Развитие ипотечного кредитования в России: проблемы и перспективы

СОДЕРЖАНИЕ Введение

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и роль ипотечного кредитования

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

1.3 Классификация ипотечных кредитов Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в РФ

2.1 Современное состояние ипотечного кредитования в России

2.2 Основные проблемы ипотечного кредитования в РФ

2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в России Заключение Список использованной литературы Приложение

ВВЕДЕНИЕ

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами — банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день весьма актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Теоретической базой при написании работы послужили работы российских экономистов, таких как В. А. Ерофеева, В. А. Пискунов, Т. А. Битюкова.

Целью данной работы является изучение состояния ипотечного кредитования в России и определение проблем и перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

— изучить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений, выявив основные особенности ипотечного кредитования;

— провести классификацию ипотечных кредитов;

— изучить состояние ипотечного кредитования как в целом по России, так и в регионах в частности;

— изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе его развития.

Объектом исследования дипломной работы являются экономические отношения, возникающие в ходе ипотечного кредитования в России.

При написании работы были использованы методы анализа, сравнения, группировок, а также практический опыт работы автора в «Росбанке».

ипотечное кредитование россия

ГЛАВА 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и роль ипотечного кредитования Слово «Ипотека» греческого происхождения (от греч. hypoteka — подставка, подпорка). Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.) http://www.rusipoteka.ru/.

В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т. п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. Так, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.).

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие — экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

В правовом отношении ипотека — залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает М. П. Логинов Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России//Финансы и кредит. № 4(172).2005.:

отношения собственности;

кредитные отношения;

финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.) ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «ст.10, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти составляющих http://ros-nedvigimost.ru/publikaciya-polnaya/1261:

1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

Невозможно не обращать внимания на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас в правительственных кругах, участниками финансового рынка и непосредственно потребителями — экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Правительство заинтересовано в том, чтобы укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Люди видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны http://www.solutiontree.ru:

возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;

возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;

возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15−30% в год).

В России ипотечное страхование реализуется в двух видах:

страхование ответственности заемщика;

страхование финансовых рисков кредиторов.

По договору страхования ответственности заемщика:

заемщик, в соответствии с Законом об ипотеке, может застраховать свою ответственность только по кредиту, выданному банковской организацией;

страхование осуществляется только на этапе выдачи кредита;

страховую премию (взнос) платит заемщик;

страховая премия, в соответствии с Законом об ипотеке, должна быть уплачена сразу за весь срок действия договора страхования — единовременно;

размер страховой выплаты банку ограничен Законом об ипотеке — выплата не может превысить 20% от стоимости заложенного объекта недвижимости.

По договору страхования финансовых рисков кредитора:

можно застраховать финансовые риски некредитных организаций, выдающих ипотечные займы;

страховую премию/взносы платит кредитор, при этом расходы по уплате страховой премии он может компенсировать за счет заемщика (например, увеличив процентную ставку по кредиту);

размер страховой выплаты кредитору не ограничен Законом об ипотеке — страховая выплата устанавливается в договоре страхования и может составить до 50% от стоимости заложенного объекта недвижимости.

Договоры страхования финансового риска кредитора могут заключаться:

на этапе выдачи ипотечных кредитов (в целях снижения размера первоначального взноса и/или ставки процента по ипотечному кредиту);

при страховании пулов ранее выданных ипотечных кредитов (в целях повышения эффективности сделок секьюритизации, а также снижения уровня рисков по действующему ипотечному портфелю, в том числе в целях рефинансирования).

Ипотечное страхование:

защищает ипотечного кредитора от убытков, связанных с неисполнением заемщиком своих обязательств и невозможностью полного погашения задолженности за счет продажи заложенного имущества;

расширяет клиентскую базу, увеличивает объемы кредитования без ухудшения качества кредитного портфеля;

повышает доступность ипотеки (позволяет заемщику получить ипотечный кредит на более выгодных условиях);

в случае дефолта заемщика обеспечивает в рамках страхового покрытия его защиту от дополнительных требований банка после продажи недвижимости.

Оно способствует повышению доступности ипотечного кредитования в первую очередь для молодых семей, работников бюджетных организаций, покупателей первого жилья.

Ипотечное страхование существенно отличается от уже привычных и понятных видов страхования: имущества, жизни и титула.

значительное влияние оказывают системные риски, поскольку ипотечное страхование тесно связано с макроэкономическими факторами, такими, как доходы населения и цены на недвижимость;

договор ипотечного страхования заключается сразу на длительный срок (до 25 лет);

риски для данного вида страхования распределены во времени неравномерно.

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования Выше было отмечено, что ипотечное кредитование — это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

земельные участки;

жилые помещения, т. е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения;

Воздушные, речные и морские суда.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (Приложение 1.), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

Основной целью заемщика является покупка жилой недвижимости. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, т. е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров, а также качественное развитие жилищной сферы. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Заемщик также стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляют:

содействие поддержанию конкуренции на первичном рынке ипотеки;

формирование благоприятных условий для развития рынка жилья;

обеспечение применения единых стандартов ипотечного жилищного кредитования на всей территории Российской Федерации;

реализацию региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем;

создание условий для строительства жилья экономкласса;

создание условий для деятельности региональных ипотечных операторов.

Органы местного самоуправления осуществляют:

создание маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда;

поддержку заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога;

содействие развитию рынка найма жилья.

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т. ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;

привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно с момента его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. До недавнего времени требовалось также нотариальное удостоверение договора ипотеки. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке;

определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

Данный закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В мае 2002 г. Правительством РФ была отредактирована Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003 г. был принят ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Приятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Помимо деятельности ипотечных агентов закон раскрывает такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об ипотечных ценных бумаг» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря на то, что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» устанавливает величину и методики определения дополнительных обязательных нормативов кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, а также особенности осуществления Банком России надзора за их соблюдением (в ред. Указания ЦБ РФ от 01.06.2007 N 1831-У).

Также ЦБ http://www.cbr.ru/ считает необходимым усилить государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные облигации, минимальна. Этот пробел нужно закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный контроль в этой области может иметь серьезные последствия.

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т. п.

1.3 Классификация ипотечных кредитов Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

объекты незавершенного строительства. Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 г. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.

2. По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

банковские;

небанковские.

4. По виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

— кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

— сотрудникам банков;

— сотрудникам фирм — клиентов банка;

— клиентам риэлтерских фирм, клиенты;

— лицам, проживающим в данном регионе;

— всем желающим.

5. По способу рефинансирования.

Виды ипотечных кредитов по способу рефинансирования зависят от того, какой кредитный институт в данном конкретном случае занят ипотечным кредитованием. Ипотечным кредитованием на данный момент могут заниматься разнообразные кредитные институты. Существуют некоторые особенности их деятельности, которые заключаются в способе рефинансирования ипотечных кредитов, которые предоставляются.

Виды ипотечных кредитов по способу рефинансирования и учреждения, которые их предоставляют. Ипотечные банки предоставляют ипотечные кредиты, а в качестве способа рефинансирования выступают ипотечные облигации, которые выпускаются непосредственно ипотечным банком. Существуют стройсберкассы, которые предоставляют ипотечные кредиты и используют следующие инструменты рефинансирования: государственные субсидии, а также предварительные накопления, которые уже имелись у заемщиков. Еще одним институт, предоставляющий ипотечные кредиты — универсальные банки, которые предоставляют в качестве средства рефинансирования привлеченные, собственные и заемные средства. Кроме перечисленных существуют кредитные учреждения, которые занимаются ипотечным кредитованием, они заключают договоры с ипотечными агентствами и крупными ипотечными банками. Такие кредитные учреждения продают закладные ипотечным агентствам или крупным ипотечным банкам, а также используют собственные, привлеченные или заемные средства.

Виды ипотечных кредитов по способу рефинансирования: в чем их привлекательность? Собственное жилье представляет собой основу для самостоятельной жизни. Особенно в случае, когда создается семья. Ипотечное кредитование дает возможность приобрести жилье даже в том случае, когда имеется только малая часть от необходимой суммы денег. Приобрести квартиру по ипотеке может, к примеру, молодая семья, а в обычных условиях ей потребовались бы годы на сборы необходимой суммы денег. Получив ипотечный кредит на жилье, они будут выплачивать эти средства постепенно, уже поселившись в своей собственной квартире. Естественно, большая разница: ожидать десять лет для приобретения нового жилья, или въехать в него и те деньги, которые планировалось откладывать, просто отдавать в банк. Многие считают, что второй вариант является намного предпочтительнее. Ипотечный кредит представляет собой способ сравнительно быстро приобрести собственное жилье, а не ожидать долгие годы.

Это основные виды ипотечных кредитов по способу рефинансирования.

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам. Ипотечные программы банков предлагают сроки ипотечного кредита от 3 до 30 лет. При этом наиболее популярные сроки ипотечного кредитования — 10, 15 и 20 лет. Обычно срок ипотеки ограничивается наступлением пенсионного возраста заемщика.

7. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т. е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов). Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального уровня ставки процента).

9. По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма может составлять от 20% до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

ГЛАВА 2. Развитие ипотечного жилищного кредитования

2.1 Современное состояние ипотечного кредитования в России ипотечное кредитование жилищное Первым толчком к становлению ипотечного жилищного кредитования в современной России стало принятие в мае 1992 г. Закона «О залоге», однако реальное развитие ипотека смогла получить лишь после вступления в силу Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 16 июля 1997 г.

Несмотря на то, что действовавшее до 1997 г. законодательство закрепляло возможность кредитора в случае неплатежа по кредиту получить возмещение за счет заложенной недвижимости, не был создан механизм ее практической реализации, что не давало возможности потенциальным участникам (независимо от модели ипотечной системы) адекватно защитить свои интересы.

Правительство России в сентябре 1997 г. в рамках целевой федеральной программы «Свой дом» при участии американских специалистов из «Фэнни мэй», Института экономики города США (Urban Institute) и Международного агентства развития — США (USAID) создало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Его единственным акционером является Минимущества РФ; в 2003 г. АИЖК включено в перечень 18 важнейших компаний с государственным участием (наряду с Газпромом, РАО ЕЭС, Транснефтью и др.).

Основные направления деятельности АИЖК сводятся к следующим:

1.содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством покупки (рефинансирования) ипотечных кредитов у первоначальных кредиторов (банков). Таким образом, АИЖК должно решать проблему адекватного источника финансирования для ипотечного кредитования, например, путем выпуска долгосрочных ценных бумаг;

2.разработка и внедрение стандартов, унификация процедур ипотечного кредитования;

3.защита интересов структур, участвующих в ипотечном кредитовании, в государственных учреждениях, таких, как Государственная Дума, Центральный банк, Министерство финансов и пр., влияние на правовую и экономическую среду, в которой развивается российская ипотека.

4.АИЖК эмитирует ипотечные облигации: в настоящее время совокупный объем эмиссий составляет 2,57 млрд руб., в IV квартале 2004 г. АИЖК планирует дополнительно разместить облигации 3-го выпуска в объеме 2,25 млрд руб.

5.АИЖК создало и продолжает расширять сеть региональных операторов, посредством которых оно осуществляет функции рефинансирования ипотечных кредитов в рамках реализации собственной ипотечной программы.

АИЖК ставит перед собой масштабную задачу: во-первых, создание разветвленной ипотечной сети, охватывающей российские регионы; во-вторых, формирование структурированного ипотечного рынка, предполагающего оперирование пулами закладных, а не отдельными ипотечными кредитами, что способствует созданию базиса для вовлечения в ипотечный рынок серьезных институциональных инвесторов.

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что АИЖК выступает центральным звеном ипотечной системы, через которое проходят финансовые потоки участников ипотеки (функция рефинансирования кредитов). В то же время АИЖК определяет «правила игры» для всех участников ипотечного рынка (функция стандартизации и функция представления интересов участников ипотеки в государственных органах). Фактически АИЖК совмещает роли финансового агента и контролера на ипотечном рынке.

Как видим, АИЖК единолично обладает широчайшим кругом полномочий. Однако в противном случае, т. е. если указанные полномочия не будут сосредоточены в одних руках, а будут переданы двум или более агентам, то существует вероятность того, что деятельностью уполномоченных агентов будут руководить не столько интересы развития собственно ипотечной системы, сколько мотивы завоевания лидирующих позиций на этом рынке.

По моему мнению, на этапе разработки и становления ипотеки в России вышеуказанный широкий круг полномочий АИЖК необходим, однако во избежание спекуляции на ипотечном рынке со стороны АИЖК был бы целесообразным двойной жесткий контроль над его деятельностью со стороны государства и ассоциации участников ипотечного рынка.

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 году было достаточно противоречивым — объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами, несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам. Обо всех противоречивых тенденциях и развитии рынка жилищного кредитования поговорили участники совместной онлайн-конференции Ассоциации региональных банков России и порталов Bankir.Ru, Ipocredit.ru, 123Credit.ru «Ипотека: проблемы и перспективы».

За январь-октябрь 2012 года было выдано 801,3 млрд. рублей ипотеки, при этом объемы выдачи десяти месяцев 2012 года уже тогда превысили рекордный объем всего 2011 года, когда совокупный портфель составил 716,9 млрд. рублей. Прогнозы АИЖК о рекорде рынка ипотеки в 2012 год объемом 1 трлн. рублей оказались верны.

Причем это не сопровождалось резким ростом цен на жилье, однако одновременно в течение всего 2012 года росли процентные ставки по ипотечным кредитам.

По данным АИЖК за 10 месяцев 2012 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала года, составила 12,2%. По оценкам экспертов, к концу первого полугодия 2013 года ставки еще поднимутся до 13−13,5%. По словам Аксакова, рост ипотечных «цен» может привести к тому, что в 2013 году спрос на ипотеку будет сужаться. Эксперты уверены, что это отразится на темпах роста ипотечного рынка — если сравнивать с результатами 2012 года, его максимальный рост не превысит 20%. Однако для рынка это даже хорошо, так как сбалансированный рост — хороший показатель развития рынка без признаков «перегрева». С другой стороны, Центробанк, обеспокоившись (и справедливо) ростом объемов необеспеченных залогом кредитов, заявил об увеличение резервов на такие кредиты. По идее, это должно подтолкнуть банки к более активному развитию ипотеки. В итоге под влиянием различных тенденций в 2013 году рост совокупного ипотечного портфеля в России непременно продолжится, но темпы его прироста в сравнении с нынешним годом снизятся.

Проблема доступности жилья заключается не только и не столько в стоимости ипотеки, серьезным барьером является стоимость квадратного метра жилья. Ипотека лишь финансовый инструмент, который авансирует ваши доходы. Согласно данным «Мониторинга экономических ожиданий населения и спроса на рынке жилья», проведенного АИЖК совместно с ГФК-Русь в середине 2012 года, спрос на жилье в пятилетней перспективе составляет 6 млн. домохозяйств, из них собираются приобретать жилье эконом-класса 3,1 млн. домохозяйств (из них: эконом-класс — 1,6 млн. домохозяйств и эконом-класс повышенной комфортности — 1,5 млн. домохозяйств).

Показателем активности ипотечного кредитования является увеличение доли ипотечных сделок в сделках с жильем — все больше граждан решали свои жилищные проблемы с помощью этого инструмента. По данным Росреестра, каждый пятый объект (20,5%), зарегистрированный в сделках с жильем за девять месяцев 2012 года, приобретался с использованием ипотечного кредитования.

«В России традиционно очень велик процент собственников жилья, и недвижимость может стать хорошим подспорьем для повышения качества жизни пожилых людей, стать источником средств на лечение или отдых, — уверяет Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК. — Обратная ипотека — продукт абсолютно новый для российского рынка, и пока АРИЖК тестирует его в пилотном режиме».

Однако, по его словам, очень важный момент — заемщик при таком подходе абсолютно защищен: договор «обратной ипотеки» заключается пожизненно, но при этом пенсионер остается собственником жилья до конца жизни, квартира лишь находится в залоге у кредитора.

Александр Гребенко, генеральный директор петербургской компании «Кредитный и финансовый консультант», вице-президент Национальной ассоциации кредитных брокеров и финансовых консультантов: «Так называемая обратная ипотека работает на нашем рынке уже более 10-ти лет, она имеет огромную перспективу, особенно при снижении уровня процентных ставок».

Но не все эксперты столь оптимистично настроены в отношении такого кредитного продукта для пенсионеров. «В России массовое внедрение этого инструмента столкнется с определенными ментальными проблемами (пожилые люди боятся не всегда понятных им финансовых схем), однако оно, несомненно, перспективно», — подчеркивает Анатолий Аксаков.

«У нас нет четкого механизма, прописывающего всю процедуру ренты и обратного выкупа, нет понимания этого процесса у регулятора, — продолжает Виктор Четвериков, генеральный директор Национального рейтингового агентства. — Банки тоже не готовы к такому повороту событий, да и социальные аспекты этой проблемы решить достаточно сложно в рамках нашего законодательства». По его мнению, скорее, может появиться некое подобие европейского варианта lite версия с признаками маркетингового сходства с оригиналом.

Другой интересный пилотный проект «заводилы» ипотечного рынка АИЖК — доходные дома — был реализован по программе АИЖК «Арендное жилье». При поддержке администрации Новосибирской области было построено два дома на 130 квартир. Корпоративными клиентами-нанимателями стали сотрудники компаний-резидентов Технопарка и молодые ученые Сибирского отделения РАН. Для реализации проекта была создана специальная управляющая компания «Центр жилищного найма Новосибирской области», которая приобрела построенные дома у застройщика (общая стоимость затрат на покупку составила 275,1 млн. рублей). Чуть больше половины суммы Центр получил в кредит по программе АИЖК «Арендное жилье». Поступающий поток арендных платежей от нанимателей должен полностью обеспечить погашение ипотечного кредита, выданного компании на 20 лет. Скоро похожие проекты появятся в Калужской и Нижегородской областях.

Проект всем хорош, но не без недостатков. По словам Андрея Семенюка, основная проблема доходных домов — срок окупаемости такого жилья довольно долгий, от 7 до 20 лет. Мировой опыт показывает, что начальный этап становления арендного жилищного фонда ни в одной стране не обходился без стимулирующих мер со стороны государства. Так, многие страны (Германия, Япония, Нидерланды, Швеция) осуществляли субсидирование данного сектора через предоставление грантов, компенсации процентов по кредитам или льготное кредитование. Для развития арендного жилья в России необходимо внести изменения в ряд федеральных законов, а также проработать меры стимулирования и поддержки формирования таких фондов.

«Во многих странах до 90% населения проживает в доходных домах, — уверен Александр Гребенко. — В России пока их очень мало, но в перспективе и они займут свою достойную нишу, снижение инфляции и ликвидация дефицита жилой недвижимости будут способствовать развитию съемного жилья».

Страхование ипотечных заемщиков — отдельная тема. По комплексному страхованию заемщику предлагают заключать договор по трем видам — страхованию имущества, жизни и титулу. Но есть еще и страхование ответственности заемщика, который усиленно продвигается Агентством. По словам Андрея Языкова, председателя совета директоров АРИЖК и генерального директора СК АИЖК, страхование ответственности заемщика требуется банками в том случае, если заемщик берет ипотечный кредит с низким первоначальным взносом (от 10%).

Такие кредиты представляют повышенный риск невозврата кредитных средств для банка, и договор страхования ответственности заемщика является страховой защитой банка от возможных финансовых потерь, вызванных дефолтом заемщика и последующей продажей заложенной недвижимости. Убытки возникают, если сумма, которую кредитор выручит от продажи предмета залога, окажется недостаточной для полного погашения долга заемщика по ипотечному кредиту. Оставшийся после продажи жилья долг банк вынужден взыскивать за счет другого имущества заемщика. Страхование помогает решить эту проблему — в случае продажи недвижимости с убытком для банка, оставшийся долг заемщика покроет страховая выплата. Таким образом, страхование ответственности заемщика несет в себе важную социальную функцию защиты заемщика.

Страхование ответственности заемщика — это есть страхование риска невозврата кредита. В расчет берется сумма первоначального взноса, чем первоначальный взнос клиент делает больше, тем риск невозврата кредита меньше, и наоборот.

Отметим, что с декабря 2012 года АИЖК начинает рефинансировать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, где повышенный риск, связанный с низким первоначальным взносом, застрахован первичным кредитором самостоятельно. Страхование финансовых рисков, наряду с уже существующим на рынке страхованием ответственности заемщика, обеспечит для заемщиков оптимальный выбор условий получения ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, данный страховой продукт может использоваться не только кредитными организациями (банками), но и некредитными организациями — давними и надежными региональными партнерами АИЖК, выдающими ипотечные займы.

Заемщику ипотечное страхование дает спокойствие и уверенность в завтрашнем дне: имущество не отнимут из-за возможных судебных разбирательств с продавцами; будут деньги на ремонт квартиры, если с ней что-нибудь случится; если застрахованы жизнь и здоровье заемщика, то родные или близкие при наступлении какого-то несчастья с клиентом не останутся один на один с кредитными обязательствами. В среднем по рынку прибавка к ставке составляет от 0,5% до 1%.

Благодаря снижению первоначального взноса увеличивается количество семей, которые могут взять ипотечный кредит без больших накоплений. Это и молодые семьи, у которых нет поддержки родителей, и определенные социальные категории, такие как молодые учителя, врачи, работники бюджетных организаций и так далее. Кроме того, ипотечное страхование делает такие кредиты более выгодными для заемщика. Во-первых, заемщику не требуется длительное время копить средства на большой первоначальный взнос — при наличии договора ипотечного страхования он может быстрее получить ипотечный кредит и приобрести собственное жилье. Во-вторых, за счет того, что по застрахованным ипотечным кредитам устанавливается более низкая процентная ставка, чем, если бы они не были застрахованы, в результате снижается общая стоимость кредита для заемщика.

Кризис 2008 года стал хорошим уроком для всех участников ипотечного рынка, как для граждан, так и для банков. При этом опыт реализации госпрограммы реструктуризации позволил сделать два основных вывода. Первый — проблемы заемщиков временные. Гораздо ценнее для заемщика и кредитора пережить их вместе, потому, что большинство заемщиков (согласно нашей статистике — порядка 85%) вернулись в платежный график и успешно обслуживают свои кредиты. Второй очень важный вывод заключается в том, что банки перестали транслировать розничные подходы из потребительского кредитования на ипотечное.

Сегодня, в некоторых банках возможности реструктуризации прописаны уже в договоре. Это может быть традиционное «время для восстановления» своей платежеспособности, кроме того, это могут быть инструменты, связанные со снижением нагрузки на заемщика (от перекредитования на выгодных текущих условиях до локального переезда). Да и процесс кредитования стал более консервативным. Например, по итогам кризиса многие кредиторы поняли, что первым делом заемщики теряют «серые» доходы, поэтому сейчас банкиры очень неохотно выдают ипотеку под справку «в свободной форме». Таким образом, риск уменьшился в разы, а качество портфелей улучшилось, кроме того, у банков появились технологии работы с просроченной задолженностью, что тоже немаловажно и позитивно.