Лекция 16. Способы исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. 
Обращение взыскания на заложенное имущество. 
Реализация заложенного имущества. 
Ипотечное страхование

В случае возникновения у заемщика временных трудностей по погашению кредита по обоюдному согласию банка и заемщика могут быть использованы следующие варианты изменения графика погашения кредита:

• 1 увеличение срока кредитного договора с соответствующим уменьшением размера месячного платежа;
• 2 временное освобождение заемщика от внесения платежей по кредиту и уплаты начисленных процентов с продлением срока кредитного договора;
• 3 временное освобождение заемщика от внесения платежей в счет погашения основного долга и уплата только начисленных процентов;
• 4 временное снижение процентной ставки по кредиту.

При возникновении у заемщика более серьезных трудностей по погашению кредита и невозможности в полной мере выполнить обязательства по кредиту по обоюдному согласию банка и заемщика могут быть приняты следующие варианты разрешения проблемы с погашением кредита:

• 1) досрочное погашение кредитной задолженности и уплата начисленных процентов:
  • а) путем продажи заложенной квартиры либо через предварительный договор купли-продажи жилья, либо путем заключения трехстороннего смешанного договора купли-продажи и прекращения ипотеки;
  • б) путем обмена заложенной квартиры на квартиру меньшей стоимости с условием уплаты собственником меньшей квартиры разницы в их стоимости;
• 2) перевод обязательств по кредитному договору на другого заемщика путем продажи заложенной квартиры новому заемщику с имеющимся залоговым обременением;
• 3) замена обеспечения по кредиту в целях получения

заемщиком дополнительных денежных средств для частичного погашения кредитных обязательств.

Согласно кредитному договору в случае нарушения графика платежей по кредиту заемщик обязан уплатить штраф за каждый день просрочки в размере, устанавливаемом в кредитном договоре. При невнесении очередного платежа в течение срока, превышающего 1 месяц, банк может потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по кредитному договору (погашения оставшейся части основного долга, уплаты процентов и начисленных штрафов). При нарушении графика платежей на срок свыше 2 месяцев или при систематическом невыполнении кредитных обязательств (нарушение сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка была незначительна) банк может начать процедуру обращения взыскания на заложенное жилье в судебном порядке.

Ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства, полностью погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем — проценты за пользование предоставленными денежными средствами, а в оставшейся части — основную сумму долга.

При этом вышеназванная норма допускает возможность иного порядка исполнения обязательства, если в кредитный договор будет включено условие, конкретно устанавливающее очередность погашения кредита и процентов по нему.

В период действия кредитного договора у банка могут возникнуть обоснованные сомнения в перспективе погашения кредита, у Гражданский кодекс указывает следующие основания для досрочного расторжений Договора и взыскания кредита и процентов по нему:

• 1 невыполнение заемщиком графика погашения кредита, если в договоре предусмотрено возвращение кредита по частям (ст. 811 ГК РФ);
• 2 невыполнение заемщиком своих обязательств по обеспечению возврата кредита (ст. 811 ГКРФ);
• 3 * невыполнение заемщиком своих обязательств по целевому использованию кредита (ст. 814 и ст. 821 ГКРФ);
• 4 грубое нарушение залогодателем правил пользовании; ния заложенным жильем в том случае, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения (ст. 29 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• 5 грубое нарушение залогодателем правил содержания и ремонта заложенного жилья в том случае, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения (ст. 30 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• 6 грубое нарушение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенного жилья в том случае, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения (ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• 7 нарушение обязанностей по страхованию заложенного жилья (ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• 8 необоснованный отказ залогодателя банку в проверке заложенного жилья (ст. 34 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
• 9 в кредитном договоре могут быть предусмотрены также иные основания для его досрочного расторжения и взыскания кредита и процентов по нему (например, несвоевременное погашение процентов).

Обращение взыскания на заложенную квартиру может осуществляться в судебном порядке либо в порядке внесудебного обращения взыскания.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество возможен только с согласия заемщика. В этом случае банк с заемщиком вправе заключить следующие виды соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество:

* Соглашение об отступном.

При таком соглашении требования по кредитному обязательству удовлетворяются путем приобретения банком заложенного имущества с зачетом в счет покупной цены оставшейся суммы непогашенной задолженности заемщика по кредитному обязательству.

• * Соглашение об удовлетворении требований банка путем приобретения заложенной квартиры для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены оставшейся суммы непогашенной задолженности заемщика по кредитному обязательству.
• * Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем продажи заложенной квартиры с публичных торгов.

Все вышеназванные соглашения подлежат нотариальному удостоверению.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи, когда обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке невозможно. Взыскание на жилые дома, квартиры, дачи, земельные участки и другое заложенное имуществ (потребительского назначения обращается только по решению суда, если:

* для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

* предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (к таким предметам могут относиться жилые помещения расположенные в домах — памятниках истории культуры);

* предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Ипотечное страхование.

При покупке недвижимости в кредит используются 3 вида страхования:

• 1. Имущественное страхование предмета залога от ущерба, который может быть причинен заложенному имуществу самим заемщиком, третьими лицами (соседи залили квартиру), или другими непредвиденными событиями. В случае снижения стоимости или уничтожения предмета залога банку выплачивается страховое возмещение в счет погашения задолженности по кредиту, либо, по решению банка, оно может направляться на ремонт и восстановление недвижимого имущества.
• 2. Личное страхование жизни и здоровья заемщика и страхование от риска потери им трудоспособности. Банк, как правило, требует от заемщика страхования жизни и трудоспособности. Страховой полис, по которому компания возместит банку неоплаченную часть кредита, поможет заемщику и его семье избежать финансовых трудностей при погашении кредита в случае потери работы или невозможности трудиться из-за травмы, болезни или несчастного случая. Стандартный вариант страхования жизни — страхование риска смерти заемщика (по любой причине) и наступления инвалидности 1 и 2 группы. Принимая во внимание долгосрочный характер договора ипотеки, страховая компания особое внимание уделяет изучению состояния здоровья заемщика, учитывает его возраст и профессию. Она может потребовать дополнительные справки и результаты медицинского обследования.
• 3. Страхование титула собственности — от риска утраты права собственности (если квартира по ипотеке приобретается на вторичном рынке жилья, где актуальным является вопрос о юридической чистоте квартиры). Титульное страхование защищает от убытков, возникших в результате признания какой-либо из сделок с объектом недвижимости недействительной, а также признания прав третьих лиц (неучтенных наследников, несовершеннолетних и т. д.) на недвижимость.

Необоснованное занижение страховых тарифов может привести к недостаточности страхового возмещения для покрытия убытков банка и сложности с его получением, Поэтому банки рекомендуют заключать договоры со страховщиками, пользующимися доверием банка и аккредитованными для работы в рамках ипотечной программы. Попытка самостоятельно выбрать страховщика по принципу «у кого дешевле», из не вошедших в список данного банка, вряд ли оправдана: заемщик потратит время и силы на переговоры со страховой компанией, а банк может и не согласиться на такое партнерство. Установившееся партнерство банка и страховой компании позволяют банку самостоятельно определять тот набор рисков, от которых клиент обязан застраховаться, и условия договора.