Заключение. 
Развитие ипотечного кредитования в России

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Ипотечный кредит представляет собой одну из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества.

В настоящее время в России действуют несколько типовых схем организации ипотечного кредитования, в целом соответствующих зарубежным схемам, но учитывающих национальную специфику:

• — одноуровневая, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях;
• — двухуровневая, когда заемщик проходит все процедуры как бы повторно;
• — трехуровневая, в которой помимо ипотечных присутствуют также гарантийные процедуры.

Из них, наиболее четко проработана двухуровневая схема ипотечного кредитования, дающая возможность сравнительно просто и прозрачно построить финансирование государственной программы ипотечного кредитования, если таковая будет предложена.

В существующую схему ипотечного кредитования включены «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное Правительством РФ, Региональные операторы (РО) и Первичные кредиторы (ПК). Суть функционирования существующей схемы заключается в следующем: Первичные кредиторы, в соответствии с установленными правилами и Стандартами выдают населению ипотечные кредиты (займы) для приобретения жилья; Региональные операторы выкупают у Первичных кредиторов закладные, оформленные заёмщиками в обеспечение кредитов, и продают их, в свою очередь, АИЖК.

Основными субъектами ипотечного процесса являются заемщики, банки, страховые компании и оценочные агентства.

Проведенный анализ опыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Практические аспекты ипотечного кредитования были рассмотрены на примере Сбербанка России. Огромное место в активных операциях Сбербанка занимают кредитные операции. Процентные доходы от кредитных операций занимали в 2006 году 53,2%. Так, Сберегательный банк РФ, наряду с межбанковским кредитованием и кредитованием юридических лиц, традиционно осуществляет и потребительское кредитование, в т. ч. и ипотечное.

Одним из факторов, свидетельствующих о качественном кредитном портфеле Сбербанка, является преобладание в структуре его портфеля кредитов 1 и 2 группы кредитного риска, которые являются самыми высокими по уровню надежности.

Динамика показателей качества кредитного портфеля отделения Сбербанка показывает, что уровень начисленных резервов ненамного превышает сумму просроченных кредитов.

Налицо динамика роста объема выданных ипотечных кредитов: в 2004 году — на сумму 14 млрд руб., в 2005 году — на сумму 40 млрд руб., в 2006 году — 80 млрд руб. И если прибыль банка от ипотечного кредитования в 2005 году составила 26 млрд руб., то в 2006 году она составила уже 64 мрд. руб.

Сбербанк России в июне 2004 г. начал массовую программу ипотечного кредитования по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), тем самым, усиливая свою роль на рынке ипотечного кредитования.

Сразу после обращения в банк и заполнения соответствующей анкеты — за каждым клиентом отделения Сбербанка закрепляется персональный менеджер, который дает консультации и помогает в оформлении кредита вплоть до участия в оформлении сделки купли-продажи.

В целом, анализируя российский рынок ипотечных жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Москвы, а также Санкт-Петербурга, где ипотека также развита, однако не в таких масштабах как в Москве. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы «двух столиц», ориентируясь на средний класс населения. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в условиях зарождающейся конкуренции.

Что же касается российских регионов, то здесь можно наблюдать многообразие различных ипотечных схем, многие из которых лишь отдаленно напоминают ипотеку в ее классическом виде и, кроме того, тормозят ее развитие. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. К числу схем, используемых в регионах можно отнести такие как: аренда жилья с последующим выкупом; создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств, чем достигается значительное снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, в некоторых регионах ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования. Также, в России в достаточно распространенной форме существуют различные накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных кооперативов и строительно-сберегательных касс.

Основной причиной, по которой в Российской Федерации ипотечное кредитование не рассматривается пока банками в качестве одного из основных видов деятельности, являются риски. Это, прежде всего: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.

Высокая степень риска кредиторов, связанная с предоставлением ипотечных займов, порождает другую проблему — высокую процентную ставку по кредиту, что в свою очередь является фактором, обуславливающим недоступность ипотечного жилищного кредита для большинства населения.

Еще одной проблемой является высокая рыночная стоимость жилья в России, что делает для многих граждан невозможным, прежде всего, внесение первоначального взноса по кредиту. Кроме того, значительную сумму составляют и сопутствующие затраты, связанные с заключением договора ипотеки и его регистрацией.

Однако следует выделить и положительные моменты в области развития ипотечного жилищного кредитования в России. Прежде всего это усиление внимания к данной проблеме со стороны органов государственной власти.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

• 1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.
• 2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.
• 3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.
• 4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно-ссудном принципе.
• 5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитова-ния в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.
• 6.. Создание Кредитного союза — финансового института объединяющего физических и (или) юридических лиц, принимающего вклады членов Союза и предоставляющего им потребительский кре-дит, аналоги которых действовали в дореволюционной России.

Таким образом, ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т. е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.