Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Мировая практика оценки стоимости земли выделила ряд факторов, существенно влияющих на ее стоимость.

• — экономические факторы (спрос и предложение);
• — социальные факторы;
• — юридические, административные и политические факторы;
• — физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения.

Земельная рента. Рентные отношения в сельском хозяйстве

Существуют два важнейших элемента земельных отношений: земельная собственность и формы управления земельными ресурсами. Экономические взаимосвязи между собственниками земли и пользователями ею характеризуют рентные отношения.

Рента — это доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в ссуду капитала, землевладельцем в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка.

Земельная рента — регулярный доход собственника земли, в котором реализуется собственность на землю.

В рыночной экономике доходы могут извлекаться благодаря четырем факторам производства: труду, капиталу, управлению, включая предпринимательскую деятельность, и земле. Факторы и их компенсация из полученного дохода представлены в таблице 7.1:

Таблица 7.1. Факторы производства и их компенсация.

Западные специалисты по налогообложению недвижимости считают, что «городская рента» слагается из трех основных источников:

• — дар природы: плодородие почвы, благоприятные климатические условия, ценность речных ресурсов и гаваней, ценность полезных ископаемых и т. п.;
• — обеспечение коммунальным обслуживанием: городское или сельское поселение являются создателями значительной части стоимости земель поселения, создавая, поддерживая и развивая на своей территории уровень жизненных благ, жизненный стандарт, стиль жизни, рабочие места и т. д.;
• — производственная (предпринимательская) деятельность на каждом отдельно взятом земельном участке.

Развитие города происходит в значительной мере за счет земельной ренты, той её части, что идёт в городской бюджет в виде земельных платежей (земельного налога или арендной платы). Отсюда вытекает сложнейшая и важнейшая обязанность городских органов управления — максимально эффективно использовать городские земли и создаваемую ими ренту.

В основе формирования стоимости городской территории можно проследить несколько рентных теорий.

Кратко изложим марксистскую теорию образования земельной ренты. По Марксу в рыночной экономике земельная рента образуется в двух нормальных формах: абсолютная рента, которая вытекает из частной собственности на землю и отражает показатели органического строения капитала отрасли (любая отрасль народного хозяйства использует землю в качестве пространственного операционного базиса, образуя тем самым минимальную отраслевую ренту), и дифференциальная рента, являющаяся результатом удорожания земельного участка вследствие его более или менее удачного расположения в системе города и в природной среде.

В первой половине 19 века была сформулирована теория ренты доступности. Анализируя участие размещения и местоположения в формировании стоимости земли фон Тюнен пришел к выводу, что транспортные затраты напрямую влияют на такое формирование. В начале 20 века экономисты-урбанисты адаптировали эту модель к городской земле. Исследовав вопросы распространения автомобиля и процессы заселения урбанизированных территорий, эти экономисты переформулировали теорию ренты доступности, которая до сих пор активно используется экономистами в управлении рынком жилья и земельным рынком.

Теория ренты внешних факторов анализирует влияние на стоимость земли внешних факторов: урбанистических и социальных. Базируясь на широком круге исследований 60-х годов, проведенных экономистами — градостроителями многих развитых стран (Андерссон, Ломбардини, Кампос и др.) в том числе и в СССР (Кабакова, Сегетдинов), была сформулирована теория урбанистических внешних факторов, по которой формирование стоимости городской территории основывается на однородности жилых районов с точки зрения физических и социальных факторов.

Подводя итог данному краткому анализу различных рентных теорий, можно сказать словами Маркса следующее: «Рента есть экономическая реализация земельной собственности, юридической формы, в силу которой различным индивидуумам принадлежит исключительное владение определенной земельной площадью. На практике все, что арендатор платит земельному собственнику в форме арендных денег за разрешение использовать землю, выступает, естественно, как земельная рента. Из каких бы составных частей ни складывалась эта дань, для нее с собственно земельной рентой обще то, что она определяет цену земли, которая есть не что иное, как капитализированный доход от сдачи земли в аренду».