Оценка исторического здания «Ресторан общества трезвости» затратным методом в городе Выборг

" Оценка исторического здания «Ресторан общества трезвости» затратным методом в городе Выборг"

цена недвижимость рыночный экономика

На рынке недвижимости, как и на любом другом рынке, покупатели и продавцы вступают между собой в определенные взаимоотношения, целью которых является согласование меры обмена товара или услуг. При этом в качестве основы для расчета меры обмена на рынке понимают рыночную стоимость товара или услуги, которая отражает сложившуюся текущую ситуацию на рынке.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

Одним из решающих условий эффективного использования недвижимости в условиях рыночной экономики является методически корректное определение цены недвижимости.

Именно поэтому сегодня крайне острой и актуальной представляется проблема качественной, точной, научно обоснованной оценки недвижимого имущества.

Цель дипломного проекта — определить рыночную стоимость здания памятника в городе Выборг.

Объектом оценки является недвижимый памятник истории и культуры местного значения «Ресторан общества трезвости, 1890 г.» по адресу: Ленинградская область, г. Выборг, ул. Ушакова, д. 6, внесенный в Государственный список памятников истории и культуры Ленинградской области. Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта методически правильно рассмотреть его с точки зрения затрат на восстановление (замещение) оцениваемого здания с учетом износа.

1.Теория оценки

Оценка недвижимого имущества — оценка действительной рыночной стоимости недвижимого имущества.

Оценка недвижимости — особая сфера профессионалыюй деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т. д.

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

1.1 Общие принципы оценки

Определение стоимости недвижимости является сложным аналитическим процессом, охватывающим весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки.

Данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, анализа местоположения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки являются основой для формализации и количественного измерения экономических взаимосвязей. При этом выделение и измерение кoнкpeтных элементов внутренних и внешних экономических связей объекта оценки выполняется с помощью принципов оценки, представляющих из себя систему взглядов для рассмотрения объекта оценки с различных точек зрения. Другими словами, принципы оценки формируют и определяют те позиции, с которых анализируется положение объекта на рынке.

Общепринятой практикой при оценке стоимости является последовательное рассмотрение и анализ объекта оценки с четырех позиций, классификация которых имеет следующий вид:

1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя.

2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности.

3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.

4. Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности.

Рассмотрим подробнее названные позиции и соответствующие им принципы.

1.1.1 Позиция, отражающая точку зрения пользователя

В основе позиции, отражающей точку зрения пользователя лежат следующие принципы:

* принцип полезности;

* принцип замещения;

* принцип ожидания.

Полезность Полезность (utility) — это способность конкретной недвижимости удовлетворять потребности пользователя.

Недвижимость имеет стоимость только тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации его потребностей экономических, личных и т. д. Например, недвижимость полезна, если кто-то готов платить за нее и тем самым создавать поток дохода владельцу. Либо недвижимость может быть полезна тем, что удовлетворяет чувство гордости владельца, или чувство владения семейной реликвией.

Для недвижимости, приносящей доход, полезность выражается в виде потока доходов. Даже если владелец пользуется собственностью сам, поток дохода может быть определен как рента, которую платил бы владелец за аренду подобной собственности.

Замещение Принцип замещения (substitution) заключается в том, что максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности.

Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности. При прогнозе будущих доходов он будет учитывать доходность аналогичных объектов.

Ожидание Принцип ожидания (anticipation) характеризует точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость. Ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характера, а это, в свою очередь, может повлиять на настоящую стоимость собственности. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.

1.1.2 Позиция отражающая взаимоотношения компонентов собственности

В основе позиции, отражающей взаимоотношения компонентов собственности лежат следующие принципы:

* принцип добавочной продуктивности;

* принцип вклада;

* принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;

* принцип баланса;

* принцип экономического размера;

* принцип экономического разделения.

Добавочная продуктивность Добавочная продуктивность (surplus productivity) определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Данный принцип отражает положение классической экономической теории, говорящей о том, что для производства товаров или услуг необходимо наличие четырех факторов производства земли, труда, капитала и управления. При надлежащем использовании этих факторов для получения дохода и после возмещения затрат на них может оставаться добавочная стоимость, которую принято относить к земле.

Добавочная продуктивность возникает в результате того, что земля позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек или удовлетворения особых потребностей.

Например, магазин, находящийся на «бойком» месте будет иметь больший товарооборот, чем аналогичный магазин, расположенный на окраине города. Наличие оптового склада в географическом центре тяжести потребителей позволяет снизить издержки на транспорт. Наконец, шикарный вид из окон позволит удовлетворить чувство собственного достоинства владельцу квартиры.

Соответственно, чем больше добавочная продуктивность, тем больше стоимость собственности.

Вклад Вклад (contribution) — это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства.

Другими словами, вклад — это то добавление в стоимость собственности, которое является результатом наличия конкретного элемента фактора производства. Причем величина вклада, как правило, не соответствует конкретной стоимости рассматриваемого элемента.

Например, издержки по косметическому ремонту фасада могут не привести к увеличению стоимости, если покраска выполнена неэстетичными колерами. В другом случае издержки на устройство подземной автостоянки в сумме 100 000 могут увеличить стоимость многоэтажного жилого дома на 500 000.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования.

Возрастающая и уменьшающаяся отдача Сущность принципа возрастающей и уменьшающейся отдачи (creasing and decreasing returns) заключается в том, что по мере увеличения какого-либо ресурса факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

В микроэкономике данный принцип соответствует закону убывания предельной производительности. Данный закон относится к ситуации, когда изменяется только один фактор, тогда как остальные при этом остаются постоянными. Величина изменяемого фактора, после которой прирост продукции начинает уменьшаться, называется точкой уменьшения предельной производительности.

Баланс Принцип баланса (balance) состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли.

Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшенная» или «переулучшенная» собственность. В любом из этих случаев земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой собственностью увеличивается.

Принцип баланса применим также не только к отдельной собственности, но и к кварталу, району, городу.

Экономический размер Принцип экономического размера (economic size) гласит о том, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.

Оптимальный размер застройки определяется ее функциональным назначением. Например, отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода.

Другим примером воплощения принципа экономического размера служит приростная стоимость земли (plottage value), которая образуется при объединении нескольких участков. В результате такого объединения появляется возможность использовать землю более эффективно:

Экономическое разделение Принцип экономического разделения (economic division) говорит о том, что имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась.

Разделение может применяться к различным имущественным правам:

* физическое разделение (на участки, по вертикали и т. п.);

* разделение по правам пользования (ограничения права пользования);

* разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, акционерные общества и т. п.);

* разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное владение, будущие права).

1.1.3 Позиция, отражающая точку зрения рынка

В основе позиции, отражающей точку зрения рынка лежат следующие принципы:

* принцип зависимости;

* принцип соответствия;

* принцип предложения и спроса;

* принцип конкуренции;

* принцип изменения.

Зависимость Принцип зависимости (dependency) говорит о том, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности.

Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам (для доходной недвижимости). Эти характеристики составляют экономическое месторасположение собственности (situs).

При изменении экономических связей меняется экономическая среда, и, соответственно, может измениться стоимость собственности. Степень изменения зависит от характера связей между объектом и новой экономической средой, причем многие из этих связей трудно поддаются измерению.

Соответствие Принцип соответствия (conformity) заключается в том, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка.

Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк с богатыми архитектурными украшениями. В обоих случаях стоимость несоответствующей стандартам рынка собственности будет меньше.

Таким образом, принцип соответствия реализуется в виде двух принципов регрессии и прогрессии.

Принцип регрессии (regression) определяет уменьшение стоимости собственности при ее переулучшении относительно рыночных условий. Например, рыночная стоимость коттеджа, на строительство которого затрачено 200 000 и построенного в районе, где стоимость домов не выше 50 000, будет явно меньше его реальной стоимости.

Принцип прогрессии (progression) заключается в том, что стоимость недоулучшенной собственности повышается благодаря окружающей застройке.

Предложение и спрос Принцип предложения и спроса (supply and demand) утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке.

Концепции данного принципа достаточно подробно рассматриваются в курсе микроэкономики. Вследствие несовершенности рынка недвижимости, цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Другой особенностью данного принципа является его большая инерционность на рынке недвижимости. Если в долгосрочном плане взаимодействие предложения и спроса достаточно хорошо следует классическим теориям, то в краткосрочном плане теория не работает, так как в силу особенностей рассматриваемого товара для его производства требуется значительное время.

Кроме того, на рынке недвижимости могут действовать внешние ограничения (например, государственные), нарушая типовой характер взаимодействия этих факторов.

Спрос обычно более эластичен, чем предложение. Когда спрос и предложение находятся в равновесии, рыночная стоимость отражает себестоимость. Если рыночные цены ниже себестоимости, новое строительство будет замедляться и останавливаться, и наоборот.

Конкуренция Принцип конкуренции (competition) утверждает, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

Этот принцип также хорошо разобран в микроэкономике. Когда на рынке появляется избыточная прибыль, это влечет за собой разрушительную конкуренцию. В то же время, разумная конкуренция способствует развитию рынка. Отсутствие конкуренции при монополизме должно учитываться при оценке как факт, находящийся за пределами определения рыночной стоимости.

Этот принцип особенно важен при рассмотрении дохода, превышающего рыночную норму. Если доход не обеспечен долгосрочной арендой, то вероятность его поступления гораздо ниже среднерыночной, а риск соответственно выше.

Изменение Принцип изменения (change) отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени.

Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (например, физическое устаревание строительных конструкций, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Для прогноза будущих выгод отслеживание тенденций изменения внешних и внутренних условий имеет существенное значение. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки — фиксировать конкретную дату оценки.

1.2 Обзор рынка

В 2009;2011 гг. рынок коммерческой недвижимости Петербурга и соответственно Северо-Запада пережил качественный скачок в своем развитии. Во всех секторах наблюдался перманентный рост активности. Высокий спрос спровоцировал спекулятивный рост цен и арендных ставок. В городе ощущается дефицит площадей, подходящих для торговли; туристам в сезон белых ночей не хватает мест для размещения; производители с трудом находят цеха, пригодные для высокотехнологичных процессов.

Частные собственники коммерческой недвижимости — в 2009 году чувствовали себя хозяевами положения и, повысив ценники на объекты, не испытывали недостатка в покупателях и арендаторах. По данным специалистов ГУИОН, проводивших опрос среди 20 риэлтерских фирм, за 2010 год спрос на аренду магазинов вырос на 15%. Желающих приобрести в собственность склад или производственный объект стало больше на 12%.

Своеобразной точкой перелома стала осень 2009 года. С ноября 2009 года на рынке нежилого фонда происходит перманентный рост активности. Фактор сезонности потерял свою значимость.

1.2.1 Обзор рынка торговой недвижимости

Основной тенденцией 2013 года является замедление ввода новых качественных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга. Из запланированных к вводу 290 тыс. кв. м качественных торговых арендопригодных площадей (GLA), по итогам года было введено только 181 тыс. кв. м, т. е. менее 63%. По сравнению с вводом новых площадей в 2012;м году замедление составляет 35%.

К тенденциям рынка также относится продолжение децентрализации предложения торговых площадей: практически все введенные в 2013;м году площади расположены в «спальных районах» Санкт-Петербурга.

Общее предложение качественных торговых площадей в Санкт-Петербурге по итогам 2013 г. составило 5,1 млн кв. м, из них к арендопригодным относятся 3,5 млн кв.м. По итогам года в Санкт-Петербурге было введено 181 тыс. кв. м GLA торговых площадей. Около 45% от заявленных ранее к вводу в 2013;м году объектов перенесли срок ввода на 2014 год.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге, по итогам 2013 года составляет около 700 кв. м GLA на тыс. жителей, что является одним из самых высоких показателей среди городов России и почти в два раза превышает уровень Москвы. Данный уровень говорит о приближении насыщения рынка. Об этом же свидетельствует и намечающаяся тенденция реконструкции торговых комплексов со сменой концепции и увеличением GLA.

Рис.

Рис.

Уровень вакантных площадей в среднем по рынку незначительно уменьшился с 7−8% в начале года до 7% к концу 2013;го года. Ввод новых площадей был полностью скомпенсирован ростом оборота розничной торговли. В 2014;м году прогнозируется обратная картина: увеличение ввода торговых площадей одновременно с замедлением роста оборота розничной торговли, что приведет к увеличению вакантных площадей до 8−10%.

Рис.

1.2.2 Обзор рынка офисной недвижимости

По итогам 2013 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил отметку в 2 млн. кв.м., при этом новых объектов класса, А за 2013 год введено в два раза больше, чем класса В. Уровень вакантных площадей по итогам 2013 года в классе, А повысился, а в классе В несколько понизился. Средние ставки аренды на качественные офисные площади за 2013 год незначительно выросли.

Рис.

Обеспеченность качественными офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1000 человек по итогам года достигла 410 кв.м. Это более чем в два раза ниже московского показателя, и в десять раз меньше средних показателей европейских столиц, что говорит о далеком от насыщения состоянии офисного рынка в Санкт-Петербурге.Спрос Объем поглощения площадей в 2013;м году на офисном рынке качественных площадей в Санкт-Петербурге оценивается в 250 тыс. кв.м., причем на класс, А приходится большая часть поглощения — около 135 тыс. кв.м. Достаточно высокий уровень поглощения объясняется набирающим обороты процессом замещения некачественных площадей качественными со стороны крупных арендаторов, в первую очередь это касается госкомпаний.

Рис.

Рис.

1.2.3 Обзор рынка складской и производственной недвижимости

Основные тенденции.

· Во 2 кв. 2013 г. не было введено ни одного качественного складского комплекса. На конец отчетного периода общий объем арендопригодных площадей в качественных складских комплексах насчитывает 1 460,7 тыс. кв.м.

· во II полугодии 2013 г. на рынке ожидается ввод около 113 тыс. кв. м в классе A, новое предложение в классе B будет отсутствовать. В случае реализации заявленных планов, рынок складской недвижимости к концу 4 кв. 2013 г. вырастет на 7,8% и составит 1 573,7 тыс. кв.м.

· сохраняется дефицит вакантных складских площадей в спекулятивных складах классов A и B. Предложение малых и средних площадей отсутствует.

· спрос со стороны арендаторов сохраняется на высоком уровне, наиболее востребованы площади от 1 000 до 3 000 кв. м (согласно статистике запросов клиентов, обратившихся в компанию ASTERA.

· в альянсе с BNP Paribas Real Estate).

· уровень вакансии в складских комплексах классов A и B сравнялся и составил 0,8%.

· арендные ставки в складских комплексах во 2 кв. 2013 г. выросли на 4−8% в долларовом выражении по сравнению с предыдущим кварталом.

Рис.

Спрос Во 2 кв. 2013 г. сохранился стабильно высокий спрос на складские помещения со стороны арендаторов. Наиболее активны были производственные и транспортнологистические компании, предприятия торговли (FMCGи DIY-сети).

Наиболее востребованными среди арендаторов стали складские помещения от 1 000 до 3 000 кв. м, удельный вес которых в общем объеме запросов составил 58%. Помещения площадью от 500 до 1 000 кв. м также пользовались высоким спросом среди арендаторов, частота таких запросов составила 22%.

Дефицит свободных площадей в складских комплексах классов A и B сохраняется, вследствие чего уровень вакансии приближается к нулю.

На конец 2 кв. 2013 г. значение показателя в действующих складских комплексах составило 0,8% в обоих классах. Объем поглощения площадей в течение квартала оценивается в 20 тыс. кв.м.

По итогам 2 кв. 2013 г. арендные ставки в складских комплексах выросли:

· в классе A средняя ставка предложения составила 186 долларов США за кв. м в год, без учета НДС, включая коммунальные и операционные расходы;

· в классе B средняя запрашиваемая арендная ставка составила 159 долларов США за кв. м в год, без НДС, включая коммунальные и операционные расходы.

2.Оценка недвижимого памятника истории и культуры «Ресторан общества трезвости, 1890»

Целью данной главы является оценка рыночной стоимости имущества по адресу: г. Выборг, ул. Ушакова, д. 6, с целью залога.

Работа выполнена с учетом положений Международных стандартов оценки. Дата оценки — 4 октября 2014 г.

Курс доллара при расчетах принят равным курсу доллара США, установленному ЦБ РФ на 4 октября 2014 г. — 39 руб. 70 коп.

2.1 Краткое изложение основных фактов и выводов

2.2 Общие положения теории оценки недвижимости

Под справедливой (рыночной) стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которая сложится при продаже объекта на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех необходимых условий для справедливой продажи: покупатель и продавец действуют осмотрительно, обладают достаточными знаниями, предполагая, что цена не сформирована под воздействием вынужденных обстоятельств. Безусловным в данном определении является передача прав собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

а.) стандартная мотивация продавца;

б.) обе стороны либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

в.) для выставления объекта на открытом рынке выбрано оптимальное время; г.) рыночная стоимость определяется в рублях Российской Федерации;

д.) цена сделки представляет нормальную компенсацию за проданный объект недвижимости и не является следствием специального финансирования или уступок при продаже, представленных любой из сторон, участвующих в продаже.

2.3 Характеристика объекта

Объект: здание «Ресторана общества трезвости, 1890 г.» Ленинградская область, г. Выборг, ул. Ушакова, д. 6.

2.3.1 Историческая справка

Данная историческая справка составлена на основании материалов краткой исторической справки выполненной ООО «Спецпроектреставрация-Выборг» в 2001 г.

В сфере нашего внимания находится дом по адресу: Выборг, улица Ушакова, 6. Это — памятник истории и культуры «местного значения», внесенный в Государственный список памятников истории и культуры Ленинградской области.

Дом находится в исторической части города Выборга на его северозападных территориях. По сравнению с древней застройкой города бывший район Репола сформировался сравнительно недавно, в 1860^е годы. Расположенный на площади, примыкающей к центральной магистрали Выборга, и оформляющий периферию площади, этот объект имеет историческое и градостроительное значение. Архитектурнопространственно это строение несопоставимо с застройкой периметра Красной площади, которую составляют многоэтажные жилые дома, возведенные в 1910;1930^е годы. То есть рассматриваемое здание имеет особую ценность, поскольку связано с ранним периодом застройки района. Целью данного исследования является также определение этапов перестройки здания и их архитектурно-ценностная характеристика.

2.3.2 Архитектурный стиль здания и его значение как художественного явления для Выборга

В истории русской и европейской архитектуры вторая половина и, особенно, конец XIX века характеризуется множеством стилистических направлений. При доминировании в оформлении фасадов здания стиля эклектики (неоренессанса), вернее было бы отнести архитектурно-пространственное решение данного строения к рациональному направлению европейской архитектуры конца XIX века. Сама функция здания ресторандостаточно редкая для отдельного строения. Ответственна и градостроительная ситуация углового участка городской площади. Соответственно с этими задачами и решалась архитектура здания. Ее отличительные черты:

Асимметричный функционально обусловленный план и соответствующий ему объем.

Функционально и градостроительно обоснованное решение объемов разных по значению частей здания.

Архитектура фасадов решает градостроительные задачи, повышая масштаб небольшого в физических объемах здания.

Последующая судьба ресторана для трезвенников складывалась следующим образом. В начале XX века здесь располагалась городская библиотека г. Выборга. Проект приспособления здания под библиотеку отсутствует. Однако, имеется фотофиксация некоторых ее помещений, сделанная до 1935 года Брошюра к открытию библиотеки А. Аалто. Выборг. 1935 г. с 11 (илл. 14, 15, 16).

Приспособление под библиотеку сохранило основную первоначальную архитектурную отделку зала. В привестибюльной зоне при организации абонементного зала была изменена архитектурно-конструктивная система, слившая изолированные архитектурные пространства в зонированные. При этом изменении была заменена капитальная стена на колонну стойку опирания металлического (двутавра) перекрытия. Данные по приспособлению помещений под библиотеку можно получить по чертежу УУльберга 1935 года. Вероятно, что проект 1935 года ограничивался только одним чертежом планом 1-го этажа здания.

Самым существенным изменением структурно-плановых решений была предложенная Ульбергом ликвидация лестницы. Это изменение обращало эксплуатируемый подвал в технический.

Ликвидация лестницы позволила устроить «г"-образный коридор, соединяющий классные комнаты и периферийные помещения с главным входом.

Проектом Ульберга в левом дворовом выступе образуется комната для кружковой работы и продолжается лестница, ведшая в подвал до основного этажа.

Согласно сведениям, приведенным О. Меурманом в книге «Выборгские архитекторы» здание дома трезвенников с рестораном было использовано как библиотека, а позднее как рабочий университет. То есть, нет сомнения в том, что проект У. Ульберга 1935 года был выполнен.

Современное состояние здания свидетельствует о том, что было еще одно приспособление здания, существенно изменившее его общий план и элементы архитектурного решения парадных фасадов.

Имеется чертеж который передает характерные особенности современного состояния здания, т. е. это проект его последнего приспособления довоенного периода, когда Выборг принадлежал Финляндии, т. е. до 1939 года. Чертеж не датирован и не подписан. Согласно надписям на чертеже, здание приспосабливается под театр. При этом оно подвергается самым значительным перестройкам. Самая существенная — создание нового помещения пристройкой фасадной стены между выступами объема здания со стороны дворовой территории. Эта стена изменяет конфигурацию плана всего здания. Он приобретает прямоугольную форму с небольшим выступом.

В новом помещении делается кладовая реквизита. Зрительный зал, естественно, устраивается на месте аудитории. Кардинально перестраивается зона сцены. Все перегородки зоны сносятся. Оставляется лестница в подвал, а из фасадного окна бывшего выступа прежнего планового решения здания устраивается дверной проем входа в кладовую реквизита. Все оконные проемы этой зоны закладываются. Закладывается и дверной проем входа с Северной улицы. Зрительный зал остается в габаритах, предложенных еще проектом 1890 года. Закладываются три окна фасада по Красной площади. Этими переделками затемняются окна сцены, а зрительный зал лишается контрсвета по отношению к сцене.

Еще раз кардинально перестраивается левое помещение от входа. В проекте 1935 года там была классная комната. В рассматриваемом проекте здесь гардероб.

В остальных помещениях основа планировки 1935 года сохраняется со сносом части перегородок и переделкой некоторых дверных проемов.

На этом этапе переделки дома, осуществленные в Финский период истории Выборга, завершаются.

Но история сложения застройки на данном земельном участке имеет продолжение. К сожалению, источник информации ограничен планом Выборга 1948 года (илл.4).

На этом плане показана небольшая одноэтажная пристройка к торцу здания по Красной площади. Вероятно, что эта пристройка произведена еще в финский период истории Выборга.

Существующее на участке здание выстроено по проекту И. Б. Бломквиста 1890 года.

В своих основных архитектурных характеристиках и объемах сооружение сохранилось до настоящего времени. Исключения: закладка окон по главному фасаду и другие менее существенные переделки.

Сооружалось здание для общества трезвости и помещения зала общественных собраний. По свидетельству исследователя зодчества Выборга О. Меурмана, этот зал имел и другую функцию — ресторан для трезвенников.

Были выявлены несколько существенных изменений в планировках помещений здания.

1. Начало XX века — под городскую библиотеку. Архитектор неизвестен.

2. 1935 г. — под учебное заведение. Архитектор У. Ульберг.

3. Конец 1930^х годов — приспособление под театр. Архитектор неизвестен, точная дата не установлена.

Таким образом, здание по адресу Выборг, улица Ушакова, 6 — памятник истории и культуры со сложной строительной истории. На сегодняшний день из значимых архитектурных элементов, представляющих особую ценность, сохранились: актовый зал, элементы исторической планировки и фасады в том основным виде, который они получали при последнем приспособлении под помещение театра.

Таблица. Технический паспорт объекта.

Таблица. Строительные конструкции.

2.3.3 Краткая характеристика здания памятника и окружающей среды

Памятник расположен в охранной зоне исторического центра г. Выборга на участке № 29 квартала № 22 бывшего городского района Репола (по генеральному плану города Выборга 1861−1939гг.).

Участок расположен в юго-восточном углу квартала, ограниченного ул. Северной, ул. Ушакова, ул. Димитрова и пр. Ленина.

В плане памятник представляет собой прямоугольную форму с выступающей правой частью с севера-запада. Объемная композиция здания включает в себя сочетание нескольких разновысотных объемов, имеющих вальмовые покрытия Уличные фасады памятника расположены с юго-востока по красной линии ул. Ушакова и с северо-востока по красной линии ул. Северной. С юго-запада к зданию пристроена, меньшая по объему, одноэтажная постройка советского времени с размещенными в ней на сегодняшний день магазинами.

Территория владельческого участка с севера-запада в настоящее время не благоустроена, на ней в северном углу располагается часть строения и газона соседнего участка № 18. Размещавшиеся ранее на этой территории хозяйственные постройки, дом сторожа и общественный туалет, были утрачены после войны.

Первоначальное здание в плане П-образной формы было построено в 1890 г. в стиле эклектики (неоренессанса). Здание одноэтажное с аттиковым этажом в восточной части. Первоначальное назначение ресторан Выборгского общества трезвости. В конце XIX в. — начале XX в. здание было перефункционированно в городскую библиотеку с читальным залом, в 1935 г. в рабочий университет. Вероятно, в конце 1930;х гг в результате очередного переоборудования памятника под театр с севера-запада в центре к дворовому фасаду была пристроена одноэтажная постройка, вследствие чего здание и приобрело прямоугольную в плане форму.

В послевоенное время здание использовалось под Дом Пионеров и далее до 1992 под администрацию Выборгского Треста Столовых. В настоящее время не эксплуатируется.

В результате многочисленных перемен функционального назначения здания уличные фасады памятника по ул. Ушакова и ул. Северной, в целом, не претерпели коренных изменений. К настоящему времени сохранилось первоначальное сложное архитектурно-декоративное оформление в стиле неоренессанса (см. фото 1−15 и листы № 3 949−3 950).

В настоящее время выявлены следующие признаки изменений как на фасадах памятника, так и по внутреннему объему:

1. Фасады.

— часть оконных проемов 1-ого этажа как лицевых, так и дворовых фасадов была заложена, один проем на юго-западном фасаде переделан в дверной;

— дверные проемы на лицевом северо-восточном фасаде и на дворовых преобразовались в оконные;

— были утрачены архитектурно-декоративные детали на фронтоне и по углам аттика.

— часть декора утрачена и искажена;

— первоначальные дверные полотна центрального входа не сохранились;

— часть оконных заполнении утрачена и зашита.

2. Внутренний объем памятника:

а) вследствие перепланировок в довоенное время:

— часть первоначальных стен и перегородок 1 -го этажа и подвала разобрана;

— часть помещений переоборудована в санузлы, первоначальные санузлы разобраны;

— частично утрачены первоначальные печи и устроены новые;

— разобрана первоначальная лестничная клетка в подвал и внутренняя лестница выхода во двор;

— при строительстве пристройки в конце 1930;х гг. были заложены оконные проемы центральной стены дворового фасада;

— по причине изменения функционального назначения устроены новые перегородки, в центральном зале в несущей стене перемещены дверные проемы;

— изменена часть дверных проемов в других сохранившихся стенах и устроены новые;

— выполнены дополнительные колонны и внутренние лестницы.

б) в период после войны по настоящий момент вследствии очередных изменений функций здания и соответственно перепланировок, а также неиспользования памятника в последние годы:

— утрачены перегородки перепланировок 1930;х гг., устроены новые (помещения 1.3; 1.4; 1.6);

— архитектурно-декоративное убранство с изменениями от 1935 г. сохранилось лишь в помещении 1.1 и частично в помещении 1.6, имеются незначительные утраты и искажения;

— утрачено большинство оконных и дверных заполнении;

— утрачены все печи;

— утрачена значительная часть чердачных перекрытий, в помещениях 1.1 и 1.15 балки перекрытия и над тех. подпольем разрушены;

— большинство полов разобрано;

— покрасочные слои стен облупливаются;

3. Отмостка и асфальт со стороны улицы имеют значительные утраты, трещины и просадки, со стороны двора отмостка не выявлена.

Таб. 6. Фактический износ элементов здания Примечание:

1. При оценке физического износа использован материал ВСН 53−86(р).

2. Данные по п 3.1.(стропильной системе) даны приблизительно так как нет достаточного доступа к конструкциям.

3.Анализ среды местоположения

Памятник расположен в охранной зоне исторического центра г. Выборга на участке № 29 квартала № 22 бывшего городского района Репола (по генеральному плану города Выборга 1861−1939гг.).

Участок расположен в юго-восточном углу квартала, ограниченного ул. Северной, ул. Ушакова, ул. Димитрова и пр. Ленина.

В настоящее время район местоположения оцениваемого объекта — один из наиболее престижных и динамично развивающихся районов. Кварталы расположенные вокруг Красной площади приобрели статус элитных. Этому способствует, прежде всего нахождение в историческом центре города с его многочисленными памятниками и уникальной архитектурой. Престижность района, также, определяют развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность. Непосредственный осмотр подтверждает высокую привлекательность для инвесторов, обеспечивая высокую прибыль для таких видов деятельности как банковско-офисная, торговая, сферы обслуживания. В зданиях расположенных на Красной площади размещены офисы различных фирм и государственных организаций, активно развивается торговля и ресторанный бизнес.

3.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ участка как незастроенного Для данного объекта какое либо детальное исследование участка как незастроенного не будет практически значимым в силу того, что:

здание состоит на учете в ГИОП как памятник истории и культуры, поэтому снос здания практически невозможен.

с учетом достаточно хорошего состояния объекта и сравнительно не большого объема реконструкции его снос представляется неразумным;

После завершения реставрации здания возможна его длительная эксплуатация (в том числе и как доходного объекта недвижимости).

Анализ участка с имеющейся застройкой.

Принимая решение о наилучшем и наиболее эффективном использовании участка как застроенного исходит, прежде всего, из того, что оцениваемое здание в настоящее время является объектом незавершенной реконструкции с реставрацией. Это позволяет однозначно утверждать, что в начальный период владения зданием будет необходимо проведение его реконструкции под возможное наилучшее использование. Практика показывает, что реконструкция зданий, аналогичных рассматриваемому, оправдывает себя в том случае, если на выходе получается ресторан/центр развлечений или бизнес-помещения. В силу специфики данного здания, (наличие большого двухсветного зала площадью ~ 200 м²) эффективное использование площадей под офисы будет затруднительным. Разумным будет совмещение ресторана с филиалом банка.

Совмещение филиала банка, обеспечивающего комплекс соответствующих услуг совместно с рестораном/пивным баром (см. предпроектные проработки Приложение) представляется более оправданным учитывая как ситуацию сложившуюся на рынке недвижимости, так и большое количество туристов из Финляндии любящих такого рода увеселительные заведения и имеющих с собой иностранную валюту.

Таким образом, считаем, что с учетом приведенных выше данных, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта будет завершение реконструкции с реставрацией здания и его дальнейшее использование в качестве бизнес-центра совмещенного с залом ресторана.

3.2 Определение стоимости объекта

3.2.1 Затратный метод

Затратный подход (ЗП) (the coast approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки (см. Рис. 4). Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

3.2.2 Оценка износа

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации, Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Таблица.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Таблица.

Таблица. Расчет всех видов износа Физический износ Наступает в процессе эксплуатации здания.

Определение суммы физического износа:

56,2×42 895 /100 = 24 107 тыс. руб.

Остаточная стоимость с вычетом физического износа:

42 895 — 24 107 = 18 788 тыс. руб.

Функциональный износ.

Таблица Определение суммы функционального износа:

18 788×16/100 = 3 006,1 тыс. руб.

Остаточная стоимость с вычетом функционального износа:

18 788 — 3 006,1 = 15 781,9 тыс. руб.

Износ внешнего воздействия (экономический) Таблица Определение суммы экономического износа:

15 7801,9×34/100 = 5 365,9 тыс. руб.

Остаточная стоимость с учетом морального износа:

15 781,9 + 5 365,9 = 21 147,7 тыс. руб.

Рыночная стоимость здания, составила 21 147 700 (двадцать один миллион сто сорок семь тысяч семьсот) рублей.

Стоимость доллара США на 4 октября 2014 года по курсу ЦБ РФ составляет 39,70 рублей.

Рис. 4. Расчет стоимости здания.

Выводы

Этап, завершающий анализ ценностных характеристик оцениваемого объекта, представляет собой сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных методов оценки, то есть согласование результатов и заключение о стоимости объекта.

Целью данного этапа является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков произведенных расчетов по следующим критериям:

* достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ, данных, используемых в расчетах, так как большая часть из них связана с нормами бухгалтерской отчетности и тех платежей и затрат (прежде всего строительных), которые уже обрели известную устойчивость на рынке, соответственно, предсказуемость.

* способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения:

* действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);

* способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, накопленный износ, потенциальная доходность и т. д.

Учитывая ситуацию на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге и области, можно предположить, что более рациональным является использование данного здания в качестве торгово-офисного центра. Но с учетом нынешнего состояния и планировки здания для данного использования понадобятся строительно-ремонтные работы, стоимость которых следует учитывать при дальнейших расчетах.

1. План города Выборга с дальними окрестностями (фрагмент). 1864. ЦГВИА ф. 349, он. 7, д. 1375.

2. План города Выборга с дальними окрестностями (фрагмент). 1891. ЦГВИА ф. 349, он. 7, д. 2013.

3. План города Выборга с показанием владельческих участков (фрагмент). 1920е гг. ЛОГАВ ф. 531, он. 1, д. 112.

4. План центральной части города Выборг (фрагмент). 1948. ВФИ «Ленгражданпроект».

5. План подвала «Чертеж народного зала в соединении с домом борьбы за трезвость…». Май 1890, арх. И. Бломквист. Проект.

6. План главного этажа. Май 1890, арх. И. Бломквист. Проект.

7. Разрез, А — В, ситуационный план. Май 1890, арх. И. Бломквист. Проект.

8. Разрез С — D, ситуациониый план. Май 18⁰, a))N. И. Si-'ioMi-^i'c). Проект.

9. Фасад по площади Красного источника. Май 1890, арх. И. бломквис!

10.Фасад по Северной улице. Май 1890, арх. И. Бломквист.

11.Проект приспособления старой библиотеки под городской университет. План основного этажа. 1935, арх. У. Ульберг.

12.Проект приспособления под театр. План основного чертежа. Без подписи, без даты (крок).

14. Вид на читальный зал. Фото до 1935 г. Брошюра к открытию библиотеки А. Аалто. Выборг, 1935 г. 15. Вид на помещения научно-справочного отдела. Фото до 1935 г.

Брошюра к открытию библиотеки А. Аалто. Выборг, 1935 г.

Приложения

Поэтажные планы в масштабе 1:200 - 3 планов

Ленинградская область г. Выборг, ул. Ушакова, 6 Здание бывшего «Ресторана общества трезвости, 1890 г.».

План 1-го этажа Рис. ул. Ушакова УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ стены здания, датируемые lS90r.

стены и перегородки, возведенные в 1990;е гг.

дверные проемы переоборудованные в оконные.

Разрушенные перекрытия над техническим подпольем выявленные заложенные проемы оконные проемы переоборудованные в дверные Ленинградская область г. Выборг, ул. Ушакова, 6 Здание бывшего «Ресторана общества трезвости, 1890 г.».

Рис. ул. Ушакова УСЛОВНЫЕ ОБОЗНАЧЕНИЯ стены здания, датируемые 1890 г. выявленные заложенные проемы Подвальные помещения затоплены, доступа нет.

План подвала выполнен с авторского чертежа арх. Бломквиста И. Б. с изменениями доступными визуальному осмотру.

Ленинградская область г. Выборг, ул. Ушакова, 6 Здание бывшего «Ресторана общества трезвости, 1890 г.».

План чердака Рис. ул. Ушакова.

1.