Расчёт экономического обоснования постановки на кадастровый учет земельных участков газопровода

I. Возмещение убытков правообладателям земельных участков в связи с ограничением их прав.

В соответствии с Методическими рекомендациями по расчёту размера убытков, утверждёнными решением Правления Некоммерческого партнерства «Российская коллегия оценщиков» от 8 сентября 2005 года размер убытков, причиненных ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков рассчитывается путем сложения:

• — размера ущерба;
• — размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Ущерб — это расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества.

При расчётах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учётом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об ограничении их прав.

При проведении расчета размера убытков:

• 1) устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, для чего осуществляется сбор и обработка:
  • а) правоустанавливающих документов, сведений об обременениях земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, правами иных лиц;
  • б) данных кадастрового и технического учета, относящихся к земельным участкам и иным, находящимся на них объектам недвижимости;
  • в) информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости;
  • г) другой информации, связанной с земельными участками и иными, находящимися на них объектами недвижимости, необходимой для установления количественных и качественных характеристик земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости.
• 2) определяется и анализируется рынок, к которому относятся земельные участки и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, и обосновывается их выбор;
• 3) осуществляются необходимые расчеты размера убытков с учетом полученных количественных и качественных характеристик земельных участков и иных, находящихся на них объектов недвижимости, результатов анализа рынка, к которому относятся земельные участки и иные, находящиеся на них объекты недвижимости, а также рисков, и другой информации;
• 4) определяется итоговая величина размера убытков. Итоговая величина размера убытков, выраженная в рублях в виде единой величины, если иное не предусмотрено в договоре на оказание услуг по расчету размера убытков.

На практике расчет размера убытков оформляется письменным заключением о размере убытков, содержащим итоговую величину размера убытков. Эта величина признается достоверной и рекомендуемой для возмещения обладателям права на земельный участок, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Используемая при проведении расчета размера убытков информация является достоверной, если заключение о размере убытков, составленное на ее основе, позволяет пользователю этого заключения на основании его данных сделать правильный вывод о размере убытков, причиненных ограничением прав собственников земельных участков, и принять базирующееся на этом выводе обоснованное решение о возмещении убытков.

1. Возмещение ущерба собственникам ФГУП Котласской «Россельхозакадемии».

Размер ущерба, причиненного правообладателям земельного участка ограничением их прав на земельный участок, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью объекта оценки без учета ограничения прав и рыночной стоимостью объекта оценки с учетом этого ограничения (формула 1):

РУ = С_р1 — С_р2, (Ф.1).

где РУ — размер ущерба собственника земельного участка; С_р1 — рыночная стоимость участка до установления ограничения; С_р2 — рыночная стоимость участка после установления ограничения.

Стоимость объекта оценки определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости объекта оценки, утверждаемыми распоряжением Минимущества России.

Определение рыночной стоимости земельного участка основано на ряде принципов:

• 1) Принцип полезности. Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени.
• 2) Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
• 3) Принцип замещения. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.
• 4) Принцип ожидания. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (земельной ренты).
• 5) Принцип изменения. Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату.
• 6) Принцип внешнего влияния. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов.
• 7) Принцип наиболее эффективного использования. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• — целевое назначение и разрешенное использование;
• — преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• — перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• — ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
• — текущее использование земельного участка.

При рыночной оценке земельного участка оценщик обязан использовать достоверную информацию. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельного участка может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

На практике результаты отчёта оформляются в виде отчёта об оценке.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна выражаться в рублях в виде единой величины.

При проведении рыночной оценки земельного участка оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) следующие подходы к оценке:

• 1) Сравнительный подход. На нём основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
• 2) Доходный подход. На нём основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
• 3) Затратный подход. Его элементы используют при расчёте стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка методом остатка и методом выделения.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земель имеет некоторые особенности. Она производится исходя из разрешенного, не истощительного и наиболее эффективного использования земель с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

• — сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
• — земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки, входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик, входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

В конкретном случае, при оценке рыночной стоимости земель ФГУП Котласской «Россельхозакадемии», нас интересует значение уменьшения этой стоимости в связи с установлением охранной зоны нефтепровода. Уменьшение рыночной стоимости земель агрофирмы связано с уменьшением рыночной стоимости конкретного поля, площадью 15,29 га, попавшего на территорию охранной зоны. Стоимость всех остальных земель сельскохозяйственного предприятия осталась прежней, следовательно, нет никакого смысла рассчитывать их рыночную стоимость, и вся задача сводится к расчёту рыночной стоимости данного поля до и после установления охранной зоны.

Сельскохозяйственные угодья (в данном случае пашня) оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. В данном проекте целесообразнее применение метода капитализации ренты.

Условие применения данного метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод капитализации земельной ренты предполагает следующую последовательность действий:

• 1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• 2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• 3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Капитализация земельной ренты — это определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации (форм. 2):

С_р = (ЗР / К_к) ^х Р (Ф.2).

где С_р — рыночная стоимость земельного участка; ЗР — величина земельной ренты; К_к — коэффициент капитализации; Р — площадь оцениваемого участка.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка:

1) Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя (формула 3):

ЗР = ВД — П_з, (Ф.3).

где ЗР — величина земельной ренты, ВД — валовой доход, П_з — затраты на ведение сельскохозяйственного производства.

2) Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену (формула 4):

ВД = У_н ^х Ц_р ,(Ф.4).

где У_н — нормативная урожайность, Ц_р — рыночная цена сельскохозяйственной культуры.

3) Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

При оценке рыночной стоимости методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

— деление величины земельной ренты на цену продажи аналогичных земельных участков (формула 5):

К_к = ЗР/Ц_(а), (Ф.5).

где Ц_(а) — цена продажи аналогичного земельного участка.

— увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

ФГУП Котласской «Россельхозакадемии» специализируется на выращивании пропашных культур (овощей). На территории поля, площадью 15,29 га, засеянного картофелем, была запроектирована и утверждена охранная зона газопровода. В связи с наложением запрета на обработку почвы в границах охранной зоны на глубину более 5 м агрофирме был нанесён экономический ущерб. Участок земли в границах охранной зоны площадью 5,68 га был выведен из интенсивной обработки и засеян многолетними травами.

Для определения величины реального ущерба, нанесённого хозяйству, рассчитаем разницу между рыночной стоимостью участка поля, площадью 5,68 га, до распространения на него режима охранной зоны и после установления данного режима и перевода его из пашни в сенокос.

Рыночная стоимость участка поля до установления охранной зоны.

1) Расчёт валового дохода с 1 га поля. В соответствии со статистическими данными Министерства сельского хозяйства и продовольствия Архангельской области примем нормативную урожайность картофеля в Котласском районе (У_нк) равной 158 ц/га, а его рыночную стоимость (Ц_рк) равной 546,7 руб/ц, тогда по формуле 4 получим:

ВД = 158 ^х 546,7 = 86 378,6 руб/га.

2) Расчёт земельной ренты. Примем затраты на выращивание картофеля (П_зк) равными 42 678,51 руб/га, тогда по формуле 3 получим:

ЗР = 86 378,6- 42 678,51 = 43 700,09 руб/га.

3) Расчёт коэффициента капитализации земельной ренты. За аналогичный участок примем участок земли сельскохозяйственного назначения, расположенный в том же Котласском районе. В соответствии с современным уровнем цен на земли сельскохозяйственного назначения в соседних регионах примем цену продажи аналогичного участка (Ц_(а)) равной 45 000 руб/га, тогда по формуле 5 получим:

Кк = 43 700,09/ 45 000 = 0,97.

4) Расчёт рыночной стоимости участка поля. Площадь участка поля (Р) равна 15,29 га, тогда по формуле 2 получим:

С_р1 = (43 700,09/0,97)^х 15,29 = 688 839,56 руб.

Рыночная стоимость участка поля после установления охранной зоны и перевода его в сенокос

1) Расчёт валового дохода с 1 га поля. Нормативная урожайность многолетних трав (У_нмт) в Котласском районе составляет: 12 ц/га — на сено, 120 ц/га — на зелёный корм, а их рыночная стоимость (Ц_рмт) равна 115,3 руб/ц тогда по формуле 4 получим:

ВД = 12 ^х 115,3 + 120 ^х 115,3 = 15 219,6 руб/га.

2) Расчёт земельной ренты. Примем затраты на выращивание многолетних (П_змт) трав равными 7510,5 руб/га, тогда по формуле 3 получим:

ЗР = 15 219,6 — 7510,5 = 7709,1 руб/га.

• 3) Расчёт коэффициента капитализации земельной ренты. Величина коэффициента капитализации (К_к) остаётся прежней 0,97
• 4) Расчёт рыночной стоимости участка поля. Площадь участка поля (Р) равна 2,77 га, тогда по формуле 2 получим:

С_р2 = (7709,1/0,97)^х 15,29 = 121 517,7 руб.

В соответствии с полученными значениями рыночной стоимости земельного участка площадью 15,29 га, рассчитаем по формуле 1 величину реального ущерба ФГУП Котласской «Россельхозакадемии»:

РУ = С_р1 — С_р2 = 688 839,56 — 121 517,7 = 567 321,86 руб.

2. Возмещение упущенной выгоды собственникам ФГУП Котласской «Россельхозакадемии».

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Доход обладателей прав на земельные участки — разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами на единицу площади земельного участка (денежный поток) (формула 6):

ДП = Д_п — Д_в, (Ф.6).

где ДП — денежный поток; Д_п — денежные поступления; Д_в — денежные выплаты.

Дисконтирование — процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтирования.

При определении ставки дисконтирования следует учитывать:

• — без рисковую доходность капитала за период;
• — величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права;
• — доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

Размер ставки дисконтирования можно вычислить по формуле 7:

d = 1+И, (Ф.7).

где d — ставка дисконтирования; И — ежегодный уровень инфляции (в десятичном выражении);

Без рисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

В рамках периода восстановления нарушенного производства величина денежного потока на единицу площади, неполученного обладателями прав на земельные участки, определяется как разница между величиной денежного потока за определенный период времени, который получили бы обладатели прав на земельные участки при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены, и наиболее вероятной величиной денежного потока за соответствующий период времени, который могут получить обладатели прав на земельные участки в условиях нарушения их прав (формула 8):

ДП_н = ДП₁ — ДП₂, (Ф.8).

где ДП_н — неполученный денежный поток, ДП₁ — денежный поток при обычных условиях гражданского оборота; ДП₂ — денежный поток в условиях ограничения прав.

Период восстановления нарушенного производства — срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны (равны) условиям землепользования, существовавшим у обладателей прав на земельные участки до нарушения их права.

Основные признаки, по которым определяется идентичность (равенство) условий землепользования:

• — объем и характер правомочий обладателей прав на земельные участки;
• — формы и размер выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования земельных участков и иные характеристики условий землепользования.

Период восстановления нарушенного производства может быть рассчитан с учетом:

• — строительных норм и правил (СНиПов);
• — проектов организации строительства (ПОСов), предусматривающих сроки строительства зданий, строений, сооружений;
• — технико-экономических обоснований восстановления нарушенного производства;
• — бизнес-планов и иной достаточной и достоверной информации о периоде восстановления нарушенного производства.

При определении величины денежного потока в соответствии с обычными условиями гражданского оборота учитываются, в том числе, следующее признаки обычных условий гражданского оборота:

• 1. наибольшая вероятность условий использования земельного участка обладателями прав на земельные участки;
• 2. подтвержденность анализом рынка сделанных предположений; типичность условий функционирования рынка;
• 3. отсутствие воздействий непредвиденных обстоятельств или обстоятельств, трактуемых в качестве непреодолимой силы.

В итоге величина упущенной выгоды рассчитывается как произведение величины денежного потока, неполученного обладателями прав на земельный участок, на ставку дисконтирования, на площадь земельного участка и на продолжительность периода восстановления нарушенного производства (формула 9):

УВ = ДП_н ^х d ^х Т ^х Р, (Ф.9).

где УВ — упущенная выгода; d — ставка дисконтирования; Р — площадь земельного участка; Т — продолжительность периода восстановления нарушенного производства.

Расчёт величины упущенной выгоды ФГУП Котласской «Россельхозакадемии»

Упущенная выгода рассчитывается с участка поля площадью 2,77 га, который был выведен из интенсивной обработки и засеян многолетними травами.

1) Расчёт величины неполученного денежного потока. Примем величину денежного потока за величину земельной ренты, тогда по формуле 8 получим:

ДП_н = 43 700,09 — 7709,1 = 35 990,99 руб.

2) Определение ставки дисконтирования. При уровне ежегодной инфляции (И) в 10% ставка дисконтирования (d) по формуле 7 составит:

d = 1+0,1= 1,1.

3) Расчёт упущенной выгоды. Площадь участка поля (Р) равна 15,29 га, в качестве расчётного периода восстановления нарушенного производства (Т) примем период в 15 год, тогда, подставив в формулу 9 полученные выше показатели, получим:

УВ = 35 990,99 ^х 1,1 ^х 15^х 15,29 = 9079,99 тыс. руб.

3. Возмещение убытков, причинённых досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, собственникам ФГУП Котласской «Россельхозакадемии».

Размер убытков, которые несут собственники земельного участка, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами определяется путем сложения:

• 1. сумм расходов, которые понесли или должны понести обладатели прав на земельные участки в соответствии с установленной законом и (или) договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением обязательств (в том числе, расходов по выплате третьим лицам штрафов, неустоек, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, потери сумм задатка, а также по выплате третьим лицам сумм понесенных ими убытков в связи с досрочным прекращением обязательств в порядке, предусмотренном действующим законодательством;
• 2. сумм недополученных доходов обладателей прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые обладатели прав получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

Сумма недополученных доходов ФГУП Котласской «Россельхозакадемии» была учтена при расчёте величины упущенной выгоды, а в соответствии с договорами на поставку картофеля, заключёнными с различными предприятиями, не предусмотрено никаких штрафных санкций и выплат пени в связи с недопоставкой картофеля. Следовательно, возмещения убытков, причинённых досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, не производится.

Таким образом общий размер убытков, возмещаемых эксплуатирующей организацией газопровода ФГУП Котласской «Россельхозакадемии» составляет: 9 079 987 руб + 567 321,86 руб. = 9647,31 тыс. руб.

II. Сервитутная плата собственникам ФГУП Котласской «Россельхозакадемии» в связи с обременениями их земельных участков правами эксплуатационной организации газового хозяйства.

В состав платы за сервитут собственникам ФГУП Котласской «Россельхозакадемии» от эксплуатационной организации газового хозяйства включается:

• 1) арендная (сервитутная) плата в пользу агрофирмы;
• 2) компенсационные платежи сервитутопользователя за потери и убытки сельскохозяйственного производства от функционирования газовых сетей.

Необходимость взимания арендной (сервитутной) платы обусловлена тем, что собственники земли несут, по сути дела, общие расходы по сохранению земельного участка, уплачивают земельный налог. Эксплуатационная организация газового хозяйства при этом используют этот земельный участок, но не несёт никаких затрат.

В известном смысле сервитутопользователь является арендатором определённых потребительских свойств земли, а потому обязан выплачивать её владельцу арендную плату. Величина этой платы является договорной, но, в конечном счете, должна ориентироваться на ставки земельной ренты.

Компенсационные платежи имеют иной смысл — они должны покрывать ущерб, причиняемый агрофирме при эксплуатации газораспределительной сети. Во всех случаях их размер должен быть увязан с величиной убытков, наносимых собственникам агрофирмы (включая упущенную выгоду). Это нужно, чтобы избежать двойного счёта одних и тех же потерь.

Примем размер ежегодной арендной (сервитутной) платы за размер земельной ренты, тогда в соответствии с приведёнными выше расчётами получим, что ФГУП Котласской «Россельхозакадемии» после установления охранной зоны и обременения территории в границах этой зоны правами эксплуатационной организации газопровода имеет право потребовать заключения договора частного сервитута и ежегодно получать с этой организации по: 7709,1 руб/га х 15,29 га= 117 872,14 руб. Примем за расчётный период срок 15 год, тогда общая сумма арендной (сервитутной) платы составит 1768,08 тыс. руб.

Общий размер выплат эксплуатационной организацией газопровода ФГУП Котласской «Россельхозакадемии» составляет в сумме 11 415,39 тыс. руб.

III.Стоимость землеустроительных, кадастровых и геодезических работ.

В соответствии с заключённым договором между землеустроительной организацией и эксплуатационной организацией нефтепровода стоимость землеустроительных работ по установлению и закреплению границ охранной зоны составляет 360 000 рублей на километр газопровода. Участок газопровода, проходящий по территории ФГУП Котласской «Россельхозакадемии», имеет длину 1876 метра, следовательно, стоимость землеустроительных работ по установлению охранной зоны на этом участке газопровода, и постановка на кадастровый учет составляет 675,36 тыс. руб.