Повышение эффективности инновационного предпринимательства в ООО «СП Механика-Брянск»

Мероприятия по повышению эффективности инновационного предпринимательства

В рамках дальнейшего развития инновационного предпринимательства на предприятии планируется освоение нового вида деятельности — строительство жилых зданий переменной этажности. Данный вид деятельности является абсолютно новым, но перспективным направлением деятельности. На данный момент заключен договор с МУП «Брянскгорстройзаказчик» об осуществлении совместной застройки жилого микрорайона по пер. Бежицкому на территории бывшего военного городка.

В целях обоснования эффективности данного инвестиционного проекта имеет смысл разработать бизнес-план проекта.

Цель проекта — проектирование и строительство жилых многоэтажных домов на территории бывшего военного городка в Бежицком районе города Брянска, отвечающих высоким требованиям в области технологий строительства, для обеспечения жителей города качественным жильем на платных условиях.

Достижение цели проекта определяет выполнение следующих задач по:

строительству и вводу в эксплуатацию объектов;

обеспечению хода реализации проекта финансовыми ресурсами за счет собственных и привлеченных источников;

формированию системы привлечения средств в проект;

формированию системы контроля за ходом реализации проекта и целевым использованием денежных средств;

осуществлению маркетинговых мероприятий по продвижению объекта.

Правовая структура проекта.

Реализация проекта осуществляется в рамках федерального законодательства и нормативных актов, принятых исполнительной и законодательной властью Брянской области и города Брянска.

Земельный участок под строительство объекта принадлежит на правах аренды заказчику — МУП «Брянскгорстройзаказчик» для использования в целях проектирования и строительства жилого квартала. Право аренды на участок возникло на основании Постановления о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 504-П от 16.02.2004 г.

Участники проекта: Инвестор — ООО «СП Механика-Брянск» и Заказчик-застройщик — МУП «Брянскгорстройзаказчик» — осуществляют его реализацию в рамках договора долевого инвестирования строительства жилых многоэтажных домов на территории бывшего военного городка в Бежицком районе города Брянска (далее — застройка) № 26−2009 от 22 августа 2009 года (далее по тексту — договор об инвестировании) с изменениями и дополнениями.

Доля инвестиций ООО «СП Механика-Брянск» составляет 50% от полной стоимости строительства и инвестор получает имущественные права на 50% от общей площади жилых и нежилых помещений застройки.

Договором предусматривается установление открытой цены на объект: стоимость работ определяется ежемесячно в текущих ценах, исходя из базисной стоимости выполненных работ с применением коэффициентов рыночного удорожания по сборникам Регионального центра по ценообразованию в строительстве. Прочие затраты, не учтенные коэффициентами, возмещаются только при их документальном подтверждении с учетом нормативов.

Местоположение и архитектурная концепция Площадь земельного участка под строительство составляет 60 632 кв. метров. Участок под строительство расположен по переулку Брянскому в Бежицком районе г. Брянска на территории бывшего военного городка.

В непосредственной близости от участка застройки расположены остановочные комплексы общественного транспорта (остановка «Молодежная»). Транспортная доступность объекта удовлетворительная. Удаленность от центра города составляет 15−20 минут езды на автомобиле и 25−30 минут на общественном транспорте.

Концепция создания объекта предполагает создание комфортного жизненного пространства для среднего класса.

Жилая застройка включает:

• 9-этажные жилые дома поз. 1,10 (объект 1,10),
• 12-этажные жилые дома поз. 2, 7, 9 (объект 2, 7, 9),
• 14-этажный жилой дом поз. 3, 5 (объект 3,5),
• 16-этажные жилые дома поз. 4, 6 (объект 4, 6).

Первая очередь застройки, планируемая на 2 года (март 2010 — февраль 2012) включает в себя позиции 1, 2, 7, 9. Причем, 9-этажный жилой дом (позиция 1) будет состоять из двух 9-этажных секций. Расположение позиций жилой застройки представлено на рисунке 1 Приложения 2.

Дома можно классифицировать как кирпично-монолитные, но основная роль (несущая функция) принадлежит монолитным конструкциям.

Основа конструкции каждого здания — железобетонный монолит. Фундамент здания — железобетонная плита. Жесткость здания обеспечивается совместной работой несущих конструкций, возводимых из монолитного железобетона и объединенных в единую пространственную систему горизонтальными безбалочными перекрытиями. Монолитные стены будут выполнены из бетона с термовкладышами из пенополистирола. Наружные стены жилых помещений — будут вьполнены из стенового камня. Фасад облицовывается цветной штукатуркой, цоколь — декоративным камнем. Отметим, что строительные материалы, используемые в строительстве будет производить само предприятие ООО «СП Механика-Брянск».

Для повышения комфортности предусмотрено остекление лоджий с переплетами из ПВХ с одинарным остеклением и с возможностью открывания створок. Единое остекление балконов и лоджий придаст домам современную стильность и завершенный вид (рисунок 2).

Рисунок 2 — Эскиз фасада 9-этажного жилого дома.

Продуктовый портфель бизнеса, осуществляемого в рамках настоящего проекта, включает продажи одно-, двухи трехкомнатных квартир улучшенной планировки с полной внутренней отделкой общей площадью 19 624 кв. метров (таблица 4).

Таблица 4.

Характеристики квартир

Преимущества проектного решения:

Объекты возводятся по индивидуальному проекту с применением технологии монолитного домостроения и современных строительных материалов;

Просторные квартиры, возможны перепланировки;

Подъезды оснащены домофонами, пожарной сигнализации;

Оборудованы лифтами;

Имеет независимую систему теплоснабжения и горячего водоснабжения;

Индивидуальность фасада: стильное цветовое решение, единое остекление балконов и лоджий;

Благоустроенная территория, надземная парковка для автомобилей.

Основные технико-экономические показатели всей застройки приведены в таблице 5.

Таблица 5.

Основные технико-экономические показатели застройки.

Процесс реализации проекта включает три основных этапа:

Проектирование;

Строительство и ввод объекта в эксплуатацию;

Организация продаж жилья и торговых площадей.

На момент подготовки настоящего бизнес-плана участниками проекта завершается первый этап реализации проекта — проектирование. Застройщик имеет всю необходимую проектно-сметную документацию. Участники проекта в марте 2010 года должны приступить к реализации второго этапа — осуществления строительно-монтажных работ. По состоянию на 01 января объем выполненных предпроектных и проектных работ составил 14 596 тыс. рублей, профинансировано за счет собственных средств Инвестора на ту же дату 7089 тыс. руб. Ожидаемое освоение января — марта 2010 года составит 2000 тыс. рублей, которое будет профинансировано также и за счет собственных средств Инвестора (1000 тыс. руб.). 1 000 тыс. руб. в плане проекта заложено в счет непредвиденных расходов.

Дальнейшая реализация этапа строительства планируется с использованием средств заказчика, собственных и заемных средств.

Система управления финансовыми потоками.

Бизнес-функция управления финансовыми потоками и ликвидностью проекта разбивается на следующие составляющие:

Аккумулирование денежных средств из различных источников;

Обеспечение непрерывного финансирования процесса строительства;

В настоящее время три работника отдела повышают свою квалификацию и получают дополнительные знания по практике аналогичных продаж. Затрат на дополнительный набор персонала не потребуется.

Маркетинговый план Инвестора.

Перспективы предприятия на рынке определены на основе проведенного SWOT-анализа, который позволяет выявить и структурировать сильные и слабые стороны проекта, а также потенциальные возможности и угрозы.

Исходя из существующего положения дел на предприятии и результатов SWOT-анализа (Приложение 2, таблица 1), можно сформулировать основные задачи предприятия:

освоение первичного рынка г. Брянска;

повышение собственных лоббистских возможностей;

обеспечение конкурентных преимуществ по качеству за счет проектных решений и внедрения современных технологий строительства при жестком соблюдении сроков строительства.

Реализация инвестиционных мероприятий настоящего проекта позволит решить эти задачи. Проект послужит началом активного освоения Инвестором первичного рынка недвижимости г. Брянска.

Выделим маркетинговые стратегии предприятия.

Состояние и тенденции рынка, на котором оперирует компания, формируют предпосылки для выбора в качестве основной стратегии предприятия — стратегии роста.

Производственная стратегия заключается в построении эффективной системы управления, внедрении проектного управления и обеспечения конкурентоспособности по качеству.

В целях реализации производственной стратегии предлагается использовать:

разработку заданий на проектирование с учетом потребительских предпочтений и применения современных технологий строительства;

оптимизацию расчетов с поставщиками;

подбор подрядных организаций на конкурсной основе;

оптимизацию внепроизводственных затрат;

внедрение принципов проектного управления.

Стратегия управления персоналом направлена на обеспечение предприятия высококвалифицированными специалистами по всем направлениям деятельности и эффективное его использование для выполнения производственных задач.

При реализации стратегии и построении системы управления персоналом необходимо руководствоваться следующими принципами:

соответствие штатной структуры решаемым производственным задачам и требованиям конкурентоспособности;

соответствие численности сотрудников объему выполняемых работ;

эффективность использования рабочего времени;

применение гибкой системы мотивации;

формирование корпоративной культуры.

Маркетинговая стратегия разрабатывается на основе анализа рынка и направлена на создание конкурентных преимуществ, максимального использования потенциала предприятия и возможностей внешней среды. Составляющей частью маркетинговой стратегии является конкурентная (рыночная) стратегия Инвестора.

Складывающаяся ситуация на рынке и в конкурентной среде обуславливают целесообразность реализации предприятием в целом и по каждому направлению деятельности стратегии дифференциации.

Стратегия дифференциации заключается в придании предлагаемым продуктам уникальных свойств. Главный акцент делается на потребительские качества квартир: планировку, площадь, используемые материалы, ассортимент квартир по типам и площади, привлекательность района, развитую инфраструктуру, благополучную экологическую обстановку.

В отношении конкурентов — применение стратегии выделяемых отличий, т. е. предложение квартир с отличительными свойствами и способами реализации (принцип «заплатил — въехал» — никакого мошенничества, возможно — за счет предоставления банком ипотечных займов на длительный срок).

Риски и меры по их предупреждению представлены в таблице 2 Приложения 2.

Обоснование доходов проекта.

Обоснование доходов проекта основывается на проведенном анализе рынка, общей ценовой ситуации и качественном уровне предложения, а также оценке спроса на первичном рынке жилых площадей.

Доходы (поступления) проекта будут формироваться за счет платежей граждан по предварительным договорам приобретения жилья.

Причем, следует отметить, что предварительные договора будут заключаться на заключительном этапе строительства каждой позиции:

позиция 1 — 9-этажный жилой дом — предварительные договора заключаются в период март 2011 года — июнь 2011 года (планируемое окончание строительства — конец мая 2011 года плюс месяц на оформление документов);

позиция 2 — 12-этажный жилой дом — предварительные договора заключаются в период май 2011 года — сентябрь 2011 года (планируемое окончание строительства — конец августа 2011 года плюс месяц на оформление документов);

позиция 9 — 12-этажный жилой дом — предварительные договора заключаются в период июнь 2011 года — октябрь 2011 года (планируемое окончание строительства — конец сентября 2011 года плюс месяц на оформление документов);

позиция 7 — 12-этажный жилой дом — предварительные договора заключаются в период октябрь 2011 года — февраль 2012 года (планируемое окончание строительства — январь 2011 года плюс месяц на оформление документов).

Размер платежей зависит от стоимости жилья по предварительному договору о приобретении недвижимости, которая, в свою очередь, зависит от текущей цены на момент заключения договора и площади приобретаемых помещений.

После государственной регистрации каждого объекта осуществляется продажа готовых квартир, принадлежащих Инвестору (помимо реализованных по предварительным договорам).

Следует отметить, что стоимость уже квартир после государственной регистрации поднимается на 10−15%, однако для минимизации рисков, будет использоваться текущая цена месяца.

Обоснование доходов проекта приведено ниже в таблице 1 Приложения 3.