Принципы ипотечного кредитования

Ипотеке присущи следующие принципы:

• 1) Принцип гласности, или публичности. Отражает возможность доступа каждого заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной книге;
• 2) Принцип специальности. Означает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• 3) Принцип достоверности. Он гласит, что записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• 4) Принцип старшинства. Этот принцип отражает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• 5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; кредитование ипотечный экономический
• 6) Принцип срочности. Отражает необходимость его возврата не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или любом другом заменяющем его документе.
• 7) Принцип обеспеченности кредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств.
• 8) Дифференцированный характер ипотечного кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам.

Объект ипотеки

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К ним можно отнести:

• — предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
• — здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения;
• — жилые дома, квартиры или их части;
• — гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
• — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• — незавершенные строительные объекты недвижимости в совокупности с материалами и оборудованием;
• — участки недр, обособленные водные объекты;
• — леса, многолетние насаждения;
• — земельные участки, находящиеся в собственности граждан и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, а также для личного подсобного хозяйства.

Объектом ипотеки в свою очередь не могут быть следующие объекты:

• — часть имущества, разделение которого фактически невозможно без изменения его назначения;
• — имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;
• — имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация вообще запрещена;
• — государственное имущество. Сюда можно отнести: государственные и муниципальные земли, сельскохозяйственные угодья, государственные или муниципальные индивидуальные или многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;
• — часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера выплат, и который также предназначен для различного целевого назначения и разрешенного использования;
• — доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональных характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на 3 основные стадии:

• 1. Инициирование. Это процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая в себя проверку как самой собственности, передаваемой в залог, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.
• 2. Посредничество. Это процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных.
• 3. Инвестирование. Это процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

• 1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.
• 2. Сбор и проверка информации о заемщике.
• 3. Заполнение анкеты-заявки на ипотечный кредит.
• 4. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита. Другими словами, этот этап включает процедуру андеррайтинга.
• 5.

  Заключение

  сделки по ипотечному кредиту.

• 6. Обслуживание данного ипотечного кредитования.

Классификация ипотеки

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

по объекту недвижимости:

• — земельные участки;
• — предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• — жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• — дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• — воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства

по целям кредитования:

• — приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• — приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

по виду кредитора:

— банковские и не банковские по виду заемщиков:

• — как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• — кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

по виду процентной ставки:

• — кредит с фиксированной процентной ставкой
• — кредит с переменной процентной ставкой.

по возможности досрочного погашения:

• — с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения
• — с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

по степени обеспеченности (величине первоначального платежа):

• — без первоначального взноса
• — с первоначальным взносом.

по способу амортизации долга:

• — постоянный ипотечный кредит
• — кредит с переменными выплатами
• — кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

Виды ипотечных кредитов

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

• 1. Постоянный ипотечный кредит.
• 2. Кредит с постоянными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит — это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

• — с замораживанием процентных выплат до истечения срока. Данный вид кредита не предусматривает каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;
• — с выплатой только процентов. Предусматривается, что в течение срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты

основной суммы кредита планируются в самом конце срока;

— с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут осуществляться частично до конца срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-Овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-Оверный кредит — это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки) Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

• 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
• 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

• — функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• — функция обеспечения возврата заемных средств;
• — функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• — функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Отличительные особенности ипотечного кредита:

• 1. Обязательность обеспечения. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
• 2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20−25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
• 3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
• 4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.