Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования

Ипотечный кредит: понятие, история, роль в экономике

банк ипотечный кредит недвижимость По определению И. А. Разумовой ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В Большом экономическом словаре А. Б. Борисова термин «ипотека» определяется как залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Ю.И. Львов рассматривает ипотечные кредиты как долгосрочные ссуды, предоставляемые банками под залог недвижимости, выделяя объекты ипотечного кредитования: земельные участки, жилые помещения, здания и сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу, коммерческие помещения — офисы, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности, производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного назначения.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. Оно было введено в обиход афинским реформатором Солоном, который предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheca — подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве, именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества. Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность, такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia — сделка на доверии, доверительная сделка). Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения — обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога — пигнусом (pignus — неформальный залог). Договор пигнуса рассматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею, как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком залога заемщику.

Появление последней стадии института ипотеки — собственно самой ипотеки — было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

Ипотечное кредитование было первым видом кредитования на Руси и появилось оно одновременно с возникновением права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась в XVIII веке при императрице Елизавете Петровне.

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — Санкт-Петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной, между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».

C начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Само по себе ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. — 294,9 млн руб., в 1877 г. — 415 млн руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится «Московский народный банк».

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

Новый оборот развития ипотека приобрела в советское время. Был зарегистрирован ряд законов о залоговом праве, но имущественный кредит не получил распространения. Ипотечное кредитование по настоящему возродилось только в 1990;е годы. В 1992 году приняли Закон РФ «О залоге». Свое правовое оформление ипотека получила в виде Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Современная ипотека в России является самым востребованным кредитным инструментом. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования неограниченны, их регулировкой занимается государство, правила кредитования диктуют государственные и коммерческие банки, предлагающие своим клиентам множество различных программ, предусматривающих самые разные условия.

Современные ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

• 1. По объекту недвижимости — земельные участки, организации, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в процессе предпринимательской деятельности, дома и квартиры, а так же — части жилых домов или квартир, которые состоят из одной или нескольких комнат, садовые дома, дачи, гаражи и др. строения, морские суда, воздушные, и космические объекты, а так же — объекты незавершенного строительства.
• 2. По целям кредитования — приобретение готового жилья, на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт.
• 3. По виду кредитора — банковские, небанковские.
• 4. По виду заемщиков — как субъектов кредитования: кредиты предоставляемые застройщикам и строителям, кредиты предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риэлторских фирм, лицам проживающим в данном регионе, всем желающим.
• 5. По способу рефинансирования.
• 6. По срокам кредитования.
• 7. По способу амортизации долга — постоянный ипотечный кредит, кредит с переменными выплатами, кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.
• 8. По виду процентной ставки — с фиксированной или переменной процентной ставкой.
• 9. По возможности досрочного погашения — с правом досрочного погашения, без досрочного погашения, с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
• 10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Кроме того ипотечные кредиты могут быть обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами), субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.