Специфика деятельности ипотечных банков в РФ

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как в целом в Российской Федерации, так и на региональном уровне рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране. С момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году, когда началось становление системы ипотечного кредитования, прошло 17 лет и за это время ипотека в России, в том числе осуществляемая через банковский сектор, последовательно набирала темпы.

Ипотечный банк — кредитная организация, специализирующаяся на предоставлении кредитов под залог недвижимого имущества (ипотечных кредитов). отличительной особенностью ипотечных банков является то, что формирование их ресурсов происходит посредством выпуска на длительные сроки собственных долговых обязательств — закладных листов [6]. Закладные листы обеспечены недвижимым имуществом, заложенным по договору ипотеки, и гарантируют своим держателям доход в виде фиксированных процентов, Это предполагает создание в стране нормально функционирующего вторичного рынка закладных, где можно в любое время продать залоговое обязательство и получить обратно свой капитал.

Закладные ласты ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. они продаются на бирже по биржевому курсу. Банк может периодически изымать свои ценные бумаги из биржевой торговли с целю предотвращения резких колебаний курса.

Владелец закладной может в любой момент получить кредит под залог ценных бумаг. Если их курс находится на низком уровне, а средства нужны немедленно, закладную выгоднее заложить, чем предавать.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находятся под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Благодаря продаже закладных листов банк получает дополнительные средства для предоставления последующих кредитов. условия, некоторых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курсовая разница, однако, не всегда соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листав. Основная причина состоит в том что ипотечные банки часто вынуждены продавать свои закладные ласты через другие банковские учреждения. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию:

чистая выручка = курс продажи — бонификация.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным ластам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты за счет продажи закладных листов от кредитов, предоставляемых другими банками.

Как правило, закладные ласты выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам обычно снижается процент по кредиту, Ипотечные банки при предоставлении ипотечного кредита кроме основных процентов по кредиту взимают также так называемый кредит за предоставление, который в большинстве случаев составляет 0,25% в месяц, Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками, Это сотрудничество выражается:

• 1 В программах совместного финансирования строительства;
• 2либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки.

В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка, Погашение ипотечного кредита отодвигается на определенный в договоре срок, например 14 лет. За это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников только с целью предотвращения убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников. Спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Для ипотечных банков характерна более высокая доля собственного капитала по сравнению с другими коммерческими банками. Ипотечные банки в той или иной форме получают государственную поддержку и государственные гарантии, что значительно снижает кредитные риски и самих банков, и владельцев эмитированных ими закладных листов. Во всех странах деятельность ипотечных банков регулировалась ранее и в настоящее время специальным законодательством и особыми нормативными актами, учитывающими специфику деятельности. Ипотечные банки, как правило, являются составной частью общей ипотечной системы страны, которая регламентирует и регулирует сделки с недвижимостью, включая землю.

В зависимости от направлений кредитования ипотечные банки можно разделить на:

• 1земельные банки, предоставляющие кредит под залог земли;
• 2мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы;
• 3коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости.

На сегодняшний день в России земельных ипотечных банков очень мало, банки в целом не торопятся выдавать ипотечные кредиты на землю. Это связано и с несовершенством земельного законодательства, нестабильностью самого рынка продажи и покупки земли. Тем не менее, некоторые банки сегодня работают с программами кредитования земельных участков — среди них можно назвать «Русский Земельный Банк», «Ярославский земельный банк», «Народный Земельно-Промышленный банк» и др.

• — мелиоративные банки, предоставляющие кредит на мелиоративные работы. Такие банки в России имело место в дореволюционное время, на сегодняшний день мелиоративных банков в России в прямом понимании не существует.
• — коммунальные банки, предоставляющие кредит под залог городской недвижимости. Это на сегодняшний самый распространенный вид банков который связан с основным видом ипотечного кредитования — жилищным кредитованием.

Самый распространенный из видов жилищного кредитования — это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки — приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру [7].

Ипотечные кредиты можно классифицировать по различным признакам:

• 1. По объекту недвижимости:
  • -земельные участки;
  • -предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • -жилые дола, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • -дачке, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • -воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
  • -объекты незавершенного строительства. i
• 2. По целям кредитования:
  • -приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовьем платежом;
  • -на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
  • -Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
• 3. По виду кредитора:
  • -банковские;
  • -небанковские.
• 4. по виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

• -кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• -кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• — по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
• -сотрудникам банков;
• -сотрудникам фирм клиентов банка;
• -клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
• -лицам, проживающим в данном регионе;
• -всем желающим.
• 5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты, особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.
• 6. По срокам кредитования.
• 7. По способу амортизации долга:
  • -постоянный ипотечный кредит;
  • -кредит с переменными выплатами;
  • -кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
• 8. По виду процентной ставки:
  • -кредит с фиксированной процентной ставкой;
  • -кредит с переменной процентной ставкой.
• 9. По возможности Досрочного погашения:
  • -с правом досрочного погашения;
  • -без права досрочного погашения;
  • -с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
• 10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• -обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• -субсидируемые и выдаваемые на общих условиях

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. Стабильность работы ипотечных банков усиливается и за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляются страхование титула собственности; страхование недвижимости, сдаваемой в залог; страхование жизни заемщика и ряд других видов риска.

Нередко ипотечные банки диверсифицируют свою деятельность посредством предоставления своим клиентам трастовых услуг, обеспечивающих определенные удобства при совершении сделок по инвестированию средств в объекты недвижимости. иногда ипотечный банк выступает учредителем самостоятельной организационной формы ипотечной трастовой деятельности — ипотечного инвестиционного траста. Основная цель деятельности ипотечного траст — перевод денежных средств рынка капиталов на рынок недвижимости. Трастовые компании занимаются консультированием по вопросам капиталовложений в недвижимость, управляют пулами закладных и т. д.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Поэтому во всем мире ипотечных банков как специализированных институтов становится все меньше. они получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые, факторинговые и прочие операции.

С другой стороны, ипотечным кредитованием занимаются не только специализированные ипотечные институты, но и коммерческие, сберегательные банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, строительные общества.

Когда говорят о росте объемов выданных ипотечных кредитов обычно не разделяют какие именно банки выдали ипотечные кредиты: специализированные ипотечные или универсальные коммерческие банки, занимающиеся в числе прочего и ипотечным кредитованием.

Тем не менее, проблемы с развитием ипотечных банков все же имеются. Процесс их развития сложен и противоречив. Это связано со сложной экономической ситуацией в стране — дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения.

Изменить ситуацию на ипотечном рынке можно действуя по нескольким направлениям:

• 1. Повышение процентной ставки по ипотеки на краткосрочную перспективу. Ставку целесообразно повысить на 2 — 3% на 2 — 3 года. Это поможет сделать ипотечные ценные бумаги более привлекательными для инвесторов. банковский россия ипотечный государственный
• 2. Субсидирование процентной ставки, что представляется вполне осуществимым. К примеру, как один из реальных вариантов — субсидирование за счет инвестиций со стороны АИЖК
• 3. Активное участие государства и, в частности, регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг. Принципиально важно, что бы ипотечные ценные бумаги были размещены среди инвесторов с доходностью на уровне государственных бумаг [8]