Развитие залога в России

Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимости, банками и другими кредитными организациями, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, компаниями, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Идея залога недвижимости имеет более чем двухсотлетнюю историю своего развития в нашей стране. Эти занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами.

С позиции закономерностей развития банковского хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемой частью рыночной экономики. Будучи частью целого, ипотечное кредитование имеет и свои особенности.

Ипотечный кредит — это ссуда под строго определенный залог. То, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает Залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например, в США они составляют более 60% всего объема ссуд под недвижимость. Главным достоинством ипотечного кредита является то, что залогом для его представления может быть именно та недвижимость, на покупку которой он берется.

Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки, обычно на 10−30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.

При получении ипотечной ссуды оформляется закладная, которая является кредитным соглашением. Закладные обращаются на вторичном рынке. Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те где наблюдается их дефицит.

Развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (удовлетворение населения в жилье).

С экономической точки зрения коммерческий залог недвижимости позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания и развития материального производства.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением развития банковской системы нашей страны. Требует от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Как показывает практика дочерние ипотечные компании на базе универсального банка являются более эффективны Стабильность работы усиливается за счет обязательного страхования. Обычно страхуется титул собственности, страхование жизни заемщика, страхование недвижимости.

Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет банкам большие возможности. Банк в случае необходимости может продать свои закладные, что приведет к повышению его ликвидности.

Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющей разнообразные потребности экономики.

К сожалению, массовое распространение ипотеки в России сдерживается сегодня рядом факторов. Среди них несовершенство законодательной и нормативной базы, отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ на уровне государства.

Во всем мире залог является самым распространенным видом обеспечения обязательства Заемщика. Так как Кредитор-Залогодержатель приобретает право на реальное имущество (имущество, которое он оценил и принял).

Условия, в которых приходиться работать российским банкам сейчас, полностью соответствуют «эпохе перемен» — инфляция, неотработанная система налогообложения, психология незаконопослушного бизнесмена. Эти явления характеризуют ситуацию как непредсказуемую, а значит, требуют твердых материальных гарантий кредитной сделки. Таким образом, наиболее предпочтительным перед другими видами обеспечения и в нашей стране для кредитора становиться залог. Но правовое обеспечение залоговых операций в настоящее время является неполным и не отвечает требованиям современного имущественного оборота.

Теоретически возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятие Закона СССР «О собственности». В 1991 году Президентом РФ были подписаны несколько указов по вопросам собственности на землю и землепользование, допускающие возможность ипотеки. Например, указом от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы «крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам, соответственно, разрешена выдача кредитов под залог. Но эта возможность практически не была реализована.

Вступивший в силу весной 1992 года Закон РФ «О залоге» сделал ипотечное кредитование более реальным. Но этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретные механизмы реализации, что существенно снизило его эффективность. На протяжении последних лет ипотека могла развиваться только там, где вопрос о собственности на землю не имел первостепенного значения. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 год установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере. На сегодня наибольшее развитие получила именно жилищная ипотека. Основные положения, касающиеся ипотеки, позже были развиты в первой части Гражданского кодекса.

Но этого недостаточно, прежде всего необходим специальный закон «Об ипотеке», которым бы регулировались отношения по залогу земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и других объектов недвижимости.19 июля 1995 года Государственная Дума приняла проект Закона «Об ипотеке» и больше эту проблему парламент не рассматривал.

С 1 января вступает в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требуются также подзаконные актыинструкции, регламентирующие ипотечные операции.

28 февраля 1996 года Президентом РФ был подписан указ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» которые объединял и конкретизировал законы о залоге ипотеки.

Однако существующее законодательство оставляет нерешенным важнейший в настоящий момент вопрос о собственности на землю. Пока земля находится в собственности государства, предметом залога могут быть только права на пользование земельными участками, и операции с этим видом недвижимости существенно затруднены. Необходимо принятие соответствующего Земельного кодекса.

Вторым нерешенным вопросом является реализация прав кредитора на взыскание в случае неисполнения должником своих обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Сегодня право кредитора на взыскание трудно реализовать. Согласно действующему законодательству взыскание на заложенное имущество можно применить только по решению суда (что невыгодно кредиторуидет время, судебные издержки).

Совершенствование законодательной базы приведет к началу цивилизованной работы в области залоговых операций с недвижимостью.

Сегодня в России необходимо создавать не просто ипотечное законодательство, а систему ипотечного кредитования. Без какого либо звена система может оказаться не эффективной. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование. Здесь многое зависит от Центрального Банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков. Мировая банковская практика показывает, что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со стороны ЦБ. Необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения работают в основном с физическими лицами. В случае банкротства пострадает большое количество граждан, а также упадет доверие к этой сфере банковской деятельности. Поэтому необходимо контролировать деятельность ипотечных институтов.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования, российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать также, как работают ипотечные банки развитых стран.

Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также послужить укреплению банковской системы страны.