности технического оснащения необходимым торговым оборудованием, заканчивая архитектурно-художественным решением фасада встраиваемого заведения).

Обновление старого центра города, его приспособление к требованиям современной жизни путем реконструкции разномасштабных торговых предприятий должны осуществляться таким образом, чтобы это не вело к его разрушению, физическому уничтожению сложившейся застройки и традиционного облика города. Вместе с тем характер реконструкции (устройства) встроенных торговых заведений в исторически сложившихся кварталах определяется не только условиями архитектурной среды, но и комплексностью торгового обслуживания, шире — комфортностью жилой среды.

Значительно проще решаются проблемы переустройства торговых зданий (помещений). Прежде всего, рассматривается возможность их модернизации без изменения назначения и объемно-планировочного решения. Осуществляется главным образом техническое перевооружение торговых помещений, обусловленное устареванием торгового и технологического оборудования и форм обслуживания. Производятся реконструкция инженерных сетей, архитектурно-художественное оформление интерьера, переоборудование помещений для приема и хранения товаров, бытовых помещений, устройство рампы, подъемников и пр. Второй уровень модернизации — это перепланировка основных групп помещений без изменения их назначения с увеличением мощности, пересмотр функционально-планировочных решений, размещение нового технологического оборудования. Третий уровень — это реконструкция путем расширения торговых площадей за счет использования смежных помещений, устройства антресольного этажа, переноса ограждения или пристройки дополнительного объема.

Особого внимания заслуживает идея устройства торговых пассажей путем использования примыкающих дворов. Например, создание супермаркета и сети специализированных магазинов, ориентированных во внутренний остекленный пассаж Пили О-образной формы плана здания. Пассаж (синонимы: молл, пассео), созданный с целью оживления торговли на главных улицах, всегда приобретает роль активного общественного центра, места общения людей. В нем целесообразно размещать магазины, торгующие товарами повседневного спроса, специализированные магазины, кафе, предприятия бытового обслуживания. Как и при устройстве встроенных небольших торговых точек, но на более высоком уровне сложности возникают проблемы:

• · организации подъездов для загрузки-разгрузки транспорта;
• · размещения необходимых служебно-бытовых помещений;
• · развязки пешеходных и транспортных потоков;
• · устройства мест отдыха покупателей (пешеходов);
• · размещения стоянки автомобилей.

Следует указать и на социальный аспект рассматриваемого решения: торговый пассаж — один из значимых приемов возвращения атмосферы старой улицы в городе.

Обобщение мирового опыта переустройства торговых предприятий позволяет сказать, что чаще всего оно осуществляется:

• · раз в 5—7 лет;
• · без прекращения торговли (в 97% случаев);
• · без увеличения торговых площадей и заключается, прежде всего, в упорядочении или изменении ассортимента, внедрении новых типов технологического оборудования и организации торговли.

Приоритетное направление развития сети торгового обслуживания населения — реконструкция зданий, позволяющая при меньших капитальных вложениях внедрять новые типы предприятий, прогрессивные технологии и оборудование, повышать уровень обслуживания и улучшать условия работы персонала.

Примером реконструкции торговых помещений в России является история здания ГУМа (до 1921 года — Верхние торговые ряды). На месте обветшавших лавок XVII века при Екатерине II началось проектирование грандиозного торгового центра в стиле классицизма. Проект разработал сам Кваренги, но строительство велось городскими архитекторами наспех и до конца доведено не было. После пожара 1812 года торговые ряды перестроил другой мастер классицизма, Осип Бове.

Здание Верхних торговых рядов быстро обветшало и морально устарело. Уже в 1869 году московский генерал-губернатор потребовал от городской думы рассмотреть вопрос о реконструкции торгового комплекса. В ноябре 1888 года был объявлен закрытый архитектурный конкурс, на который поступило 23 проекта; одним из условий конкурса было соответствие облика нового зданий стилистике других построек Красной площади. Ныне существующее здание Верхних торговых рядов построено параллельно Кремлевской стене по проекту архитектора Померанцева, с участием инженеров Шухова и Лолейта. Здание выдержано в псевдорусском стиле, элементы декора позаимствованы у русских памятников эпохи узорочья, а сдвоенные башенки над главным входом созвучны завершению соседнего здания Исторического музея. В гигантском трёхэтажном сооружении, состоящем из трёх продольных пассажей с глубокими подвалами, разместилось более тысячи магазинов. Конструкция перекрытий пассажей — арочные стальные фермы с остеклением шестнадцатиметровых пролётов. Кроме пассажей в здании устроены три больших зала.

Также существует несколько подходов и к реконструкции общественных зданий. Первый подход состоит в максимально возможном сохранении объемно-планировочных и конструктивных решений памятника архитектуры. При этом на долгие годы сохраняется облик здания, так как с арендатором заключается договор о допустимости лишь минимальных переделок и соблюдении условий эксплуатации, не наносящих вред зданию. Обычно допускается лишь частичный перенос перегородок.

Второй подход к реконструкции общественных зданий состоит в развитии функции (назначения) здания. Существует довольно много социальных функций (культовая, архивная, библиотечная, музейная, административная, учебная и т. д.), которые должны сохраняться и развиваться на том же месте, где они и были заложены. Поэтому речь идет о реконструкции, предполагающей расширение здания, строительство дополнительных объемов и пр. При этом очень важно обеспечить стилевое единство, сомасштабность застройки. Замечательным примером этого вида реконструкции является развитие комплекса зданий Государственной Третьяковской галереи, который характерен и для транспортных сооружений, когда перенос их практически невозможен. Очень показательны проекты реконструкции московских железнодорожных вокзалов и аэропортов.

Третий подход к реконструкции общественных зданий ориентирован на развитие новой социальной функции, ранее совершенно не свойственной зданию. Проще всего задача приспособления здания к новой функции решается для крупных зданий, имеющих большие зальные пространства. Иногда приходится разворачивать новые общественные функции в зданиях промышленного и транспортного назначения. Например, бывшее здание автовокзала и квартал исторической застройки (после устройства атриумного пространства между зданиями) в центре Твери после реконструкции стали банковскими комплексами. Общественными функциями наделяются реконструированные фабричные здания, жилые казармы при фабриках и пр.

В этом же ряду стоит процесс «ситизации» — размещения офисов, магазинов, клубов, казино, банков в малоэтажном жилом фонде (как вариант — на первых этажах многоэтажных зданий) в центральных районах российских городов. Реконструкция общественных зданий на сегодня является самым перспективным направлением в сфере переустройства зданий и сооружений различного назначения.