ГИС в земельных кадастрах

Одной из важнейших областей применения ГИС является создание единого кадастра земельных участков Российской Федерации.

Под кадастром земельных участков Российской Федерации будем понимать свод сведений об официальной регистрации правоотношений, состояния и стоимостной оценке недвижимости и природных ресурсов земельных участков.

Кадастр земельных участков должен являться информационной основой для комплексной оценки состояния территорий и обеспечивать органам управления различных уровней информационную поддержку для принятия решений по управлению территориями по:

• — проведению земельной реформы;
• — анализу изменений в землепользовании;
• — планированию использования территорий;
• — налогообложению;
• — экологической паспортизации земель;
• — планированию работ по техническому обслуживанию дорог, путепроводов и инженерных коммуникаций;
• — инвентаризации инженерных коммуникаций и пр.

Кадастр земельных участков должен обеспечивать единое описание всех земельных участков и недвижимости с точки зрения их фактического состояния и права.

Единая кадастровая система состоит из следующих уровней:

• 1. Российская Федерация в целом;
• 2. автономные республики, края и области;
• 3. автономные области и национальные округа;
• 4. районы и города республиканского, областного, краевого и окружного подчинения.

Картографической основой для использования пространственно — привязанных кадастровых данных должны являться цифровые карты и планы, содержащие топографо-геодезические данные о местности:

• — для 1 -го уровня — 1:200 000 -1:1 000 000;
• — для 2-го уровня -1:25 000−1:200 000;
• — для 3-го уровня — 1:10 000−1:50 000,
• — для 4-го уровня — 1:2000;1:10 000.

Электронные кадастровые карты должны создаваться на базе унифицированных технологий в единой системе координат.

Состав и содержание топографо-геодезических данных должны обеспечивать геодезическую привязку кадастровых данных, решение расчетных задач, формирование необходимых графических документов, а также создание кадастровых карт территорий.

Кадастр земельных участков должен содержать следующие данные:

• — о площадях и видах использования земельных участков;
• — о недвижимости, размещенной на участке;
• — сведения о владельцах земельных участков и недвижимости;
• — о строении и урожайности почвы (для сельских районов);
• — о состоянии инженерных коммуникаций;
• — об экологическом состоянии участков;
• — о стоимости земельных участков и недвижимости;
• — об общественно-правовых отношениях и ограничениях при совершении сделок с земельными участками и недвижимостью;
• — об «истории» земельного участка и др.

Для обновления кадастровой информации должна быть реализована подсистема мониторинга земель.

Следует выделить два основных типа задач информационного характера, с решением которых связано функционирование земельного кадастра: создание информационной основы земельною кадастра и его текущее ведение. Решение указанных задач заключается в сборе земельно-кадастровой информации и ее постоянной актуализации. Сбор и актуализация информации осуществляется в результате выполнения земельно-кадастровых работ, а также взаимодействия с другими отраслевыми реестрами и базами данных.

Информационная основа земельного кадастра создается в результате проведения таких земельно-кадастровых работ, как инвентаризация земель и кадастровые съемки. Эти работы охватывают целые территории (район, населенный пункт) и финансируются из бюджета администрации соответствующего уровня. Текущее ведение земельного кадастра использует результаты земельно-кадастровых работ, отнесенных к отдельному участку, таких как межевание и съемка участка. Оба вида работ являются главными источниками пространственных данных, составляющих содержание земельного кадастра. При этом наиболее важными представляются инвентаризация земель и кадастровые съемки, обеспечивающие формирование информационной основы кадастра за сравнительно короткий промежуток времени.

Результаты инвентаризации земель какой-либо территории представляются, в том числе в виде картографического материала, а на кадастровой карте должны быть отображены фактические границы всех земельных участков, что в полной мере можно выполнить только в результате полевого обследования, проводимого при инвентаризации. Поэтому оба процесса следует рассматривать как единое целое.

В результате работ по инвентаризации/кадастровым съемкам земель территории формируются пространственные данные двух типов: картографические и фактографические (описательные).

Картографические данные — это кадастровая карта в цифровой форме или в виде твердой копни. Описательные данные представляются в виде инвентаризационных ведомостей (форм), содержащих подробную информацию, относящуюся к земельному участку. Все объекты, представленные на кадастровой карте, имеют пространственную привязку, т. е. их положение определено в той или иной системе координат, принятой при создании карты. Очевидно, что для автоматизированной информационной системы земельного кадастра, основанной на применении той или иной ГИС, интерес представляет именно цифровая кадастровая карта. Описательные данные участка составляют содержание базы данных информационной системы. Для связи объектов этой базы данных (земельные участки) с их представлениями на кадастровой карте используются идентификаторы земельных участков (кадастровые номера). В свою очередь, цифровая кадастровая карта представляет собой совокупность метрических (графических) и семантических данных, а также данных, характеризующих карту в целом (паспорт карты), а не только векторные графические данные, как часто упрощенно понимается.

Совокупность картографических и фактографических данных, связанных единым идентификатором, составляет информационную основу земельного кадастра, а их ввод в автоматизированную информационную систему земельного кадастра означает наполнение содержанием базы данных системы, после чего начинается ведение кадастра. В этой связи данные должны отвечать следующим принципиальным требованиям:

• — полнота охвата всех участков и земель территории, означающая отражение в материалах инвентаризации/кадастровой съемки сведений о всех участках и землях, обеспечивающих сводный баланс земель территории;
• — использование земельного участка в качестве основной учетной единицы;
• — отражение фактической ситуации в отношении сложившихся границ и использования земельных участков.

Описательные данные участка, содержащиеся в инвентаризационной ведомости (форме), должны отражать как минимум следующие характеристики земельных участков:

• — кадастровый номер (предыдущий и вновь присвоенный);
• — местоположение, т. е. адресное описание; о целевое назначение, фактическое использование;
• — признаки закрепления границ участка;
• — площадь земельного участка;
• — кадастровая оценка земельного участка (или сведения, определяющие оценку);
• — сведения о льготах на уплату земельного налога (или иного платежа);
• — правовой статус земельного участка;
• — правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на землю;
• — сведения об ограничениях, обременениях и связанных с ними частях земельного участка;
• — сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке;
• — сведения о субъектах права на землю и их учетные данные.

Конкретный перечень сведений, подлежащих сбору и отражению в инвентаризационных ведомостях, и формы их представления должны регламентироваться соответствующим нормативно-техническим документом.

Кадастровая карта является картографическим компонентом информационной основы земельного кадастра и предназначена для наглядного отражения результатов инвентаризации земель, определения местоположения земельных участков, их границ и площади; она используется как основа для последующего ведения дежурной кадастровой карты, а также как инструмент управления земельными ресурсами (контроль за использованием, организация конкурсов и аукционов, принятие решений по выделению земельных участков и пр.).

Для кадастровых карт и планов территорий населенных пунктов, как правило, используются масштабы 1:2000, 1:1000, а при обоснованной необходимости — 1500, для территорий вне населенных пунктов — 1:5000 — 1:10 000. Следует отметить, что для цифровой кадастровой карты масштаб является показателем содержания и степени обобщения отображаемых объектов, а также точности положения контуров объектов Таким образом, координаты поворотных точек границ участков определяются с точностью кадастровой съемки, т. е. с точностью отображения этих точек на кадастровой карте (плане) соответствующего масштаба. При этом средняя погрешность положения четко определяемых на местности (известных) границ земельных участков относительно ближайших точек съемочного обоснования или точек опорной межевой сети не должна превышать 0,5 мм в масштабе карты. Средняя погрешность взаимного положения точек границ при этом должна и может быть ниже. Вполне обоснованно требовать, чтобы она не превышала 0,3 мм в масштабе карты Таким образом, точность представления положения объектов (земельных участков) на кадастровой карте определяется масштабом и методами кадастровой съемки Одним из основных методов кадастровой съемки является аэрофототопографический с использованием цифровой технологии, как наиболее производительный и эффективный. 11ричем для застроенной территории следует применять стереотопографическую съемку, а для территории вне населенных пунктов — съемку на ортофотоплане Для застроенных территорий эти методы могут сочетается, при этом здания и высокие сооружения должны сниматься путем стереофотограмметрических измерений, а остальная часть — с использованием ортофотоплана. В исключительных случаях для съемки небольших территорий в крупных масштабах целесообразно применять тахеометрическую или теодолитную съемку. Кроме того, при наличии традиционного графического представления кадастровой карты (на бумаге или пластике) возникает задача преобразования ее в цифровую форму, при этом, как правило, она актуализируется Для кадастровых съемок может использоваться как государственная, гак и местная система координат. При использовании местных систем координат необходимо определять и хранить параметры перехода к государственной системе координат. Важно, чтобы единая система координат распространялась на всю территорию проведения работ. Для кадастровых карт и планов населенных пунктов целесообразно использовать прямоугольную условную разграфку листов и номенклатур. Для карт в масштабе 1:10 000, составленных в государственной системе координат, должна применяться стандартная разграфка и номенклатура, в иных случаях — произвольные системы разграфки и номенклатуры.

Весьма важным требованием является содержание кадастровых карт и планов. Документом, регламентирующим их содержание, должен быть классификатор объектов кадастрового картографирования, содержащий сгруппированные по классификационным группировкам перечни объектов с их кодами, перечнями характеристик и условиями отображения. Такой документ не только исчерпывающе определял бы содержание карт, но мог бы непосредственно использоваться для семантического описания объектов на цифровой кадастровой карте.

Тем не менее, определенная концепция содержания кадастровой карты может быть сформулирована. Очевидно, что оно должно быть направлено на решение конкретных задач земельного кадастра, т. е. большей частью отражать земельно-кадастровую специфику и в минимально необходимой степени представлять топографическую основу, служащую для ориентации, — визуальной оценки местоположения кадастровых объектов относительно объектов местности.

Объектами специального содержания земельно-кадастровых карт должны быть:

• — земельные участки и иные землепользования, их границы с разделением по видам, в том числе границы территорий с неопределенным правовым статусом (например, незаконно используемые, бесхозные);
• — единицы кадастрового зонирования (кадастровые кварталы, массивы, зоны); о объекты административно-территориального деления;
• — границы функциональных зон (водоохранных, санитарной защиты, заповедных и пр.).

Последняя из перечисленных групп объектов характеризуется определенной сложностью и трудоемкостью сбора информации. Поэтому эта часть содержания земельно-кадастровой карты может не быть представлена непосредственно в результате проведения кадастровых съемок, а формироваться постепенно, дополняя содержание имеющейся кадастровой карты.

Объектами топографической основы земельно-кадастровых карт должны представляться:

• — пункты геодезических, межевых сетей;
• — объекты жилой застройки (здания, сооружения, улицы, площади);
• — промышленные объекты (здания, сооружения, трубопроводы, линии электропередач и связи);
• — сельскохозяйственные здания и сооружения;
• — железные и автомобильные дороги (обобщенно) и сооружения при них;
• — объекты гидрографии (реки, каналы, водоемы, гидротехнические сооружения);
• — отдельные объекты рельефа;
• — обобщенные объекты растительности.

Цифровая земельно-кадастровая карта должна представляться в векторном формате. Конкретный формат передачи (обменный формат) цифровой земельнокадастровой карты также должен регламентироваться соответствующим нормативно-техническим документом Отсутствие такой регламентации в условиях расширяющихся работ по созданию цифровых земельно-кадастровых карт приводит к проблемам информационного интерфейса между различными информационными системами используемыми для создания карт и последующего их применения. Часто эта проблема недооценивается, и цифровая кадастровая карта трактуется упрощенно, например как некий векторный графический файл.

Основные требования к формату представления цифровой кадастровой карты могут быть изложены следующим образом. Формат должен представлять собой векторную модель, описывающую объекты и явления местности (а не их графические образы), обеспечивать передачу паспорта цифровой кадастровой карты, метрического и семантического описания объектов.

Паспорт цифровой кадастровой карты должен содержать ее необходимые общие характеристики (номенклатура или название, сведения об исполнителе, масштаб, способ создания карты, используемая система координат, высот и разграфка, общие характеристики точности и пр.). Аспекты графического отображения объектов местности на карте (экране) с помощью условных знаков не должны являться предметом содержания формата. Формат не должен зависеть от способа создания цифровой кадастровой карты и используемых для этого технологии и программного продукта. Формат должен обеспечивать представление метрики объектов как цепочно-узловой структурой, так и позволять описывать метрику объектов, представленную последовательной моделью. Структура описания семантики объекта должна быть независима от содержания классификатора, позволять выделять объект из общего множества классифицируемых объектов и передавать любое количество характеристик множеством паркод характеристики, значение характеристики Должна обеспечиваться возможность характеризовать точность метрических данных каждого отдельного объекта. Формат должен быть прост, легко дополняться новыми типами записей, например описывающими пространственно-логические связи объектов.

Создание кадастровой ГИС-продукции разбивается на ряд этапов: постановка задачи, выбор исходных съемочных материалов, подбор фактологических данных, оцифровка картографического материала, привязка фактологических данных к картографическим объектам, разработка методики использования созданной ГИС-продукции.

При создании кадастровою ГИС продукта необходимо ориентироваться на создание интегрированных кадастровых ГИС, включающих в себя земельный, лесной, природоресурсный, юридический, фискальный и другие кадастры. Топоосновой для создания кадастровых карт служит базовая топооснова. Выбор масштаба и проекции базовой топографической карты должен быть обоснован. Известно, что по территориальному охвату ГИС делятся на глобальные, или планетарные, субконтинентальные, национальные, обычно имеющие статус государственных, региональные, субрегиональные, локальные или местные, разновидностью которых являются, например, муниципальные ГИС.

Таким образом, кадастровая ГИС масштаба 1:2000 опирается на топографические съемки масштаба 1:2000, план подземных инженерных коммуникаций, план линий градостроительного регулирования.

Вторым важным моментом после выбора топоосновы является разработка классификатора для ГИС. Топографический план включает следующие категории объектов: геодезические пункты, строения, здания и их части, памятные места, ограждения, промышленные здания и сооружения, наземные инженерные коммуникации, сельскохозяйственные объекты, транспорт, мосты и путепроводы, гидрография и гидротехнические объекты, рельеф и грунты, растительность.

Планы подземных инженерных коммуникаций включают категории объектов: водопровод, промышленный водопровод, канализация самотечная, канализация напорная, газопровод, теплопровод, водосток, дренаж, кабели связи, кабели защиты, прочие кабельные сети, коллектор, топливопровод, прочие прокладки, бездействующие коммуникации.

Кадастровая ГИС масштаба 1:25 000 опирается на картографический фонд (разрешенный к открытому распространению и использованию), схему магистральных подземных инженерных коммуникаций, схему линий градостроительного регулирования, схему территориального деления города.

Картографический фонд включает категории объектов: растительный покров, водоемы, наземные коммуникации, схема улиц, застройка (кварталы).

Третьим важным шагом в создании ГИС для кадастра является выбор инструментально-программных средств, среди которых наиболее распространены системы MAPINFO, ARCINFO, «ПАНОРАМА», «Нева» и др. Создание земельного кадастра способствует увеличению поступления платежей за землю, развитию рынка земли и недвижимости, защите прав граждан и юридических лиц на землю. Потребителями кадастровой информации являются как органы государственной власти и местного самоуправления, так и граждане, научно-исследовательские, учебно-консультативные, проектные и другие организации разных форм собственности и различного направления деятельности, осуществляющие операции с землей и недвижимостью, отечественные и зарубежные финансово-кредитные и коммерческие структуры, хозяйства, службы экономического контроля.