Теоретические аспекты ипотечного кредитования

Понятие, особенности и виды ипотечного кредитования

В настоящее время рынок ипотечного кредитования является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского дела. Такая динамика приводит к тому, что происходит появление большого количества ипотечных программ.

Происхождение термина «ипотека» начинается с Греции, где под этим термином («Hypotheke» — древнегреческий) подразумевался столб, который ставили на земле взявшего займ человека. Если человек не возвращал долг, то кредитор мог забрать в свою собственность «застолбленную» землю [1].

В юридическом обороте такой термин, как «ипотека» охватывает несколько понятий. Во-первых, ипотека рассматривается как правоотношение, то есть залог недвижимого имущества с целью получения ссуды. В качестве залога могут быть земли, основные фонды, жилье или здания. Во-вторых, ипотеку можно рассмотреть как ценную бумагу — долговой инструмент, который удостоверяет права залогодержателя на недвижимость [2].

Ипотека является формой залога, условия которого подразумевают то, что имущество, закладываемое на время договорных отношений, остается в собственности заемщика, а кредитор оставляет за собой права на собственность данного имущества только в том случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства перед кредитором. Кредитор сможет выручить средства, продав данное имущество на рынке конфискованного залогового имущества.

Понятие «ипотечного кредитования» отличается от «ипотеки», так как первое является системой банковских кредитов, залогом которых является недвижимое имущество. Ипотечное кредитование является схемой, которая предваряет ипотеку, то есть, сначала банк выдает кредит заемщику на покупку недвижимого имущества, после чего данное имущество сразу переходит в ипотеку к банку-кредитору [11].

Далее рассмотрим особенности ипотечного кредитования, которые представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 — Особенности ипотечного кредитования

Залоговое имущество проходит обязательную процедуру страхования, с помощью которой обеспечивается сохранность денежных средств кредитора при любом исходе. Ипотечное кредитование позволяет не только минимизировать риски обеих сторон, но и сделать недоступное по цене приобретение доступным без каких-либо дополнительных залоговых обязательств. Например, покупка дома или квартиры является для многих семей труднодоступной, а с помощью ипотечного кредитования можно обеспечить себе жилую недвижимость без предоставления в качестве залога другого имущества, соотносимого по цене [13].

Ипотечными банками являются специализированные банки, которые осуществляют кредитование под залог недвижимости. Такие банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциаций ипотечных банков дополнительных резервов, которые гарантируют вклады, помещенные в ипотечные банки, также способствует укреплению банковской системы [6].

Для банков преимуществами ипотечного кредитования являются:

• 1) Низкий риск выдачи кредитов за счет заложенного имущества;
• 2) Долгосрочность кредитования, освобождающая банков от частных переговоров с клиентом;
• 3) Обеспечение стабильной клиентуры;
• 4) Возможность диверсификации риска по кредиту путем активного обращения закладных на вторичном рынке.

Однако, несмотря на все положительные стороны ипотечного кредитования, для банков существует также и недостатки, возникающие в связи с предоставлением данного кредита:

• 1) Потребность банка в узких специалистах, которые должны оценивать недвижимость, предоставляющую в залог, что увеличивает издержки банка;
• 2) На долгосрочной основе происходит отвлечение денежных средств банка;
• 3) Также длительность ипотечного кредитования влияет на предстоящую прибыль банка, в связи с трудностью прогнозирования динамики процентных ставок на десятилетия вперед.

Учитывая положительные и отрицательные стороны ипотечного кредитования, специализированные банки должны создавать такие условия по предоставлению кредитов, которые обеспечат ему не только заслуженный доход в будущем, но и снизят риски, возникающие в экономике страны [4].

Так как ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики и одним из приоритетных инструментов развития бизнеса, эффективное управление ипотечным кредитованием способствует развитию не только банковской системы, но и экономической системы страны.

Исторически сложилось множество видов и классификаций ипотечного кредитования. Основные из них мы сможем рассмотреть в таблице 1, представленной ниже.

Таблица 1 — Классификация ипотечных кредитов [5].

Также в данной классификации рассматриваются ипотечные кредиты по способу рефинансирования. Сущность этого классификационного признака состоит в том, что ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты и их специфика деятельности заключена в способе рефинансирования кредитов.

В таблице 2 представлены способы рефинансирования по виду кредитного института.

Таблица 2 — Способы рефинансирования ипотечных кредитов [10].

Каждая организация, занимающаяся финансированием ипотеки, заинтересована в том, чтобы найти способы дополнительного обеспечения выдаваемого кредита. Например, ипотечные банки, чтобы обеспечить обязательства связанные с ипотечным кредитованием, выпускают облигации в счет собственных финансовых активов организации (включая уставный капитал).

Данную классификацию можно включить деление ипотечных кредитов по следующим признакам:

• 1) По виду процентной ставки: фиксированной или переменной;
• 2) По возможности досрочного погашения кредита: с правом досрочного погашения, без права досрочного погашения и с правом досрочного погашения при условии, что будет выплачен штраф;
• 3) По способу амортизации долга выделяют постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами и с единовременным погашением, согласно определенным условиям;
• 4) По степени обеспеченности ипотечные кредиты делятся на: обычные и комбинированные (то есть те которые выдаются несколькими кредиторами) и субсидированные и выдаваемые на общих условиях.

Постоянным или аннуитетным кредитом называется такой ипотечный кредит, по которому выплаты производятся в определенный в договоре срок и с фиксированной процентной ставкой. Особенность переменного ипотечного кредита заключается в том, что процентная ставка в данном случае может быть регрессирующей, переменно меняющейся или нарастающей, что зависит от ситуации на рынке [3].

Сумма выплат по процентам в случае с ипотечным кредитом с фиксированной ставкой процента, уменьшается к концу срока. Это следует из того, что остаток на счете после каждой выплаты уменьшается. Переменная ставка по ипотечным кредитам, при установлении порога минимума и максимума, а также возможности досрочного погашения, способна увеличиваться при досрочном погашении кредита. К таким ставкам относят индексируемые ставки с фиксированной основой и добавочным процентом, который учитывает уровень инфляции [19].

Нестабильная ситуация в макроэкономике приводит к тому, что ипотечные кредиты становятся не только дорогими для заемщиков, но и рискованными (особенно если при расчете процентной ставки учитывается инфляция). Однако, в тех условиях, когда уровень дохода недостаточно высок для приобретения недвижимости, ипотечное кредитование является решением в данной ситуации.

От объекта кредитования различают следующие виды ипотеки: на квартиру в новостройке, на вторичном рынке, загородом или на долю в жилом помещении. Одним из распространенных ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры, который делится на типы в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке была осуществлена сделка.

Подводя итоги по данному пункту первой главы, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование способствует развитию банковской системы страны, оживляет функционирование реального сектора экономики, а также в современных условиях значительно повышается роль ипотечного кредитования для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование необходимо для обеспечения населения страны жилой собственностью.