Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ «Вега»

Минобрнауки России Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«ЧЕРЕПОВЕЦКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Инженерно-экономический институт Кафедра СТЭН Курсовой проект по курсу «Основы управления объектами недвижимости»

на тему «Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере ТЦ «Вега»

Выполнила студентка группы 5 ЭН-41

Косякова Е. Е.

Проверил преподаватель Гендлина Ю.Б.

Череповец, 2012

Введение

Раздел 1. Обзор литературы по теме курсового проекта

1.1 Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование»

2 Раздел. Практическая часть

2.1 Резюме проекта

2.2 Описание проекта

2.3 Особенности местоположения объекта

2.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости

2.4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость

2.4.2 Обзор рынка офисной недвижимости

2.4.3 Рынок торговых помещений

2.4.4 Рынок производственно-складских помещений

2.5 Анализ местоположения участка и окружающей его территории

2.5.1 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте

2.5.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг

2.5.2.1 Насыщенность участка объектами торговли продовольственными товарами, а также объектами общественного питания

2.5.2.2 Насыщенность участка объектами торговли строительными материалами

2.5.2.3 Насыщенность участка объектами торговли мебелью, товарами для интерьера (в том числе тканями), хозяйственными товарами

2.5.2.4 Насыщенность участка объектами торговли бытовой техникой, мобильными телефонами и фототоварами

2.5.2.5 Насыщенность участка аптеками и пунктами медицинских услуг

2.5.2.6 Насыщенность участка объектами торговли одеждой и обувью

2.5.2.7 Насыщенность участка объектами торговли спортивными товарами

2.5.2.8 Насыщенность участка объектами торговли и услуг для автомобилистов, а также автозаправочными станциями

2.5.2.9. Насыщенность участка офисными центрами и банковскими отделениями (офисами)

2.5.2.10Прочие магазины на исследуемом участке

2.5.3 Места отдыха и развлечений. Насыщенность участка объектами развлечений

2.5.4 Крупные строящиеся комплексы, имеющие в составе торговые (офисные) площади

2.5.5 Тенденции развития местности

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

2.6.1 Анализ эффективности объекта при условии сдачи в аренду одному арендатору

2.6.2 Анализ эффективности объекта при условии создания торгового комплекса для нескольких арендаторов

2.6.3 Анализ эффективности объекта при условии создания торгово-складского комплекса

2.6.4 Анализ эффективности объекта при условии создания торгово-развлекательного комплекса для нескольких операторов

2.6.5 Анализ эффективности объекта при условии размещения автодилеров и торговли автомобильными запчастями и аксессуарами

2.6.6 Анализ эффективности объекта при условии создания гипермаркета строительных товаров

2.6.7 Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования

2.7 Выводы

2.8 Рекомендации

Заключение

Список литературы

Приложение 1

Введение

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Цель работы — определить наилучшее и наиболее эффективное использование ТЦ «Вега» (здания, земельного участка), находящегося в частной собственности с юридическим адресом Ї Вологодская область, г. Череповец, ул. Наседкина, 10А.

Суть исследования состоит в последовательной проверке различных вариантов развития объекта на правомочность, физическую осуществимость и финансовую оправданность с дальнейшим определением наиболее прибыльного варианта.

Раздел 1. Обзор литературы по теме курсового проекта

1.1 Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование»

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования объекта собственности.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместных с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.

Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Значение анализа и максимизация рыночной стоимости объекта Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода.

Цель анализа ННЭИ — сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем ННЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта цены на объекты недвижимости корректируются с учетом факторов, определяющих ННЭИ.

Критерии анализа ННЭИ:

потенциал местоположения;

рыночные условия;

юридическая допустимость;

физическая осуществимость;

финансовая обеспеченность;

максимальная продуктивность.

Потенциал местоположения Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Рыночные условия В процессе сравнения даты оценки с датой продажи сопоставимых объектов недвижимости следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. Поэтому надо определить, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или иных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются стабильными в течение года и больше, а иногда они могут меняться в трех-, шестимесячный период времени или даже быстрее. Взаимодействие спроса и предложения влияет на цену, если меняется один или другой фактор или оба. Цены реагируют соответствующим образом. Индекс спроса и предложения вводится в каждой местности по оценочным зонам (данные статистики).

Оцениваемая сумма — цена в денежном выражении (обычно в местной валюте), которую нужно заплатить за недвижимость в коммерческой сделке. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная и обоснованно достижимая цена на рынке на дату оценки. Определение рыночной стоимости исключает увеличение или уменьшение рассчитываемой цены в силу специальных условий или обстоятельств, таких как нерыночное финансирование, обременение договорами залога и т. п., других особых соображений или уступок сделанных кем-либо, из имеющих отношение к сделке лиц.

Рыночная стоимость — это оцениваемая сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которой каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

Ставка (коэффициент) дисконтирования — коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.

Ставка (коэффициент капитализации) — процентная ставка, используемая, для пересчета дохода в рыночную стоимость объекта.

Ставка налога — размер налоговых изъятий из доходов.

Улучшения — это любые формы благоустройства участка, от зданий и сооружений до ландшафтного оформления, увеличивающие его рыночную стоимость.

Рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Физическая осуществимость Критерии физической осуществимости — размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) — влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Методы анализа ННЭИ Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

1 метод:

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

5) оценка действительного валового дохода;

6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

7) определение коэффициента капитализации для зданий;

8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

2 метод:

Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;

4) оценка действительного валового дохода;

5) расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;

6) определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;

7) оценка недвижимости методом капитализации дохода;

8) оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

3 метод:

Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений

1) расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;

2) определение общего коэффициента капитализации;

3) оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;

4) расчет затрат на усовершенствование объекта;

5) определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию — Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).

В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

Проблемы применения анализа наилучшего использования В качестве одной из ключевых проблем, с которой сталкиваются аналитики в ходе такого рода исследований в нашей стране, эксперты называют отсутствие детальных планов для большей части территорий и невозможности предугадать, какой тип недвижимости встретит одобрение со стороны согласовывающих органов относительно застройки того или иного участка. Но даже в том случае, если с заполнением объекта площадями различного использования все более-менее ясно и понятно, масштабы проекта (этажность, площадь пятна застройки, расположение здания на участке и т. д.), соответствующие наилучшему и наиболее эффективному использованию, могут не совпадать с мнением членов градсовета относительно гармоничности и оптимальности застройки. И если исключить наличие административного ресурса, то эти вопросы практически не поддаются прогнозированию.

Ещё одной причиной является то, что конечный результат анализа ННЭИ во многом зависит от экспертного, а значит, субъективного мнения аналитиков. Появляющийся при этом риск непрофессионализма исполнителя можно решить, привлекая наиболее авторитетные и дорогие компании. Ведь в сфере недвижимости качество консультации проявляется в размерах дохода, генерируемого в итоге проектом. Один раз сэкономив на консультации, можно получить разницу в годовом доходе в сотни тысяч долларов, а можно изначально обречь проект на провал.

2 Раздел. Практическая часть

2.1 Резюме проекта Объектом исследования является земельный участок, на котором располагается ТЦ «Вега». Он находится в Зашекснинском районе города Череповца, на улице Наседкина. Получение дохода от его функционирования предполагается путем сдачи в аренду торговых площадей.

Цель курсового проекта:

1) исследование различных вариантов развитие объекта;

2) максимизация рыночной стоимости объекта путем выбора наилучшего варианта использования земельного участка.

Для выбора наилучшего и наиболее эффективного использования объекта необходимо проанализировать уровень арендных ставок в аналогичных объектах в г. Череповце, спрос и предложение на них. Так же насыщенность района объектами торговли, офисными помещениями.

2.2 Описание проекта Объект исследования — ТЦ «Вега», расположенный по адресу 162 600, Россия, Вологодская область, г. Череповец, ул. Наседкина, 10А.

Изначально на данном земельном участке располагался огромный металлический ангар, но в 2001 году его разобрали. Строительство данного торгового центра началось в 2006 году, официальное открытие состоялось 1 июня 2011 года.

Конструкция здания современна. На металлический каркас навешиваются панели.

Общая площадь торгового центра составляет 6000 кв. м.

Полезная площадь — 5600 кв. м.

Строительный объём здания — 72 000 куб. м.

Высота здания — 12 м.

Количество этажей — 3

Инвестиционная привлекательность — средняя Группа капитальности — II

Сообщения между этажами происходит посредством центральной лестницы и эскалаторов. В торговом комплексе три входа. Имеется грузовой лифт и разгрузочная площадка. Готовая отделка: полкафельная плитка, стеныстеновые панели, потолок -1 и 2 этаж железобетонные плиты перекрытия, на 3 этаже частично ж/б плиты, частично Армстронг, двери — стеклянные, лестница — железобетонная.

Для удобства посетителей в торговом центре имеются:

парковка на 40 машин;

эскалатор для подъема и спуска;

банкоматы, терминалы моментальной оплаты услуг.

В ТЦ «Вега» находятся следующие отделы и магазины:

продуктовый супермаркет «Семья»;

магазины одежды и обуви;

отделы бытовой химия «Чёрный кот»;

отдел магазина Центр света «Эдисон»;

салон штор «Эдельвейс»;

салоны мобильной электроники и сотовой связи «Мегафон», «Банзай», «DNS»;

кафе-пиццерия «Жар-пицца»;

Мебельный салон «Valerie».

Кроме торговых помещений в здании есть помещения для персонала, подсобные помещения и сантехнические комнаты.

В ТЦ «Вега» проведены все необходимые коммуникации — холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электричество, телефонные и канализационные сети.

2.3 Особенности местоположения объекта Успех проекта напрямую зависеть от местоположения здания. Выбор местоположения является одним из самых важных решений: с одной стороны, местоположение определяет потенциальное количество клиентов и оборот; с другой стороны, в зависимости от места стоимость получения прав на строительство и аренду земли может различаться в несколько раз.

Исследуемый объект находится в Зашекснинском районе. Преимущество данного расположения заключается в том, что Зашекнинский район — самый динамично развивающийся район г. Череповца. Именно здесь строится 90% нового жилья, крупные социальные объекты. Вследствие этого население района постоянно растёт. При этом прирост происходит за счет платежеспособных категорий населения молодого и среднего возраста.

Кроме этого, ТЦ имеет высокую транспортную доступность, как для автовладельцев, так и для общественного транспорта. В непосредственной близости проходят автобусные маршруты (13,25,18,39, 16, 7), соединяющие Зашекснинский район и центр Череповца. Вблизи торгового центра имеется парковка приблизительной вместимостью на 40 машин. Участок имеет асфальтированную подъездную дорогу с хорошим состоянием дорожного полотна, есть пешеходные переходы. Подъезд автомобилей осуществляется с ул. Наседкина.

2.4 Анализ рынка коммерческой недвижимости Коммерческая недвижимость — это любые объекты недвижимости, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли.

Рынок коммерческой недвижимости Череповца на сегодняшний день динамично развивается, город вышел из кризиса, цены стабилизировались. Покупательский спрос, а следовательно и предложение достигли докризисных показателей. Уровень арендных ставок торговых и офисных помещений по сравнению с 2011 годом повысился на 10−15%.

Происходит строительство и ввод в эксплуатацию новых коммерческих объектов (ТЦ «Макси», пр. Победы, 200; ювелирный магазин «Карат», пр. Победы, 56).

2.4.1 Инвестиции в коммерческую недвижимость Инвестиции в коммерческую недвижимость Череповца — хорошее и надежное вложение средств. На рынке коммерческой недвижимости города количество предложений ограничено. Объектов с необходимой инфраструктурой, расположенных в столь удобном месте, крайне мало. А потребность в качественных офисах у череповецкого бизнеса растет с каждым годом.

Возможности, которые предоставляет рынок коммерческой недвижимости Череповца и комбинация уровня жизни и выгодных капиталовложений, привлекают многих инвесторов, застройщиков и агентов. Один из серьезных мотивов, почему рекомендуется инвестировать в недвижимость Череповца — это постоянный рост и развитие рынка недвижимости, а также постоянное развитие самого города. На сегодняшний день в развитии Череповца участвуют инвесторы не только из Москвы, Санкт-Петербурга, но и из стран ближнего и дальнего зарубежья.

В Череповце в последние годы строительство крупных торговых, деловых центров инвестируют столичные компании. Инвестором крупнейшего в городе торгово-развлекательного центра «Июнь» была Московская компания «Регионы»,инвестиции составили 1,3 млрд рублей. Так как рынок Москвы и Московской области, по их мнению, несколько «перегрет», они сделали упор на развитии бизнеса в регионах (отсюда и название компании). При этом их внимание было направлено на города, в которых расположены крупнейшие предприятия, с большим экономическим потенциалом, стабильно функционирующие, обеспечивающие высокую занятость граждан, а следовательно, и устойчивый потребительский спрос населения на товары и услуги. В нашем городе есть такие инвестиционные компании как «Балтийская строительная компания» образована в 2006 году, общество с ограниченной ответственностью «Регионспецстрой» образовано в 2009 году.

2.4.2 Обзор рынка офисной недвижимости Сегмент офисной недвижимости Череповца представлен помещениями классов В и С, причем класс С превалирует (59% общего предложения). Общий объем предложения составляет около 25 тыс. кв. м, практически все качественные офисы сосредоточены в центральной части города. Несмотря на низкий уровень развития рынка, тенденция умеренного спроса на новые офисы со стороны арендаторов сохраняется. Об этом свидетельствует введение в эксплуатацию новых офисных помещений компании «Железобетон-12».

Предпочтения потенциальных арендаторов склоняются в пользу объектов С-класса — в них уровень вакантных площадей составляет всего 3% против 36% в В-классе. Такое положение вещей объясняется сильным разрывом в уровне арендных ставок. Если в классе С средняя стоимость аренды квадратного метра составляет 4 тыс. рублей в год, то для помещений В-класса этот же показатель равен уже 7 тыс.

В среднесрочной перспективе значительных изменений на рынке не ожидается. Возможен небольшой (в пределах 10%) рост арендных ставок, вызванный постепенной стабилизацией деловой жизни города, а также ростом инфляции. Объем предложения незначительно увеличится за счет ввода в эксплуатацию ряда объектов С-класса, но качественного изменения рынка в ближайший год не предвидится. В целом для череповецкого рынка офисной недвижимости все еще характерна посткризисная стагнация. Хотя сейчас ставки капитализации находятся на минимальном для этого сегмента уровне, поэтому их дальнейшее снижение маловероятно.

2.4.3 Рынок торговых помещений Объем предложения на рынке торговой недвижимости продолжает сокращаться: свободные площади в успешных торговых центрах практически отсутствуют. Средние ставки аренды и цены продажи продолжают рост.

Кроме того, значимую долю рынка занимают банки (23%), магазины косметики и парфюмерии (13%), магазины обуви (11%) и одежды (7%).

Рынок торговых площадей Череповца, можно разделить на следующие сегменты:

* Помещения на первых этажах жилых зданий, а так же в пристроенных помещениях;

* Торговые комплексы;

* Рынки;

* Низко-капитальные строения (киоски, павильоны).

Торговые центры.

На рынке торговой недвижимости Череповца наблюдается положительная динамика, о чем свидетельствуют структурные изменения, происходящие в последние 2 года: превышение темпов роста предложения торговых помещений в торговых центрах (объемов ввода торговых центров) над темпами роста сегмента встроенно-пристроенных помещений. Важной характеристикой рынка торговой недвижимости является то, что развлекательные зоны и фуд-кортовы есть не во всех торговых центрах.

В Череповце торговые центры выводились в основном путем реконструкции и перепрофилирования зданий изначально неторгового функционального назначения; как правило, это бывшие общественно-административные здания, объекты советского периода строительства. Сейчас же наблюдается строительство торговой недвижимости.

К наиболее качественным и крупным торговым центрам Череповца можно отнести ТЦ «Северо-Западный» (общая торговая площадь — 18 тыс. кв. м), ТЦ «Интерсити» (общая торговая площадь — 8 тыс. кв. м), ТЦ «Сатурн» (общая торговая площадь — 8 тыс. кв. м).

Данные торговые центры представляют собой наиболее качественные объекты на рынке — торговые центры с более или менее проработанной концепцией и упорядоченным подбором арендаторов.

Но самым крупным и современным является ТЦ «Июнь». «Июнь" — это первый профессиональный торгово-развлекательный центр в Череповце, демонстрирующий новый уровень комфорта, как для совершения покупок, так и для отдыха и развлечений всей семьей. Якорными арендаторами ТРЦ выступили сеть гипермаркетов «Лента» (5795 кв.м.), сеть многозальных кинотеатров «Мори Синема» (2789 кв. м, 7 залов), сеть гипермаркетов электроники и бытовой техники «М.видео» (2677 кв.м.). Запуск нового объекта предоставил городу порядка тысячи рабочих мест.

Также в ближайшее время планируется открытие ТРЦ «Макси» (32 400 кв.м.), который станет самым крупным торговым центром в Заягорбском районе.

Помещения на первых этажах жилых зданий, а так же во встроено — пристроенных помещениях.

Большинство подобных площадей занимают продовольственные магазины. Подобные площади очень удобны для размещения продовольственных магазинов формата «шаговой доступности» в спальных районах города.

Отдельно стоит отметить высокий уровень развития данного сегмента подобных помещений — в некоторых районах города подобные помещения составляют в совокупности так называемые «торговые улицы».

Под торговыми улицами понимается совокупность отдельно стоящих торговых объектов, торговых площадей, расположенных во встроено-пристроенных помещениях на 1-х этажах жилых и административных зданий.

Рынки Такой устаревший формат торговли, как рынок в Череповце пользуются малой популярностью, так как все больше и больше людей предпочитают посещать торговые центры торговые центры. Это связанно с тем, что количество торговых центров значительно выросло за последние годы и цены на рынках соизмеримы с ценами в ТЦ.

Площади сдаваемых торговых помещений колеблются в пределах от 12 м² до 1000 м². Стоимость аренды 1 м² составляет от 250руб до 1400 руб.

2.4.4 Рынок производственно-складских помещений Сегмент складских и производственных помещений в Череповце является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости. Складская и производственная недвижимость представлена в основном помещениями и площадями, построенными в советское время. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т. п.).

Максимальным спросом у арендаторов пользуются складские помещения С-класса, расположенные на границе промышленной зоны и спальных районов и имеющие хорошие подъездные пути. Диапазон арендных ставок на подобные помещения находится в пределах 407−1271 руб., тогда как ставки для складов класса В составляют уже 1220−5593 руб./кв. м в год, в зависимости от назначения помещения.

В целом можно прогнозировать дальнейшее увеличение количества качественных складов за счет реконструкции. Растущие потребности городской промышленности формируют спрос в данном сегменте, что в дальнейшем создаст благоприятную почву для привлечения в строительство новых инвесторов.

2.5 Анализ местоположения участка и окружающей его территории От местоположения участка зависит очень многое. Инвесторы обращают на это особое внимание: где расположен участок, есть ли какие-то ограничения по использованию земельного участка, высокая ли проходимость и легкая доступность. От местоположения участка также зависит арендная ставка: если объект находится в центре города, то существенно увеличивается арендная ставка.

2.5.1 Транспортные потоки и доступность объекта на частном и общественном транспорте Так как Зашекснинский район уже достаточно застроен, то транспортные потоки велики и проходят мимо торгового центра «Вега» по улицам Октябрьский проспект и Наседкина. Заезд автомобилей осуществляется с улицы Наседкина и выезд оттуда же. У самого комплекса существует удобная парковка на 40 автомобилей.

Достаточно велик поток общегородского транспорта, а именно автобусного. До ТЦ «Вега» можно доехать автобусными маршрутами № «13», «39», «18», «25», «16», «7».

2.5.2 Насыщенность территории объектами торговли и услуг Близлежащая территория около ТЦ «Вега» очень насыщена различными объектами торговли и услуг в различных сферах.

2.5.2.1 Насыщенность участка объектами торговли продовольственными товарами, а также объектами общественного питания Вблизи ТЦ «Вега» существует достаточно много магазинов с продуктами питания. Это такие объекты как «Каравелла», в нем находится продажа продуктов питания универсам «Северный», ТЦ «Простоквашино» и магазины продуктов «Каравай» и «Алекс». Также рядом с исследуемым объектом находится мини-рынок, т. е. скопление павильонов с продуктами питания. Также рядом находится ТЦ «Элби», в котором расположен универсам «Элби».

В самом торговом центре «Вега» имеется продуктовый отдел «Семья», который пользуется большой популярностью среди покупателей вследствие проведения различных акций на разнообразные продукты питания и низких цен.

Также в данном районе достаточное количество объектов общественного питания. Это и кафе"Блюз", расположенное по адресу Наседкина 12, и ресторан «Парадис» по адресу Наседкина 18. В самом торговом центре на 3 этаже находится пиццерия «Жар-Пицца».

2.5.2.2 Насыщенность участка объектами торговли строительными материалами.

Рядом с исследуемым объектом находится гипермаркет строительных материалов «Аксон», самый крупный в нашем городе. Участок не насыщен объектами торговли строительными материалами.

2.5.2.3 Насыщенность участка объектами торговли мебелью, товарами для интерьера (в том числе тканями), хозяйственными товарами.

В данном сегменте участок насыщен различными объектами.

В исследуемом объекте находятся 2 мебельных магазина «Valerie» и «СТОЛПЛИТ», а также салон штор «Эдельвейс».

Ближайшими мебельными магазинами являются ТЦ"Маяк" на 0 этаже — Модуль мебель, ТЦ «Немо» на 1 этаже — мебельная сеть «Мио». Кроме того, в «Сатурне» тоже существует мебельный центр «Вавилон».

2.5.2.4 Насыщенность участка объектами торговли бытовой техникой, мобильными телефонами и фототоварами Исследуемый объект насыщен торговыми отделами мобильных телефонов и фототоваров, такими как салон сотовой связи «Банзай» и «Мегафон». Также в ТЦ «Вега» имеется отдел цифровой техники «DNS».

Ближайшим магазином мобильной электроники является «Цифроград», расположенный по адресу Наседкина, 2.

Также по адресу Октябрьский проспект 39 существует магазин МБТ.

2.5.2.5 Насыщенность участка аптеками и пунктами медицинских услуг В непосредственной близости от ТЦ «Вега» находятся несколько аптечных пунктов. Это аптека «Мать и дитя», расположенная по адресу Наседкина, 7 и аптека ООО «Шексна-фарма» по адресу Наседкина, 2, а также аптека «Фармация № 143» на Октябрьском проспекте, 52.

Также в близи исследуемого объекта располагается ветеринарная аптека «Питомец» по адресу Наседкина, 23.

2.5.2.6 Насыщенность участка объектами торговли одеждой и обувью Данными объектами район перенасыщен. В самом ТЦ «Вега» имеется множество отделов одежды и обуви, такие как «Обновка», магазин детской одежды.

Ближайшими торговыми центрами, имеющими аналогичные отделы, являются ТЦ «Каравелла» и «Простоквашино».

Также в районе имеются самостоятельные магазины обуви и одежды, такие как «Техас», «Вена».

2.5.2.7 Насыщенность участка объектами торговли спортивными товарами Исследуемый участок не насыщен объектами торговли спортивными товарами. Ближайшим магазином является магазин «Спортивный мир», расположенный по адресу Наседкина, 2.

2.5.2.8 Насыщенность участка объектами торговли и услуг для автомобилистов, а также автозаправочными станциями В непосредственной близости от исследуемого объекта находятся 4 автосалона: TOYOTAиSHKODA (Маяк), FORDи КМ/Ч.

Недалеко, при выезде из Зашекснинского района по Октябрьскому проспекту стоят две автозаправочные станции («РусНефть» и «ВестМаркет»).

Из вышесказанного можно сделать вывод, что участок достаточно насыщен объектами для автомобилистов.

2.5.2.9 Насыщенность участка офисными центрами и банковскими отделениями (офисами).

В данном районе нет офисных центров.

В непосредственной близости от исследуемого объекта находится банк «ВТБ 24», расположенный по адресу Наседника, 21. Непосредственно в самом ТЦ «Вега» находятся различные банкоматы.

Следовательно данный участок не насыщен офисными объектами.

2.5.2.10 Прочие магазины на исследуемом участке На данном участке находится цветочный магазин «Цветок», книжный магазин «Книгомир».

2.5.3 Места отдыха и развлечений. Насыщенность участка объектами развлечений Ближайшим развлекательным комплексом является «Сатурн», в котором расположены бассейн и боулинг. Исследуемый участок не насыщен объектами развлечений.

2.5.4 Крупные строящиеся комплексы, имеющие в составе торговые (офисные) площади В непосредственной близости от исследуемого участке идёт строительство аквапарка, в котором предполагается наличие не только развлекательного комплекса, но и торговых помещений.

В конце улицы Наседкина идёт строительство жилого дома. Предположительно на первом этаже будут располагаться торговые и офисные отделы.

2.5.5 Тенденции развития местности Инфраструктуру местности можно считать развитой, потому что рядом расположены крупные торговые центры, объекты торговли и услуг.

На данный момент развитие местности не предполагается.

2.6 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования Как уже отмечалось ранее, выбор наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка осуществляется по четырем критериям:

— юридическая допустимость;

— физическая осуществимость;

— финансовая обеспеченность;

— максимальная продуктивность.

Юридическая допустимость С точки зрения юридической правомерности, согласно постановлению Череповецкой городской Думы от 25.03.2003 N 27 (ред. от 04.04.2006) «О правилах землепользования и застройки города Череповца», а также карте градостроительного зонирования, строительство торгового центра на данном участке допустимо.

Строительство объекта соответствовало Градостроительному Кодексу РФ, Земельному Кодексу РФ, строительным нормам и правилам, закону об охране окружающей среды, учитывались нормативы по чистоте воздуха, инсоляции помещений, требования противопожарной безопасности.

Физическая осуществимость Участок имеет форму прямоугольника, общая площадь участка в проектируемых границах составляет 2300 м². К зданию есть удобные подъездные пути и парковка. Здание не требует затрат на реконструкцию, внутреннее состояние оценивается на «хорошо», полностью оборудовано необходимой техникой, имеется технический персонал, оснащено инженерными коммуникациями.

Финансовая обеспеченность В данном случае объект недвижимости считается финансово приемлемым, так как он обеспечивает доход от эксплуатации, превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

Для оценки вида использования, приносящего регулярный доход от эксплуатации, рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальная ставка дохода на инвестированный капитал, сумма дохода, относимая к земле. В данном случае чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность объекта.

Максимальная продуктивность Максимальная продуктивность показывает то использование объекта, которое дает наибольшую продуктивность. Максимальная стоимость земельного участка будет зависеть от произведенных далее расчетов.

2.6.1 Анализ эффективности объекта при условии сдачи в аренду одному арендатору Сдать одному арендатору здание большого объема довольно сложно, поскольку максимальный размер площади, который способна занять одна компания, как правило, имеет среднерыночные ограничения.

Сделки по сдаче объекта одному арендатору имеют ряд преимуществ и недостатков. Так арендатор может выехать, оставив пустое здание. Однако с точки зрения удобства эксплуатации один арендатор — это плюс, так как требования у всех разныеи чем больше арендаторов, тем больше этих требований. В то же время, потеря одного-двух из них не приводит к существенной разнице в денежном потоке от арендных платежей. Сдача объекта одному арендатору требует детального и «жесткого» договора. Большим плюсом является экономия времени на заполнение объекта, большим минусом — стопроцентная вакантность объекта в случае потери данного арендатора. В целом, баланс «плюсов» и «минусов» определяется текущим состоянием арендного рынка.

2.6.2 Анализ эффективности объекта при условии создания торгового комплекса для нескольких арендаторов В нашем случае торговый объект сдается именно нескольким арендаторам. Здесь также есть и плюсы и минусы. Достоинства заключаются в том, что есть разнообразие арендных ставок, здоровая конкуренция между арендаторами и разнообразие товара. Недостатки: простой свободной сдаваемой площади, поиск арендаторов. Но в итоге, данная модель торгового комплекса достаточно эффективна.

Для данного торгового центра можно предложить и такой вариант использования, как размещение торговых площадей на 1 и 2 этажах и офисных помещений на 3 этаже. Это будет эффективно в следствие того, что в данном районе отсутствуют офисные здания.

2.6.3 Анализ эффективности объекта при условии создания торгово-складского комплекса В данном случае объект будет неэффективен, т.к. складские помещения — это в основном ангары, которые находятся в промышленной зоне и они не имеют никакой архитектурной привлекательности. Данный объект находится в центре района и должен удовлетворять архитектурной эстетике.

Также следует отметить, что ранее на месте торгового центра располагался большой ангар, который не нашёл практического применения в качестве складского помещения и был разобран. Поэтому строительство торгово-складского комплекса будет не выгодным.

2.6.4 Анализ эффективности объекта при условии создания торгово-развлекательного комплекса для нескольких операторов Данный торговый центр «Вега» и есть торгово-развлекательный объект для нескольких операторов. Это достаточно эффективный и выгодный проект, т.к. он построен в зоне жилой застройки, имеет много полезных магазинов.

2.6.5 Анализ эффективности объекта при условии размещения автодилеров и торговли автомобильными запчастями и аксессуарами Как уже было сказано выше, исследуемый участок насыщен объектами автомобильного направления (4 автосалона). Поэтому данный объект будет невыгодным.

2.6.6 Анализ эффективности объекта при условии создания гипермаркета строительных товаров Строительство гипермаркета строительных материалов было бы выгодным, вследствие отсутствия данного вида товара на рассматриваемом участке, но создание объекта невозможно, так как он имеет недостаточную площадь, и отсутствуют подъездные пути для крупногабаритных машин.

2.6.7 Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования Ведём расчёт по методу, согласно которому земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

5) оценка действительного валового дохода;

6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

7) определение коэффициента капитализации для зданий;

8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах, как нового. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Для определения восстановительной стоимости применяется метод сравнительной единицы. В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта исследования величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта исследования.

Таблица 1

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости строительства здания

З/п = 0,35•4,2 = 1,47 тыс. руб./м2

Прямые затраты =4,2 + 1,47 + 0,45+ 0,2 = 6,32 тыс. руб./м2

Накладные расходы = 0,2•6,32 = 1,264 тыс. руб./м2

Прибыль подрядчика = (6,32 + 1,264)•0,15 = 1,14 тыс. руб./м2

Цена подрядчика = 6,32 + 1,264 + 1,14 = 8,72 тыс. руб./м2

Оплата услуг проектных организаций = 0,05•6,32 = 0,316 тыс. руб./м2

Маркетинг, реклама, страховка =0,05•8,72 = 0,436 тыс. руб./м2

Покупка энергетических мощностей = 0,1•8,7216 = 0,872 тыс. руб./м2

Налоги = 0,18•(0,316+ 0,436 + 0,872) = 0,29 тыс. руб./м2

10)Затраты инвестора = 8,72+0,316+0,436+0,872+0,29 = 10,64 тыс. руб./м2

11)Прибыль инвестора = 0,2•10,64 = 2,13 тыс. руб./м2

12)Укрупненный обобщенный показатель стоимости строительства = 10,64 +2,13 = 12,77 тыс. руб./м2

Восстановительная стоимость строительства объекта недвижимости торговой площадью 6000 кв. м = 6000•12,77 = 76 620 тыс. руб.

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны следующие варианты управления. Варианты управления разрабатываются на 1 год.

1 вариант:

Торговые помещения — на 1, 2, 3 этажах общей площадью 6000 м², торговые залы на первом этаже площадью 1900 м², торговые залы на втором этаже площадью 1700 м², торговые залы и залы развлекательной зоны на третьем этаже — 2000 м². Со стороны фасада здания размещаются парковочные места, количество парковочных мест рассчитано на 40 автомобилей.

Предполагаемый доход от функционирования объекта будет складываться из арендных платежей.

Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:

для торговых площадей на 1 этаже — 2000 руб. за кв. м в месяц;

для торговых площадей на 2 этаже — 1000 руб. за кв. м в месяц;

для торговых и развлекательных площадей на 3 этаже — 700 руб. за кв. м в месяц.

Объект управления расположен в центре района, имеет парковку, внутреннее состояние оценивается на «хорошо», полностью оборудован необходимой техникой.

Расчёт дохода от объекта недвижимости:

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД1 = S•Ас•12

где S — полезная площадь, м2;

Ас — арендная ставка, руб./мес.

ВДтор.п 1 этажа=1900•2000•12=45 600 000 руб./год ВДтор. п 2 этажа=1700•1000•12=20 400 000 руб./год ВДтор. п 3 этажа=2000•700•12=16 800 000 руб./год ПВД1тор.п. = 45 600 000 + 20 400 000 + 16 800 000=82800000 руб./год

2. Расчет действительного валового дохода:

ДВД1 = ПВД1 — потери + прочие доходы Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД.

Прочих доходов нет.

ДВД1=82 800 000−82 800 000•10/100= 74 520 000 руб./год

3. Расчет операционных расходов:

ОР1=ДВД1*0,2=74 520 000*0,2=14 904 000 руб. / год

4. Расчет чистого операционного дохода:

ЧОД1 = ДВД1 — ОР = 74 520 000−14 904 000= 59 616 000 руб./год Таким образом, чистый доход, который будет приносить объект недвижимости за год, составляет 59 616 000 руб.

2 вариант:

Торговые помещения — на 1, 2, этажах, офисные помещения — на 3 этаже м2, торговые залы на первом этаже площадью 1900 м², торговые залы на втором этаже площадью 1700 м², офисные помещения на третьем этаже — 2000 м². Со стороны фасада здания размещаются парковочные места, количество парковочных мест рассчитано на 40 автомобилей.

Предполагаемый доход от функционирования объекта будет складываться из арендных платежей и доходов от терминалов оплаты.

Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:

для торговых площадей на 1 этаже — 1900 руб. за кв. м в месяц;

для торговых площадей на 2 этаже — 1100 руб. за кв. м в месяц;

для офисных площадей на 3 этаже — 800 руб. за кв. м в месяц.

Расчёт дохода от объекта недвижимости:

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД2 = S•Ас•12

где S — полезная площадь, м2;

Ас — арендная ставка, руб./мес.

ВДтор.п 1 этажа=1900•1900•12=43 320 000 руб./год ВДтор. п 2 этажа=1700•1100•12=22 440 000 руб./год ВДтор. п 3 этажа=2000•800•12=19 200 000 руб./год ПВД2тор.п. = 43 320 000 + 22 440 000 + 19 200 000=84960000 руб./год

2. Расчет действительного валового дохода:

ДВД2 = ПВД2 — потери + прочие доходы Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД.

Прочие доходы:

доходы от терминалов оплаты составляют 40 000 руб./год.

ДВД2=84 960 000−84 960 000•10/100 + 40 000= 76 500 000 руб./год

3. Расчет операционных расходов:

ОР2=ДВД2*0,3= 76 500 000*0,3=22 950 000 руб. / год

4. Расчет чистого операционного дохода:

ЧОД2 = ДВД2 — ОР2 = 76 500 000 — 22 950 000= 53 550 000 руб./год Таким образом, чистый доход, который будет приносить объект недвижимости за год, составляет 53 550 000 руб.

Расчет коэффициента капитализации Коэффициент капитализации выражает зависимость, причем обратно пропорциональную, между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.