Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан

Основными направлениями долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.

Введение

системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.

Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов будет развитие системы ипотечного кредитования, которое создаст условия для приобретения жилья в собственность на рынке и будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья разработана «Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан». В Концепции определены основные цели и принципы развития системы ипотечного кредитования. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Предполагается, что развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.

Основная роль Правительства и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов «О разгосударствлении и приватизации», «О собственности». Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не реализована по сей день, этот документ указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.

Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Факторы спроса и предложения. Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имеют в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень спроса на жилье является низким. Это касается подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, являются две столицы — Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находится на невысоком уровне, хотя и превышает показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 2000 г. среднедушевые денежные доходы населения составили 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11 284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана — 19 201 тенге ($ 137). Основные показатели уровня жизни населения за последние четыре года представлены в таблице 1.

Таблица 1.

Основные социально-экономические индикаторы уровня жизни населения и их изменение.

Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 2000;2001 гг.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 2000 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т. е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10−15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1999 г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20−30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдается следующая ситуация. Как уже указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдается относительно низкий спрос на жилье.

В последние два — три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения население на протяжении всей жизни, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет.

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдается примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние пять-семь лет ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из важных тенденций является неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

В сфере финансирования жилищного строительства в последние годы государство перестало играть роль основного участника, что подтверждается статистическими данными, приведенными в таблице 2.

Таблица 2.

Динамика показателей жилищного строительства в Республике Казахстан.

Данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них — постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т. е. повышение значимости частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья в Казахстане было построено государственными предприятиями и организациями, то начиная с 1994 г. ситуация начала кардинально изменяться. В 2002 г. почти 98% нового жилищного строительства приходится на долю частного сектора, из них 67,7% осуществлено за счет средств населения.

Вторая положительная тенденция, хотя она намного менее значительна, чем первая — увеличение среднего размера строящихся квартир.

Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе может быть включена в экономический оборот. Подтверждением этому служит и такой показатель, как удельный вес жилой площади в общей площади квартир, что говорит о большей комфортности и благоустройстве квартир.

В то же время стоимость квадратного метра жилья, показанная в таблице свидетельствует лишь о тенденции удорожания, так как она является среднестатистической по республике и, конечно же, действительные цены на жилье отличаются по регионам, городам и сельской местности.

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них — постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т. е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1999 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора и эта тенденция продолжает развиваться.

Вторая положительная тенденция, хотя она намного менее значима по сравнению с первой, — увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, может быть включена в экономический оборот.

В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5−2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Это говорит о том, что на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного кредитования, в первую очередь, будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация, скорее всего, поменяется. Одной из причин этого является довольно низкое качество большей части существующего жилого фонда и высокий удельный вес ветхого жилья, которое придется перестраивать. Однако, такого выправления ситуации вряд ли стоит ожидать ранее, чем через 3−5 лет.

Программы жилищного и, в первую очередь, ипотечного кредитования под залог жилой недвижимости, в любом случае могут быть начаты только в качестве незначительных по первоначальным объемам пилотных проектов. Учитывая данное, на первоначальном этапе будут реализовываться пилотные проекты, предложенные администрациями Акимов городов Алматы и Астаны.

Таким образом, задача заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий на рынке жилья для развития рыночных механизмов, мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы строительных сбережений и долгосрочного ипотечного кредитования, то есть приобретение населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Анализ потенциального платежеспособного спроса на продукты жилищного кредитования. Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них. Количественная оценка этих параметров поможет сделать более аргументированные выводы относительно полезности и необходимости развития механизмов жилищного кредитования.

Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 2000 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствует запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо сосредоточить внимание на городском населении, которое представляет собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являются Алматы и Астана. В июле усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США. Последние достоверные данные, имеющиеся в наличии, в отношении распределения доходов населения относятся к окончанию 1997 года. Количественное соотношение разных доходов с тех пор не претерпевало критических изменений. Вследствие того, что не существует данных по распределению дохода домохозяйств (в среднем казахстанская семья состоит из 3,5 человек), предположим, что в каждой семье обычно два ее члена работают. Поэтому, в целях расчета платежеспособного спроса семьи доход на одного работающего члена умножается на два. Такие предположения позволяют рассчитать текущий уровень и распределение доходов домохозяйства.

Структура доходов домохозяйств представлена в приложении.

Основным целевым рынком в случае оценки перспектив ипотечного кредитования является спрос на кредиты со стороны тех домохозяйств, которые уже имеют в собственности жилье, но хотят улучшить жилищные условия, т. е. использовать его стоимость при покупке нового жилья.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан является жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Для оценки этого источника необходима лишь ценовая информация по жилью разного типа. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 2000 г. равна USD 8 000, двухкомнатной — USD 13 000, трехкомнатной — USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высокий не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане.

Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования в ближайшее время, предположим также, что процентная ставка по предоставляемым в казахстанских тенге жилищным ипотечным кредитам будет равна 12−15% и являться фиксированной, кредитный период составляет более 10 лет, платежи в счет погашения основной задолженности по кредиту и оплаты процентов производятся ежемесячно равными долями, т. е. кредит является самоамортизирующимся с фиксированной процентной ставкой и аннуитетными платежами.

На основании данных о сбережениях домохозяйства, процентной ставке и длительности ипотечного кредита можно определить размер — кредита, на который данное домохозяйство может претендовать. При этом, величина ежемесячного платежа в счет обслуживания долга (выплата основного долга и процентов) не должна превышать 30% от совокупного ежемесячного дохода домохозяйства. Такое соотношение является стандартным для большинства стран с развитым ипотечным кредитованием и закладывается в расчеты многими казахстанскими банками, оценивающими платежеспособность заемщиков.

Так, например, процентная ставка по кредитам, предположительно равная 20%, может отличаться в ту или иную сторону. Это же касается продолжительности кредитного периода. Если допустить, что ставка реально увеличится, а кредитный период уменьшится, то, очевидно, ипотечные кредиты станут менее доступными для потенциальных заемщиков, и спрос на них сократится.

С другой стороны, нет никакой уверенности в том, что эти показатели не изменятся в обратную сторону, положительно воздействуя на доступность и спрос. Кроме того, не следует забывать, данное касается основной массы населения, проживающего в небольших типовых квартирах. Но ведь имеется еще и достаточно большое число состоятельных граждан, располагающих не только значительными дополнительными средствами, но и активами в виде собственных квартир большего размера (которые готовы продать для покупки еще больших квартир или коттеджей). В третьих, является совершенно очевидным, что данные о доходах домохозяйств остаются заниженными, поскольку их источником являются анкетные опросы. Наконец, есть еще, как минимум, две категории потенциальных заемщиков. Это домохозяйства, имеющие целью покупку однокомнатной квартиры, а не двухили трехкомнатной, а также домохозяйства, которые только что образовались и собираются впервые покупать себе жилье. Количество таких потенциальных заемщиков может быть оценено как равное 300 — 400 в год. В результате, суммарное количество ипотечных кредитов, на которые существует реальный спрос, уже сегодня может составить минимум 2−3 тыс. в год, что на порядок выше текущего показателя количества выдаваемых в Казахстане жилищных кредитов. Все это позволяет говорить о достаточной реалистичности и достоверности полученных результатов.

Таким образом, проведенный анализ показывает, что, в целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях остается относительно небольшим. Однако, во-первых, он достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

Основными моделями долгосрочного жилищного финансирования в Казахстане являются:

• — система строительных сбережений;
• — система ипотечного кредитования.

На современном этапе развития Казахстана наиболее важным направлением развития долгосрочного жилищного финансирования является система строительных сбережений.

Стройсбережение — это система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий.

Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50% от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.

Основной особенностью системы стройсбережений является то, что предоставляемые населению ссуды не имеют конкуренции, поскольку ставка вознаграждения (интереса) по нему низкая и гарантируется на весь срок погашения ссуды. Этот весьма выгодный кредит является главной привлекательной чертой системы стройсбережения. Финансовые институты, специализирующиеся на стройсбережениях могут гарантировать низкую ставку вознаграждения, поскольку данные организации будут работать вне рынка капитала и не будут зависеть от колебаний его ставки вознаграждения (интереса). Данные финансовые учреждения будут иметь собственный рынок стройсбережений и кредитов, собственную систему рефинансирования, а также фонд, из которого клиенты, внесшие в него свои вклады, будут получать ссуды. Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице отличительный признак системы стройсбережения.

При этом, необходимо обратить внимание, что система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами, ниже средних. В то же время она отвечает потребностям широких слоев населения в жилье. Данная система облегчает людям приобретение своего собственного жилья.

Система стройсбережений для государства позволит решить следующие основные задачи:

• — решение социальной задачи — улучшение жилищных условий граждан;
• — население вкладывает денежные средства в недвижимость;
• — стимулируется собственная инициатива граждан при решении их жилищных проблем;
• — строительная промышленность, включая малые и средние строительные фирмы, получает сильный импульс, стимулирующий в свою очередь инвестиции в экономику республики;
• — создание новых рабочих мест.

Государство должно быть заинтересовано в поддержке собственности на жилье, которое, в свою очередь, должно быть доступно каждому. Это стимулирует готовность населения нести нагрузки ради приобретения или улучшения жилья и стабилизирует положение каждого в отдельности.

Государство должно быть крайне заинтересовано и в том, чтобы поддержать систему стройсбережения и целенаправленно стимулировать вкладчиков премиями и скидками в налогообложении.

Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения.

Кроме того, в начале своей деятельности строительные сберегательные банки не будут выдавать кредиты, так как все договоры стройсбережений будут находиться в фазе накопления. Средства же депозитов будут размещены исключительно в долгосрочные государственные ценные бумаги. К тому же проведение названных мероприятий позволит повысить уровень внутренних сбережений населения на долгий срок и в национальной валюте, что в перспективе окажет влияние на общее состояние финансовых рынков страны, в том числе увеличит объемы кредитования, снизит ставки, повысит ликвидность финансовых рынков и т. д.

Следует отметить, что развитие системы стройсбережения в Республике Казахстан при соответствующей поддержке государства окажет значительное, положительное влияние на социально-экономическое состояние. Прежде всего, позволит решить одну из первостепенных задач — удовлетворение потребностей широкого круга населения в жилье, что станет возможным путем накопления гражданами собственных средств и получения в будущем недорогих, долгосрочных кредитов.

В то же время, важной задачей является привлечение средств населения в инвестирование жилищной сферы, поскольку на сегодня это единственный, реальный источник внебюджетного финансирования данного сектора экономики.

Следовательно, государство призвано, во-первых, стимулировать население производить накопления и, во-вторых, создать условия, при которых риск потери накопленных средств сводится к минимуму.

Таким образом, государство должно быть объективно заинтересовано в развитии финансирования долгосрочного жилищного строительства и системы ссудосбережений, а участники данной системы должны пользоваться потенциальной ее поддержкой.