Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом

Последовательность расчета:

Расчет величины рыночной стоимости при использовании метода прямого сравнительного анализа продаж выполняется в следующей последовательности:

• 1) Подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемому;
• 2) Выбор параметров сравнения;
• 3) Сравнение объекта и аналога по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;
• 4) Согласование данных по аналогам и получение стоимости единичного объекта.
• 5) Расчет стоимости оцениваемого объекта.

На дату оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже объектов, сопоставимых с рассматриваемым. Информация по аналогам получена с интернет-сайтов. Основные параметры и характеристики этих объектов приведены в таблице ниже:

Таблица 2.

Обоснование корректировок Для определения рыночной стоимости объекта оценки нами сделан анализ недавних сделок купли-продажи сопоставимых объектов. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к одноименным характеристикам оцениваемого объекта отражено в таблице 3.

Процентная поправка обуславливает коэффициент, на который умножается цена объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики от оцениваемого объекта.

В данном разделе используются коэффициентные поправки, которые определяются умножением цены, полученной на предыдущем этапе корректировки. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету коэффициентной поправки вычисляется по следующей формуле:

Цпi = Цп (i-1) * Ппi.

где: Цп (i-1) — цена объектааналога до внесения i-й поправки;

Ппi — величина i-й поправки.

1) Корректировка на вид права Объекты аналоги, как и объект оценки, находятся в собственности, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.

2) Корректировка на условия продажи С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг». По мнению Оценщика, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов.

Рассматриваемый нами объект относятся к средне ликвидному виду недвижимости, и для снижения срока экспозиции корректировка на торг может составить от 3% до 7% от цены предложения. Отсюда, при оценке методом сравнения продаж цена объектов — аналогов уменьшена на величину 3%.

3) Корректировка на финансовые условия Поскольку в расчетах используется рыночная информация, т. е. в качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки — единовременный платеж, корректировка по данному фактору не требуется.

4) Корректировка на условия совершения сделки Данная поправка учитывает условия совершения сделки. И применяется при нетипичных условиях сделки, например родственные отношения продавца и покупателя, продажа в условиях банкротства, реализация арестованного имущества в рамках исполнительного производства, рассмотрение земельных споров в суде (установление прав и правообладателя) и т. п.

В нашем случае условия сделки типичные, поэтому поправка по данному фактору не требуется.

5) Корректировка на условия рынка Так как в расчетах используется информация по объектам-аналогам по состоянию на дату оценки, то поправка по данному фактору не требуется.

6) Корректировка на местоположение и развитость инфраструктуры Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. На величину поправки на местоположение оказывают влияние: уровень развития данного сегмента рынка в регионе, удаленность расположения объектов от крупных городов (областных центров), близость объектов к федеральным транспортным артериям, развитость инфраструктуры и т. п.

В настоящем отчете в качестве аналогов выбраны объекты, расположенные в Бурашевском с/п Калининского района Тверской области (на небольшом удалении от трассы Москва-С.Петербург), в отличие от объекта оценки, расположенного в Верхневолжском с/п Калининского района Тверской области. По результатам анализа рынка земель СХН и прошедших сделок, можно сделать вывод о том, что коммерческая привлекательность земель, расположенных в Бурашевском с/п выше, чем в Верхневолжском с/п. Поэтому можно говорить о том, что местоположение аналогов лучше, чем местоположение объекта оценки, поэтому, поправка по данному фактору в размере 7% применена ко всем аналогам в сторону уменьшения их цены.

7) Корректировка на транспортную доступность Транспортная доступность аналогов и объекта оценки — одинакова, поэтому корректировка не вводилась.

8) Корректировка на площадь объекта Поправка на площадь объекта учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади объекта в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше).

Для расчета указанной поправки оценщиками была применена статистически полученная формула логарифмической зависимости рыночной стоимости от общей площади объекта недвижимости Источник информации: Яскевич Е. Е. «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб», http://www.advisers.ru:

ОС = 246,9 — 18,5 х LN (П); (К = 0,93);

где: ОС — относительная рыночная стоимость;

П — общая площадь, К — коэффициент корреляции.

Корректировка на общую площадь рассчитывалась по следующей формуле:

;

где: i — корректировка на общую площадь;

ОС_оц — относительная расчетная рыночная стоимость объекта оценки;

ОС_ан — относительная расчетная рыночная стоимость объекта-аналога.

Значения поправок приведены в таблице ниже.

9) Корректировка на инженерные коммуникации В нашем случае поправка на наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций не вводилась.

10) Корректировка на характеристики объектов Характеристики объекта оценки и аналогов приведены выше в таблице 1. С учетом характеристик объектов аналогов и оцениваемого объекта, Оценщик принял решение поправку по данному фактору в размере 5% применить ко всем аналогам в сторону уменьшения их цены.

11) Корректировка на категорию земель.

И объект оценки, и аналоги относятся к категории земель — земли сельскохозяйственного назначения, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.

12) Корректировка на разрешенное использование участков В соответствии с Земельным кодексом РФ, Законом «О личном подсобном хозяйстве», Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими законодательными актами, разрешенное использование объекта оценки — для ведения ЛПХ, дает больше возможностей по использованию земли, чем разрешенное использование объектов аналогов. Поэтому Оценщик счел необходимым ввести поправку по данному фактору в сторону увеличения цены аналогов в размере 3%.

Таблица 3.

Согласование данных по аналогам и получение стоимости объектов оценки.