Современное состояние жилищного сектора в России

Жилищное строительство является одним из ключевых приоритетов экономической и социальной политики государства. Развитие жилищного сектора выступает мощным источником внутреннего спроса, охватывающего различные сектора экономики.

Волна спада прокатилась по всем рынкам — в течение трех последних месяцев 2008 года в 81% стран снизились цены на жилье (для сравнения, в IV квартале 2007 года этот показатель составлял 27%). IV квартал 2008 года во многом был переломным. В первую очередь в этот период мировой финансовый кризис отразился на российском рынке недвижимости и российской экономике. Это повлекло за собой снижение спроса во всех сегментах — покупатели и арендаторы взяли тайм-аут, чтобы осмыслить ситуацию. Весь прошлый год российский рынок жилья лихорадило. Если в первой половине года цены на жилье в наиболее инвестиционно привлекательных регионах (Москве, Московской области, Санкт-Петербурге) и некоторых городах-миллионниках продолжали уверенно расти, то в Новосибирске, Перми, Красноярске, Омске уже весной отмечалось некоторое снижение цен. С августа это снижение начало постепенно охватывать все крупные города, кроме Москвы, где продавцы продолжали держать цены на уровне более 150 тыс. рублей за кв. м. Максимальное снижение цен за год, по данным GED Analytics, произошло в Красноярске (почти 15% в рублях и 30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде (на 23% в рублях и на 3% в долларах). Для сравнения, за год прирост цены кв. м в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.

В 2009 году цены продолжали снижаться со средней скоростью 1,5−2% в месяц. За первый месяц стоимость жилья на вторичном рынке в 14 крупнейших городах России уменьшилась на 1,8%. При этом совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов России стала на 1 трлн. рублей ниже. C учетом инфляции, которая за месяц составляла 1,8%, снижение реальных цен предложения на жилье в 14 крупнейших городах России в феврале было зафиксировано на уровне 3,6%. В силу прекращения периода ускоренной девальвации рубля темпы снижения долларовых цен снизились. Динамика цен на жилье в долларах в феврале 2009;го была близка к динамике рублевых цен. Долларовые цены предложения на вторичном рынке в совокупности по 14 городам стали ниже на 2,6%. По сравнению с показателем января 2009 года, когда цены в долларах стали ниже на 15,7%, в феврале темпы снижения оказались в 6 раз меньше. За февраль 2009 года совокупная стоимость жилья 14 крупнейших городов снизилась всего на 40 млрд. долларов, что существенно меньше по сравнению со снижением на 310 млрд. долларов в январе 2009 года.

Наибольшее снижение цен в феврале 2009 г. было зафиксировано в Перми (-7%), Волгограде (-5,2%) и Нижнем Новгороде (-4,3%) — городах с высоким уровнем производственных отраслей в структуре экономики. Второй месяц росли цены предложения на жилье в Новосибирске. Самые низкие цены на жилье на вторичном рынке установились в Омске (38,5 тыс. руб. за кв. м) и Казани (40 тыс. руб. за кв. м) (см. рис.4).

Что касается Москвы, то, в начале марта 2009 г. темпы снижения цен на недвижимость стали заметно ниже, чем в январе-феврале. Так, если в течение зимы индекс стоимости жилья IRN терял еженедельно по 2−3%, то за первую половину марта этот показатель составил около 1% в неделю.

Тем временем, по данным аналитического центра Агентства недвижимости DOKI, московский квадратный метр к марту 2009 года опустился в цене ниже отметки 4500 долларов. С 9 по 15 марта цены на жилье экономкласса, снизившись за неделю на 0,5%, остановились на уровне 4493 доллара за кв. м. Причем снижение долларовых цен происходло даже на фоне падения курса американской валюты.

В Подмосковье, по данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», темпы падения рублевых цен в феврале 2009 г. также значительно снизились. Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке — 84 тыс. руб. за кв. м, снижение в рублях составило 1,7% за месяц. Долларовые цены упали на 10,2% (до 2654 долларов за кв. м). Как и ожидалось, вслед за столичной недвижимостью на рынке жилья Подмосковья также начали снижаться темпы падения уровня цен. Кроме того, в ряде сегментов цены не изменились. Но на жилье экономкласса цены продолжали снижаться. Цена квадратного метра в новостройках в Подмосковье только за половину марта 2009 г. снизилась на 2,3% и составляла 70 тысяч рублей за квадратный метр жилья в районах, расположенных близко к столице, в отдаленных районах — 30 тысяч рублей, а в среднем цена за квадратный метр жилого помещения приближалась к 59 тысячам рублей. При этом в предложении увеличивалась доля наиболее доступного и востребованного жилья — однокомнатные квартиры в панельных домах недалеко от Москвы. В целом же подмосковный рынок еще находился в стадии стагнации.

В конце марта 2009 года темпы снижения цен на жилье в России выросли. В Москве за неделю с 23 по 29 марта 2009 года средние рублевые цены предложения стали ниже на 1,5%. В Санкт-Петербурге цены предложения снизились за неделю на 1,9%, а в Московской области — на 2,1%.

В Москве (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) стоимость квадратного метра к концу марта оказалась на уровне 150 000 рублей за кв. м, что соответствует уровню августа 2008 года. В Санкт-Петербурге рублевые цены установились на уровне 77 000 рублей за кв. м, что соответствует марту 2008 года. В Московской области цены снизились до уровня июля 2008 года.

Таблица 2. Значения GED Index за неделю 23.03.2009;29.03.2009 — в рублях.

Таблица 3. Значения GED Index за неделю 23.03.2009;29.03.2009 — в долларах

Снижение средних долларовых цен предложения за неделю с 23 по 29 марта 2009 года было почти таким же, как и рублевых. В долларах жилье в Москве стало дешевле на 1,6%, в Санкт-Петербурге на 2,0%, в Московской области — на 2,2%. Динамика рублевых и долларовых цен на неделе совпала, поскольку курс рубля к доллару на валютных рынках на неделе был стабильным и практически не изменился. (см. рис 5).

По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics, снижение цен на вторичном (так же как и на первичном) рынке в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации должно было продолжится, и не только в Москве и Подмосковье, но и по всей России. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20−40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве прогнозируемый уровень цен — 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья и города, где цены росли наиболее интенсивно, — Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.

Спад спроса на рынке недвижимости и как следствие снижение цен на жилье привело к сокращению объемов строительства. За первый месяц 2009 года в России построено 35,8 тыс. новых квартир, а общая площадь введенного жилья составила 3,1 млн.кв.м. По данным Федеральной службы государственной статистики, объем жилищного строительства по сравнению с январем 2008 года сократился на 4%. По оценкам специалистов объемы жилищного строительства в РФ в 2009 году сократятся на 15%.

Рис. 5.Индекс стоимости жилья

Как показывает практика, в эпоху экономического кризиса падение объемов строительства неизбежно. Замороженные стройки — наглядное тому подтверждение.

В последние годы строительный комплекс являлся локомотивом для множества смежных отраслей. Рекордное падение спроса на рынке недвижимости ударило не только по бизнесу застройщиков, но и по смежным отраслям. Снижение объемов строительства не лучшим образом отразилось на работе целого ряда компаний: в январе 2009;го выпуск стенных блоков снизился на 51,7%, цемента на 44,3%, кирпича на 42,7%, железобетонных конструкций — на 44,1%. Заводы были вынуждены переходить на неполную рабочую неделю, сокращать персонал или отправлять работников в вынужденные отпуска.

В 2010 году рынок жилищного кредитования прекратил падение и во 2−4 кварталах полностью компенсировал снижение, имевшее место во время кризиса. На 01.01.2011 объем рынка по ипотеки составлял практически 1,3 трлн рублей (1 295 млрд рублей), что являлось новым рекордом (предыдущий рекорд 1 271 млрд рублей был зафиксирован по состоянию на 01.01.2009). (см. рис 6).

Рис. 6. Динамика развития рынка жилищного кредитования в РФ

Объемы выдачи жилищных кредитов в 2010 году подтверждают тезис о переходе рынка в стадию восстановления. В 2010 году выдано жилищных кредитов на сумму около 437 млрд. рублей, что более чем в 2 раза превышает объем выдачи за 2009 года. При этом, исходя из динамики восстановления рынка, выход на докризисные объемы выдачи возможен уже в 2011 году (см. рис. 7.).

Рис. 7. Динамика выдачи жилищных кредитов

На 01.12.2010 года, средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата, за январь? октябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,3% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года, средняя цена на жилье выросла более, чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).

За 11 месяцев 2010 года, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляла 13,2% (по сравнению с показателем за десять месяцев 2010 года размер ставки снизился на 0,1 п.п.), а по кредитам в иностранной валюте — 11,1%.

Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продолжал восстановление — за июль 2011 года выдано 44 742 кредита на общую сумму 62,4 млрд рублей, что в 1,7 раз в количественном и в более, чем в 1,8 раз в стоимостном выражении превышает выдачу аналогичного периода 2010 года. По итогам семи месяцев 2011 года выдано 240 318 кредитов на сумму в 331,32 млрд рублей (рост в 1,8 раза в количественном и почти в 2 раза — в денежном выражении к 2010 году).

По данным на 01.08.2011 средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, накопленным итогом с начала года, осталась неизменной по отношению к предыдущему месяцу и составила 12,2%. Следует отметить, что четвертый месяц подряд ставка остается ниже исторического минимума, зафиксированного в первом квартале 2008 года (12,4%). Текущий уровень существенно ниже, чем в первом квартале 2010 года (13,6%) и первом квартале 2009 года (14,4%). (см. рис 8).

Рис. 8. Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что 2011 год не обманул ожидания экспертов и желающих взять ипотечный кредит, и отметился ростом, который превысил не только показатели 2010 года, но и «докризисного» 2008;го. Всего в 2011 году объем рынка ипотечного кредитования составил 713 млрд. рублей, что на 187% больше, чем в 2010 году и на 8% больше, чем в 2008;м. Таким образом, исходя из стабильного 2-х годичного роста, можно сделать вывод, что 2012 год должен стать рекордным по количеству выдачи ипотечных кредитов, удовлетворив стремления многих желающих обзавестись собственным жильем.

По прогнозам аналитиков компании «Эксперт РА», объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит не менее 1−1,2 трлн руб., что практически сопоставимо с прогнозом АИЖК — 0,8−1 трлн руб.

Анализируя современное состояние жилищного сектора, можно сделать выводы, что в настоящее время рынок недвижимости, вновь находится в стадии развития. Экономическая ситуация в стране стабильна. Последствия кризисной стагнации успешно преодолены. Показатели роста ранка ипотечного кредитования, постепенно превосходят докризисные уровни.