Определение рыночной стоимости и оценка предприятия на аукционе ОАО «Заря»

1. Определение задания на оценку.

Оценка на основании договора №ХХ от 04.04.2008 года.

2. Общие положения.

2.1 Правовые основания выполнения работ.

Настоящая оценка выполнена в соответствии с положениями Федерального закона № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.02 г. № 395 «О лицензировании оценочной деятельности» утверждено Положение о лицензировании оценочной деятельности. Положением о лицензировании оценочной деятельности лицензирующим органом определено Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Распоряжением Минимущества России принято решение о выдаче лицензии на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации обществу с ограниченной ответственностью «Оценка». Лицензия № 0000 от 00.00.2000 г.

Оценщики учитывают в выполненной работе требования Положения о лицензировании. Кроме того, оценщики руководствуются требованиями международных стандартов оценочной деятельности и стандартов Российского общества оценщиков.

Гражданская ответственность общества с ограниченной ответственностью «Оценка» по осуществлению профессиональной деятельности застрахована в страховой компании филиал ООО «Страхование» в г. Иваново (страховой полис № 0 от 00.00.2000 года).

2.2 Сертификат качества оценки.

Подписавший данный отчет оценщик (далее: оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограниченных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждений по отношению к участвующим сторонам.

Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

Оценка была выполнена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки (ФСО 1 — ФСО 3), утвержденными Приказом минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254−256 «Об утверждении Федеральных стандартов оценки (ФСО 1-ФСО 3)».

Оценщик лично производил осмотр имущественного комплекса ОАО «Заря», опирался на данные, предоставленные Заказчиком и эмитентом акций. Оценщик получил необходимую для составления настоящего отчета информацию, непосредственного у руководства ОАО «Заря».

В процессе сбора и анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщику, подписавшему настоящий отчет.

2.3 Основные предположения и ограничивающие условия.

При выполнении работы Оценщик исходил из следующих предположений и ограничений:

В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности следующих правоустанавливающих документов:

Устав ОАО «Заря» (новая редакция) утвержденный Распоряжением Комитета Ивановской области по управлению государственным.

Бухгалтерские балансы за 2005, 2006, 2007 года, отчеты о финансовых результатах, аналитические коэффициенты за те же периоды.

Оценщику была предоставлена техническая и правоустанавливающая документация на здания и сооружения, принадлежащие ОАО «Заря». Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности, достоверность которого резюмируется на основании документов, представленных Заказчиком. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оценщик в настоящем отчете определяет стоимость пакета акций ОАО «Заря» состоящего из 5683 обыкновенных акций (100% уставного капитала) на дату оценки — 03 марта 2008 года.

На дату оценки оценщик не располагал данными аудиторской проверки, не проводил инвентаризацию имущества, а полагается на данные бухгалтерского учета, предоставленные Заказчиком.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого пакета акций. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. При невозможности получить исчерпывающую информацию, необходимую для проведения оценки, оценщик отражает это в своем отчете.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. Оценщик гарантирует конфиденциальность информации, полученной им в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Оценщик провел оценку пакета акций, применив затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке акций.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки — 03 марта 2008 года. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

Отчет об оценки содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого объекта и не является гарантией того, что он перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете рыночной стоимости.

Рыночная стоимость акций в настоящем отчете определена в российских рублях.

3. Используемая терминология и процесс оценки.

3.1 Используемые понятия и определения.

Все понятия и определения взяты из следующих документов:

· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ.

· Федеральные стандарты оценки (ФСО 1 - ФСО 3), утвержденные Приказом минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254-256 «Об утверждении Федеральных стандартов оценки (ФСО 1-ФСО 3)». МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ.

Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости..

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:.

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Предприятие (бизнес) - торговая, промышленная, сервисная или инвестиционная организация, занимающаяся какой-либо экономической деятельностью, в сфере торговли, производства или услуг.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Имущество (активы) — представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо (активы) управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Право владения имуществом (активами) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

Текущие активы — активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия — например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность.

Основные активы — это материальные и нематериальные активы, предназначающиеся на две общие категории:

1) Недвижимость, производственные средства и оборудование — активы, предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные начисления) и другие виды активов.

2) Прочие долговременные активы — активы не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но находящиеся в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

Чистые активы — суммарные активы минус суммарные обязательства.

Оборотный капитал — сумма, на которую текущие активы превышают текущие обязательства.

Стоимость - является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продаст. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Остаточная стоимость — стоимость, определенная по бухгалтерскому балансовому отчету, представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и начисленным износом, рассчитанным по нормам амортизации имущества.

Износ и амортизация — понятия, используемые как в оценке, так и в бухгалтерском учете, могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений Оценщики, применяя методы воспроизводства и возмещения затрат, могут использовать термины обесценение, износ или начисленный износ, имея в виду любую потерю стоимости относительно полной стоимости замещения (воспроизводства). Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному, или техническому, либо внешнему устареванию. (Термин амортизационные начисления) обозначает скидки, определяемые бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят, прежде всего, от конкретного способа вычисления, применяемого бухгалтером, и не обязательно отражают состояние рынка.

Затраты — мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить возможный покупатель. Однако в зависимости от наличия равноценных объектов и активности других покупателей, эти затраты могут быть ниже или выше стоимости на дату оценки.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Дата оценки — дата, на которую действительно заключение оценщика о стоимости.

Ставка дисконта - ставка отдачи (доходности), используемая для конвертации денежной суммы, подлежащей выплате или получению в будущем, в текущую стоимость.

Цена — является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретного покупателя и продавца, цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

Под акцией обычно пронимают ценную бумагу, которую выпускает акционерное общество при его создании (учреждении), при преобразовании предприятия или организации в акционерное общество, так же для мобилизации денежных средств при увеличении существующего уставного капитала. Поэтому акцию можно считать свидетельством о внесении определенной доли в уставный капитал акционерного общества. В «Законе о рынке ценных бумаг» акции дается следующее определение: «Акция — эмиссионная, ценная бумага, закрепляющая права ее держателя (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении и на часть имущества, остающегося после его ликвидации».

Акция может быть выпущена как в документарной (бумажной, материальной) форме, так и в бездокументарной форме — в виде соответствующих записей на счетах. При документарной форме выпуска акций возможна замена акции сертификатом, который представляет собой свидетельство о владении названным в нем лицом определенного количества акций. При полной оплате акций акционер получает один сертификат на все количество приобретенных им акций. Сертификат акций должен содержать те же реквизиты, которые характерны для акции, а так же указание на количество акций, которые принадлежат владельцу (акционеру). В некоторых нормативных документах сертификат акций относят к ценным бумагам, хотя это утверждение довольно спорно и может усложнить обращение ценных бумаг, привести к одновременному обращению, как акций, так и сертификатов.

Акции могут быть разных видов. В зависимости от порядка владения (способа легитимации) акции могут быть именными и на предъявителя. Согласно Федеральному закону об акционерных обществах «все акции общества являются именными». Это предполагает, что владелец акции должен быть внесен в реестр акционерного общества.

Закон «О рынке ценных бумаг» разрешает выпуск акций на предъявителя в определенном отношении к величине оплаченного уставного капитала эмитента в соответствии с нормативом, установленным Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.

В связи с тем, что акционерные общества могут быть открытыми и закрытыми, следует различать выпускаемые ими акции. Их различие состоит в том, что акции открытых акционерных обществ могут продаваться их владельцами без согласия других акционеров этого общества. При реализации акций закрытого акционерного общества необходимо учитывать, что его акционеры имеют преимущественное право их приобретения. При этом срок реализации этого права не может быть менее 30 дней, но и не более 60 дней. Кроме того, следует иметь в виду, что акции закрытых акционерных обществ могут выпускаться только в форме закрытой подписки и не могут быть предложены для приобретения неограниченному кругу лиц.

Открытое же акционерное общество может проводить как открытую, так и закрытую подписку на выпускаемые акции.

Акции акционерного общества можно разделить на размещенные и объявленные. Размещенными считаются акции, уже приобретенные акционерами. Объявленными считаются акции, которые акционерное общество может выпустить дополнительно к размещенным акциям.

В зависимости от объема прав акции принято делить на обыкновенные и привилегированные (преференциальные). Согласно Гражданскому Кодексу (ст. 102) и Федеральному закону об акционерных обществах (ст. 25, п. 2) номинальная стоимость размещенных привилегированных акций не должна превышать 25% от уставного капитала общества.

Владелец обыкновенной акции имеет права, предоставляемые акциями, в полном объеме (участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, иметь право на получение дивидендов, а в случае ликвидации общества — право на получение части его имущества в размере стоимости принадлежащих ему акций) Привилегированная акция не дает права голоса на общем собрании акционеров, а привилегии владельца такой акции заключаются в том, что и в уставе должны быть определены размер дивиденда и (или) стоимость, выплачиваемая при ликвидации общества (ликвидационная стоимость), которые определяются в твердой денежной сумме или в процентах к номинальной стоимости привилегированных акций.

Однако не стоит понимать буквально лишение права голоса владельца привилегированной акции. Закон определяет случаи, когда владелец привилегированной акции получает право участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса.

Дивиденд представляет собой доход, который может получить акционер за счет части чистой прибыли текущего года акционерного общества, которая распределяется между держателями акций в виде определенной доли от их номинальной стоимости, т. е. через дивиденд реализуется право акционера на участие, и прибыли, получаемой акционерным обществом.

Вопрос оценки акций тесно связан с ее жизненным циклом, который охватывает выпуск, первичное размещение и обращение акций.

Поэтому первая оценка акций по российскому законодательству в период ее выпуска — номинальная. Номинал акции — это то, что указано на ее лицевой стороне, поэтому иногда ее называют лицевой, или нарицательной, стоимостью. Номинальная стоимость всех обыкновенных акций общества должна быть одинаковой и обеспечивать всем держателям акций этого общества равный объем прав.

По Федеральному закону РФ «Об акционерных обществах» уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами, иначе говоря, равен сумме номиналов акций в обращении.

Предприятие, выпустившее акцию с указанием ее номинальной стоимости, т. е. нарицательной, цены, еще не гарантирует ее реальную ценность. Такую ценность определяет рынок. Однако номинальная стоимость выступает как некоторый ориентир ценности акции особенно на неразвитом, малоликвидном фондовом рынке. В этом случае номинальная стоимость длительное время является базой для определения последующих стоимостных оценок акции.

Затем стоимостная оценка акций происходит при их первичном размещении, когда необходимо установить эмиссионную цену. Это цена акции, по которой ее приобретает первый держатель. По существующему законодательству эмиссионная цена акции — едина для всех первых покупателей, она превышает номинальную стоимость или равна ей. Оплата акций общества при его учреждении производится его учредителями по их номинальной стоимости. При всех последующих выпусках реализация акций осуществляется по рыночной цене. Это обуславливается тем, что собственный капитал акционерного общества происходит увеличение стоимости его активов из-за инфляционных процессов, присоединения нераспределенной прибыли (реинвестирования прибыли) и т. д.

Превышение эмиссионной цены над номинальной стоимостью называется эмиссионной выручкой, или эмиссионным доходом. Он не может быть использован на цели потребления и должен быть присоединен к собственному капиталу акционерного общества. Эмиссионная цена может быть ниже рыночной.

В случае размещения дополнительных акций при участии посредника по цене, которая не может быть ниже их рыночной стоимости более чем на размер вознаграждения посредника, установленный в процентом отношении к цене размещения таких акций. Таким образом, эмиссионная цена равна рыночной цене минус вознаграждение посредника.

Следовательно, уже на стадии эмиссии акций, определяя перспективы продаж новых обыкновенных акций и время их выпуска, возникает потребность в рыночной оценке.

«Рыночной стоимостью имущества, включая стоимость акций или иных ценных бумаг общества, является цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы приобрести» — трактует Федеральный закон «Об акционерных обществах».

Таким образом, на ликвидном эффективном рынке ценных бумаг рыночная цена акции — это стоимость в текущих ценах по сделкам, заключенным в каждый момент времени, не более и не менее.

Рыночная (курсовая цена) — это цена, по которой акция продается и покупается на вторичном рынке.

Рыночная цена обычно устанавливается на торгах на фондовой бирже и отражает действительную цену акции при условии большого объема сделок. Биржевой курс как результат биржевой котировки, определяется равновесным соотношением спроса и предложения. Цену предложения (оферту) устанавливает продавец, цену спроса (бид) — покупатель.

3.2 Оцениваемые права.

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект оценки.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает в себя право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушают права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обменять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3.3 Процесс оценки и последовательность определения стоимости.

В ходе выполнения задания по оценке работа проводилась по следующим основным направлениям:

Изучение материалов и документов, представленных Заказчиком и Эмитентом акций, при допущении, что они, верно, отражают хозяйственное и финансовое состояние предприятия. Эти материалы включали, уставные и правоустанавливающие документы, годовые и квартальные финансовые отчеты предприятия, краткую характеристику состава активов ОАО «Заря».

Оценка экономического и финансового состояния предприятия исходя из имевшихся в распоряжении оценщиков документов и информации.

Анализ возможностей применения трех общепринятых подходов к оценке стоимости: затратного, сравнительного и доходного, и обоснование применяемых подходов к оценке.

Применение затратного подхода — метода скорректированных чистых активов, анализ и оценка активов и обязательств ОАО «Заря» с целью определения стоимости скорректированных чистых активов.

Применение доходного подхода — метода дисконтированных денежных потоков. Построение чистого денежного потока ОАО «Заря», определение ставки дисконта и расчет стоимости бизнеса.

Применение сравнительного подхода — метода отраслевых коэффициентов (мультипликаторов). Анализ данных и продажах объектов аналогов с целью выведения ценовых показателей, используемых для оценки ОАО «Заря».

Внесение итоговых корректировок.

Согласование полученных результатов.

Написание отчета об оценке.

4. Анализ текущей экономической ситуации в Иванове и Ивановской области.

Ивановская область расположена в центре европейской части России, в 300 километрах северо-восточнее Москвы, на пересечении основных транспортных магистралей, соединяющих московский и западный регионы РФ с восточными и северо-восточными районами страны. Довольно выгодное географическое положение региона обусловлено тем, что помимо автомобильных и железнодорожных магистралей, на территории области имеются речные порты и аэропорт. Территория области — 21,4 тыс. кв. километров, численность постоянного населения Ивановской области на начало 2003 года составляет 1176,2 тыс. человек, в том числе городского населения 971,3 тыс. человек и сельского 204,9 тыс. человек. Крупнейшие населенные пункты: Иваново (440.9 тыс. жителей), Кинешма (97.0 тыс. жителей), Шуя (64,0 тыс. жителей), Вичуга (43,5 тыс. жителей), Фурманов (40.4 тыс. жителей). Средняя плотность населения — 55,1 чел./км². На долю экономически активного населения приходится 592 тыс. человек, или 50,3%. В 2003 г. уровень зарегистрированной безработицы к экономически активному населению составил 1,9%.

Область обладает достаточно высоким образовательным и научно-исследовательским потенциалом. В ней имеется 9 ВУЗов, 1 академический и около 20 отраслевых научно-исследовательских и проектных институтов. В высших, средних специальных учебных заведениях и профтехучилищах обучается свыше 50 тысяч студентов и учащихся. После периода длительного спада возникла и стабильно проявляется тенденция к увеличению расходов на научно-исследовательские и научно-технические разработки. Наблюдается также, хотя и в замедленном виде, рост инновационной активности по сравнению с началом-серединой 90-х годов. По состоянию на 2002;2003 год в производство внедряется около 14% осуществленных разработок, в основном на крупных предприятиях. Как правило, внедряемые технологии имеют целью расширение ассортимента производимой продукции.

Среди индустриальных центров России, Ивановская область известна своей текстильной и машиностроительной промышленностью, которая насчитывает 287 предприятий различных отраслей. Профильными отраслями промышленности Ивановской области являются: легкая промышленность, машиностроение, химическая промышленность, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная, пищевая, а также производство строительных материалов.

Транспортная инфраструктура области имеет все необходимые элементы развитого региона:

1. Автомобильные дороги общей протяженностью 5706 км соединяют все соседние области: Костромскую, Нижегородскую, Владимирскую, Ярославскую и являются основным путем сообщения.

2. Железные дороги составляют 580 км и входят в сеть Северной железной дороги России и соединяют Иваново с Москвой, Санкт-Петербургом, Ярославлем, Нижним Новгородом, Самарой.

3. В Иваново имеется аэропорт, в настоящее время ведутся работы по его реконструкции.

4. Судоходные пути проходят по бассейну р. Волга и ограничены границами области. Их протяженность 220 км. Использование на волжской трассе судов типа «река-море» дает возможность для непосредственного выхода в Каспийское, Балтийское и Белое моря.

Ресурсный потенциал области характеризуется наличием минеральных вод, нерудных полезных ископаемых и рекреационными ресурсами:

1. Минеральные воды. На территории Ивановской области на различных глубинах залегают минеральные подземные воды (с минерализацией более 1 г/л) и лечебно-столовые воды сульфатно-натриевого состава без специфических компонентов и минерализацией 1−5 г./л, пригодные для лечения желудочно-кишечных заболеваний.

2. В настоящее время разведано запасов подземных вод в объеме 653,48 тыс. куб. метров в сутки, в том числе — 296 куб. метров в сутки минеральных вод.

3. Строительные материалы. Промышленное значение на территории Ивановской области имеют лишь нерудные полезные ископаемые, представленные глинистыми, песчаными, гравийно-песчаными и карбонатными породами, залегающими близко от поверхности. Запасы полезных ископаемых в области включают в себя месторождения высококачественных глин и суглинков, используемых в производстве строительных материалов. Запасы их в целом по области составляют 51 897 тыс. куб. метров. На территории Ивановской области имеются также месторождения песка для производства силикатных изделий (81 579 тыс. куб. метров); гравийно-песчаного материала (121 365 тыс. куб. метров); торфа (89 млн. тонн), сапропеля в объеме 72 млн. куб. метров.

4. На территории области имеется запас древесины, что позволяет ежегодно добывать 1242 тыс. кубических метров древесины, в том числе хвойных пород — 352 тыс. кубических метров, лиственных пород — 890 тыс. кубических метров.

5. Рекреационные ресурсы. Несмотря на высокий уровень производства, область, располагает довольно высоким экологическим рейтингом, что весьма важно в современных условиях. Она входит в число наиболее благоприятных в экологическом отношении регионов России и обладает богатейшими рекреационными возможностями, к которым относятся водные и лесные ресурсы, ландшафты и целебные источники. Санатории имени Станко, «Оболсуново» и «Зеленый городок» предоставляют эффективные средства лечения заболеваний сердечно — сосудистой и нервной систем, желудочно-кишечного тракта, печени, поджелудочной железы, опорно-двигательного аппарата, а также гинекологических и урологических заболеваний на основе имеющихся минеральных источников, новейших лечебно — диагностических достижений, современной аппаратуры. На различных базах отдыха имеются хорошие условия для занятий теннисом, конным и горнолыжным спортом, мини — футболом, водными видами спорта.

· Действующее законодательство, направлено на создание наиболее благоприятного режима для предоставление участникам инвестиционной деятельности гарантий от изменения законодательства;

· предоставление участникам инвестиционной деятельности отсрочки, рассрочки по уплате налогов и сборов, налогового кредита в части сумм, поступающих в областной бюджет;

· предоставление участникам инвестиционной деятельности инвестиционного налогового кредита в части сумм, поступающих в областной бюджет, основания и условия предоставления которого, устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации и законом Ивановской области;

· возмещение части процентной ставки по кредитам, привлекаемым предприятиями и организациями на инвестиционные цели, осуществляемого за счет средств областного бюджета в порядке, утверждаемом Администрацией Ивановской области.

· инвестиции из государственных источников финансирования в установленном законодательством порядке;

· предоставление налоговых льгот участникам инвестиционной деятельности;

· участие органов государственной власти Ивановской области в разработке, экспертизе и реализации целевых программ и отдельных инвестиционных проектов;

Таким образом, Ивановская область имеет все факторы необходимые для успешной и выгодной работы инвесторов:

· имеются развитые транспортные коммуникации, производственная инфраструктура, надежная связь;

· наличие законодательства, предусматривающего для инвесторов льготный налоговый режим, продажу земельных.

· организационная и финансовая поддержка инвестиционных проектов, гарантии безопасности бизнеса со стороны органов исполнительной власти;

· высококвалифицированные трудовые ресурсы.

Инвесторам, желающим организовать новые виды производства, могут быть предложены под строительство «зеленые площадки», а также недостроенные или неиспользуемые здания и сооружения в аренду, выкуп или для организации совместных предприятий.

Отрасли, рекомендуемые Администрацией Ивановской области для инвестирования:

1. Машиностроение:

o производство автомобилей, комплектующих и запасных частей;

o производство оборудования для ликвидации последствий аварийных разливов нефти и нефтепродуктов;

2. Жилищно-коммунальный комплекс:

o производственная переработка и утилизация бытовых отходов;

3. Агропромышленный комплекс;

o производство, переработка и хранение овощей, молочной продукции;

4. Текстильная промышленность;

o производства новых видов тканей и модернизация действующих линий;

o швейная промышленность и модельные изделия;

5. Авиатранспорт:

o реконструкция и модернизация аэропорта.

Экономический обзор.

Промышленность Ивановской области насчитывает около 300 предприятий различных отраслей. Ведущей отраслью промышленности является легкая промышленность, которая вырабатывает приблизительно 37% общего объема выпускаемой в области промышленной продукции и где занято более половины всех работающих в промышленности. Ежегодно Ивановскими текстильными предприятиями производится около 1,5 млрд. квадратных метров готовых тканей, что составляет более половины российского текстиля. Ассортимент выпускаемых хлопчатобумажных тканей представлен ситцевой, бязевой, марлевой, одежной, плательной, бельевой и гобеленовой группами. Ивановская область относится к числу немногих регионов Российской Федерации, где имеются климатические условия для выращивания льна, завод для производства оборудования по его первичной обработке и предприятия, производящие широкий спектр льняных тканей.

Второй по значению отраслью является машиностроение (37 предприятий). С Ивановской маркой выпускается каждый третий автокран в стране. Ивановские машиностроители производят металлорежущие станки (в том числе с ЧПУ), экскаваторы, ткацкие станки, чесальные машины, измерительные приборы, запасные части к автомобилям, товары народного потребления.

В области действуют предприятия энергетической. деревообрабатывающей целлюлозно-бумажной, химической и пищевой промышленности, а также промышленности строительных материалов.

Из продовольственных товаров в области производятся мясо и колбасные изделия, цельномолочная и маргариновая продукция, майонез, кондитерские, макаронные, винно-водочные и хлебобулочные изделия, мука, крупа, консервы (мясные и молочные). [53 промышленные предприятия области занимаются производством товаров народного потребления. Объем их выпуска составляет почти 64% от общего объема производства промышленной продукции.

Область поставляет свою продукцию во все регионы России и государства ближнего зарубежья, а также во многие страны мира.

Рейтинг за пять месяцев 2006 года свидетельствует об общем экономическом росте в Ивановской области. В среднем по ста лучшим предприятиям области прирост — продаж составил 14% к уровню прошлого года. Сложно сейчас точно сказать, какой в этом году будет уровень инфляции (рейтинг по объемам продаж составляется в денежном, а не в физическом выражении), но то, что экономика области не стоит на месте — факт.

А вот по отраслям ситуация самая разная.

Радуют машиностроители и строительная отрасль. Строй индустрия, которой в Ивановской области, по признаниям многих специалистов, в постперестроечные годы, можно сказать, что и не было, сейчас явно переживает начало бума — уже объявлено о больших планах, определены конкретные объекты строительства. Так что настоящий рост строительства нас еще только ждет, по уже сейчас лучшие предприятия отрасли работают — на 134% от уровня 2005 года. У большинства предприятий объемы продаж значительно выросли.

В лёгкой промышленности В 2006 году в лёгкой промышленности наблюдались более высокие темпы роста по сравнению с другими отраслями. По оценке Минпромэнерго России, предприятиями легкой промышленности на техническое перевооружение и модернизацию производств в 2006 году было израсходовано 4,4 млрд. рублей собственных и заемных средств против 3,3 млрд. рублей в 2005 году, в 2007 году на техническое перевооружение и модернизацию затрачено 5,4 млрд. рублей. Значительная часть этих сумм — заемные средства, полученные в российских кредитных организациях.

В 2007 году в городе Шуя Ивановской области состоялась конференция «Инвестиционная привлекательность текстильной отрасли». Организатором выступило Правительство Ивановской области в партнерстве с ОАО «Ивановское текстильное объединение» и Российская газетой.

На предприятии установлено современное прядильное оборудование: 11 чесальных машин с интегрированными и ленточными машинами, а также 2 ленточные машины немецкой фирмы TRUTZSCHLER, 12 пневмомеханических прядильных машин чешской фирмы Saurer Czech Republic s.r.o., машины тонкой очистки немецкой фирмы RIETER, система удаления угаров швейцарской фирмы LUWA.

«Сумма привлеченных инвестиций составила около 160 млн рублей, планируемая окупаемость 5 лет. Ожидаемое увеличение объемов производства составит не менее 10%. Сегодня ежемесячный выпуск продукции на Шуйско-Тезинской фабрике составляет 600−620 тонн хлопчатобумажной пряжи и 2300−2500 тыс. погонных метров суровых тканей.

В сельском хозяйстве В рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» в соответствии с Соглашением между Ивановской областью и Минсельхозом России нами были взяты обязательства на 2006;2007 годы.

По направлению «Ускоренное развитие животноводства» увеличить производство молока на 4,1%, мяса — на 7,3% к уровню 2005 года.

По направлению «Стимулирование малых форм хозяйствования» увеличить объем реализации продукции, произведенной в крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйствах на 6,8% к уровню 2005 года, создать 34 сельскохозяйственных потребительских кооператива.

Все это, наряду с улучшением кормовой базы позволило стабилизировать производство животноводческой продукции, впервые обеспечив рост производства молока, скота и птицы во всех категориях хозяйств по сравнению с 2005 годом соответственно на 4,1%, и 2,5%, в том числе, в сельхозорганизациях — на 7,7% и 9,2%.

5. Финансово-экономический анализ предприятия ОАО «Заря».

Для анализа финансового состояния ОАО «Заря» использовались бухгалтерские балансы за 2005, 2006, 2007 года, отчеты о финансовых результатах, аналитические коэффициенты за те же периоды. Все исходные данные и расчеты приведены в приложении к настоящему отчету.

Проведя предварительный анализ данных бухгалтерской отчетности ОАО «Заря» можно сделать следующие выводы.

По состоянию на 1 января 2005 года валюта баланса составляла 6796 тысяч рублей. В течении анализируемого периода валюта баланса увеличилась на 4731 тысячу рублей. Итог баланса на 01.01.2007 года составляет 11 527 тысяч рублей.

Как видно из данных сравнительного аналитического анализа за 2005, 2006, 2007 годы, внеоборотные активы организации не претерпели значительных изменений произошло небольшое снижение на 239 тысяч рублей. Произошло снижение нематериальных активов на 10 тысяч рублей. Основных средств на 523 тысячи рублей. В то же время появляется новая статья в размере 295 тысяч рублей отложенные налоговые обязательства.

По оборотным активам картина значительно изменилась. Запасы на предприятии увеличились на 1765 тысяч рублей, из них сырье и материалы увеличились на 1418 тысяч рублей, готовая продукция на складе увеличились на 384 тысячи рублей.

За анализируемый период резко выросла дебиторская задолженность. По состоянию на 01.01.2005 года дебиторская задолженность составляла 2410 тысяч рублей, на 1.01.2006 год — 6175 тысяч рублей, на 01.01.2007 год 5221 тысяч рублей. Дебиторская задолженность на последний отчетный период составила 45.29% к итогу баланса.

Данные в сравнительном аналитическом балансе, выраженные в процентах к изменению итога баланса, показывают, за счет каких средств и в какой мере изменилась стоимость имущества организации.

Структура совокупных активов в конце 2005 года и в течении 2006 года характеризуется существенной долей оборотных активов в стоимости имущества, из них основную долю составляет дебиторская задолженность 45,29%.

В конце 2005 года предприятие имело нераспределенную прибыль отчетного года в размере 246 тысяч рублей, в 2006 и 2007 годах эта величина имела отрицательный показатель и составляла -1255 тысяч рублей, -2263 тысячи рублей соответственно.

В пассивной части баланса преобладающий удельный вес имеют краткосрочные пассивы. Они составляют 93,60% в пассиве баланса. Большую долю в них занимает кредиторская задолженность: в 2005 году — 1150 тысяч рублей, в 2006 году — 836 тысяч рублей, в 2007 году — 6485 тысяч рублей. За анализируемый период эта статья увеличилась на 5335 тысяч рублей. Так же произошло увеличение статьи займы и кредиты. С 2005 года она увеличилась на 315 тысяч рублей. Ее вес в балансе — 37,12%.

В 2005 году долгосрочные пассивы у организации отсутствуют. В 2006 и 2007 годах появляются отложенные налоговые обязательства в размере 29 тысяч рублей в 2006 году и 72 тысячи рублей в 2007 году.

Не в один из анализируемых периодов предприятие не было обеспечено собственными средствами. Эти показатели имеют отрицательное значение в 2005 году -1410 тысяч рублей, в 2006 году -1047 тысяч рублей, в 2007 году -2098 тысяч рублей.

В то же время растет значение заемных средств в деятельности предприятия. На 01.01.2008 год этот показатель 10 861 тысяча рублей. Он вырос в два раза по сравнению с 2005 годом (в 2005 году — 5202 тысячи рублей).

То есть, можно сказать, что в целом капитал организации сформирован из заемных средств.

Маловероятно улучшение ситуации на анализируемом предприятии. Большое значение имеет управление кредиторской задолженностью отслеживание сроков ее погашения. По мнению оценщика, дальнейшая судьба предприятия напрямую зависит от качества управления, грамотной финансовой политики руководства.

В результате проведенного анализа финансово-хозяйственной деятельности ОАО «Заря» можно сделать следующие выводы:

В целом капитал организации в отчетном 2007 году сформировался за счет заемных источников средств. Доля собственных средств в 2007 году составляла 13,24% в итоге баланса, в то время как доля заемных средств составляла 18,20% в итоге баланса.

В конце 2007 года ОАО «Заря» не располагало собственными оборотными средствами.

Платежеспособность ОАО «Заря» в анализируемом периоде находится на недостаточном уровне для того, чтобы отвечать по собственным обязательствам. Большие проблемы имеются в связи с низкой абсолютной ликвидностью.

Структура собственного капитала за анализируемый период имела тенденцию к снижению, происходит рост заемного капитала.

6. Подходы к оценке рыночной стоимости акций и обоснование причин их выбора.

Существует три подхода к оценке стоимости акций.

Затратный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход в оценке акций рассматривает стоимость предприятия или доли участия в нем с точки зрения понесенных издержек. В рамках этого подхода проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость всех обязательств, и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Определенная таким образом стоимость бизнеса делится на количество акций в уставном капитале.

В основе оценки рыночной стоимости всегда лежат конкретные сделки, совершенные на рынке. Сравнительный подход предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, в качестве ориентиров при оценке предприятий, по которым нет информации о рыночных котировках.

Критериями выбора компаний-аналогов, как правило, являются: принадлежность к определенной отрасли (подотрасли), объем ежегодной выручки, развитость и открытость рынка собственных акций, отсутствие процесса активной скупки акций с целью поглощения другими компаниями, отсутствие убытков за ряд отчетных периодов.

Определение стоимости бизнеса доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от вложения в собственность).

Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Особенности применения трех подходов к оценке.

Затратный подход в меньшей степени приемлем для определения рыночной стоимости миноритарных (неконтрольных) пакетов акций компании, производящей товары и услуги. В то же время информация о рыночной стоимости имущества может быть интересна потенциальному стратегическому инвестору. Результаты оценки, полученные затратным подходом, могут быть скорректированы с учетом продажи неконтрольного пакета и уровня ликвидности акций.

Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости акций может оказывать очень большое влияние на итоговое согласование стоимости, если оценщики располагают информацией по сделкам с акциями предприятий, аналогичных оцениваемому. Систематические продажи сопоставимых предприятий или их акций, биржевые котировки позволяют, основываясь на финансовом анализе, оценить отличия объекта оценки от предприятий-аналогов и получить обоснованную цену акций оцениваемого предприятия.

Доходный подход традиционно считается наиболее надежным подходом при оценке бизнеса и акций. Основные трудности, связанные с его применением, — определение обоснованного денежного потока и приемлемой ставки дисконта. Недостатком использования доходного подхода является то, что в основе расчетов используются данные бухгалтерского учета, как правило, имеющие отпечаток вуалирования или даже фальсификации реальных стоимостных показателей.

Обоснование выбора подхода к оценке.

В настоящем отчете оценщик применил три подхода к оценке стоимости акций — затратный (методику расчета стоимости акций, основанную на стоимости скорректированных чистых активов), доходный (метод дисконтирования денежных потоков) и сравнительный (метод отраслевых соотношений (мультипликаторов).

7. Обзор подходов и методов определения рыночной стоимости.

При наличии необходимой и достоверной информации необходимо использовать все нижеприведенные методы оценки акций.

Так, если акции предприятий котируются на фондовом рынке, то уместно применить методы расчета рыночной стоимости акций с учетом котировок данных акций на фондовом рынке и с применением фундаментального анализа.

Если предприятие выплачивает дивиденды, то используется метод дивидендов. Данный метод состоит в учете прогнозных дивидендов. Рассчитываемая по дивидендам текущая доходность акции учитывает только ту часть чистой прибыли предприятия, принадлежащая акционеру, которая выплачена ему в виде дивидендов. Вторая часть чистой прибыли, реинвестированная в производство, косвенно учитывается добавлением к текущей доходности предполагаемого темпа роста дивидендов. Применение данного метода возможно только при положительном темпе роста выплаты дивидендов. Наиболее трудоемким методом является определение рыночной стоимости акций на основе оценки бизнеса. Для большинства российских предприятий этот метод является единственно приемлемым, т. к. их акции не котируются на фондовом рынке, и нет регулярной выплаты дивидендов.

При определении рыночной стоимости бизнеса в соответствии с международными стандартами, стандартами РОО и просто принятой в России практикой могут использоваться три принципиально различных подхода, внутри которых могут быть варианты и различные методы расчётов.

Доходный подход.

Сущность доходного подхода: доходный подход оценки отражает мотивацию типичного приобретателя доходного имущества: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых данным имуществом доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом..

Существует два метода, которые наиболее часто применяются для пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.