Теоретические основы ипотечного кредитования

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (7 в. до н.э.).

В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солона предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka — подставка, подборка).¹На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалось гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно — наличие специальной доступной информации.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно;

денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательства принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлось «фидуция» (от лат. Fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относились не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случаи исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actionfiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:

• · Pactumvendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную веешь и из суммы погасить долг;
• · Lexcommissoria, дающее право кредитору в случаи неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.

Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения — пигнус (от лат. pignus — неформальный залог) — в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не собственность, а не только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при не исполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость у себя. В случае невыполнение взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возрасте долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могла заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность обеспечения.

Ипотека-это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами ипотеки являются:

• · Во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;
• · Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;
• · В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• · В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной. Которая также подлежит государственной регистрации;
• · В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т. д.) владелец закладной может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество для возмещения потерь.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Соответственно обязанными по закладной лицами являются как должник обеспеченному ипотекой обязательству, так и залогодатель.

На любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма долга на момент заключения договора определена или которое содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Существует понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная — закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

Закладная обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой риск для кредитора, то он обычно и предоставляется под более высокий процент.

Приоритет закладных может быть изменен путем оформления субординационных соглашений (subordinationagreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами.

Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются.

Общая закладная — это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества; обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие займы обычно включает положение «о частичном освобождении», которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.²

Комплексная закладная — комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

Открытая закладная — это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине.³Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течении определенного периода времени. Условия открытой закладной обычно запрещает увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы.

Перевешивающая закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемого заемщику.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускаться так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель закладной может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за их своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет большое значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается. Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия заканчивается только через 3 лет. Эмиссионные условия, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Классификация ипотечного кредитования ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

• 1. По объекту недвижимости
• · Земельные участки;
• · Предприятия, а также здания, сооружение и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• · Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или из нескольких изолированных комнат;
• · Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• · Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• · Незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимом на земельном участке в соответствии с требованиями законодательство КР.
• 2. По целям кредитования:
  • · Жилищное кредитование:
    • v Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретения дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли, приобретения земельного участка под застройку;
    • v На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
    • v Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляется единым разовым платежом. Кредитование строительство жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;
  • · на разработку земельного участка;
  • · на развитие сельского хозяйства;
  • · на развитие производства;
  • · кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.
• 3. По виду кредитора

Данная классификация может быть произведена: по статусу, принадлежности и по степени специализации (табл. 1).

Таблица 1. Классификация ипотечных кредитов.

• 4. По виду заемщика
• · Как субъектов кредитования:
  • v Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
  • v Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• · По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
• v Сотрудникам банков;
• v Сотрудникам фирм — клиентов банка;
• v Клиентов риелторских фирм;
• v Лицам, проживающим в данном регионе;
• v Всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

• 5. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).
• · Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течении определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40−50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получения кредита.
• · Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20−30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.
• 6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимается различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключается в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2.).

Таблица 2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

• 7. По способу амортизации долга:
  • · Постоянный ипотечный кредит;
  • · Кредит с переменными выплатами;
  • · Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
  • · Ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
  • · Ипотечные кредиты с индикацией непогашенной суммы долга;
  • · Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.
• 8. По виду процентной ставки:
  • · Кредит с фиксированной процентной ставкой
  • · Кредит с переменной процентной ставкой
• 9. По возможности досрочного погашения:
  • · с правом досрочного погашения;
  • · без права досрочного погашения;
  • · с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа
• 10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• · Обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• · Субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

Ипотечные кредиты могут выдаваться в виде разовых ссуд и в виде кредитных линий. Могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).