Обзор отечественного и зарубежного опыта развития малоэтажного домостроения

Обзор опыта как зарубежного, так и отечественного позволит определить факторы, стимулирующие развитие малоэтажного жилищного строительства, а также возможности развития индивидуального малоэтажного домостроения в России.

Анализ зарубежного опыта малоэтажного строительства свидетельствует о том, что стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки. Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 м²) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (рисунок 1.6) [1].

Рисунок 1.6 — Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%) [1].

Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (таблица 1.1) [1]:

• · модульное;
• · панельное (крупно элементное);
• · каркасно — панельное;
• · клеёный брус;
• · оцилиндрованный брус.

Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-25%), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (таблица 1.1) [1].

Таблица 1.1 — Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья [1].

Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Рисунок 1.7) [1].

Рисунок 1.7 — Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах [1].

Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения [1]:

• — США, с приростом в различные периоды в 5%-1% в год,
• — Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%
• — Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых — начале 90-ых годов на 25%-45%.

Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья [1]:

• — США — кризис «Великая депрессия» 1929;1934 г. г. Рост строительства жилых домов — 17%-22% в год,
• — Германия — пост-военный кризис 1945;1949 г. г. Рост строительства жилых домов — 30%-45% в год.

США — анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства После финансового кризиса «Великая депрессия» 1929;1934 г. г. в США начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилищного строительства 17,1%-22% [1].

Необходимо отметить, что 9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. При этом 90% технологий малоэтажного домостроения являются технологиями эконом класса.

Рост жилищного строительства стимулирует [1]:

• · 1% ежегодный приток мигрантов в США;
• · снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;
• · рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,
• · ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7,5%.

Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов), является основным видом домостроения США. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 м². 83% всех домов в США — это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

С 2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008;2010 г. г. аналитики США прогнозируют с 2012 г. начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.

Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.

Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной [1].

Германия — анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность — децентрализованность, т.к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города.

Основной рост жилья (5 млн. домов = 250 млн. м²) происходил в 1946;1958 гг., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций. Жилье на территории бывшей Восточной Германии в 1,5−2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом — свыше 1 млн. домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны [1].

Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.1 км²), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.

Рост жилищного строительства стимулируется [1]:

• — массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;
• — снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
• — ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7,5%.

При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона. Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади в Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 м².

Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3% в год Средняя цена 1 м² загородного дома для одной семьи дешевле 1 м² городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома на 40% больше средней площади городской квартиры [1].

Канада — анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже, чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.

Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами [1]:

• — концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;
• — малая плотность населения 2,3 чел. на 1 км².

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной. Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5%.

Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны.

Рост жилищного строительства стимулируется [1]:

• · стабильным притоком мигрантов в Канаду;
• · снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
• · ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 6,5%-7%.

Финляндия — анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства Более 65% населения проживает в городах, 37,6% - в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов [1].

В Финляндии на душу населения приходится 53 м² жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросанностью, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 г. Доля арендных квартир — 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии.

Рост ввода жилья в Финляндии около 1% в год. Примерно 30% экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности.

Рост жилищного строительства стимулируется [1]:

• — снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий из дерева;
• — ипотечным кредитованием на 20−30 лет на сумму около 70% от объема затрат на покупку жилья, с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе.

До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная.

Средняя площадь построенных квартир — 85,5 м² и в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат.

Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30% до 70%, а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%.

Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен [1]:

• · наличием в стране больших лесных массивов,
• · особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом,
• · дешёвой технологией домостроения при быстроте строительства.

Тенденции развития малоэтажного домостроения в Европе и Северной Америке Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены [1]:

ь растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до ¼ всех инвестиций;

ь ежегодным увеличением ёмкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;

ь снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;

ь увеличением объёма каркасно-панельного и деревянного домостроения (вкл. домостроения на деревянной основе), т.к. себестоимость деревянной части дома составляет $ 140−460 на 1 м² жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;

ь снижающимися на 2% - 10% ежегодно или стагнирующими ценами на жильё, стоимость строительства 1 м² малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 м² многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;

ь ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5−5 м² на чел.;

ь развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса.

На основе анализа зарубежного опыта в области малоэтажного строительства автором выявлены четыре основные группы стимулирующих факторов жилищного строительства (таблица 1.2).

Таблица 1.2 — Факторы, стимулирующие жилищное строительство, выявленные на основе зарубежного опыта.

Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения.

На основании вышесказанного, в связи с тем, что [1]:

• — тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения;
• — количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих стран;
• — деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами;
• — стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год;
• — финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья.

Можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии индустриального малоэтажного домостроения.

Примером отечественного опыта в малоэтажном домостроении может служить город-спутник Новое Ступино. Новое Ступино — это первый в России малоэтажный город-спутник с развитой инфраструктурой и рабочими местами.

Идея Нового Ступино — создание полноценного, современного города с высоким качеством жизни и комфортными условиями отдыха, труда и проживания для всех граждан. Планируется, что город-спутник будет обеспечен детскими садами, школами, торговыми и развлекательными центрами, поликлиниками, больницами, автовокзалом и железнодорожной станцией с регулярным сообщением с Москвой. Также здесь будут расположены предприятия экологически безопасного производства [27].

На выбор будущих жителей поселка предоставляются различные технологии строительства индивидуальных домов.

В рамках этого проекта был реализован механизм компенсации процентной ставки по кредиту на обеспечение земельного участка объектами инженерной инфраструктуры. По линии Агентства ипотечного жилищного кредитования были выделены средства на строительство и поддержу тех, кто приобретает жилье в рамках этого проекта [21].

Здесь также было выделено жилье по программе переселения из аварийного фонда.

Механизм реализации данного проекта представляет из себя некую последовательность действий, которая начинается с поиска системного инвестора, затем разрабатываются вопросы, связанные с выделением земли и обеспечением этих земельных участков инженерной инфраструктурой, при том, что это обеспечение должно быть увязано с программами развития естественных монополий, после чего, непосредственно, осуществляется процесс строительства.

Таким образом, анализ зарубежного опыта выявил, что основные тенденции развития малоэтажного домостроения были обусловлены растущими инвестициями в жилищное строительство, снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов, снижением себестоимости строительных работ, развитием технологий строительства и производства стройматериалов для домостроения эконом класса.

По итогам первого раздела автором в рамках Новосибирской области был определен рост объемов ввода индивидуального жилищного строительства в 2011 г. по сравнению с 2010 г. Были выявлены тенденции внедрения инновационных механизмов стимулирования жилищного строительства посредством использования институциональных механизмов поддержки отрасли малоэтажного строительства. Также была отмечена тенденция к применению комплексного подхода к освоению земель. Помимо этого отмечены структурные изменения в отрасли жилищного строительства, в частности, темп роста ввода малоэтажного жилья в эксплуатацию опережает темп роса жилищного строительства в целом. По-прежнему строительство малоэтажного жилья предпочитают вести из традиционных материалов, тогда как альтернативные могут значительно сократить себестоимость строительства. Однако отмечается тенденция уменьшения общей площади малоэтажного жилья для снижения общей стоимости.

На основе проведенного анализа информации автором были определены группы проблем системного характера, проблемы экономического содержания, а также проблемы, связанные с развитием инфраструктуры, препятствующие реализации масштабных проектов малоэтажной застройки и приведена их характеристика, тем самым определены возможные направления внедрения инноваций.

На основе анализа опыта как зарубежного, так и отечественного были определены факторы, стимулирующие развитие малоэтажного жилищного строительства, среди которых растущие инвестиции в жилищное строительство, снижение себестоимости, развитие технологий строительства и производства стройматериалов для домостроения эконом класса. Также были определены возможности развития индивидуального малоэтажного домостроения в России.