Определение расчётного рентного дохода и стоимости

Рыночная оценка земель, в соответствии с применяемым методом капитализации земельной ренты, предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

.

где Р_do — годовой рентный доход по варианту наиболее эффективного использования контура почв с учётом уровня их плодородия и транспортной доступности участка;

R_k — коэффициент капитализации.

Вариант наиболее эффективного использования контура почв (под пашню или пастбище) определяется по соотношению величины годового рентного дохода на этих угодьях. В расчётах рыночной стоимости принимается тот вариант использования рабочего контура, который обеспечивает наивысшую величину рентного дохода. Этот вариант может не совпадать с фактическим использованием. На пашне рентный доход рассчитывается как средневзвешенное значение дифференциального дохода — Р_di по отдельным сельскохозяйственным культурам с учетом относительной доли их площади в структуре посевов (d_S), используя результаты частной экономической оценки по формуле:

.

Рентный доход на рабочем контуре при использовании его под пастбище (Рdп) рассчитывается по формуле:

.

где L_мх — расстояние хозяйственного центра по пункту сбыта животноводческой продукции, км;

L_вх — расстояние рабочего участка до хозяйственного центра, км;

У_пi — продуктивность почв при использовании их под пастбище,.

(ц к. ед/га), определяемая по формуле на основе балла бонитета почв (Б_i):

Для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий необходимо определять коэффициент капитализации исходя из типичных условий рынка в конкретном секторе экономики и понимания экономической сути данного коэффициента.

Коэффициент (ставка) капитализации — это параметр, преобразующий доход в стоимость объекта. При этом доход, используемый для капитализации, рассчитывается за определенный период, как правило, год. Таким образом, коэффициент капитализации или ставка капитализации выражает зависимость между годовой величиной дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Основными способами определения коэффициента капитализации для участков сельскохозяйственных угодий являются методы рыночной выжимки и кумулятивного построения. Первый способ определения коэффициента капитализации является самым надежным и предпочтительным. Он предполагает деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Однако в настоящее время из-за отсутствия информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями его применение ограничено или невозможно. Поэтому при оценке земель сельскохозяйственного назначения преимущественно применяется второй способ.

Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем. Она может приносить доход и, соответственно, создавать стоимость в течение бесконечного периода времени при правильном ведении хозяйства.

Ставка капитализации () включает следующие составные части:

.

где — безрисковая ставка доходности;

• — поправка на низкую ликвидность рынка;
• — систематический риск (для сельскохозяйственных угодий это риски аграрного производства);
• — несистематический риск, связанный с конкретным объектом.

Безрисковая ставка доходности подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. В мировой практике к таким вложениям относились инвестиции в государственные ценные бумаги (облигации) со сроком погашения через 10−20 лет. Безрисковую ставку рекомендуется определялась на основе еженедельных данных о динамике доходности по этому инструменту, которые публикует Журнал «Эксперт» раздел Индикаторы «Финансовый рынок России».

Поправка на низкую ликвидность рынка — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Эта поправка отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счёт быстрой продажи недвижимости по стоимости, близкой к рыночной. Она рассчитывается по среднему сроку экспозиции объектов этого сегмента:

=.

Систематический риск. Этот риск связан с возможностью возникновения потерь от ведения аграрного бизнеса. Хотя Саратовская область — одна из крупнейших в Российской Федерации, где сложилась система производства зерна, подсолнечника, продуктов животноводства, но климат характеризуется своим непостоянством. При принятии величины риска сельского хозяйства, также следует учесть то, что размер прибыли, которую получит сельскохозяйственный производитель, напрямую зависит, от многих факторов: величина предложения на открытом рынке за сельскохозяйственную продукцию, рост цен на горюче-смазочные материалы, семена, удобрения. Помимо всего выше перечисленного на рентабельность сельскохозяйственного производства большое влияние оказывает общая экономическая ситуация, сложившаяся в стране. Из всего выше перечисленного можно сделать вывод о том, что риск высок и Оценщики посчитали корректным принять значение этого риска равным 4%.

Несистематический риск связан с конкретным оцениваемым объектом и не зависит от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. При оценке сельскохозяйственных угодий к их число можно отнести неполноту информации о качественных характеристиках земли как средства производства, базирующейся на результатах почвенных обследований и бонитировке почв, низкий уровень использования агроресурсного потенциала в хозяйстве, неадекватность модели затрат на производство и учёта в них экологических издержек.

Таким образом, если безрисковая ставка доходности составляет 10,0%, величина несистематического риска по экспертной оценке 4,0%, а срок экспозиции 3 месяца, то значение коэффициента капитализации для этого сегмента земельного рынка Саратовской области составит 8,0+8Ч3/12+4+4=18%.