Оценка бизнеса

Министерство образования и науки Российской Федерации ФИЛИАЛ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

" БАЙКАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА" В Г. УСТЬ-ИЛИМСКЕ Кафедра Экономики КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ОЦЕНКА БИЗНЕСА»

Руководитель Ст. преподаватель С. Н. Коробейникова Исполнитель Студент группы ЭУПу-09

А.А. Гришкевич Усть-Илимск 2012

1. Оценка ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ФИНАНСОВОЙ СТРУКТУРЫ (БАНКА)

3. ПРАКТИЧЕСКАЯЧАСТЬ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Оценка ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Рынок недвижимости — это экономический процесс, т. е. средства перераспределения объектов недвижимости между собственниками и пользователями на основе конкурентного спроса и предложений.

Здание — это строение с внутренним пространством, созданное и используемое людьми.

В зависимости от назначения здания делятся:

— административные — используемые для структур, занятых управленческой деятельностью;

— коммерческие — используемые для ведения бизнеса (продажи и пр.);

— производственные — используемые для организации производства;

— жилые — используемые для жилья;

— складские — склады.

Оценка зданий — одна из наиболее востребованных услуг на рынке оценочных услуг. Наиболее часто оценка здания заказывается для получения кредита в банке, определения стоимости имущества для страховой компании, для вклада в уставной капитал, постановки на баланс компании. Специалисты нашего Бюро при выполнении работ по оценке здания могут определить как стоимость квадратного метра здания, так и стоимость ставки арендной платы.

Оценка стоимости зданий и сооружений состоит из осмотра здания оценщиками, подготовки и сбора всех необходимых документов, анализа рынка нежилой недвижимости, поиска аналогов оцениваемого сооружения, расчетов по специальной методике, согласно российским и международным стандартам. Особое внимание наши оценщики обращают на выбор аналогов по типу здания, т. е. встроенное или отдельно стоящее, учитывают местоположение, состояние инженерного обеспечения, наличие парковки, выясняют, на основании чего принадлежит земельный участок (права аренды, права собственности и др.), определяют состояние здания.

Далее составляется отчет об оценке — стандартный документ, удовлетворяющий всем требованиям закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральными стандартами оценки утвержденными Правительством РФ и соответствуют Стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков — общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ССО 2005). Отчет об оценке здания будет соответствовать всем требованиям российских и международных стандартов и иметь статус официального документа доказательственного значения.

Оценку выполняют физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона № 135 «Об оценочной деяте-льности» .

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Сооружение — неподвижная искусственная структура (постройка) сравнительно большого размера.

Оценка сооружений включает в себя оценку таких объектов, как емкости, резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути, объекты благоустройства и т. п.

Как правило, сооружения как отдельно взятые объекты недвижимости неспособны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса.

При оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений. Доходный и сравнительный подходы не используются, так как сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как дорога, линия электропередач или трансформаторная будка. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же районе или городе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Если же сооружение входит в состав имущественного комплекса, то, как правило, используются все три подхода к оценке (затратный, сравнительный, доходный).

Здания могут оцениваться как изолированно, так и в составе имущественных комплексов. При оценке стоимости зданий используются следующие подходы: доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Сооружения же, в подавляющем большинстве случаев, как отдельно взятые объекты недвижимости, не способны приносить доход и имеют ценность только в составе имущественного комплекса. Этот факт накладывает определенные ограничения на использование основных оценочных подходов при оценке сооружений в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Действительно, используя сравнительный или доходный подход, сложно оценить стоимость объектов специального назначения, таких как резервуар, градирня или мост. Маловероятно, что оценщик обнаружит недавние продажи сопоставимых объектов в том же географическом районе и, кроме того, такие объекты прямо не приносят доход своему владельцу.

Поэтому, при оценке сооружений почти всегда используется затратный подход. Затратный подход принимает во внимание полную стоимость воспроизводства или замещения, а также оценку оставшегося полезного срока жизни сооружения и дает достаточно точные результаты при определении стоимости сооружений.

Наиболее распространенный метод оценки сооружений — это метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы начинается с определения базовой стоимости строительства 1 кв. метра или 1 куб. метра, взятого в качестве ориентира «типичного» сооружения. Затем вносятся различные поправки на особенности оцениваемого объекта. Обязательно нужно сделать поправку на различия между типичным объектом и оцениваемым объектом в части особенностей конструкции и применяемых при строительстве материалов. Могут также потребоваться поправки, учитывающие различия в оборудовании, величине накладных расходов и других элементов.

Оценку зданий проводят:

- при купле-продаже;

— при сдаче здания в аренду;

— оценка здания для залога;

— при судебном разбирательстве;

— при внесении в уставный капитал;

— оценка здания в целях налогообложения;

— при страховании здания;

— при передаче зданий в оперативное управление;

— при принятии др. хозяйственных решений.

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы, составление и передача Заказчику Отчета.

2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ФИНАНСОВОЙ СТРУКТУРЫ (БАНКА)

Активизация процессов концентрации банковского капитала для решения проблем внутреннего характера, либо желания менеджмента добиться определенных количественных и качественных характеристик вызывает потребность оценки потенциальных объектов слияния или присоединения для достижения поставленных целей.

При этом потребность в оценке возникает как со стороны присоединяющей кредитной организации, или объединяющихся банков, так со стороны органов надзора, ответственных за стабильное развитие банковской системы, поскольку банковская система должна пополняться финансово устойчивыми кредитными организациями.

Собственники банка заинтересованы в проведении оценки для установления реальной стоимости акций, которыми они владеют и проведения обоснованной их конвертации в акции нового, либо присоединяющего банка. Менеджмент прибегает к оценке для обоснования успеха или неудачи рассматриваемого ими проекта. Органы надзора, как мы уже отмечали, в свою очередь, заинтересованы в проведении оценки стоимости объектов интеграции и новой кредитной организации с позиций устойчивости и надежности.

В то же время неудовлетворительное ведение банковской деятельности отдельными кредитными организациями также требует проведение оценки их стоимости для принятия более взвешенных решений по поводу возможности их финансового оздоровления и оценки реальности планов санации. В процессе реструктуризации кредитных организаций, необходимым условием принятия решения агентством, также является оценка стоимости банка как единого объекта, его подразделений, либо отдельных активов в случае возникновения потребности их продажи.

При принятии судебных решений о ликвидации кредитной организации также проводится оценка стоимости активов, выручка от продажи которых будет направлена на удовлетворение требований кредиторов.

Наконец, успешно функционирующие кредитные организации используют оценку для определения рыночной стоимости капитала с целью корректировки стратегии и тактики, а также выявления реального состояния бизнеса для повышения стоимости банка в долгосрочной перспективе.

Во всех перечисленных случаях речь идет об оценке стоимости либо бизнеса, либо отдельных его элементов. Учитывая, что владелец предприятия, организации имеет право продать его, заложить, застраховать. Из этого вытекает, что предприятие (банк) в целом, либо его структурные единицы, отдельные активы могут стать объектом сделки, т. е. товаром со всеми присущими ему свойствами. Применительно к банковской деятельности можно также говорить о том, что кредитные организации, их подразделения, активы, возможно, рассматривать как объект купли-продажи или товар.

Учитывая то, что существуют объективные причины формирования рынка банков, отдельных активов, вследствие неспособности отдельных кредитных организаций продолжать свою деятельность, с одной стороны, с другой — стремление других банков реализовать определенные стратегические намерения, например, нарастить объем операций, повысить уровень капитализации, завоевать новые рынки и др., возникает потребность в исследовании ряда принципиальных проблем, в том числе стоимости.

Понятие стоимости требует определения содержания данной категории для кредитной организации. Категория стоимости обычно используется для определения товара. В процессе слияний и поглощений банк-объект для покупателя (эквайера) следует рассматривать как объект купли-продажи, т. е. товар.

Услуги коммерческих банков по проведению расчетных операций, кредитованию, приобретению и размещению на рынке ценных бумаг и другие имеют потребительную стоимость. Именно полезный эффект от продажи основных банковских услуг является объектом купли-продажи, когда они приобретают форму товара.

Потребительная стоимость заключается в способности продукта труда удовлетворять какую-либо потребность, т. е. обладать полезностью.

В то же время, потребительная стоимость имеет двойственную природу: с одной стороны, она включает свойства продукта, без которых потребность не может быть удовлетворена, с другой — соответствующую потребность, отсутствие которой приводит к тому, что данный продукт труда не представляет никакого интереса для потребителя.

Особенностью потребительной стоимости является то, что кредитная организация производит не вещественные продукты труда, а услуги. Своеобразие потребительной стоимости услуг заключается не в свойствах вещи, а полезном эффекте конкретного труда — банковских служащих.

Одновременно потребительная стоимость может быть реальной, обусловленная естественными свойствами того иного вида продукта труда; и формальной, проистекающей из той общественной формы, которую приобретает потребительная стоимость в условиях рыночной экономики.

Формальной потребительной стоимостью обладают деньги, поскольку их стоимость обусловлена не естественными свойствами вещи, например, бумаги, металла, из которых они изготовлены, а их социально-экономической ролью как вещного выражения определенного общественно-производственного отношения — стоимости.

С точки зрения процесса формирования потребительной стоимости можно говорить о действительной и потенциальной стоимости. Кредитные организации, привлекающие средства на рынке с целью их дальнейшего размещения, способствуют превращению потенциальной потребительной стоимости в действительную для дебиторов и действительной потребительной стоимости в потенциальную в процессе привлечения средств от кредиторов.

Эксклюзивный характер банковских операций уже сам по себе создает потребительную стоимость для потенциального покупателя. Кроме того, отдельные виды операций банка требуют получения соответствующего подтверждения его готовности (банка) с точки зрения квалификационного уровня персонала, либо степени финансовой надежности кредитного учреждения к их совершению для получения лицензии.

Операции, совершаемые банками на валютном рынке, рынке ценных бумаг, драгоценных металлов. Соответственно наличие лицензии на совершение операций в иностранной валюте, на организованном рынке ценных бумаг, либо рынке драгоценных металлов создает дополнительную потребительную стоимость для покупателя и увеличивает стоимость банка.

Определенную ценность потребительского свойства для покупателя имеет приобретение доли на рынке.

Если рассматривать процесс слияний или поглощений только с положительной их стороны, то покупатель (эквайер) в результате объединения может получить дополнительную ресурсную базу, что может быть определено как доля на рынке, без каких-либо дополнительных затрат (на маркетинг, аренду помещений, найм персонала и др.).

При этом, чем выше удельный вес «основных депозитов» в общем объеме приобретенных ресурсов, тем более высокой стоимостью они обладают.

Существует зависимость между стоимостью депозитов (ставки привлечения и затрат на отчисления в фонд обязательных резервов) и стоимостью обязательств кредитной организации в целом. В этом случае уместно предположить, что, чем дешевле обходятся банку-продавцу депозиты, тем дороже котируются обязательства такой кредитной организации, а следовательно, выше стоимость объекта купли-продажи.

Банк-покупатель может поставить перед собой цель увеличения показателя прибыльности, который внушает доверие кредиторам и вкладчикам банка, является отражением эффективной деятельности и одной из характеристик надежности кредитной организации.

Стремление банка улучшить показатели прибыльности и рентабельности до уровня средних, или выше средних показателей по группе за счет присоединения другой кредитной организации, обладающей такими характеристиками, позволяет говорить о потребительной стоимости, поскольку данный эффект достигнут усилиями персонала, предоставляющего услуги своим клиентам.

Наконец, в результате объединения банков на основе слияний или поглощений может быть достигнут эффект масштаба (синергии). Этот эффект возникает при такой организации бизнеса, при которой долговременные средние издержки сокращаются по мере увеличения объема валового дохода, т. е., когда издержки на предоставление двух или более банковских продуктов будут меньше, чем их стоимость в отдельности, в случае, если для производства двух продуктов используется один и тот же капитал и (или) рабочая сила.

Потребительную стоимость имеет персонал банка, поскольку результаты его труда могут повысить уровень эффективности кредитной организации. Не случайно приобретение высококвалифицированных кадров в результате слияния или присоединения может увеличить потенциал банка по расширению услуг, либо повышению их качества.

Высокий уровень квалификации управленческих кадров может стать фактором роста стоимости банка, поскольку активы и обязательства кредитных организаций сформированы на основе решений управляющих и персонала. Степень полезности конкретного труда банковских служащих воплощается в конкретных финансовых результатах.

Второй важной характеристикой банка как товара является стоимость. Стоимость — это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.

Стоимость отличается от цены. Под ценой понимается денежное выражение стоимости обмениваемых на рынке товаров, включая их полезность. Поскольку цена является денежным выражением стоимости, постольку разграничим виды стоимости применительно к объекту исследования.

Любой вид деятельности, в том числе банковская деятельность отличается незавершенным характером ряда операций.

Например, у кредитных организаций к таким сделкам можно отнести: нереализованные курсовые разницы в иностранной валюте, нереализованный доход по ценным бумагам, расходы и доходы будущих периодов, а также ряд других статей.

Рыночная стоимость или «справедливая рыночная стоимость» — цена, по которой актив (обязательство) перейдет от продавца к покупателю при условии, что обе стороны обладают одинаковой информацией об этом активе (обязательстве) и ни на одного из них не оказывается давление с целью купить или продать актив (обязательство). При определении рыночной стоимости балансовая стоимость корректируется в зависимости от факторов времени и риска.

Зачастую скрытый капитал у российского коммерческого банка сформирован за счет косметического управления отчетностью, и не связан с ценностью банковской лицензии или другими нематериальными активами такими, например, как страхование депозитов.

Стоимость функционирующего предприятия — это стоимость актива (обязательства) или предприятия, которая определяется способностью актива (обязательства) приносить доход в течение определенного промежутка времени.

Указанный вид стоимости используется для определения стоимости банка с целью его приобретения или продажи. Определить стоимость функционирующего предприятия возможно лишь на основе прогнозирования потоков денежных средств, скорректированных на риск и альтернативную стоимость затрат на капитал, сложившийся на рынке.

В практической деятельности иногда оценка рыночной стоимости банка подменяется рейтинговой оценкой, оценкой финансовой устойчивости кредитной организации кредиторами, органом надзора, либо на основе аудиторской проверки. Во всех вышеперечисленных случаях речь идет не об оценке рыночной стоимости, а о подробном анализе финансовой устойчивости кредитных организаций, который проводится на основе балансовых данных и другой информации, не учитывающий факторы времени и риска.

Проводится анализ и оценка финансового состояния кредитной организации на определенную дату в прошлом, а не оценка стоимости банка как объекта купли-продажи.

3. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ Задание 1. Расчет стоимости бизнеса при использовании доходного подхода.

Необходимо осуществить расчеты денежного потока для собственного капитала. Прогнозирование денежного потока начинается с прогнозирования отчёта о прибылях и убытках, конечной целью которого является определение величины чистой прибыли. Переход от чистой прибыли к денежному потоку в рамках модели денежного потока для собственного капитала осуществляется следующим образом: чистая прибыль + амортизационные отчисления — инвестиции в основные средства (капитальные вложения) — (+) прирост (падение) собственного оборотного капитала +(-) прирост (падение) долгосрочной задолженности = денежный поток. В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтирования находится по формуле:

R=R+ ?(RR)+S+S+C (1)

где Rтребуемая инвестором ставка дохода;

Rбезрисковая ставка дохода;

R-общая доходность рынка в целом;

? — коэффициент бета является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране;

Sпремия для малых предприятий;

Sпремия за риск, характерный для отдельной компании;

C — страновой риск.

Таблица 1 Исходные данные

Таблица 2 Расчет стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков млн. ден. ед.

Для расчета начисления амортизации предлагается воспользоваться таблицей 3.

Таблица 3 Расчет начисления амортизации, млн. ден.ед.

Задание 2. Расчет стоимости бизнеса сравнительным подходом (методом компании-аналога) Определить рыночную стоимость пакета акций предприятия — закрытого акционерного общества методом компании-аналога на основе информации, представленной в таблице 4. Выбор варианта студент осуществляет по последней цифре номера зачетной книжки. Для определения итоговой величины стоимости необходимо рассчитать следующие виды мультипликаторов:

1) цена/чистая прибыль;

2) цена/прибыль до уплаты налогов;

3) цена/прибыль до уплаты налогов и процентов по кредитам;

4) цена/чистый денежный поток;

5) цена/балансовая стоимость.

Таблица 4 Исходные данные для расчета стоимости предприятия методом компании-аналога

Для расчета мультипликаторов компании-аналога необходимо использовать рыночную стоимость акции компании-аналога в числителе мультипликатора.

Таблица 5 Расчет стоимости бизнеса методом компании-аналога

Задание 3. Расчет стоимости объекта бизнеса при использовании затратного подхода.

Определить ликвидационную стоимость предприятия. Исходная информация для расчетов представлена в таблице 6.

рыночный стоимость бизнес затратный Таблица 6 Исходные данные для расчета

Расчет произведем согласно данных.

Таблица 7 Расчет ликвидационной стоимости

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Грибов В. Д. Основы бизнеса: Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2000. — 231 с.

2. Григорьев В. В. Оценка предприятий: Учебно-практическое пособие. М.: ИНФРА. — 2000. — 179 с.

3. Грязнова М. А. Оценка бизнеса. Учебник. — М.: ИНФРА. — 2004. — 327 с.

4. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. Учебник. — М.: ТК Велби, издательство Проспект, 2003. — 365 с.