Общие положения договора долевого участия в строительстве

С 01.04.2005 г. вступил в силу ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ ВлОб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской ФедерацииВ" (далее — Закон о долевом строительстве), действующий сегодня в редакции ФЗ от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ⁷⁷ Козлова Е. Б., Копыстыринский Е. А. Комментарий к ФЗ ВлО государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимВ" — М.: РИОР, 2007, стр. 148. Закон об участии в долевом строительстве:

• — регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;
• — устанавливает основания, условия возникновения и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;
• — устанавливает гарантий защиты прав и законных интересов и имущества участников долевого строительства⁶⁶ Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. М.: Юрайт-Издат, 2008, стр. 386.

Привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств после исполнения которых у граждан может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Федеральным законом ВлОб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской ФедерацииВ" и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов за причиненные гражданину убытки.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после (получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, такой регистрации. Договор должен содержать:

• 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеперечисленных условий такой, договор считается незаключенным.

В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, т. е. размер денежных средств подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случай и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжений договора в судебном порядке.

Если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного, платежа за каждый день просрочки⁵⁵ Жилищное право. Под ред. проф. И. А. Еремичева, проф. П. В. Алексим. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007, стр. 108−111.

Из установленных законом о долевом участии в строительстве требований, к застройщику усматривается, что:

• — застройщик, имеющий земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц;
• — застройщик, которому земельный участок предоставлен в аренду на срок менее года, также не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строителъстве;
• — только застройщик или лицо, действующее от его имени по поручению, вправе заключать договоры долевого участия в строительстве;
• — для строительства застройщиком привлекаются только денежные средства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 1 федерального закона ВлОб участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской ФедерацииВ". В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи, участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке, вправе отказаться от исполнения договора и застройщик обязан возвратить денежные средства, уплачённые участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Общие положения, регулирующие вопрос расторжения гражданско-правовых договоров, содержатся в гл. 29 ГК РФ. Статья 450 ГК РФ закрепляет, что расторжение договора возможно в следующих случаях:

по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;

по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При расторжении договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон такое соглашение должно быть совершено в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации, и именно оно будет являться документом, подтверждающим расторжение договора и прилагаемым к заявлению о регистрации расторжения договора.

При расторжении договора участия в долевом строительстве в судебном порядке обе стороны договора должны быть осведомлены о его расторжении Споры и разногласия, возникающие между сторонами при исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, разрешаются путем переговоров. При недостижении согласия по спорным вопросам каждая из сторон вправе обратится в суд.