Разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимостью

Оглавление Введение

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 Понятие управления торговой недвижимостью

1.2 Особенности управления торговой недвижимостью

1.3 Цели, задачи и функции управляющей компании

1.4 Управление объектом торговой недвижимости

1.5 Условия договора управления торговой недвижимостью

1.6 Бизнес-планирование деятельности по управлению недвижимостью

1.6.1 Последовательность и необходимость процедуры оценки

2.УПРАВЛЕНИЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ТРК «ЭЛЕОНОР»

2.1 Роль структуры капитала предприятий ТРК

2.2 Принципы управления денежными потоками

2.3 Качественная и количественная характеристика объекта недвижимости

2.4 Характеристика ТЦ «Элеонор»

2.5 Оценка торгового центра и предлагаемых арендных мест

2.5.1 Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода

2.5.2 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

2.5.3 Оценка объекта недвижимости затратным подходом ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Введение

В течение нескольких лет до зимы 2008 года рынок торговой недвижимости в России переживал серьезный подъем. Причиной этого являлось значительное увеличение инвестиций, вызванное, с одной стороны, устойчивым экономическим ростом в стране, а с другой — использованием недвижимости как средства долгосрочных вложений. Сейчас на фоне общей рыночной конъюнктуры развитие торговой недвижимости в России находится в кризисном состоянии и требует особенно тщательного анализа при выборе необходимых ресурсов, источников финансирования, способов последующей реализации и других параметров. Таким образом, сегодня управление проектами в недвижимости становится особенно актуальным и является одним из инструментов конкурентной борьбы.

Создание любого объекта торговой недвижимости — это сложный проект, которым необходимо эффективно управлять. Координация действий всех его участников на каждой стадии, требуемые характеристики руководителя проекта, взаимодействие внутри проектной команды — основные вопросы, которые решает каждая девелоперская Девелоперская компания-организация производящая полный цикл работ — от составления проекта до его реализации и сдачи компания или собственник развиваемого объекта недвижимости. Кроме того, в последние годы на российском рынке торговой недвижимости наметилась тенденция к многофункциональности таких проектов, то есть совмещению в рамках одного проекта нескольких сегментов недвижимости. Такая тенденция усложняет проекты, делая их более масштабными, долгосрочными и затратными, и увеличивает значимость для региональной экономики.

Актуальность рассматриваемой темы обусловлена расширением рынка операций по управлению недвижимостью в современных условиях, ростом популярности различных видов управления недвижимостью среди участников экономической деятельности, поскольку передача торговой недвижимости в управление представляется взаимовыгодным сотрудничеством для обеих сторон сделки.

Целью данной работы является разработка мер по оптимизации управления торговой недвижимости.

Для достижения цели, поставленной в выпускной квалификационной работе, были определены следующие задачи:

· Проанализировать дальнейшие развитие управленческой деятельности

· Выявить особенности управления торговой недвижимости

· Разработать концепции по управлению торговой недвижимостью Предметом исследования является разработка эффективной концепции управления торговой недвижимостью.

Объектом исследования является управленческая деятельность на рынке торговой недвижимости.

Теоретической основой выпускной квалификационной работы послужили исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления проектами и развития недвижимости. Исследование проводилось с использованием общенаучных методов — анализа и синтеза, нормативно-правовых актов, экономико-статистическая обработки информации, инструктивные материалы, периодические экономические изданий, сети интернет.

Цель и задачи исследования

определили его структуру, включающую введение, 2 главы, заключение и библиографический список.

В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления торговой недвижимостью.

Во второй главе рассматривается анализ процесса управления Торговым Центром «Элеонор»

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 Понятие управления торговой недвижимостью Профессиональное управление торговой недвижимостью — выгодный бизнес, который в России переживет период довольно быстрого роста. За короткий промежуток времени, за 10−15 лет, Россия прошла путь по развитию данного вида бизнеса.

Управление торговой недвижимостью как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности.

Управление недвижимостью (property management) — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

При этом деятельность по управлению торговой недвижимостью осуществляется в трех аспектах Аспект-. Точка зрения, с которой рассматриваются какие-либо. предметы, явления, понятия и т. п. — правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании права на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью — фактор, напрямую влияющий на уровень арендной платы объекта, будь то офисное помещение или торговое.

Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, понимают, что таким шагом экономят свои деньги и время. Они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами. Те из собственников, которые хотя бы раз в жизни пользовались услугами управляющих компаний, обязательно и впредь прибегнут к их помощи.

Но при всем благоприятном развитии данного вида бизнеса есть некоторые факторы, в той или иной степени тормозящие дальнейшее формирование рынка управления торговой недвижимостью.

Прежде всего, необходимо упомянуть проблему отсутствия необходимой правой базы, которая в полном объеме регулировала бы отношения сторон в этой сфере деятельности. Часть отношений урегулирована гражданским законодательством, другая часть нуждается в правовом регулировании. Если говорить о тенденциях развития управляющих компаний, то можно отметить, что наибольшую прибыль от своей деятельности будет получать та компания, у которой находятся несколько объектов в управлении. Чем больше у компании объектов, тем проще ей снижать эксплуатационные издержки: не надо, например, на каждом объекте создавать собственные эксплуатационные службы, потому что есть централизованная. Как правило, если у компании более 10 проектов в управлении, выделяются узкоспециализированные службы (консалтинга, охраны, эксплуатации,, транспортные и т. д.) как самостоятельные коммерческие единицы, нередко под новым брендом.

1.2 Особенности управления торговой недвижимостью Специфика управления торговым объектом такова, что если в случае с бизнес-центром или складским комплексом девелоперу Девелопер — это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта. приходится выстраивать отношения лишь с арендаторами, то в торговом центре появляется третья сторона — покупатели. То есть невозможно удовлетворить арендаторов, не удовлетворив при этом посетителей ТЦ, и наоборот.

Отсюда — возрастающее значение организации внутреннего пространства объекта, необходимость постоянных усовершенствований и побочных сервисов в борьбе за повышение проходимости ТЦ и т. д.

А также для каждого из участников рынка коммерческой недвижимости весьма остро стоит вопрос классификации отдельных сегментов. Для торговой недвижимости актуальны такие ценообразующие факторы, как положение объекта в государственных масштабах — районный, окружной или региональный; товарная специализация — универсальный, смешанный, комбинированный, узкоспециализированный или специализированный; целевой потребитель; прилегающие объекты и инфраструктура; месторасположение; архитектурные, отделочные и планировочные особенности; возраст здания; наличие парковки.

Кроме того, арендные ставки на торговые помещения во многом зависят от размеров и ассортимента товаров, реализуемых на торговой площади.

Таким образом, можно провести следующую классификацию торговых объектов коммерческой недвижимости отражённую в таблице 1.

Таблица 1

Классификация торговых объектов коммерческой недвижимости

Особенности технической эксплуатации торгового объекта.

Управление технической эксплуатацией торговых, офисных и складских зданий по способу организации работ значительно различаться не будет. Если же говорить, о наборе услуг, то он определяется характеристиками конкретного объекта, особенностями бизнеса, связанного с объектом и т. д. Стандартный перечень включает техническое обслуживание инженерных систем и строительных конструкций, уборка и поддержание в надлежащем состоянии помещений и прилегающей территории, техническая экспертиза конструкций, взаимоотношения с субподрядчиками, организация службы безопасности и т. д. Именно качество эксплуатации определяет ценность объекта для арендаторов и его доходность в долгосрочной перспективе.

Техническая эксплуатация — это лишь часть комплекса услуг, входящих в понятие «управление объектом». Необходимость в ней возникает на этапе эксплуатации объекта недвижимости, когда здание уже построено, концепция разработана, договоры с арендаторами заключены и т. д. Однако управляющая компания может принимать участие и на других этапах. Следовательно, техническая эксплуатация может быть востребована как в комплексе с другими услугами, так и в качестве самостоятельной услуги.

1.3 Цели, задачи и функции управляющей компании Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости.

При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:

· Получение постоянного дохода

· Повышение стоимости объекта недвижимости

· Защита от инфляции Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

Главной задачей по управлению объектами торговой недвижимости является четкое планирование управленческой деятельности, разработка индивидуальной программы обслуживания недвижимости, своевременное проведение необходимых мероприятий и работ по каждому объекту, организация и контроль всех рабочих процессов, происходящих на объекте, а так же урегулирование отношений между собственником, управляющей компанией и арендатором.

Задачи, которые выполняет управляющая компания:

Создание привлекательной среды для потребителей услуг

· Высокое качество предоставляемых услуг

· Создание атмосферы чистоты и безопасности

· Создание комфортных условий — обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение) Оптимизация затрат, связанных с долгосрочным функционированием объекта

· Сохранение объекта недвижимости — организация единой системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта

· Проведение постоянного мониторинга рынка — подбор (с оптимальным соотношением цена/качество) и контроль работы подрядных организаций

· Создание положительного имиджа объекта

· Реализация рекламных и маркетинговых мероприятий, направленных на создание положительного образа объекта — работа с покупателями, арендаторами и их сотрудниками, а также с возможными потенциальными арендаторами

· Создание режима благоприятствования — взаимодействие с органами государственной власти, административными органами.

В числе функций управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в России, выделяют:

· Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости

· Управление активами собственника К функциям компании[5], предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов.

Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости.

В спектр обязанностей управляющей компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое.

На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг Аутсомрсинг — передача организацией на основании договора определённых бизнес-процессов или производственных функций на обслуживание другой компании, специализирующейся в соответствующей области. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т. д.

Управление активами собственника.

Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, собственник делегирует организацию выполнения программы по первичной сдаче площадей в аренду, а затем забирает на себя функции агента по взаимоотношениям с арендаторами после открытия ТЦ. Как правило, на себе собственник также замыкает маркетинговую и финансовую функции, а все вопросы эксплуатации здания поручаются управляющей компании".

1.4 Управление объектом торговой недвижимости Управление торговой недвижимостью с точки зрения многофункционального подхода должно включать в себя такие направления, как финансовый анализ, прогнозирование и учет, антикризисное управление, маркетинг, консалтинг, оценка, брокерские услуги.

В основе коммерчески эффективного и конкурентоспособного объекта коммерческой недвижимости лежит создание грамотной концепции использования и управления объектом недвижимости, разработанной в соответствии с реалиями современного рынка, профессиональными стандартами и условиями клиента.

Концепция Концепциясистема взглядов и способов достижения целей, общее понимание явлений. предполагает обоснование наиболее эффективного варианта использования и развития объекта торговой недвижимости. В ней описывается, что представляет собой объект или же будет представлять, на каких арендаторов (покупателей), он рассчитан, какую стратегию его реализации следует избрать, чтобы достичь максимальной прибыли.

Наличие профессионально разработанной концепции объекта недвижимости позволяет:

· Создать объект недвижимости, пользующийся спросом длительное время, в различных, в том числе, кризисных условиях;

· Определить профиль потенциальных арендаторов и покупателей, создать план продвижения объекта;

· Выбрать наиболее оптимальный вариант использования объекта, с учетом существующего и прогнозируемого состояния рынка;

· Сформулировать архитектурно-планировочные и инженерно-технические требования к будущему объекту, техническое задание на проектирование;

· Продемонстрировать инвесторам и кредиторам рыночную реализуемость и экономическую эффективность проекта, привлечь инвестиции в проект;

· Оценить и минимизировать существующие и будущие риски реализации проекта.

Преимущества управляющих компаний.

Профессиональная управляющая компания, по желанию собственника, может провести всестороннее и детальное исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем, оценку рыночной стоимости объекта на момент исследования, анализ рынка. Управляющая компания разработает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения.

После того как будут определены наиболее перспективные варианты развития объекта, собственник принимает окончательное решение, какой из предложенных проектов будет реализован.

В интересах собственника, управляющая компания осуществит подбор арендаторов в соответствии с выбранной концепцией объекта недвижимости и определенными арендными ставками, уделяя особое внимание на деловую репутацию арендаторов, поскольку хорошо зарекомендовавшие себя компании, скорее всего, смогут обеспечить регулярность платежей и не создадут проблем при управлении проектом. При этом основное внимание уделяется взаимоотношениям управляющей компании с собственниками тех компаний, которые арендуют помещения, — их платежеспособности, отзывам экспертов рынка, информации о руководстве и владельцах компании и это является огромным преимуществом управляющих компаний по сравнению с обычными наемными управленцами К тому же у каждой профессиональной управляющей компании имеется своя наработанная база, что существенно сокращает сроки по поиску, подбору и заполнению арендаторами объекта коммерческой недвижимости.

1.5 Условия договора управления торговой недвижимостью Любой объект недвижимости нуждается в грамотном управлении и эксплуатации. При отсутствии надлежащей эксплуатации — любой объект недвижимости будет разрушаться, терять свои потребительские качества и в конечном итоге приносить убытки.

Если на объекте отсутствует собственная служба эксплуатации, тогда здание должно быть передано в управление специализированной управляющей компании, которая возьмет на себя контроль над эксплуатационными расходами, эксплуатацию инженерных сетей, поддержание объекта недвижимости в чистоте, проведение текущих и капитальных ремонтов и другие функции, согласно договору.

Согласно статье 1015 Гражданского кодекса[1] Российской Федерации передать управление объектом недвижимости в руки управляющей компании можно только по договору доверительного управления. По договору доверительного управления имуществом собственник на определенный срок (не более пяти лет) передает управляющей компании объект недвижимости в управление.

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса РФ управляющая компания обязана управлять объектом недвижимости, переданным ей в доверительное управление, исключительно в интересах собственника (или иного лица, определенного собственником). Причем управляющая компания может совершать с имуществом, переданным ей в управление, любые юридические и фактические действия в рамках заключенного договора.

Договор доверительного управления заключается в простой письменной форме. Заверять такой договор у нотариуса не нужно. Передача объекта недвижимости в доверительное управление осуществляется по правилам продажи недвижимого имущества, то есть подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 1017 Гражданского кодекса РФ).

Договор доверительного управления имуществом заключается как минимум в трех экземплярах. По одному экземпляру для собственника и управляющей компании, и один экземпляр — для хранения в Федеральной регистрационной службе Российской Федерации. Если собственник указывает в качестве получателя дохода от управления недвижимостью иное лицо (выгодоприобретателя), тогда добавляется еще один экземпляр договора для него.

Статьей 1016 Гражданского кодекса РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления. Если хотя бы одно из существенных условий не соблюдено, заключенный договор считается недействительным (ничтожным).

К существенным условиям договора доверительного управления имуществом относятся:

· Опись состава имущества, переданного в управление.

· Указание в договоре лица (юридического или физического), которое является выгодоприобретателемВыгодоприобретатель — это физическое или юридическое лицо, которому предназначен денежный платёж, получатель денег. по договору.

· Размер платы за управление объектом недвижимости и порядок расчета с управляющей компанией.

· Срок действия договора. Срок действия такого договора не может быть более пяти лет.

Стандартный договор доверительного управления имуществом содержит следующие основные положения:

— Наименование договора: Договор доверительного управления недвижимым имуществом.

— Предмет договора.

— Место и дата заключения договора (указываются без сокращений).

— Наименования сторон, заключающих договор. Названия юридических лиц должны быть указаны без сокращений, также указывается их адрес местонахождения и данные о государственной регистрации, номер ИНН. Для физических лиц полностью указываются фамилия, имя, отчество, адрес места жительства, дата рождения, паспортные данные (серия, номер, когда и кем выдан).

— Порядок передачи объекта недвижимости в управление и порядок возврата его собственнику. Обычно передача объекта недвижимости в доверительное управление сопровождается подписанием акта о передаче имущества в управление.

— Оплата услуг управляющей компании и порядок расчетов по договору. В договоре должен быть оговорен размер вознаграждения управляющей компании, а также порядок оплаты дополнительных услуг (страхование, экспертиза и пр.).

— Порядок отчетности управляющей компании перед собственником. Сроки представления отчетов, требования к содержанию отчетов.

— Ответственность сторон за неисполнение условий договора.

— В договоре могут быть отражены и другие положения по усмотрению сторон.

В договорах доверительного управления недвижимостью, заключенных в простой письменной форме не допускается наличие исправлении и подчисток, за исключением заверенных печатями и подписями сторон. Договор, содержащий более одного листа, должен быть прошит и пронумерован.

В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса РФ договор доверительного управления имуществом подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация любых сделок с недвижимостью в России осуществляется Федеральной регистрационной службой или ее территориальными органами.

1.6 Бизнес-планирование деятельности по управлению недвижимостью Эффективное управление проектами никогда не может происходить автономно. Успех проекта всегда предполагает вклад и координацию со стороны инвесторов, ищущих возможности получения прибыли в постоянно изменяющейся ситуации на рынке.

Обеспечение свободной связи обеспечивает обратную связь с командой проекта, мотивирует ее. Это позволяет увеличить вероятность того, что в целом проект будет закончен вовремя, в пределах бюджета, с полностью достигнутыми целями. То есть речь идет об эффективности проекта.

«Эффективное управление проектами — это интеграция информационных систем планирования с управленческими процедурами и организационной структурой. При этом покупка удачного программного обеспечения не равносильна успешной постановке управления проектами в организации. Именно качество внедрения системы определяет различие между «хорошим» и «плохим» пакетом.

Сегодня, чтобы преуспеть в конкурентной борьбе, необходимо обеспечить оптимальное сочетание отлаженных бизнес-процессов в структурах управления с динамичными и нацеленными на конечный результат проектными подходами.

Бизнес-план Бизнес-план-подробный план, отражающий цели, предпологаемые мероприятия, затраты ресурсов, финансовый прогноз для дальнейшего развития предприятия. торгового центра разрабатывается для того, чтобы помочь инициатору проекта выявить сильные и слабые стороны проекта.

Кроме того, бизнес-план торгового центра необходим для того, чтобы корректно представить информацию о проекте, позволяющую потенциальному инвестору оценить эффективность вложения денежных средств в строительство данного объекта.

Необходимо отметить, что к тому моменту, когда возникает необходимость в подготовке бизнес-плана торгового комплекса, у инициатора проекта, как правило, уже имеется земельный участок, предназначенный для строительства объектов коммерческой недвижимости. В данном случае одним из первых этапов разработки бизнес-плана торгового центра должен стать анализ выбранного местоположения торгового комплекса с точки зрения целесообразности размещения данного объекта на рассматриваемом земельном участке. Анализ месторасположения предусматривает изучение ресурсного качества участка, а также выявление особенностей прилегающих территорий. При этом важным является степень развитости инфраструктуры вблизи участка строительства, наличие удобных подъездных путей и территории, достаточной площади для организации парковки.

Подготовка бизнес-плана торгового центра подразумевает проведение исследования рынка, направленного на изучение основных характеристик спроса и предложения. На данном этапе разработки бизнес-плана торгового комплекса необходимо определить основные тенденции, присущие данному рынку. При этом наиболее важными вопросами являются оценка уровня заполняемости существующих торговых центров, уровня арендных ставок в торговых центрах различной категории, так как данная информация в дальнейшем потребуется для оценки будущих доходов по проекту. Кроме того, анализ деятельности существующих торговых центров необходим также для того, чтобы определить структуру используемой площади, то есть долю от общей площади, предназначенную для размещения офисных и складских помещений, для размещения пунктов общественного питания, организации игровых комнат и прочих объектов индустрии развлечения.

При разработке бизнес-плана торгового центра обязательно нужно проанализировать выбор якорного арендатора, так как от этого во многом зависит посещаемость проектируемого торгового комплекса. Необходимо принимать во внимание, что в роли якорного арендатора, как правило, выступает какой-либо гипермаркет, или оператор развлекательного сектора. При этом якорному арендатору обычно предлагают более выгодные условия аренды торговых площадей, чем прочим арендаторам, что также нужно учитывать при оценке доходов по проекту.

На основе информации, полученной в результате маркетингового исследования рынка торговых центров, а также, принимая во внимание особенности участка, предназначенного для строительства торгового комплекса, определяются основные характеристики анализируемого объекта. Необходимо отметить, что бизнес-план должен включать в себя также описание архитектурных особенностей торгового центра. Исходя из предполагаемых ставки аренды и полезной площади здания производится расчет доходов по проекту.

Следующим шагом при подготовке бизнес-плана торгового центра является оценка инвестиционных расходов. На этом этапе нужно оценить затраты, которые необходимо осуществить для разработки всей проектной и разрешительной документации, проведения строительных и монтажных работ, работ по прокладке внутренних и внешних коммуникаций и т. д. Кроме того, надо учитывать расходы на поиск и заключение договора с управляющей компанией, если функции управления торговым центром планируется передать специализированной организации.

Бизнес-план торгового центра предполагает также оценку расходов, которые возникнут в процессе эксплуатации торгового комплекса. Основной статьей этих расходов, как правило, являются выплаты управляющей компании. В случае если управление торговым комплексом будет осуществлять инициатор проекта, при оценке текущих расходов необходимо учитывать коммунальные платежи, расходы на содержание и ремонт помещений и прочее.

Завершающим этапом подготовки бизнес-плана торгового комплекса является расчет всех важных финансово-экономических показателей проекта. Здесь же определяется структура финансирования проекта, описываются все предпосылки, которые предполагается использовать при проведении расчетов. При этом необходимо принимать во внимание, что в процессе реализации проекта возможно отклонение реальных показателей проекта от планируемых в силу различных причин. Данное обстоятельство также нужно учитывать при подготовке бизнес-плана путем проведения анализа рисков.

1.6.1 Последовательность и необходимость процедуры оценки Согласно пункту 16 ФСО № 1 ФСО № 1-федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, выполняя оценку недвижимости, Оценщик должен:

· Заключить договор на проведение оценки, включающий задание на оценку;

· Осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

· Применить подходы к оценке, включая выбор конкретных методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

· Согласовать (обобщить) результаты применения подходов к оценке и определить итоговую величину стоимости.

· Составить Отчет.

Кроме того, Оценщик в ходе проведения оценки должен вести соответствующую документацию, подлежащую хранению в архиве Оценщика в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

Оценка недвижимости представляет собой непрерывный процесс сбора, анализа и корректировки информации.

Ш Анализ объекта оценки Анализ объекта оценки помогает Оценщику в выборе и применении различных подходов и методов оценки. Характер и объем данных, необходимых и доступных для осуществления анализа, зависит от следующих факторов:

· Свойства оцениваемого объекта;

· Предполагаемое использование результатов оценки;

· Вид стоимости, подлежащий определению;

· Допущения и ограничительные условия;

· Наличие методических рекомендаций для оценки соответствующего вида недвижимости.

Ш Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку, Оценщику необходимо собрать информацию в объеме, достаточном для четкого понимания свойств объекта оценки.

Для этого рассматриваются, в том числе:

· Происхождение и история развития объекта недвижимости;

· Структура объекта недвижимости;

· Имущественные права на составные части объекта оценки и обременения этих прав;

· Ограничения (например, градостроительные) использования объекта недвижимости;

· Культурно-исторический потенциал объекта или ограничения по его использованию;

· Технические и эксплуатационные характеристики, износ и устаревания объекта недвижимости и его составных частей;

· Планы развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта недвижимости и его частей;

· Текущие характеристики среды ближайшего окружения объекта;

· Планы развития территории, окружающей объект;

· Состояние и динамика сегментов рынка недвижимости, к которым относятся составные части объекта, включая состав факторов, влияющих на спрос и предложение, количественные и качественные характеристики данных факторов;

· Макроэкономическая среда, включая политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Ш Финансовая информация. Оценщику следует получить и проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую (бухгалтерскую, управленческую) информацию по оцениваемому объекту, в том числе:

· Ретроспективную информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (выручка, эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов);

· Прогнозируемую информацию, например, предполагаемые показатели коммерческого использования, эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих элементов;

· Информацию по планируемому капитальному ремонту, модернизации и реконструкции (с соответствующими затратами), ремонту или изменению функций коммерческого использования объекта;

· Информацию о наличии особых финансовых условий использования объекта по сравнению с типичными рыночными данными, например, по величине арендных ставок по заключенным договорам аренды (субаренды).

Необходимость проведения оценки обусловлена рядом примеров таких как:

1. Оценка торгового центра необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования

2.Оценка торгового центра проводится для целей привлечения инвестиций

3.Оценка торгового центра при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения.

4.Оценка торгового центра, для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.

5.Оценка торгового центра для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи, либо созданы собственными силами, без наличия подтверждающих документов. Оценка торгового центра также определяется при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

2. УПРАВЛЕНИЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРИМЕРЕ ТРК «ЭЛЕОНОР»

2.1 Роль структуры капитала предприятий ТРК В современных экономических условиях управление формированием источников финансирования деятельности предприятий ТРК и обоснование оптимальных параметров капитала фирмы актуализирует проблему установления его структурных пропорций, связь которых с конечными результатами деятельности предприятий существенна. Путем оптимизации соотношения формируемого собственного и заемного капитала обеспечивается необходимый уровень финансовой рентабельности, устойчивое финансовое равновесие туристско-рекреационных предприятий, максимизируется их рыночная стоимость.

На основе оптимизации структуры источников привлечения капитала обеспечивается существенное повышение уровня платежеспособности предприятий. Структура капитала играет важную роль в формировании рыночной стоимости предприятия посредством регулирования средневзвешенной стоимости капитала. При этом в составе собственного капитала должен рассматриваться не только первоначально инвестированный акционерный, паевой или индивидуальный капитал, формирующий уставный фонд предприятия, но и накопленная его часть в форме различных резервов и фондов, а также предполагаемая к реинвестированию нераспределенная прибыль. Соответственно и заемный капитал должен рассматриваться во всех формах его использования, включая финансовый лизинг, коммерческий кредит, внутреннюю кредиторскую задолженность.

Более детальная структура капитала позволяет исследовать особенности и разрабатывать соответствующие рекомендации не только для крупных предприятий, но и для средних и малых предприятий, доступ которых на рынок долгосрочного капитала ограничен, а также дает возможность теснее увязать при исследовании эффективность его использования с эффективностью использования активов, в которые он инвестирован. В этом случае может быть элиминирована роль структуры капитала в обеспечении роста эффективности использования совокупных активов предприятия.

Эффективное формирование капитала в разрезе отдельных его видов является важнейшим условием обеспечения финансовой устойчивости предприятий. Рациональная структура формируемого капитала позволяет снизить уровень финансовых рисков деятельности предприятий и предотвратить угрозу их банкротства.

2.2 Принципы управления денежными потоками Управление денежными средствами основа основ эффективного финансового менеджмента. Современные методы планирования, учета и контроля денежных средств позволяют руководителю определить, какие из подразделений и бизнес — линий предприятия генерируют наибольшие денежные потоки, в какие сроки и по какой цене наиболее целесообразно привлекать финансовые ресурсы, во что эффективно инвестировать свободные денежные средства. Денежные потоки и предприятия во всех их формах и видах, а соответственно и совокупный его денежные поток, несомненно являются, важнейшим самостоятельным объектом финансов предприятия.

Для эффективного управления финансовыми потоками большую роль играет определение оптимального размера оборотного капитала, так как денежные средства входят в его состав. С одной стороны, недостаток наличных средств может привести фирму к банкротству, и чем быстрее темпы ее развития, тем больше риск остаться без денег. С другой стороны, чрезмерное накопление денежных средств не является показателем благополучия, так как предприятие теряет прибыль, которую могло бы получить в результате инвестирования этих денег. Это приводит к «омертвлению» капитала и снижает эффективность его использования.

Одним из методов контроля за состоянием денежной наличности является управление соотношением балансового значения денежной наличности в величине оборотного капитала. Определяют коэффициент (процент) наличных средств от оборотного капитала делением суммы наличных денежных средств на сумму оборотных средств.

Рассматривая соотношение наличности денег в оборотном капитале, нужно знать, что изменение пропорции не обязательно характеризует изменение наличности, так как могут изменяться товарно-материальные запасы, которые являются частью оборотного капитала.

Возможен другой подход к определению количества наличности, необходимой для предприятия. Это оценка баланса наличности в сравнении с объемом реализации.

Скорость оборота объем реализации за анализируемый период

наличности балансовое значение денежной наличности

ысокое значение показателя говорит об эффективном использовании наличности и позволяет увеличивать объем продаж без изменения оборотного капитала, сокращая издержки обращения, увеличивая прибыль.

Существует несколько вариантов ускорения получения наличности: ускорение процесса выставления счетов покупателям и заказчикам; личная деятельность менеджера по получению платежей; концентрация банковских операций (средства накапливают в местных банках и переводят на специальный счет, где они аккумулируются); получение наличности со счетов, на которых они лежат без использования.

Если предприятие испытывает недостаток наличности, а платежи необходимо производить, и для текущей потребности необходимо определенное наличие денег, то можно платежи отсрочить, или использовать векселя. Отсрочить платежи наличностью можно, используя расчеты с поставщиками чеками.

С позиции теории инвестирования денежные средства представляют собой один из частных случаев инвестирования в товароматериальные ценности. Поэтому к ним применимы общие требования:

1.необходим базовый запас денежных средств для выполнения текущих расчетов;

2.необходимы определенные денежные средства для покрытия непредвиденных расходов;

3.целесообразно иметь определенную величину свободных денежных средств для обеспечения возможного или прогнозируемого расширения деятельности.

Таким образом, к денежным средствам могут быть применены модели, разработанные в теории управления запасами и позволяющие оптимизировать величину денежных средств.

В западной практике наибольшее распространение получили модели Баумола и Миллера-Орра. Прямое применение этих моделей в отечественной практике пока затруднено ввиду инфляции, высоких учетных ставок, неразвитости рынка ценных бумаг и т. п.

Модель Баумола предполагает, что предприятие начинает работать, имея максимальный для него уровень денежных средств, и затем постепенно расходует их. Все поступающие средства от реализации товаров и услуг вкладываются в краткосрочные ценные бумаги. Как только запас денежных средств истощается, то есть становится равным нулю или достигает некоторого заданного уровня безопасности, предприятие продает часть ценных бумаг и тем самым пополняет запас денежных средств до первоначальной величины. Таким образом, динамика остатка средств на расчетном счете представляет собой «пилообразный» график (рис. 1).

Остаток средств на расчетном Q

счете

Q/2

время Рис. 1. График изменения остатка средств на расчетном счете (модель Баумола) Сумма пополнения Q вычисляется по формуле:

Q = 2*V*C

R

Где: V — прогнозируемая потребность в денежных средствах в периоде;

C — расходы по конвертации денежных средств в ценные бумаги;

R — приемлемый и возможный для предприятия процентный доход по краткосрочным финансовым вложениям.

Таким образом, средний запас денежных средств составляет Q/2, а общее количество сделок по конвертации ценных бумаг в денежные средства (К) равно:

K = V: Q (3)

Общие расходы (ОР) по реализации такой политики управления денежными средствами составляют:

OP = C*K + R*Q/2 4)

Первое слагаемое в этой формуле представляет собой прямые расходы, второе — упущенная выгода от хранения средств на расчетном счете вместо того, чтобы инвестировать их в ценные бумаги.

Модель Баумола проста и в достаточной степени приемлема для предприятий, денежные расходы которых стабильны и прогнозируемы. В действительности такое встречается редко. Остаток средств на расчетном счете изменяется случайным образом, причем возможны значительные колебания.

Модель Миллера-Орра отвечает на вопрос: как предприятию следует управлять денежным запасом, если невозможно предсказать каждодневный отток и приток денежных средств. При построении модели используется процесс Бернулли — стохастический процесс, в котором поступление и расходование денег от периода к периоду являются независимыми случайными событиями (рис. 2).

Запас Вложение избытка денежных средств денежных Верхний предел средств

Точка возврата

Нижний предел

Восстановление денежного запаса

Время Рис. 2. Модель Миллера-Орра Остаток средств на счете хаотически меняется до тех пор пока не достигает верхнего предела. Как только это происходит, предприятие начинает покупать ценные бумаги с целью вернуть запас денежных средств к некоторому нормальному уровню (точке возврата). Если запас денежных средств достигает нижнего предела, то предприятие продает свои ценные бумаги и пополняет запас денежных средств до нормального уровня.

При решении вопроса о размахе вариации (разность между верхним и нижним пределами), рекомендуется придерживаться следующей политики: если ежедневная изменчивость денежных потоков велика, или затраты, связанные с покупкой и продажей ценных бумаг, велики, то предприятию следует увеличить размах вариации, и наоборот. Также рекомендуется уменьшить размах вариации, если есть возможность получения дохода благодаря высокой процентной ставке по ценным бумагам.

Реализация модели осуществляется в несколько этапов:

устанавливается минимальная величина денежных средств на расчетном счете;

по статистическим данным определяется вариация ежедневного поступления средств на расчетный счет;

определяются расходы по хранению средств на расчетном счете и расходы по трансформации денежных средств в ценные бумаги;

рассчитывают размах вариации остатка денежных средств на расчетном счете;

рассчитывают верхнюю границу денежных средств на расчетном счете при превышении которой необходимо часть денежных средств конвертировать в краткосрочные ценные бумаги;

определяют точку возврата — величину остатка денежных средств на расчетном счете, к которой необходимо вернуться в случае, если фактический остаток средств на расчетном счете выходит за границы интервала [верхняя граница; нижняя граница].

С помощью модели Миллера-Орра можно определить политику управления средствами на расчетном счете.

Таким образом принципы и методы управления денежными потоками должны быть адаптированы и внедрены в российских условиях; в западной практике распространены модели Баумола и Миллера-Орра, разработанные в начале 60-х годов, которые могут быть применены для российских предприятий с большими оговорками; учитывая опыт западных ученых, необходимо разработать комплексные методики управления денежными потоками.

2.3 Качественная и количественная характеристика объекта недвижимости Статья 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Земельный участок — часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельные участки, участки недр прямо отнесены ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости.

Для точного описания объекта оценки используются количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Таблица 2

Сведения о собственнике

2.4 Характеристика ТЦ «Элеонор»

Здание расположено на землях поселений в зоне жилой застройки.

Торговый центр находится в 900 метрах от станции метро Спортивная и 1 км от станции метро Василеостровская.

К зданию ведет 1 подъездной путь — набережная Макарова с высококачественным асфальтированным покрытием.

Торговый центр находится на участке площадью 1000 м². Участок ровного рельефа. Так же около здания проходят маршруты автобусов, трамваев, и маршрутных такси.

Экологическая обстановка в районе дома вполне типична для большинства районов города. Основной источник загрязнения — это автотранспорт. Частые заторы, вместе с общей загруженностью дорожной сети в Василеостровском районе, негативно сказываются на состоянии воздуха. К тому же, из-за того, что поблизости нет больших зелёных массивов, нет факторов, способных нейтрализовать вредное воздействие выхлопных газов. Инфраструктура в районе, в свою очередь, развита хорошо.

Таблица 3

Характеристика здания