Совершенствование образования и формирования объектов кадастрового учета в ярославском районе ярославской области

Проблемы при образовании и формировании объектов кадастрового учета

В сферу ведения кадастра введено понятие кадастровая деятельность, т. е. деятельность, заменяющая территориальное землеустройство и работы по технической инвентаризации. Кадастровую деятельность призваны осуществлять кадастровые инженеры [32].

Несмотря на то, что кадастровые инженеры взяли на себя функции практиков-землеустроителей, выполнявших эти виды работ на момент принятия федерального закона № 221, цены на межевание не уменьшаются, сборник общественно-необходимых затрат труда не используется, а процедура согласования границ может нарушить спокойствие граждан, честно и на законных основаниях эксплуатирующих свои участки. Наложение границ смежных земельных участков, по словам практиков, случается довольно часто, а юристы и экономисты, получившие статус кадастрового инженера, вряд ли улучшат состояние вопроса в отношении качества работ по установлению границ земельных участков.

Границы недвижимого имущества вносятся в кадастр как графический элемент, получаемый в процессе кадастровой деятельности, на который в процессе государственного кадастрового учета формируется атрибутивная информация. В настоящий момент подготовка графического изображения является дорогостоящей операцией, что существенным образом сдерживает желание владельцев недвижимого имущества оформить на него права собственности. В связи с этим целесообразно не ожидать заявлений, а провести сплошную инвентаризацию за счет средств бюджета или учесть опыт некоторых стран и применить картометрический способ определения границ. Это подтверждают современные материалы, в которых рекомендуется отказаться от заявительного порядка кадастрового учета Подтверждением тому, что в настоящее время работы по установлению границ имеют высокую стоимость, являются нижеприведенные данные, размещенные в сети Internet. К сожалению, цены устанавливаются на основании договоров, а не регламентируются нормативными актами (табл.5).

Таблица 5- стоимость работ, применяемая на практике в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области.

Учетные характеристики объектов недвижимости в ГКН приведены в статье 7 Федерального закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости» [56]. Характеристики объектов недвижимости, используемые в сравнительном подходе, обобщим на основе исследования рынка недвижимости. Характеристики объектов недвижимости, используемые в затратном подходе, выделим в процессе анализа укрупненных показателей стоимости строительства из справочника «КО-ИНВЕСТ» [93].

Анализа выявления характеристик, необходимых для определения кадастровой стоимости, приведен в таблице 6.

В результате проведенного анализа были выявлены следующие характеристики объектов недвижимости, влияющие на стоимость (табл. 2.4 и табл. 2.5).

Для оценки степени влияния характеристик на стоимость и выявления наиболее значимых по степени влияния характеристик был проведен анализ вклада значений характеристик в расчет стоимости в рамках применения затратного подхода с использованием справочников «КО-ИНВЕСТ» [94]. Определение степени влияния характеристик на стоимость в рамках применения сравнительного подхода подробно исследовано в монографии «Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости» [26].

Наличие выявленных характеристик в перечне учетных характеристик ГКН. В рамках проведения третьего этапа анализа проверялось наличие характеристик, имеющих существенное влияние на определение стоимости, в перечне учетных характеристик ГКН.

В результате проведения анализа было выявлено, что кадастровому учету не подлежит такая важная для оценки характеристика, как функциональное назначение (наименование) зданий, помещений, сооружений. Однако именно эта характеристика существенно влияет на стоимость объекта недвижимости, так как на основании ее значения проводится классификация объектов оценки и применение конкретного метода оценки к классу.

Также существенные для оценки характеристики — материал стен, год постройки, этаж/этажность — имеют статус необязательных, дополнительных характеристик.

Рассмотренные примеры наглядно показывают степень влияния информационного обеспечения на получаемую кадастровую стоимость. Именно поэтому дальнейшее развитие и совершенствование видов обеспечения системы кадастровой оценки так важно для адекватного определения налоговой базы по налогу на недвижимость.

Для определения границ земельных участков в Ярославском районе используются, главным образом, два методических подхода.

• 1. Систематический, который обеспечивает определение границ земельных участков, входящих в конкретную территориальную единицу (район, квартал и т. д.). Эти работы можно выполнять по картографическим материалам. При этом строго контролируется баланс площадей в границах конкретной территории. Такой метод целесообразно применить в некоторых субъектах Российской Федерации в качестве эксперимента. Это позволит ускорить процедуру межевания и кадастрового учета, а в процессе сделок с недвижимым имуществом сформированные подобным образом данные могут быть уточнены.
• 2. Несистематический, который применяется по мере необходимости. При этом координирование границ осуществляется любым из общеизвестных способов.

Если права на земельный участок не зарегистрированы, то вопрос о переносе границ решается просто. Если же права зарегистрированы, то адрес налогоплательщика можно запросить в налоговой инспекции. Отрицательный результат в данном случае позволяет границу отнести к неопределенной. Площадь заявленного земельного участка фиксируется по имеющейся границе, которая может быть уточнена при первом же удобном случае (например, владелец возвратился из длительной командировки или из мест лишения свободы).

Проблема определения границ земельных участков на территории Ярославского района как и по всей области не может быть решена в кратчайшие сроки, поскольку это весьма трудоемкие виды работ. Вместе с тем, отсутствие информации о границах земельных участков может породить серьезные проблемы у землевладельцев и землепользователей.

Таким образом, есть смысл принять на вооружение опыт некоторых зарубежных стран: по картографическому материалу крупного масштаба определить координаты всех землевладений и землепользований. По этим же координатам вычислить площади участков, которые целесообразно увеличить на заранее разработанные коэффициенты. Значения этих коэффициентов должны зависеть от категории земель, местоположения участков и их площади. После этого оформляются права, назначается земельный налог или арендная плата. Если такая ситуация устраивает землевладельцев и землепользователей, то ничего не меняется. Если же они не желают выплачивать лишние деньги, то инициируют работы по межеванию. В некоторых регионах России можно было бы испытать на практике подобную методику.

В процессе ведения кадастра возможно обнаружение несоответствия сведений о местоположении границ земельных участков, указанных в государственном кадастре недвижимости и представленных для государственного кадастрового учета. Это происходит вследствие ошибок. Понятие кадастровой ошибки введено Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Устраняются ошибки на основании письма Минэкономразвития № 4448- ИМ/Д23 от 27 марта 2009 года [36].

Согласно ст. 26 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастровый учет приостанавливается, если граница заявленного земельного участка пересекает границу другого, не преобразуемого, земельного участка. Такие ситуации обусловливают необходимость выяснения причин наложения границ.

Четкого понятия технической и кадастровой ошибки в Федеральном законе № 221 «О государственном кадастре недвижимости» не приводится. Вместе с тем, подобные ошибки могут появляться на стадии кадастровой деятельности, государственного кадастрового учета или на этапе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако такое разделение в Федеральном законе отсутствует, что приводит к неоднозначности их интерпретации. В данной ситуации целесообразно было бы издать рекомендации, в которых поместить наиболее характерные примеры ошибок и образцы их устранения.

Весьма примечательно, что, в соответствии с приказом № 125 Минэкономразвития от 13 апреля 2009 года «Об утверждении форм заявлений об исправлении технических ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости», подать заявление на исправление технической ошибки может любое заинтересованное лицо, включая обладателя недвижимого имущества [45]. Какова роль заявителя в наличии этой ошибки, приказ пояснений не приводит. Однако процедура ГКУ затягивается. Операции по исправлению данной ошибки непонятны для заявителя, а установленные ранее сроки получения документа откладываются. При этом налоги поступают не в полном объеме.

Техническая ошибка, согласно ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», представляет собой описку, опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку, допущенную органом кадастрового учета при ведении кадастра, которая обусловила несоответствие между сведениями, внесенными в кадастр и сведениями в документах, на основании которых информация внесена.

Технические ошибки, возникающие в процессе госрегистрации прав, не требующие пересмотра границ, исправляются в трехдневный срок. Об исправлении ошибок все правообладатели извещаются в течение трех дней. Если исправление технической ошибки нарушает права обладателей недвижимого имущества, то их устранение осуществляется по решению суда.

Заявление в суд может подать орган госрегистрации или правообладатель. Данная парадоксальная ситуация не соответствует принципам, указанным в ст. 2 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», гарантирующем права граждан [7]. Ущерб, причиненный правообладателям, возмещается в соответствии со ст. 31 Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав» [6]. Размер компенсации, согласно действующему законодательству, не может превышать один миллион рублей.

Совершенно очевидно, что размер компенсации должен определяться с учетом нанесенного ущерба, поэтому в данном случае требуется более четкая мотивация.

Исправлять техническую ошибку может также и кадастровый инженер. Такая возможность предполагает наличие неприятных ситуаций, которые целесообразно регламентировать нормативными документами без ущерба прав заявителя. В противном случае земельный участок может быть деформирован, а сроки выполнения работ и их стоимость существенно увеличены.

Кадастровая ошибка — это воспроизведенная ошибка в документе, на основании которого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости.

Если специалисты ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области выявили техническую ошибку (например, несоответствие данных реестра объектов недвижимости и кадастрового дела), то она устраняется без приостановления государственного кадастрового учета. Если ошибка допущена кадастровым инженером, то она признается кадастровой и устраняется в соответствии со ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», главным образом, на основании решения суда или документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия.

Воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в местоположении границы ранее учтенного земельного участка (т. е. учтенного до принятия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости») или участка, государственный кадастровый учет которого не был осуществлен, но права на который были зарегистрированы и ему присвоен условный номер, исправляется в соответствии со ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Для разрешения подобных ситуаций целесообразно учесть, что основной закон обязывает государство отстаивать интересы граждан и защищать их «от власти».

Таким образом, если кадастровыми инженерами или органами кадастрового учета допущены ошибки, то они должны исправляться без нанесения ущерба правообладателям. При этом стоимость выполнения работ по заявлению желательно не увеличивать. Кроме того, если изменяется уникальная характеристика объекта недвижимости, то это не должно инициировать дополнительный государственный кадастровый учет.

До разработки нормативных актов, устраняющих пересечение границ, допускается вносить в межевой план данные об учитываемом и ранее учтенном земельных участках. При этом информация включается в раздел «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях». Межевой план в данном случае должен содержать заключение кадастрового инженера о наличии ошибки в местоположении границ ранее учтенного земельного участка и акт согласования его границ. Акт не оформляется, если не изменилась площадь земельного участка или его конфигурация.

Если уточнена площадь или конфигурация ранее учтенного земельного участка, то сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся на основании заявления обладателя указанного земельного участка. Вместе с тем, изменение требований к точности или способам определения границ земельного участка, а также смена системы координат, геодезической или картографической основы, согласно действующему законодательству, не являются основанием для признания сведений неактуальными.

В Письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости № ВК/2922 от 30 июля 2010 года дается пояснение процедурам исправления технической и кадастровой ошибок [52]. Если обнаружена техническая ошибка, то она исправляется в соответствии с письмом ВК/1376 от 25 марта 2008 года [55].

Если техническая ошибка отсутствует, то принимается решение о приостановлении государственного кадастрового учета и происходит выявление возможной кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ. Если ошибка обнаружена в отношении ранее учтенного земельного участка (до 1 марта 2008 года), то назначается государственная экспертиза в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации № 214 от 4 апреля 2002 года.

Если ошибка допущена после 1 марта 2008 года, то создается комиссия органа кадастрового учета, в состав которой входят сотрудники органа кадастрового учета и кадастровые инженеры, выполнявшие работу. Однако владельцы земельных участков не приглашаются. Известно, что координирование границ одного земельного участка тахеометром, а смежного с ним участка GPS-приемником предполагает расхождение в координатах.

Следовательно, ошибки неизбежны, и они, согласно письму Минэкономразвития № 4448- ИМ/Д23 от 23 марта 2009 года «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков», исключаются следующим образом [36].

• 1. Исправляются координаты ранее учтенных земельных участков. Таким образом, эти участки получают другие координаты.
• 2. Владельцам ранее учтенных земельных участков предлагается осуществить повторное межевание с последующим государственным кадастровым учетом.