Исследование и анализ рыночной среды развития ипотечного кредитования в Оренбургской области

В связи с различным и возможностями субъектов РФ в осуществлении ипотечного кредитования представляет практический анализ тенденций развития ипотечного кредитования на примере конкретного регионаОренбургской области .К сожалению финансовые возможности нашего региона в области ипотечного жилищного кредитования ограничены. Ипотека в Оренбурге — это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

Социальная ипотека в Оренбурге и Оренбургской области осуществляется на основе областных целевых программ, направленных на осуществление государственной поддержки жителей области и развитие долгосрочного ипотечного кредитования в Оренбургской области и муниципальных образованиях. В настоящее время меры социальной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании установлены также подпрограммой «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области в 2014 — 2020 годах» государственной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Оренбургской области в 2014 — 2020 годах», утвержденной Постановлением Правительства Оренбургской области от 30 августа 2013 г. N 737 — пп.

Условиями предоставления социальной выплаты на первоначальный взнос по ипотеке являются:

• — нуждаемость граждан в улучшении жилищных условий;
• — получение ипотечного жилищного кредита на приобретение (строительство) жилья, подтвержденное письменным намерением банка;
• — наличие дополнительных средств — собственных средств граждан, необходимых для оплаты части первоначального взноса по ипотеке. В качестве дополнительных средств могут быть использованы средства (часть средств) материнского (семейного) капитала.

На территории Оренбургской области реализуется подпрограмма «Стимулирование рынка жилья» Областной долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Оренбургской области на 2012 — 2018 годы».

В рамках подпрограммы предусмотрены следующие меры социальной поддержки:

• — предоставление бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья;
• — предоставление бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью жилищного займа или кредита;
• — предоставление бюджетных субсидий для погашения задолженности по жилищным кредитам в случае рождения (усыновления) ребенка в период субсидирования процентных ставок по кредитам;
• — предоставление бюджетных субсидий для погашения части задолженности по жилищным займам в случае рождения (усыновления) ребенка;
• — предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья молодым специалистам здравоохранения и работникам здравоохранения дефицитных профессий

Правом получения бюджетной субсидии пользуются граждане, принятые на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо не имеющие собственного жилья, либо обеспеченные жильем менее 10 кв. м общей площади жилого помещения на 1 человека, принадлежащие заявителю и членам его семьи на праве собственности, а также занимаемые заявителем и членами его семьи на праве владения и пользования по социальному найму в государственном или муниципальном жилищном фонде.

Ставка бюджетной субсидии составляет 9 — 10 п.п.в зависимости от категории получателя бюджетной субсидии.

Срок субсидирования составляет:

• — 60 месяцев — для граждан, приобретающих жилые помещения на первичном рынке жилья.
• — 36 месяцев — для граждан, приобретающих жилые помещения на вторичном рынке жилья.

Кроме того, на территории Оренбургской области действует «Народная ипотека» — предоставление бюджетных субсидий гражданам, открывающим вклады в кредитных организациях с целью накопления средств для улучшения жилищных условий.

Также предусмотрена государственная поддержка граждан, проживающих в сельской местности, в вопросах приобретения жилья в рамках федеральной целевой программы «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014 — 2017 годы и на период до 2020 года».

Программа предусматривает предоставление гражданам социальных выплат из федерального, областного и местного бюджетов на строительство (приобретение) жилья в сельской местности в размере 70 п.п.от расчетной стоимости строительства (приобретения) жилья. Получатель социальной выплаты вправе ее использовать:

• — на приобретение жилого помещения находящегося в сельской местности;
• — эксплуатации не более пяти лет с момента его ввода;
• — на строительство жилого дома, в том числе на завершение ранее начатого строительства жилого дома;
• — на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в сельской местности.

Государственная поддержка молодых семей в вопросах приобретения жилья в Оренбургской области осуществляется в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2011 — 2015 годы, подпрограммы «Оказание мер государственной поддержки в улучшении жилищных условий отдельным категориям граждан» государственной программы Оренбургской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Оренбургской области».

Целью подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2011 — 2015 годы, подпрограммы «Оказание мер государственной поддержки в улучшении жилищных условий отдельным категориям граждан» государственной программы Оренбургской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения Оренбургской области» (далее — подпрограмма), направленных на реализацию одного из приоритетных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», является предоставление государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Размер социальной выплаты из консолидированного бюджета составляет:

• — 30 процентов расчетной (средней) стоимости жилья — для молодых семей, не имеющих детей;
• — 35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья — для молодых семей, имеющих 1 и более детей, а также для неполных молодых семей, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Проект «Ипотека для молодых учителей» предусматривает предоставление государственной поддержки при приобретении (строительстве) жилья молодым учителям в форме бюджетных субсидий для оплаты первоначальных взносов по ипотечным кредитам.

Размер бюджетной субсидии составляет 20 п.п.от расчетной суммы ипотечного кредита.

Оренбургская область входит в состав регионов Российской Федерации, реализующих программы льготного ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты с льготной процентной ставкой 2 — 3 п.п.годовых предоставляются:

• — молодым и многодетным семьям;
• — получателям социальных выплат на улучшение жилищных условий;
• — работникам бюджетных учреждений, органов государственной власти и местного самоуправления.

Банком исполнителем данной программы определен ОИКБ «Русь».

Участником данной системы в Оренбургской области также является Некоммерческая организация «Оренбургский областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования» создана в июле 2011 г. согласно Постановления Правительства Оренбургской области от 14.06.2011 г. № 463 — п «О создании некоммерческой организации «Оренбургский областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования» в целях повышения доступности ипотечного жилищного кредитования, стимулирования рынка жилищного строительства на территории Оренбургской области.

Учредителем Фонда является Оренбургская область в лице Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.

Некоммерческая организация «Оренбургский областной фонд развития ипотечного жилищного кредитования» является не имеющей членства некоммерческой организацией.

Основными задачами Фонда являются:

• — оказание содействия продвижению на рынке объектов жилищного строительства, отвечающего требованиям жилья экономического класса с целью повышения доступности жилья для населения Оренбургской области;
• — содействие развитию ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области;
• — рефинансирование ипотечных жилищных кредитов.

Важной стратегической задачей остается активизация сбережений домохозяйств и их трансформация в жилищные инвестиции, что позволит задействовать в строительстве жилья финансовый потенциал семейных бюджетов жителей нашей области. Учитывая, что система находится в стадии становления, правительство Оренбургской области может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков. С этой целью необходимо:

• — совершенствовать правовые основы реализации прав по социальной и льготной ипотеке в Оренбургской области;
• — регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;
• — создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан Оренбургской области;
• — организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов Оренбургской области.

Следующим участником является Общество с ограниченной ответственностью «Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство» (далее — компания) зарегистрировано в апреле 2001 года. Осенью 2002 г. подписано соглашение о развитии рынка рефинансирования ипотечных активов между обществом с ограниченной ответственностью «Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство», акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — АО «АИЖК») и Администрацией Оренбургской области. Начиная с начала 2003 года, компания занимается популяризацией ипотечных продуктов АО «АИЖК» и последующим рефинансированием. Параллельно, по мере увеличения объема проданных закладных, развивается сектор оказания услуг по сопровождению закладных. С начала 2007 г. запущено новое направление деятельности — оказание услуг по экспертизе закладных. В настоящее время компания является одной из рефинансирующих организаций Оренбургской области.

Партнерами компании являются первоначальные кредиторы (банки) и коммерческие организации, выступающие в качестве первичных кредиторов на рынке ипотеки, а также крупные рефинансирующие организации РФ.

География бизнеса — это территория Оренбургской области. Персонал компании сформирован из высококвалифицированных сотрудников, имеющих высшее профильное (экономическое и юридическое) образование, многие из которых прошли курсы повышения квалификации, семинары — практикумы и т. д. С 2008 отчетного периода компания сертифицирована на соответствие требованиям стандарта ISO 9001:2008.

Рисунок 7 — Региональная накопительная облигационная модель ипотечного кредитования.

С 2011 г. ООО «Национальное рейтинговое Агентство» присваивает компании индивидуальный рейтинг. С 2016 г. компания занимается выдачей ипотечных займов по программе Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

Региональная накопительная облигационная модель ипотечного кредитования (смотри рисунок 7), созданная в Оренбургской области отличается достаточной устойчивостью и стабильностью. Основным элементом являются банковские учреждения, предоставляющие различные услуги на рынке ипотечного жилищного кредитования Оренбургской области.

Проанализируем динамику кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в ПФО и Оренбургской области в 2014 — 2016 годах в приложении Б и на основе рисунка 8.

Рисунок 8 — Динамика кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в ПФО и Оренбургской области в 2014 — 2016 годах.

Согласно данным приложения Б и рисунка 6 динамика кредитных организаций — участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в ПФО и Оренбургской области в 2014 — 2016 годах отрицательная — в следствие ужесточение требований ЦБ РФ и сокращение платежеспособного спроса на данный вид услуг со стороны населения нашего региона — приложение В.

Динамика количества ипотечных жилищных кредитов в Оренбургской области в 2014 — 2016 годах рассмотрим на основе рисунка 9.

Рисунок 9 — Динамика количества ипотечных жилищных кредитов в Оренбургской области в 2014 — 2016 годах.

Согласно данным приложения Б объем предоставленных кредитными организациями ипотечных жилищных кредитов (далее — ИЖК) в нашем регионе по сравнению с I кварталом 2016 г. сократился как по количеству, так и по объему — выдано 2,6 тыс. единиц ИЖК на общую сумму 3688,8 млн. рублей или меньше, чем в анализируемом периоде 2016 г. на 5,1 п.п.и 3,0 п.п.соответственно.

Доля ИЖК в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, сократилась на 4,7 п.п. и составила 18,9 п.п. При этом средняя сумма ипотечного кредита возросла на 2,2 п.п.до 1393,0 тыс. рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях снизилась с до 11,8 п.п. Средневзвешенный срок кредитования не изменился и составил 16,1 года. На одного жителя области[2] в среднем приходится 30,6 тыс. рублей кредитных обязательств по ИЖК .

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Оренбурге составляет 0 п.п. Срок ипотечного кредитования в Оренбуржье может достигать 50 лет. Улучшить свои жилищные условия за счет банковских займов смогли 14 тысяч семей. Рынок ипотеки в области по итогам 2016 г. сложился в объеме 18,7 миллиарда рублей.

Основным фактором развития ипотеки в 2016 году стало снижение уровня процентных ставок, а также действие программы господдержки жилищного кредитования при покупке квартир в новостройках. В ипотеку в Оренбургской области приобретается две трети жилья. В 2015 году этот показатель составлял 60 процентов, а в 2016 возрос до 67 процентов.

Эксперты уточняют, что средневзвешенная ставка по ипотеке за год сократилась до 12,4 процента (против 13 процентов в 2015 году).

Динамика объема выданных ипотечных жилищных кредитов в Оренбургской области в 2014 — 2016 годах рассмотрим на основе рисунка 10.

Рисунок 10 — Динамика объема ипотечных жилищных кредитов в Оренбургской области в 2014 — 2016 годах.

По состоянию на 01.04.2017 жители региона своевременно не возвратили банкам 575,1 млн. рублей, что на 31,6 п.п.больше, чем на 01.04.2016 г. При этом удельный вес просроченной задолженности в кредитном портфеле ИЖК практически не изменился и на 01.04.2017 г. составил 0,9 п.п.

Оренбургская область в 2016 году вошла в двадцатку субъектов с максимальным сроком и минимальной ставкой по ипотечному жилищному кредитованию в 11,8 п.п., заняв 15 место из 85 — ти [2].

В регионе лишь 10 п.п.населения имеют в собственном владении жилую площадь, превышающую 17 м² на человека. При этом необходимо отметить, что с 2014 по 2016 год региональный рынок ипотеки заметно «просел» и общее число сделок с ипотекой, например, за январь — июнь 2016 г. сократилось на 13 п.п.к уровню 2015 года.

Таким образом, в Оренбургской области жители региона оформили ипотечных жилищных кредитов за прошедшее время на сумму в 19 млрд. рублей. Объем этого сегмента в Оренбуржье в течение отчетного периода увеличился на 16 п.п.

В 2016 году рынок ипотеки в регионе достиг эквивалента 18,7 млрд. рублей. Ключевым фактором дальнейшего развития ипотеки за 2016 год оказалось падение уровня результирующих процентных ставок и функционирование программы господдержки для жилищного кредитования при оформлении в свою собственность жилья в новостройках.

На федеральном уровне с целью решения вышеперечисленных проблем в нашем регионе используется форма предоставления субсидии на часть стоимости ипотечного жилья, на основе которой работает федеральная целевая программа «Жилище».

В рамках данной программы реализуются подпрограммы: «Обеспечение жильем молодых семей» и «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

В регионах используются такие формы государственной поддержки как стимулирование участников ипотечного рынка, субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту, продажа государственного жилья в кредит по льготной цене и др.

В региональном министерстве строительства, жилищно — коммунального и дорожного хозяйства отмечают, что за девять месяцев текущего отчетного периода объем выданных ипотечных кредитов увеличился на 18 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом средняя ставка по ипотечному кредиту составила 12,6 процента годовых.

Снижение ставок по ипотеке стало одним из поручений Госсовета при Президенте РФ, заседание которого в мае этого отчетного периода было посвящено сфере строительства. В Оренбуржье по сравнению с прошлым годом произошло снижение на 0,8 процента. Конечно же 12,6 процента годовых — это не та ставка, которую нам хотелось бы получить.

Стоит задача выйти на уровень в районе 10 процентов годовых, но реалии рынка пока этого не позволяет, — уточнил министр строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области Александр Полухин.

Еще одной из задач для регионов на ближайшую перспективу стало сохранение и увеличение объемов ввода жилья. Напомним, прошлый год стал для нашего региона рекордным. Было введено 1 миллион 190 тысяч квадратных метров жилья. По данным статистики на 1 октября 2016 г. в Оренбуржье уже введено 597 тыс. м². Годовой план составляет 900 тыс. м².

Ипотека в Оренбургской области охватывает более 65 п.п.всех сделок по покупке недвижимости. Эксперты подчеркивают, что сегодня показатели средневзвешенной ипотечной ставки показали падение на 0,6 п.п.в годовом исчислении. Приведенные данные свидетельствуют о том, что для подавляющего большинства жителей региона решением собственной жилищной проблемы может являться именно ипотечное жилищное кредитование[3,4].

Проведенным нами анализ рынка ипотечного кредитования в нашем регионе позволяет констатировать, что ипотечные кредиты в Оренбургском регионе предоставляют 12 банков, которые реализуют 95 видов данного кредитного продукта для приобретения жилья как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

В целом же развитие регионального рынка ипотеки в Оренбургской области будет связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2017 — 2018 годах однозначно станет политика государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.

Таким образом, рынок ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области развит достаточно хорошо. Банки предоставляют различные программы, позволяющие подобрать то, что нужно. При этом ипотека остается недоступной для людей с невысоким уровнем доходов, в частности для работников бюджетной сферы.