Понятие ипотечных банков в СССР и особенности их деятельности

В 1917 г. была декларирована монополия на банковское дело, результатом чего стали национализация частных коммерческих банков и иных кредитных учреждений и их слияние с Государственным банком, переименованным в Народный Банк РСФСР и переданным в ведение Наркомфина. В 1918 г. была запрещена деятельность иностранных банков. Развитие политики «военного коммунизма» привело к необходимости централизованного бюджетного финансирования, что повлекло за собой упразднение Народного банка и передачи его функций в 1920 г. Наркомфину. Однако полного заката банковской системы не последовало, так как переход к НЭПу в 1921 г. потребовал ее восстановления. И уже в этом же году был вновь создан Государственный банк РСФСР, а в 1922 г. — банки потребительской кооперации и Промбанк. В 1922;1924 гг. возник еще ряд банков и кредитных учреждений, и банковская система вновь стала многозвенной.

К 1925 г. в России существовали Государственный банк, Промбанк, Торгбанк (обслуживающий торговлю) и Сельхозбанк (кредитовавший сельское хозяйство). При этом выделялись как центральный, так и республиканские сельскохозяйственные банки, Центральный банк коммунального хозяйства (Цекомбанк), кооперативные банки (Всекомбанк). Существовали также акционерные, отраслевые, региональные банки, прежде всего Дальневосточный, Среднеазиатский, Банк внешней торговли, общества взаимного кредита, общества сельскохозяйственного кредита, сберегательные кассы, кредитная кооперация. Появление этих звеньев кредитной системы было обусловлено развитием мелкотоварного производства, нуждающегося в кредитовании.

Во второй половине 1920;х гг. развитие синдикатов привело к сосредоточению у них всех банковских кредитов, выделяемых соответствующей отрасли, и распределению их между трестами. Такие синдикаты все больше брали на себя посреднические обязанности в кредите. Это дало толчок началу реорганизации банковской системы. В 1927 г. было принято Постановление ЦИК и СНК СССР «О принципах построения кредитной системы», в соответствии с которым Государственный банк получал оперативное управление всей банковской системой, что ликвидировало право самостоятельности в проведении процентной политики банков. Данное постановление ликвидировало и специализацию банков. Очередным этапом реорганизации стало жесткое разграничение краткосрочного и долгосрочного кредитования. В 1928 г. Промбанк и Электробанк были объединены в единый Банк Долгосрочных кредитов промышленности и электрохозяйства. Все краткосрочные кредиты должен был выдавать Госбанк в соответствии с квартальными планами. В целом результатом 1927;1929 гг. стала ликвидация специфических кредитных функций банков, что превратило банковское кредитование в разновидность государственного планового финансирования.

Однако, в конце 1923 года в стране функционировало минимум два частных коммерческих банка и порядка 40 обществ взаимного кредитования. А к сентябрю 1926 года в СССР уже имелось 144 соответствующих концессии. Другое дело, что заявок-то на их открытие к тому времени было подано немногим менее 2 тысяч, но практически все они были отклонены.

В 20-х гг. прошлого века молодое советское правительство столкнулось с острой нехваткой жилого фонда. Особенно остро нехватка ощущалась в городах и рабочих поселках, возводимых предприятиями промышленности, транспорта и связи. Поэтому советское правительство в лице Совета Народных Комиссаров и Центрального Исполнительного Комитета было уверенно, решить эту проблему можно путем увеличения удельного веса частной кооперации. Ведь в этом случае строительство могло вестись не только и не столько за счет бюджетных средств, сколько за счет накоплений самих рабочих и служащих. Более того, в целях ускорения темпа жилищного строительства и расширения жилой площади советское руководство готово было стимулировать развитие не только общегражданской кооперации, но привлечение крупного частного капитала.

Членами рабочих кооперативов могли быть рабочие и служащие профессиональных, партийных и кооперативных учреждений и предприятий, а также государственных органов. Кроме того, в состав рабочих кооперативов могли входить и безработные рабочие, и инвалиды войны и труда.

Что касается общегражданских строительных кооперативов, то их членами могли стать все законопослушные советские граждане, достигшие 18 лет и не лишенные по суду гражданских имущественных прав, а также любые юридические лица в пределах предоставленных им прав.

Предполагалось, что недостаток средств для строительства кооперативов и частных граждан восполнит Центральный Банк Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства. Этот банк занимался льготным кредитованием индивидуальных застройщиков из рабочих, которые осуществляли строительство на коллективных началах. В нем же был сосредоточен учет средств, поступающих на финансирование жилищного строительства, как целевых, так и в качестве возвратных ассигнований по бюджету.

А вот обязательное хранение собственных средств жилищной кооперации предполагалось на текущих счетах в городских и коммунальных банках. В случае отсутствия последних денежные средства жилищной кооперации подлежало хранить в отделениях Государственного Банка Союза ССР и в государственных трудовых сберегательных кассах.

Для Центрального Банка Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства был установлен лимит: не менее 15% от общей суммы кредитов, отпускаемых этим банком, должны были составлять кредиты на строительство, предоставляемые на льготных условиях кооперативам и частным гражданам.

Назовем основные черты так называемой советской ипотеки 20-х годов прошлого века.

Во-первых, стоимость возведения единицы жилой площади, исходя из которой и высчитывался размер кредитования, определялась правительством каждой взятой в отдельности республики. Однако на уровне Центрального Исполнительного Комитета было закреплено положение о том, что при установлении лимита стоимости правительствам надлежит исходить из того, что стоимость единицы жилой площади не только не должна повышаться, но, более того, из года в год она должна снижаться по сравнению с прошлым годом не менее чем на 15%.

Во-вторых, процент по ссудам, отпускаемым на рабочее жилищное строительство, не должен был превышать 1% в год. Это отнюдь не означает, что по всем выдаваемым ссудам процент был одинаков и составлял 1%. Это была лишь максимальная граница. Судя по документам тех лет, размер процентов по ссудам составлял от ј% до 1%.

В-третьих, система погашения и оплаты процентами ссуд предусматривала уменьшенные платежи в первые годы и постепенное их увеличение в последующие годы. Причем такое увеличение ставилось в прямую зависимость от роста заработной платы ссудополучателя и общего повышения жизненного уровня рабочих в целом. Также на размер платежей должно было повлиять удешевление строительства и эксплуатации домой по стране, что, как видно из актов правительства тех лет, не ставилось под сомнение. Первые три года после готовности дома к заселению ссудополучатели могли уплачивать только проценты по ссуде, без погашения основного долга. При этом при разработке системы погашения и оплаты процентами ссуд Центральному Банку Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства надлежало исходить из того, что для домов из различных материалов был установлен разных срок выдаваемых ссуд. Так, для домов из камня такой срок составлял 60 лет, а для деревянных домов — 45 лет.

В-четвертых, гражданин, приобретший жилое помещение на выше оговоренных условиях, имел право обмена помещениями, но в пределах одного города и пригородных районов. Исключение составляли лишь случаи обмена между работниками государственных предприятий и учреждений в связи с перемещением их по работе.

Таковы были основные черты ипотеки в 20-х годах прошлого века. Однако начинаниям советского правительства не суждено было получить продолжение. После усиления тоталитарного режима и сворачивания НЭПа льготное, да и вообще какое-либо кредитование частного капитала с целью жилищного строительства было свернуто. Наступило время, когда частная собственность не признавалась в Советском Союзе ни в каких ее проявлениях. Больше всего тогдашнее советское правительство раздражало положение дел, при котором жилищный фонд, построенный строительной кооперацией с использованием ссуд, выдаваемых государственным банком, оказался фактически превращен в личную собственность отдельных членов строительных кооперативов. Усиливал это раздражение тот факт, что менее чем за 10 лет существования строительных кооперативов Центральным Банком Коммунального Хозяйства и Жилищного Строительства было выдано ссуд на общую сумму 1,5 миллиарда рублей. При этом размер ссуд в основном составлял 80−90, а иногда и свыше 90% от стоимости строительства. То есть советские граждане недолгое время действительно имели возможность получить в личную собственность новое жилье при незначительном вложении собственных средств. Это, конечно, шло в разрез с тогдашними представлениями о коммунизме.

Поэтому весь жилой фонд теперь признавался «всенародным достоянием», то есть переходил в государственную собственность; рабочие и общегражданские кооперативы считались «формальными и бесполезными объединениями», а дома, принадлежащие жилищно-строительной кооперации, оказывается, находились «в крайне неудовлетворительном состоянии».

Все нормативные акты в жилищной сфере, принятые в 20-х годах, были признаны препятствующими оздоровлению жилищного хозяйства, а их инициаторы получили соответствующие сроки для анализа совершенных ошибок.

Теперь все усилия советских властей были брошены на ликвидацию последствий политики развития жилищной кооперации и льготного кредитования строительства.

В 1937 году были упразднены жилищно-строительные кооперативы. Дома, построенные и только еще строящиеся строительными кооперативами, передавались в ведение местных советов. Поэтому такая политика могла способствовать лишь одному — окончательному завершению частного строительства.

В те же годы появился институт, который составлял основу советской жилищной политики вплоть до распада СССР, — так называемые ордера на жилые помещения. Ордера выдавались исключительно по распоряжению жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного совета. Ордер давал право его владельцу жить (то есть пользоваться) в доме, но не распоряжаться им. Квартиры и дома теперь передавались рабочим и служащим в безвозмездное, срочное (на срок не свыше 5 лет), с правом продления пользование, а не в собственность.

В послевоенном 1946 году появился документ, в котором Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства Цекомбанк, в приказном порядке, обязан был выдавать гражданам требуемые для приобретения жилья суммы. Речь идет о постановлении Совнаркома от 25 мая 1946 года, за подписью Сталина и управделами Совета Министров СССР Чадаева. В нем рассматривается порядок решение жилищных проблем.

Нуждающиеся могли взять ссуду в размере 8?10 тысяч рублей со сроком погашения до 10 лет. При этом, максимальная ставка была — всего 1% в год. В первые три года после получения кредита гражданам разрешалось выплачивать исключительно проценты по займу.

В период «оттепели», в начале 60-х годов, советское правительство вернулось к идее стимулирования привлечения в строительство частного капитала с поддержкой со стороны государства. Но это были слабые попытки возродить строительную кооперацию, речь о льготном кредитовании советских граждан в сфере индивидуального жилищного строительства не шла. И лишь на закате СССР, в 1988 году, появилось постановление Совета Министров СССР «О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства», которое корректировалось вплоть до окончания истории Советского Союза.

Право кредитовать население в рамках индивидуального жилищного строительства получил Сбербанк. При этом порядок кредитования зависел от места проживания потенциального заемщика. Гражданам, проживающим в сельской местности, кредит предоставлялся на строительство индивидуальных жилых домов с надворными постройками в размере до 20 тысяч рублей. Срок кредита составлял 50 лет. Если же данная категория граждан предполагала использовать ссуду на реконструкцию и капитальный ремонт дома, присоединение его к инженерным сетям, либо на строительство надворных построек для содержания скота и птицы и хранения сельскохозяйственной продукции, то размер кредита ограничивался 4 тысячами рублей на срок до 10 лет. В обоих случаях погашение кредита начиналось с третьего года после получения ссуды. Если же речь шла о гражданах, проживающих в городах и поселках городского типа, то на строительство дома размер кредита также был ограничен 20 тысячами рублей с погашением в течение 25 лет, начиная с третьего года после получения ссуды, а на капитальный ремонт и прочие виды работ — 3 тысячами с погашением в течение 10 лет, также начиная с третьего года после получения ссуды.

Городские жители также получали право использования государственных средств для улучшения жилищных условий. Так, на покупку у граждан индивидуальных жилых домов с надворными постройками кредит выдавался в размере балансовой (остаточной) стоимости строений, но не более 20 тысяч рублей, на срок до 25 лет, с погашением со следующего года после получения ссуды. На приобретение оборудования для инженерного обустройства индивидуального жилого дома — в размере до 1 тысячи рублей с погашением в течение 3 лет.

За пользование выше перечисленными кредитами сельские жители уплачивали Сбербанку 2% годовых, а городские жители — 3% годовых. Льготы были предоставлены инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих и приравненным к ним лицам. Эти категории получали беспроцентные ссуды. Кроме того, они, а также многодетные семьи начинали гасить полученные ссуды, начиная с пятого года после их получения.

Такой небольшой процент был не единственным стимулом для граждан. Задолженность по ссуде могла быть погашена и за счет средств фонда социального развития предприятия ссудополучателя. Для этого необходимо было иметь соответствующий стаж работы. При стаже свыше 5 лет погашено за счет средств фонда могло быть до 10 процентов, свыше 10 лет — до 30 процентов, и свыше 15 лет — до 50 процентов долга.

Естественно, что погашение за счет средств фонда социального развития предприятия осуществлялось только в отношении добросовестных и безупречных работников.

Как видно, условия кредитования индивидуального жилищного строительства на закате СССР по сравнению с нынешними были более приемлемыми. К сожалению, дальнейшего развития данная система не получила Ипотека в нашей стране то появлялась, то исчезала, так и не получив равномерного развития, как это произошло в развитых странах мира. Возможно, в этом и кроется основная причина недоразвитости этого института у нас в стране. Остается надеяться, что очередное ее затухание на волне мирового кризиса не приведет к тому, что она на какое-то время прекратит существование в принципе. Ведь, несмотря на различное отношение к ипотеке со стороны разных слоев общества, другого более действенного института решения жилищных проблем пока не существует.

Принято считать, что ипотека — это антисоветское, буржуазное явление, и поэтому в СССР она существовать не могла в условиях общественной собственности на средства производства. Тем не менее, нечто похожее на ипотеку было и в Советском Союзе. Просто называлось оно иначе. Это было беззалоговое кредитование жилищного строительства осуществляемое под минимальные проценты со стороны сберегательных касс.