Развитие коммерческой недвижимости

• CASE «Развитие коммерческой недвижимости»
• Введение
• 1. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге
• 2. Создание концепции нового коммерческого комплекса и обоснование его возможного профиля
• 2.1 Идея объекта девелопмента
• 2.2 Формат проекта
• 2.3 Имеющиеся аналоги
• 3. Концепция
• 4. Формат и определение оптимального места для размещения
• 4.1 Описание объекта
• 4.2 Описание участка девелопмента
• 5.Эффективность
• 6. Привлечение арендаторов
• 7. Список использованных источников
• CASE «Развитие коммерческой недвижимости»
• 1. Ситуация
• Вы — девелопер и приступаете к подготовке и реализации нового проекта. У вас также есть стабильное финансирование (свои средства, инвесторы, кредиторы). Вы должны составить разумное обоснование под новый проект для своего руководства. Ранее вы уже провели ряд маркетинговых исследований и поняли, что наиболее эффективное вложение денежных средств — это создание коммерческого комплекса. Возможные варианты: бизнес-центр, торговый центр, офисно-торговый комплекс, торгово-развлекательный центр.
• 2. Цель
• Создать концепцию, обосновать формат и определить оптимальное место для размещения нового коммерческого комплекса и обосновать его возможный профиль, а также подобрать возможных арендаторов.
• 3. Задачи
• ознакомиться с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в СПб;
• сформулировать идею объекта девелопмента;
• сравнить имеющиеся аналоги и найти свою нишу;
• составить его концепцию: класс объекта, основные составляющие, архитектурно-
• планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»;
• определить местоположение будущего коммерческого комплекса;
• обосновать его эффективность / востребованность;
• привлечь в него арендаторов или покупателей площадей.
• 4. Этапы:
• осознание ситуации на рынке коммерческой недвижимости;
• ознакомление с имеющимися аналогами (СПб, другие регионы или страны):
• создание концепции объекта исходя из ситуации (см. п. 1) и обоснование потребности в нем;
• выбор места под объект:
• описание зоны влияния и притяжения вашего объекта;
• корректировка предложенной концепции для объекта;
• полное описание объекта согласно принятой концепции (класс объекта, основные составляющие, архитектурно-планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»);
• привлечение к созданному коммерческому комплексу сбалансированного пакета арендаторов (возможно привлечение реальных брендов).
• 5. Результат
• Теоретически обоснованный новый коммерческий комплекс на конкретном месте с определенным составом арендаторов.

Я — девелопер и приступаю к подготовке и реализации нового проекта. У меня есть стабильное финансирование (свои средства, инвесторы, кредиторы). Я составил разумное обоснование под новый проект для своего руководства. Ранее я уже провел ряд маркетинговых исследований и понял, что наиболее эффективное вложение денежных средств в условиях кризиса — это создание коммерческого комплекса.

Я создал концепцию, обосновал формат и определил оптимальное место для размещения нового коммерческого комплекса. Обосновал его возможный профиль, а также подобрал возможных арендаторов.

При подготовке и реализации нового проекта я поставил для себя следующие задачи:

· ознакомиться с ситуацией на рынке коммерческой недвижимости в СПб;

· сформулировать идею объекта девелопмента;

· сравнить имеющиеся аналоги и найти свою нишу;

· составить его концепцию: класс объекта, основные составляющие, архитектурно-планировочное решение (описание), стиль оформления, целевая «аудитория»;

· определить местоположение будущего коммерческого комплекса;

· обосновать его эффективность / востребованность;

· привлечь в него арендаторов или покупателей площадей.

1. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге

В структуре предложения выделяется дефицит двух типов офисов: дешевых и очень дорогих. В первом случае, небольшие молодые компании (так называемые «start up») вынуждены довольствоваться помещениями классов «С» и «D» (а то и хуже), малопригодными для ведения бизнеса, поскольку цена на помещения более высокого класса их не устраивает. Во втором же случае наблюдается прямо противоположная ситуация: очень мало незанятых офисов класса «А», которые соответствовали бы требованиям представительств ведущих мировых компаний. Причем причины дефицита, в целом, понятны: мало кто из российских строителей может строить здания, удовлетворяющие мировым стандартам офисных комплексов, а те, кто могут — загружены работой на годы вперед. Также существует «проблема земли» — сравнительно небольшое количество дешевых помещений обусловлено высокой стоимостью земельных участков, инвесторам выгоднее строить офисы более высокого класса. Именно поэтому, кстати, доходность по офисам класса «В» выше, чем аналогичная доходность по офисам класса «А» — большое количество участников вызывает ценовое давление на рынке.

По мнению многих экспертов, если рынок аренды офисных помещений можно назвать относительно сформировавшимся, то рынок купли-продажи офисных зданий и помещений можно признать практически неразвитым: за последние годы, по информации «Ведомостей», было осуществлено около 10 крупных сделок по реализации действующих объектов офисной недвижимости. Тормозом для развития этого сектора являются как экономические причины (малое количество участников, обязательность наличия «административного» ресурса, низкое с юридической стороны качество документации и договоров), так и политические (суммы, необходимые для инвестирования измеряются десятками миллионов долларов и подвержены существенным рискам на местном и федеральном уровне).

Динамика ввода площадей торгово-развлекательных центров Увеличение масштабов реализуемых проектов и изменение их структуры. Девелоперы увеличивают площади строящихся торговых комплексов; в проектах заранее закладывается возможность предоставления широкого ассортимента товаров, услуг и развлечений. Происходит уход от торговых комплексов (представляющих собой «современные вещевые рынки под крышей») с большим количеством маленьких торговых секций к торгово-развлекательным комплексам с крупными якорными арендаторами и существенно большими по площади торговыми секциями. Существенно увеличивается роль развлекательной составляющей — в современном торговом центре значимыми «якорными» арендаторами, помимо традиционных гипери супермаркетов различных товаров, становятся мультиплексы, боулинг, бильярд, зона общественного питания и детская игровая зона.

2. Создание концепции нового коммерческого комплекса и обоснование его возможного профиля

2.1 Идея объекта девелопмента

За основу проекта берется ситуация, при которой возможно дать новые пути решения главам коммерческих организаций, арендующим дорогостоящие офисные помещения в престижных бизнес центрах, спасти свой бизнес на момент сложившегося в стране кризиса. Или организациям, у которых закончился срок аренды, не имеющих возможности снять офис или торговую площадь в данный момент времени, но имеющих богатую клиентскую базу и возможные пути развития своей деятельности в условиях кризиса. Дать помощь организациям, которые не способны поднять начатый бизнес-проект на должный уровень в условиях кризиса.

2.2 Формат проекта

Наиболее эффективное вложение денежных средств в условиях кризиса — это создание коммерческого комплекса, а именно торгово-развлекательного комплекса, расположенного в «свободном» от конкуренции месте. Рентабельность данного проекта будет высока, за счет: шаговой доступности к метро, густозаселенного района. Следует также учесть, что в данном районе (Петроградский) нет ни одного торгово-развлекательного комплекса.

Людям, живущим в этом районе, приходиться ездить за покупками и развлечениями в другие районы города.

2.3. Имеющиеся аналоги

3. Концепция

Преимущество торгово-развлекательного центра — большой поток людей.

Известно, что проходимость ресторана, расположенного на площадке фуд-корта, в 3 раза выше, чем у отдельно стоящего заведения.

Современной семье, при её занятости, удобно делать покупки комплексно, совмещая приятное с полезным.

Будущий торгово-развлекательный центр выгодно отличается от уже существующих многочисленных торговых выставок и ярмарок принципиально новым для города форматом.

Развлекательная инфраструктура для детей и взрослых, множество сопутствующих услуг, комплекс из 65 магазинов, которые расположены по тематическим зонам… Все это позволит покупателям приятно проводить здесь время, а розничным операторам работать с максимальной эффективностью.

Что бы ни вкладывать средства в строительство нового здания, я предлагаю взять за основу уже имеющийся бизнес центр (класса В+). На шести этажах можно разместить как офисные помещения, так и торгово-развлекательные зоны.

Границы и форма торговой зоны — локального рынка, который будет обслуживать новый ТРЦ (особенно актуально для крупных городов и в ситуации, когда планируемый ТРЦ являет собой аналог уже существующих предприятий торговли). Обычно анализируются так называемые зоны достижимости — местность, проживая в которой, население будет достигать торгово-развлекательного центра через 5, 10 и 15 минут

С новыми фирмами, заключается договор на долгосрочную аренду помещений под офисы, магазины, развлекательные залы с выплатой денег после того, как фирма станет стабильной и начнет приносить прибыль. Критерии стабильности, так же будут обозначены в договоре.

4. Формат и определение оптимального места для размещения

Петроградский район чрезвычайно разнообразен в структуре предложения. Здесь присутствует формирующаяся как элитная зона Островов, на Петроградской стороне также сформировались очень дорогие кварталы, с другой стороны, остается огромное количество ветхого жилья и коммунальных квартир. К тому же на Петроградской стороне особенно активно происходят преобразования на территориях, занятых промышленностью. Этот район — пока самый перспективный для вывода предприятий и жилого или коммерческого строительства: здесь есть пресловутая «историчность», по-прежнему привлекательная как для бизнеса, так и для жизни. Больше того, преобразования начались достаточно давно — настолько, что здесь уже приходит время следующей проблемы: соответствующей появляющемуся статусу инфраструктуры. Особенно это касается Островов.

В своем проекте, за основу я взял бизнес центр «Арена Холл». Арендная ставка от $ 216 до $ 240 кв. м/год Адрес: Добролюбова пр. / ст. м. Спортивная.

4.1 Описание объекта

коммерческий недвижимость арендатор

В аренду сдаются помещения блоками площадью 14, 60, 80, 100 кв.м. и более Общая площадь сдаваемых под аренду площадей составляет более 19 000кв. м.

Тип планировки: Коридорно-кабинетная планировка.

Оборудование: санузлы для посетителей расположены в торгово-развлекательной части комплекса. Офисные помещения оборудованы собственными санитарными помещениями.

Отделка: отделка в помещениях выполнена стандартная.

Наличие мебели: развлекательная часть комплекса оборудована диванами и игровым оборудованием, торговая — стеллажами и стойками, необходимых для упаковывания проданного товара, офисная часть оборудована офисной мебелью.

Конструкция здания: каркасное здание с навесными ж/б панелями и ж/б перекрытиями. Высота потолков — 3 м. Этажность: 6 эт. Отопление, система автономного отопления, электроснабжение, электропроводка разведена во всех помещениях, вторая категория безопасности электроснабжения. Телекоммуникации: Оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные линии Интернет, возможна установка неограниченного количества телефонных линий. Безопасность: Круглосуточная охрана. Технические средства безопасности: Система видеонаблюдения периметра, система контроля доступа, система охранной сигнализации. Оригинальной изюминкой ТРЦ — расположенный на крыше — ресторан с панорамным видом на исторический центр Петербурга. В цокольном этаже здания расположен охраняемый паркинг на 87 автомобилей. Кроме того, на прилегающей к бизнес-центру территории предусмотрена наземная парковка.

4.2 Описание участка девелопмента

Мой выбор обусловлен в первую очередь расположением данного объекта. т. е. удобством близости метро (100 метров), наземного транспорта. Наличием надземной охраняемой парковки (бесплатной) на 50 м/м, закрытого, четырёхрядного паркинга (слева от главного фасада Юбилейного).

Бизнес-центр — это современный многофункциональный комплекс, расположенный в Петроградском районе Санкт-Петербурга. В этом разделе Вы можете увидеть «лицо» нового бизнес-центра, оценить удобство расположения здания и необычную архитектуру фасада.

5.Эффективность

Анализ частоты и целей посещения торгово-развлекательного центра позволяет говорить, что такие центры прочно вошли в жизнь городского жителя экономически активного возраста, что во многом объясняется ростом доходов населения, появлением доступных для широкого слоя населения марочных товаров; в торговый центр приходят за покупками, развлечениями и просто так, чтобы провести свободное время.

Следствием усиления конкуренции на рынке являются повышение роли: концепции комплекса, адекватной окружающей среде; грамотного управления проектом строительства и подбора арендаторов; эффективной кампании по запуску центра, что практически невозможно без привлечения специализированных консультантов на всех этапах реализации проекта.

Усиление конкуренции, что повлечет за собой стабилизацию арендных ставок и снижение рентабельности вложений в строительство ТРЦ. На развитие Санкт-Петербургского рынка в ближайшие годы существенное влияние окажет развитие комплексов «Мега» и появление других крупных комплексов в районе кольцевой автодороги (КАД). Новые комплексы ориентированны преимущественно на посещение по выходным дням, имеют развитую торговую, бытовую и техническую инфраструктуру и высокий уровень сервиса. Это может привести к стабилизации рынка и арендных ставок и, возможно, к некоторому перераспределению потребительского спроса. В худшем варианте развития событий может произойти снижение спроса на малопривлекательные торговые площади, ротация арендаторов, снижение арендных ставок. В результате, в самых выгодных условиях окажутся те комплексы, которые обладают явными конкурентными преимуществами: месторасположением, обеспечивающим большой поток покупателей, привлекательной концепцией, грамотным управлением и активным продвижением, как мой проект.

6. Привлечение арендаторов

Подбор арендаторов основывается на потребности торгово-развлекательного центра в товарах и услугах.

При этом оценивается коммерческая привлекательность розничного бренда, прочность позиций на рынке, профессионализм.

Тщательный и скрупулёзный отбор будущих арендаторов, единая ценовая политика, ориентированная на покупателей со средним достатком, позволит создать жизнеспособный, процветающий комплекс.

Грамотное товарно-тематическое распределение отделов розничной торговли, развлекательного сектора, зоны ресторанов, кафе и бистро призвано обеспечить удобство розничных операторов в работе и комфортные условия посещения центра потенциальными покупателями.

В качестве арендаторов могут быть привлечены любые фирмы и организации малого бизнеса, кроме тех, которые связаны с тяжелым производством или заводским производством. Помещения не могу быть использованы под складские помещения.

Чтобы арендаторы заинтересовались торговым центром необходимо иметь некоторые преимущества: арендатор стремится попасть в определённый торговый центр в том случае, если этот объект имеет преимущества в местоположении: находится на центральных магистралях города, где наблюдается большой покупательский поток, либо в густонаселённом районе, с хорошей транспортной и пешеходной доступностью.

Торговый центр может располагаться и на периферии города, но в этом случае на его привлекательность для арендатора оказывает влияние популярность торгового центра у покупателей и высокие показатели посещаемости. Кроме того, на интерес арендаторов влияет пул арендаторов, которые уже присутствуют в центре либо только собираются в него «заходить» .

Ещё одно немаловажное преимущество, которое торговый центр может иметь в глазах арендаторов, — это привлечение аудитории, являющейся для арендатора целевой. Например, если продовольственный супермаркет в торговом центре рассчитан на представителей элиты, то, в первую очередь, для размещения он будет рассматривать торговые центры класса «средний плюс» или «премиум» .

Наиболее целесообразно размещение арендатора: если речь идёт о продовольственной сети, то самое лучшее место для такого арендатора на первом этаже. Торговая галерея с магазинами одежды, обуви, техники и другими товарами может располагаться на верхних этажах. Развлекательную зону оптимально разместить на последнем этаже торгового центра — таким образом, на нижние и средние этажи будет обеспечен поток посетителей развлекательной зоны. Для арендатора важно, чтобы площадь торгового зала для гипермаркета составляла от 4 до 20 тысяч квадратных метров. При этом, отмечу, общая площадь гипермаркета рассчитывается путём прибавления к торговой площади 20−30% помещений. В данном случае учитывается возможность размещения офисных, производственных и складских помещений. В зависимости от площади торгового зала определяются требования по электроэнергии. Формула для расчёта следующая: 90 Вт х S общая. В качестве примера можно привести такие показатели: 90 Вт х 8 000 кв. м = 720 кВт.

Кроме того, высота потолков гипермаркета должна достигать 5,5−6,5 метров. Также необходимо наличие 2−3 лифтов грузоподъёмностью от 0,5 до 2 тонн каждый, удобных подъездных путей к рампе для крупногабаритных фур. Должна учитываться возможность размещения в торговом зале необходимого количества касс из расчёта 1 касса на 150 квадратных метров площади торгового зала. При этом желательно, чтобы зал имел правильную геометрическую форму — прямоугольную либо квадратную. Установочная нагрузка на пол для торгового зала должна определяться из расчёта 1 200 кг на 1 квадратный метр. Ко всему прочему, помещение должно быть оснащено современными системами вентиляции, кондиционирования, охраны, пожарной сигнализацией, необходимыми для функционирования мощностями, системами коммуникации

7. Список использованных источников

http://bankzadach.ru/investitsii/

http://www.restate.ru/

http://www.arendator.ru/events.php?id=743