Особенности рынка недвижимости

Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяются пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости — это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующая система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Спрос — это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение — это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. Анализ показывает, что на рынке недвижимости функции спроса и предложения выстраиваются во всех случаях, однако в силу длительности создания (строительства) объектов предложение не может быстро реагировать на изменение спроса. Спрос и предложение отражают взаимодействие между созданием (развитием) и использованием объектов недвижимости.

К основным функциям рынка недвижимости относят:

• — информацию о ценах, спросе и предложении;
• — посредничество — установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• — свободное формирование цен на объекты недвижимости и защиту прав собственности;
• — перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
• — обеспечение свободы предпринимательства;
• — эффективность решения социальных программ.

С точки зрения предпринимательской (коммерческой) деятельности рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки (рис. 8).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями и является составной частью рыночного пространства (рис. 9).

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике (рис. 10). Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, так как если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот — за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

Рис. 10. Взаимосвязь экономических циклов

При перенасыщении объектов недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1). Это — рынок покупателя.

Далее на рынке недвижимости происходит перестройка (2).

После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости (3). Предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и цены на объекты недвижимости растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это — рынок продавца.

Наступает стабилизация (5), когда спрос и предложение в состоянии равновесия.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства — ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1 — 1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости срок экспонирования достигает 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Трансакционные издержки, применительно к рынку недвижимости — это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.

Рынок недвижимости — это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

В условиях современной экономики рынок недвижимости можно охарактеризовать с трех позиций:

• 1. Как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи объектов недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т. д.
• 2. Как сферу, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.
• 3. Как рынок услуг, создающий условия для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Таким образом, рынок недвижимости — это интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг.

Наиболее распространена точка зрения на рынок недвижимости как на разновидность инвестиционного рынка. В связи с этим принято выделять общие идентификационные признаки, подтверждающие наличие структурной зависимости рынка недвижимости с инвестиционным рынком.

Однако рынок недвижимости имеет и свои специфические особенности.

• 1. Высокий «пороговый» уровень инвестиций объясняется тем, что объекты недвижимости довольно сложно приобрести в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения иных активов. Кроме того, у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от здания, и даже приобретение такой доли через участие в акционерном обществе, образованном на базе здания, не позволяет самостоятельно управлять объектом недвижимости.
• 2. Объект недвижимости постоянно нуждается в коммунальном обслуживании, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и др., поэтому возникает необходимость в управлении, независимо от функционального назначения объекта. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность и цену их потребления. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения дохода.
• 3. Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
• 4. Защищенность доходов от инфляции — недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
• 5. Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости: эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой недвижимости могут достигать 10% от цены.
• 6. Низкая корреляция (взаимосвязь) доходов от объектов недвижимости с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
• 7. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками сделки, в то время как цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего — корпоративными. Поэтому ценообразование на рынке ценных бумаг динамичнее, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
• 8. Сохранность инвестируемых средств обусловлена тем, что земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств), здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности объектов недвижимости может потребовать дополнительных усилий (например, страхования).

Таким образом, купля продажа объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или личного потребления.

Недвижимость — товар особого рода, — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и соружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Сущность объекта недвижимости, как товара, триедина (рис. 13.).

Характеристики объектов недвижимости, как товара, могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматривается квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Существует подход, увязывающий рынок недвижимости с рынком услуг. Действительно все объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов (рис. 14).

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости — это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга — результат взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется: неотделимостью от производителя; неосязаемостью; несохраняемостью; непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.