Основные направления развития земельного кадастра в Европе

[Введите текст]

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГЕОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ Кафедра почвоведения и земельных информационных систем

Курсовая работа по теме:

Основные направления развития земельного кадастра в Европе

Минск, 2014

Оглавление

Введение

Глава 1. Общеевропейские направления развития земельного кадастра Глава 2. Направления развития земельного кадастра в Швеции Заключение Список использованных источников

Земля играет огромную роль в создании материальных благ как источник существования человеческого сообщества, естественная основа общественного хозяйствования, которое непосредственно связано с использованием земли как пространственного базиса и средства производства.

Земля как природный ресурс является важным составным элементом биосферы. В ней имеются огромные залежи полезных ископаемых, на ней расположены водные и лесные ресурсы. В сельском и лесном хозяйстве она — главное средство производства, нормальное функционирование которого невозможно без земли. Ограниченность земельных ресурсов на фоне роста населения делает все более важной проблему бережного отношения и рационального использования земель. Существует мнение, что стоимость земельного участка, используемого под пашню, в ближайшей перспективе будет дороже стоимости любого полезного ископаемого, добываемого на нем. Огромное значение приобретает глубокое, всестороннее, детальное изучение земли в природном, правовом и хозяйственном отношении. Для этой цели и служит земельный кадастр.

Во всех развитых государствах земельный кадастр ведется многие столетия и представляет собой сложное мероприятие, охватывает широкий круг вопросов по изучению и оценке земель. Кадастровые данные предназначены для юридического оформления земельной собственности, налогообложения и установления цен на землю при купле-продаже, а также для их эффективного хозяйственного использования. В большинстве стран земельному кадастру государственные и хозяйственные органы уделяют большое внимание. Земельные кадастры всех стран имеют общие положения и в то же время каждый из них отличается по содержанию, технике и организации проведения.

Изучение зарубежного опыта представляет определенный интерес для совершенствования ведения земельного кадастра в Беларуси. Наиболее передовые технологии, которые используются в земельном кадастре в европейских странах, должны в адаптированном виде перениматься и белорусскими земельно-кадастровыми органами. Прогресс не стоит на месте, и земельный кадастр, как и все остальные сферы человеческой деятельности, развивается и совершенствуется. Земельный кадастр в своём нынешнем виде зародился именно в Европе, и именно там земельный кадастр более совершенный. Поэтому основные направления развития земельного кадастра в Европе актуальны и для Беларуси. Изучение опыта европейских стран в совершенстве земельно-кадастровой системы необходимо для учёта своих собственных возможных ошибок и недостатков в развитии собственной земельно-кадастровой системы, а также для дальнейших действий в данном направлении. В этом и проявляется актуальность данной работы.

Для рассмотрения данной темы была поставлена следующая цель — определить основные направления развития земельного кадастра в Европе для возможного дальнейшего их использования в Беларуси. Для выполнения проставленной цели были сформулированы следующие задачи:

рассмотреть наиболее важные пути развития земельного кадастра в рамках всей Европы;

выявить действия, направленные на достижение поставленных целей для развития земельного кадастра в Европе;

рассмотреть в качестве примера направления развития земельного кадастра в Швеции как наиболее развитой в данном отношении европейской стране.

В качестве источников информации были использованы работы таких специалистов в области земельного кадастра, как Н. В. Клебановича, В. А. Дорошкевича, С. А. Шаврова, а также некоторые европейские документы.

Глава 1. Общеевропейские направления развития земельного кадастра

Кадастр — важный инструмент развития как сельских, так и городских территорий. Он обеспечивает рациональное управление земельными ресурсами, защиту прав на землю, более-менее справедливое налогообложение, контроль за использованием и охраной земель. Наличие развитой кадастровой системы — важнейший инструмент прогресса общества в целом. Лишь 25 стран мира по-настоящему пользуются всеми возможностями современного общества, живущего на договорных началах.

В странах Европы созданы наиболее совершенные кадастровые системы. В европейских странах есть много сходства между различными системами регистрации земли и информации о земле по отдельным группам стран этой части света, что сложилось исторически. Современные системы кадастра в развитых странах слишком совершенны, что усложняет процедуры, замедляет и удорожает кадастровый процесс. 1]

Однако в странах Центральной и Восточной Европы земельный кадастр не так совершенен, чем в развитых странах Западной Европы. В связи с этим в 1993 г. Европейская экономическая комиссия ООН (ЕЭК) выступила с инициативой, направленной на расширение возможностей стран (в первую очередь именно Центральной и Восточной Европы) в области управления земельными ресурсами. Главная цель состояла в определении текущих потребностей и проблем, связанных с управлением земельными ресурсами, в обмене опытом и оценке возможностей применения методов, политики и процедур управления земельными ресурсами, подобных тем, что сложились за долгое время в странах с рыночной экономикой в регионе ЕЭК. Поэтому она подготовила «Руководящие принципы управления земельными ресурсами с особым вниманием на страны с переходной экономикой», которые были изданы в 1996 г.

В 1998 году по заданию Международной ассоциации геодезистов (FIG) группой под руководством Ю. Кауфманна и Д. Стеудлера была опубликована работа «Кадастр 2014: видение будущего кадастровых систем». Перед группой была поставлена задача: изучить проекты кадастровых реформ в развивающихся странах. При этом два элемента исследовались наиболее детально: проводящаяся автоматизация кадастра и все возрастающее значение кадастра как части больших земельно-информационных систем. Основываясь на анализе тенденций, рабочая группа разработала видение кадастровых систем, т. е. как они могли бы выглядеть через 20 лет, изменения, которые могут произойти, причины этих изменений и технологии, при помощи которых эти изменения могут быть воплощены. Миссия рабочей группы была названа «Видение кадастра 2014» для того, чтобы подчеркнуть главную задачу — получить видение того, как кадастры будут выглядеть и работать через 20 лет, начиная с 1994 года.

Основываясь на существовавшей тогда системе кадастра и анкетном опросе, рабочая группа приняла шесть основных положений по развитию системы кадастра в последующие 20 лет:

«Кадастр 2014» будет отражать полное правое положение земель, включая публичные права и ограничения.

Кадастровые системы вынуждены будут иметь лучшие организационные структуры и учитывать требования будущего, отдельных лиц и общества в целом.

Кадастровая картография отомрёт, на передний план выйдет кадастровое моделирование.

Бумага и карандаш исчезнут из кадастра.

«Кадастр 2014» будет высоко приватизирован, государственный и частный сектор работают рядом.

«Кадастр 2014» будет полностью самоокупаемым.

Таким образом, Международной ассоциацией геодезистов (FIG) были заданы основные векторы развития земельного кадастра.

Наряду с положениями «Кадастра 2014» выделяют следующие характеристики кадастра будущего:

перевод карт на бумажной основе в электронный вид будет выполняться с более высокой точностью;

смена фокуса с земельного участка на объект собственности;

кадастр перестанет быть двумерным и станет 3D/4D;

кадастровые данные будут обновляться и оцениваться в реальном времени;

будущие кадастры будут объединяться в региональные и глобальные кадастровые сети;

кадастры будущего лучше будут моделировать органическую природную среду.

Таким образом, общими тенденциями развития кадастровых систем являются введение цифровых кадастровых карт, основанных на национальной системе координат; преобразование имеющихся кадастровых данных в цифровую форму; введение системы регистрации прав вместо системы регистрации документов; вливание кадастра в ЗИС посредством интеграции различных баз данных; объединение систем регистрации недвижимости и земли; регионализация и более широкое привлечение частного сектора; введение механизма самоокупаемости.

Последние десятилетия земельные кадастры разных стран имели значительное количество общих черт, основными из которых можно считать резкую компьютеризацию, которую впору назвать информационной революцией, переход от традиционного картографирования к цифровому, постепенную эволюцию изначально разных кадастров и реестров к единой многоцелевой комплексной кадастровой системе. Компьютеризация продвинулась сильнее всего в некоторых странах Европы, особенно в скандинавских, которые имеют очень высокую степень наличия персональных компьютеров и в офисах, и в домах. [1]

Одним из главных изменений с 1990;х годов стало развитие того, что иногда называется электронным обществом. Термин «электронное правительство» относится к использованию правительствами информационных технологий (таких как распределенные территориальные сети, Интернет и применение мобильных компьютеров), которые могут изменить способ, которым органы правительства ведут дело и связываются со своими гражданами и другими органами. Использование таких технологий может улучшать предоставление услуг правительством и привести к более эффективному управлению на высшем уровне, большему доверию граждан, большей прозрачности, меньшей коррупции, менее трудоемким сделкам, увеличению государственных доходов и снижению эксплуатационных расходов.

Электронное правительство имеет целью обеспечение услуг, которые являются передачей информации по каналам «правительство-гражданам», «правительство-бизнесу» и между ведомствами дружественными, удобными, прозрачными и недорогими способами. Ключ к решению находится не только в технологии, но, что более важно, и в наличии данных в цифровом форме. За последние десятилетия многие страны успешно перевели регистрацию земель и учет объектов недвижимости из большого собрания бумажных документов в электронную форму. Такие учетные записи после этого должны обновляться просто и непосредственно с использованием компьютеров.

Следующий шаг состоит в том, чтобы сделать информацию о земле доступной в интерактивном режиме. Некоторые страны уже перевели свои услуги по регистрации земель в полностью автоматизированную систему, сделав возможным электронный поиск информации для того, чтобы банки, юристы, нотариусы и др., а также простые граждане могли иметь доступ к информации, связанной с землей, с помощью электронных средств. Это развитие в значительной степени включило автоматизацию повседневных ручных операций. Чтобы получить наибольшую выгоду, роль регистраторов, нотариусов, адвокатов и посредников, которые участвуют в передаче прав на землю, может измениться, и может понадобиться изменить процессы передачи земельной собственности, чтобы использовать преимущества новых технологий. Это можно осуществить разными способами, но есть две основных автоматизированных системы для передачи прав на землю — электронная регистрация (или электронная передача документов) и электронная передача правового титула (или электронная передача прав на землю).

Ярким примером использования интерактивных систем в земельном кадастре является система, с которой работает Управление регистрации земель в Великобритании (для Англии и Уэльса) для электронного погашения ипотечных залогов. Кредиторы, которым это разрешено, могут направить в учреждение регистрации земель электронное подтверждение того, что такой-то залог погашен; каждое подтверждение содержит указание компьютеру учреждения регистрации земель удалить из соответствующего реестра все записи, относящиеся к данному залогу. Заявление обрабатывается полностью автоматизировано, и никто из сотрудников не может вмешаться в процесс.

Инициативы, подобные британским, находятся в стадии реализации в других странах, таких как Норвегия и Швеция, где более 75% всех закладных перемещаются между финансовыми учреждениями в полностью автоматизированном режиме. С другой стороны, в Испании полностью автоматизированная передача прав юридически неприемлема, так как, вследствие важности процесса регистрации, регистратор должен убедиться в том, что и документ, и право, которое передается, удовлетворяют всем юридическим требованиям. То же самое в Австрии, Швейцарии и северных районах Италии. Ничто не должно быть упущено при проверке регистратора, в том числе законность документа, правоспособность сторон, вопросы, которые могут вызвать сомнения в действительности сделки, влияние соответствующего права на недвижимость и любые дефекты в описании объекта недвижимости. [5]

Использование компьютеров усиливает стандартизацию в сборе и обработке информации о земле; ускоряет процессы первичной регистрации правового титула; уменьшает затраты и место, требуемые для хранения данных учета земель; сокращает ненужное дублирование; упрощает подготовку «аварийных» копий реестров; улучшает доступ к данным о земле и улучшает их распространение; сокращает время и затраты, связанные с передачей прав на недвижимость и оформлением залогов; помогает мониторингу и анализу рыночной стоимости и расчетной платы за аренду земель и недвижимости; обеспечивает внутренние механизмы контроля качества.

Преобразование данных в читаемую компьютером форму оказалось дорогой и требующей много времени задачей, на которую приходится до трех четвертей затрат на перевод в автоматизированную систему. По качеству преобразуемые данные могут быть не заслуживающими доверия или устаревшими, и их преобразование в цифровую форму необязательно улучшает их. Однако внедрение компьютеров является более чем техническим вопросом, поскольку оно влечет за собой изменения в квалификации и обязанностях, которые необходимы внутри организации, изменения ее организационной структуры и инвестиционной стратегии.

Что важно более всего, компьютеризация данных и процедур для управления земельными ресурсами повлекла за собой изменения процессов и законодательства, например, чтобы узаконить передачу прав на землю с помощью электронных средств, принять электронные подписи на юридических документах, а также удовлетворить требования по защите данных. [6]

В последние годы в Европе предпринято много инициатив по развитию электронного правительства; например, Европейский Совет приступил к реализации проекта «Электронная Европа — План действий», чтобы оказывать современные интерактивные государственные услуги, сформировать динамичную электронную бизнес-среду и создать защищенную информационную инфраструктуру. Страны-члены Европейского Союза, включая присоединившиеся в 2004 г., сделали успехи в этой области.

В качестве примера можно привести одну из инициатив, которая имела место в Литве. Там были приняты основные правовые документы о развитии электронного правительства, включая долгосрочную «Стратегию развития государственной службы — 2010». Это создаст единую систему государственных реестров и электронных подписей. Была учреждена Комиссия по развитию информационного общества, возглавляемая Премьер-министром Литовской Республики, для координации действий по электронному правительству. Развитие и совершенствование государственной власти и оказание интерактивных услуг для общества являются одними из основных национальных приоритетов. Государственное предприятие «Центр реестров» — это один из примеров внедрения передовых информационных технологий и предоставления ориентированных на клиентов государственных услуг обществу и бизнесу. Этот Центр отвечает за развитие и администрирование трех основных государственных реестров, а именно, реестров объектов недвижимости, юридических лиц и адресов. [5]

Автоматизация земельного кадастра — одна из важнейших задач совершенствования системы управления землями не только в европейских странах, но и во всём мире. Это позволяет заметно упростить ведение документации, регистрацию земельных участков, оценку и учёт земель и так далее. [1]

За последнее десятилетие произошли изменения роли государственного и частного секторов в управлении земельными ресурсами. В последнее время увеличивается влияние частного сектора на управление земельными ресурсами. При этом партнерство и сотрудничество государственного и частного секторов:

позволяет каждой стороне партнерства сосредоточиться на своей конкретной части общих задач, при этом в основном государственный сектор руководит и контролирует деятельность учреждений государственного и частного секторов, выполняющих практические работы;

усиливает деловую активность и организационные структуры;

позволяет лучше реагировать на потребности общества в более хороших, быстрых и новых услугах;

обеспечивает доступность достаточных трудовых, материальных и финансовых ресурсов;

создаёт возможности для введения новшеств партнерством государственного и частного секторов, которое сочетает творческие возможности и гибкость с ответственностью и надежностью. [5]

Хотя основная ответственность за кадастровую систему лежит на правительстве, частный сектор может играть значительную роль в реализации земельной политики. Во многих странах государственный сектор не имеет достаточных возможностей для того, чтобы государственные служащие могли предложить полный комплекс кадастровых услуг, а в некоторых странах официальная политика направлена на стимулирование большего участия частного сектора. Начало составления кадастровых учетных материалов может выполняться по контракту с частным сектором. Техническая работа, например, может выполняться по субподряду, начиная с составления карт-основ и контрольных съемок и заканчивая детальным измерением и учетом границ объектов недвижимости. Во многих странах частные геодезисты выполняют съемки при разделе участков или восстановлении прежних границ, а независимые юристы оказывают услуги покупателям и продавцам, вовлеченным в процесс передачи прав на землю. Однако там, где правительство гарантирует зарегистрированный правовой титул «против всего мира», назначенный правительством юрист, регистратор или обученный недипломированный специалист по правовым титулам все равно будет по получении заявления о регистрации проверять качество правового титула. [7]

Исследования государственно-частного партнерства, проведенные ЕЭК ООН, показали, что, с точки зрения государственного сектора:

заключение

контрактов на работу с частным сектором, как правило, снижает цены (при условии, что имеется конкуренция на эту работу);

больше гибкости может быть при постановке выполняемых задач и определении затрат;

должно быть меньше риска перерасхода средств и задержек проектов;

выше будет способность органов управления земельными ресурсами, необходимая для достижения их целей;

должна быть более приемлемая для общественности стоимость оказания услуг в результате более высокой конкуренции;

органы будут лучше знать и понимать свои собственные процессы и продукцию;

будут лучше использоваться государственные средства, данные и интеллектуальная собственность;

сократится количество проблем, связанных с наймом государственных служащих;

нужна инъекция энергии и предпринимательства частного сектора.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что привлечение частного сектора к управлению земельными ресурсами — одно из важнейших направлений развития земельного кадастра в Европе.

Нельзя не отметить и постоянное повышение роли регистрации и оценки земель застроенных территорий. Городские земли относятся к наиболее ценным экономическим и социальным ресурсам нации, управление которыми требует определенной системы измерения и регистрации земельных участков и прав на них, оценки стоимости участков. В этой связи кадастровая система на землях населенных пунктов, особенно на застроенных территориях, очень важна, и ее роль постоянно повышается. Это естественно хотя бы по причине общего роста народонаселения и уменьшения удельного количества земли. [1]

Развитие и использование автоматизированной массовой оценки (Computer Assisted Mass Appraisal, CAMA) создает возможность стандартизировать и автоматизировать индивидуальные оценки и определить основные критерии оценки и факторы, которые влияют на стоимость. Эти процессы могут быть усилены путем интеграции CAMA с пространственными данными и использованием географических информационных систем. [6]

Ещё одной тенденцией развития кадастра в некоторых западных странах является ведение регистра зданий. В большинстве стран на кадастровых картах приводятся основные здания. В Германии, например, делается попытка ввести регистр зданий, как дополнительную, неотъемлемую часть кадастра. Это очень хорошо согласуется с общей тенденцией, направленной на то, чтобы сделать кадастр основой расширенной земельной информационной системы. 1]

Совершенствование кадастра всегда имеет целью улучшать и самое традиционное его предназначение — обеспечение лучшей базы для земельного налогообложения. Кадастровая система позволяет увеличить доходы, обеспечивая взимание налога со всей территории и минимизируя неуплату налога, создает более справедливую систему налогообложения. Передача части земельного налога в распоряжение местных властей способствует местному развитию и рациональной децентрализации.

Все больше стран следуют политике децентрализации обеспечения государственных услуг с их передачей на местный уровень управления. В некоторых странах органы местного самоуправления не имеют достаточных средств для оказания хотя бы основных государственных услуг. Увеличение поступлений с помощью введения налогообложения недвижимости на рыночной основе считается достаточно хорошим способом обеспечить успех этой политике децентрализации. Годовые налоги на недвижимость просуществовали много столетий и в основном хорошо принимаются населением.

В настоящее время некоторые страны применяют прямые налоги на недвижимость, в случае если земля, улучшения (имеются в виду здания) или земля вместе с улучшениями рассматриваются как налогооблагаемые объекты. Некоторые взимают налог на имущество, а не только на землю и улучшения, а другие применяют обе формы налога. Налогообложение земли и недвижимости имеет преимущество в том, что оно располагает широкой базой налогообложения и им легко управлять и недорого вводить и поддерживать. От налогов трудно уклониться и, в случае если страна ведет хороший кадастровый учет, собираемость может приближаться к 100%. Они дают стабильный и предсказуемый источник государственных доходов, который понятен относительно того, как рассчитывается и собирается. Это способствуют эффективному использованию земли и недвижимости и препятствуют спекуляции землей. Признаются публично-правовые интересы в частной собственности, давая возможность частной собственности развиваться.

Налоги на недвижимость относительно легко вводить, если только есть соответствующее законодательство и достаточное количество специалистов — оценщиков. Порядок, который должен соблюдаться, включает идентификацию и картографирование всех объектов недвижимости, которые подлежат налогообложению; категоризацию и оценку каждого объекта недвижимости в соответствии с утвержденными методиками; идентификацию тех, кто должен платить налог; составление поименной оценочной ведомости; оповещение отдельных плательщиков налога на недвижимость относительно того, что им предстоит платить; сбор налогов; порядок обжалования для налогоплательщиков, которые не согласны с их оценкой. [7]

Таким образом, можно сделать вывод о том, что совершенствование налогового законодательства (в данном случае рассматривается система налогообложения земель) является одним из наиболее важных направлений развития земельного кадастра в Европе.

Многоцелевая информация земельного кадастра, привязанная к удобным территориальным единицам, может использоваться в планировании и управлении едва ли не любого вида деятельности, избежать дублирования многих работ.

При рыночной экономике неизбежно появляются споры о земле, особенно при незаконной застройке. Они создают огромный объем работы для судов и иных инстанций, поэтому общество в целом выигрывает от установления четких прав на землю. Наличие четкой регистрационной системы позволяет устранить всю неопределенность в отношении охвата и содержания прав на землю.

Кадастр теоретически облегчает формирование земельного рынка, крайне необходимого для развития. И возможность оборота в свою очередь повышает потенциальную рыночную стоимость участка, изменяя кадастровые оценочные показатели участка.

Эффективные действующие рынки земли и недвижимости являются одним из ключевых компонентов успешной рыночной экономики. Хорошее практическое решение будет признавать, что активный рынок недвижимости включает:

законодательную базу для всех операций для того, чтобы все сделки были безопасными и надежными;

регулирующие институты, которые:

обеспечивают стабильную и прозрачную систему, в которой совершаются сделки, обеспечивают свободный доступ к рынку для всех участников, удерживают трансакционные издержки на низком уровне;

участников рынка, в том числе землевладельцев, арендаторов и юридических лиц, таких как банки и кредитные учреждения, а также тех, кто представляет права третьих сторон и несовершеннолетних;

четко определенные товары и услуги, такие как земля, здания и механизмы, посредством которых они могут быть предложены на продажу или в аренду;

источники ипотечного кредитования, стабильные налоговые системы и возможность получения кредита;

ясная, последовательная и стабильная, независимо от обстановки, земельная политика;

быстрый и надежный доступ общественности к информации о земле и недвижимости. [5]

Европейская юрисдикция работает под двумя главными системами регистрации — регистрации дел или регистрации права. Регистрация прав — типичная северо-европейская особенность, в то время как регистрация дел доминирует на юге, с переходной системой в Нидерландах (стране, имеющей систему регистрации дел с некоторыми особенностями регистрации права). Привлечение нотариусов также более характерно для южных частей Европы. Общественный доступ к информации о реальной собственности и ее собственниках без любых ограничений более обычен для северной части Европы.

Регистрация земли — процесс, являющийся юрисдикцией местных судов (в скандинавских странах), отдельных организаций регистрации (в Великобритании) или кадастровой организации (в Нидерландах). Работа регистраторов проходит обычно под государственной гарантией; то есть правительство гарантирует содержание регистра и даст компенсацию, если кто-то несет экономические потери из-за ошибок в регистре. Нотариусы и близкие к ним испанские «registradores» играют важную роль на юге Европы, хотя и при наличии сильного правительственного контроля. В других странах, с хорошо развитыми системами права, велика роль частного сектора, особенно в связи с обработкой информации о земле.

Большинство европейских стран, включая страны Восточной и Центральной Европы, имеет или развивает эффективные системы регистрации с легко доступной информацией о том, кто имеет права, какие есть ограничения, затрагивающие специфическую собственность. Иметь прямой доступ к информации считается само собой разумеющимся в пределах больших частей финансового сообщества в Европе.

В Европе постепенно происходит замещение системы регистрации документов системой регистрации прав (правовых титулов). Это можно объяснить некоторыми преимуществами системы регистрации прав над системой регистрации документов. Так, идеальная система должна хорошо отражать фактический правовой статус (принцип зеркала), скрывать все прежние сделки так, чтобы нужно было просмотреть только современные записи в реестре (принцип занавеса), и гарантировать точность того, что отмечено в реестре (принцип гарантии). Для системы неавтоматизированной регистрации документов трудно соответствовать всем этим принципам. Сама по себе система не дает гарантии правового титула; она лишь обеспечивает доступ к истории сделок по передаче прав, из которых некоторые могут быть на деле пропущены в зависимости от истории системы; могли случаться бедствия, например, во время второй мировой войны, когда многие учетные материалы были уничтожены. Еще одним аргументом не в пользу регистрации документов является то, что, если она неполностью автоматизирована с приданием юридического статуса документам, хранящимся в электронной форме, она имеет результатом хранение больших количеств старых бумажных документов. Это не только дорого обходится, но и поиск данных может быть затруднен и требовать много времени в зависимости от объемов хранимой документации. Можно использовать технологию, такую как микрофильмирование, для изготовления копий документов, особенно на случай бедствия или для облегчения поисков в документах. И это может повысить эффективность и надежность работы. С помощью компьютеров можно хранить и быстро отыскивать большие объемы данных, и в большинстве учреждений регистрации документов внедрена или внедряется компьютеризация. Хотя перевод старых документов в цифровую форму является потенциально дорогим, издержек гораздо меньше, чем в прошлом. Хотя компьютеризированные учреждения регистрации не обязательно гарантируют правовой титул, они обеспечивают самое важное свидетельство права собственности, которое может считаться верным, если иное не доказано в судебном порядке.

Поэтому альтернативой регистрации документов является регистрация правового титула на землю. В этой системе каждый земельный участок идентифицируется на карте и связанные с ним права вносятся в реестр вместе с именем собственника. Когда передаче подлежит весь участок, нужно поменять только имя собственника. Когда передается часть земли, должны быть внесены изменения в планы и оформлены новые документы. Хотя экземпляр свидетельства о правовом титуле на землю находится у собственника земли или залогодержателя в случае земли, которая заложена, определяющей является запись в учреждении регистрации правовых титулов.

В некоторых странах действуют двойные системы регистрации правового титула и регистрации документов. Обе системы совершенствовались с тем, чтобы удовлетворить потребность в эффективных и надежных средствах передачи прав на землю, придав земельному рынку большую безопасность. Обе развивались больше в правовом отношении, чем землеустроительном. Ни одна из систем не связана непосредственно с землепользованием, хотя некоторое указание на него может оказаться в описании недвижимости. Кроме того, ни одна из систем не обращается ко всем правам на землю, поскольку редко включаются многие запретительные права, например, налагаемые муниципалитетами в соответствии с правилами, регулирующими развитие территории. [6]

Развитие в Европе идет в направлении улучшения системы передачи информации (например, в Англии, Уэльсе и Нидерландах). Проект, начатый с целью установления общеевропейского обслуживания информации о земле (EULIS, финансированный Европейским союзом), должен закончиться ростом конкуренции между кредитными учреждениями.

Большую роль приобретают ЗИС в качестве единой информационной базы для принятия управленческих решений в различных сферах деятельности. В мировой практике внедрение геоинформационных технологий — объективный глобальный процесс, отражающий сложную структуру экономики, расширяющиеся международные связи и кооперацию по решению экономических, политических и социальных проблем, все возрастающие экологические требования и ограничения. В развитых странах ни одно управленческое решение в масштабах государства, региона, отрасли не принимается без учета информации, пространственно распределенной по территории — объекту компетенции лиц, уполномоченных принимать такие решения.

ГИС является интегрирующей технологией, которая облегчает сбор, хранение, проверку, анализ и отображение пространственно привязанных данных. ГИС позволяет находить новую информацию, соединяя данные из разных источников. Органы сферы управления земельными ресурсами должны учитывать использование такого средства для того, чтобы с помощью обработки увеличить стоимость своих существующих информационных продуктов и услуг, и признавать что:

необходимо структурировать информацию по управлению земельными ресурсами способами, которые позволяют ее использовать с помощью ГИС и, следовательно, способствовать созданию добавленной стоимости;

ГИС может использоваться, чтобы анализировать кадастровые данные и поддерживать мониторинг окружающей среды и оценку экологических воздействий;

успешное использование ГИС в большой мере зависит от качества зарегистрированных данных и использования однородной системы для пространственной привязки данных. Органы управления земельными ресурсами должны обеспечить, чтобы у них были такие возможности;

в поземельных книгах, кадастре, налоговых реестрах и муниципалитетах должна использоваться одна система привязки участков, чтобы данные, связанные с недвижимостью, могли быть легко интегрированы во все сети;

тип данных, которые включаются в кадастр, должен быть пересмотрен с учетом экологических потребностей без излишнего усложнения. [7]

Как часть инициативы по созданию всеевропейской инфраструктуры пространственных данных данные в кадастре структурируются и связываются ссылками так, чтобы они поддерживали ряд применений, например, для поддержки оценки экологического воздействия и содействия мониторингу последствий проектов развития и строительства. Все данные об окружающей среде имеют отношение к некоторой точке или территории на поверхности Земли и, следовательно, могут получить географическую привязку и быть связанными с кадастровыми и топографическими картами с помощью ГИС. ГИС облегчают сбор, хранение, проверку, интеграцию, анализ и отображение данных, которые географически привязаны. С помощью ГИС-технологии специалисты по планированию могут ответить на определённые вопросы, например: что может быть обнаружено в конкретной точке; что может быть обнаружено на заданной территории; где может быть обнаружен нужный признак; что изменилось между двумя событиями; какой маршрут в сети является лучшим; существует ли для совокупности событий какая-либо особая модель; что случится, если будет принят план А, а не план В.

В обозримом будущем одной из главных причин роста массового использования ГИС непременно выступит техническая пригодность цифровых пространственных данных для решения задач кадастра земель и другой недвижимости — основных объектов государственного земельного кадастра любого государства. В мировой практике принято считать сведения об объектах недвижимости наиболее важным набором пространственных данных. [5]

В странах Европы делаются определённые шаги к совершенствованию сети пространственных данных. Во многих странах наблюдается движение к более широкому представлению о сетях пространственных данных, которые поддерживаются под названием «инфраструктур пространственных данных» (ИПД). О них говорят как о средствах для лучшего определения политики, принятия решений и оказания услуг, при этом окружающая среда и устойчивое развитие являются одними из основных аспектов, которые выигрывают от этого. Развитие ИПД позволяет совместно использовать данные и информацию многими пользователями и обмениваться ими через тематические, административные юридические границы с помощью взаимодействующих сетевых услуг. ИПД признаны широким кругом сообществ, активных в глобальном масштабе в прикладных областях от управления природными рисками и сохранения биоразнообразия до мониторинга изменений климата.

Новая инициатива, поддержанная Европейской Комиссией, называется, INSPIRE, целью которой является создание Инфраструктуры пространственной информации в Европе. Ожидается, что это поможет раскрыть ценность географической информации во всей Европе для хорошего управления на высшем уровне, частного бизнеса и гражданина.

Проект INSPIRE определяет общие правила для создания инфраструктуры пространственной информации, которая может затем использоваться для поддержки экологической политики или действий, которые могут иметь прямое или косвенное воздействие на окружающую среду. Ожидается будущее использование этой инфраструктуры для других областей политики, например, транспортной.

INSPIRE будет базироваться на инфраструктурах пространственной информации, созданных и эксплуатируемых странами-членами Европейского Союза. Компоненты этих инфраструктур должны включить: метаданные; наборы пространственных данных (включая кадастровые участки, которые описываются как территории, ограниченные кадастровыми границами и которые имеют определенный правовой статус собственности); сетевые услуги и технологии; соглашения по использованию, в том числе совместному, и доступу; механизмы координации и мониторинга; технологический процесс и процедуры.

INSPIRE имеет шесть основных целей:

Данные должны собираться один раз и содержаться на том уровне, где это может делаться наиболее эффективно.

Должно быть возможным комбинировать пространственную информацию без разрывов и перекрытий из разных источников всей Европы и совместно использовать ее многими пользователями и во многих приложениях.

Должно быть возможным, чтобы информация, собранная на одном уровне, совместно использовалась самыми разными уровнями, например, детальная для детальных исследований, общая для стратегических целей.

Географическая информация, необходимая для хорошего управления на всех уровнях, должна обширной и широкодоступной на условиях, которые не ограничивают широкое использование.

Должно быть легко узнать, какая географическая информация имеется в наличии, удовлетворяет потребности для конкретного использования и на каких условиях она может быть получена и использована.

Географические данные должны стать легкими для понимания и интерпретации, потому что она может быть визуализирована в нужном контексте и выбрана удобным способом.

Исследование по проекту INSPIRE охватило 32 страны и дало информацию о компонентах, которые были на различных этапах развития в почти всех этих странах. [5]

Большинство стран уже осознают потребность в эффективной земельно-кадастровой системе. Необходимость в подобной системе обоснована и декларирована в документах мирового (межнационального) масштаба. Такими документами являются «Повестка на XXI век» и «Глобальный план действий», принятые ООН соответственно в 1992 и 1996 гг. Эти документы выдвигают на первый план важность земельного кадастра для устойчивого развития грамотного управления окружающей средой, требующего ясности и гарантий безопасности прав на землю, облегчения процедур получения земли, продуманного расселения людей, эффективной ЗИС и грамотного землеустройства.

Несмотря на то, что кадастры стран Европы имеют много сходств, целесообразно рассмотреть направления развития земельного кадастра в отдельных странах Европы (наиболее передовых в этом отношении) для более глубокого рассмотрения вопроса.

Во Франции основная функция земельного кадастра — налогообложение, поэтому одним из главных направлений развития земельного кадастра в этой европейской стране — совершенствование налогового законодательства. Для ведения земельно-кадастровых работ в стране действует Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций, расположенная в Париже, а в каждом департаменте имеются отдельные дирекции налоговых служб. Их подразделениями являются налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные отделы, службы налогообложения, существуют также региональные земельно-кадастровые информационные центры. Налоговые и кадастровые подразделения Франции взаимодействуют с Министерством финансов и Министерством юстиции, ведущим реестры дел.

Функции кадастра во Франции заключаются в определении местоположения и идентификации земельных участков; описании их границ, типа выращиваемых культур, характеристики строений; расчете базы для налогообложения земельных участков и строений; обновлении кадастрового плана и сопутствующей текстовой информации. [6]

Что касается стран с немецкой системой земельного кадастра (Германия, Австрия, Швейцария), то современный кадастр в этих странах — многоцелевой (базис налогообложения, регистрация прав, оценка земель). Созданы кадастровые управления (для ведения регулярно обновляемого кадастра недвижимого имущества) и геодезическое управление в каждой земле. Имеется интегрированный банк данных земельных ресурсов. Все юридические аспекты отмечаются в земельной книге административной земли. Все участки имеют номера (идентификаторы), личность владельца является тайной. Изменения прав на землю регистрирует нотариус. [6]

В Великобритании исторически сложилась отличная от европейской кадастровая система, точнее как такового земельного кадастра в Великобритании нет. Земельный кадастр в Великобритании имеет прежде всего земельно-правовую направленность на закрепление прав собственности и прав пользования землей. Главная его функция — юридическая, а ярко выраженной фискальной функции кадастр не имеет. Основой являются крупномасштабные топографические планы М 1:1 250 в цифровой форме. Кадастр Великобритании уникален отсутствием полной, для всей страны, системы кадастровых записей, нет общего государственного реестра. Право собственности обязательно подтверждается нотариально, возможна анонимность владельца земли. На сегодняшний день в Англии и Уэльсе информация о земельном фонде открыта и доступна всем. Она постоянно обновляется и содержит авторитетные сведения о формах землевладения, о видах того или иного права на объекты недвижимости, залоге и других учетных характеристиках земельных участков. Содержание и степень детальности регистрируемых земельно-кадастровой системой правовых титулов определяются национальным кадастровым органом, который обеспечивает привязку имеющихся сведений к крупномасштабным картам. В настоящее время все новые имущественные передачи недвижимой собственности проводятся в режиме текущих изменений правовых титулов посредством работы штата сотрудников 19 региональных офисов через компьютерные сети структуры «Земельная регистрация». [6]

Глава 2. Основные направления развития земельного кадастра в Швеции

земельный кадастр швеция недвижимость Анализ земельного кадастра Швеции следует вынести в отдельную главу и рассмотреть более подробно. Ведь именно в Швеции в настоящий момент построена едва ли не самая совершенная система управления земельными ресурсами и недвижимостью. Швеция достигла наибольших успехов в создании реестра собственности, там создан единый банк данных недвижимости. Кроме того, в Швеции процесс ведения земельного кадастра почти полностью автоматизирован. Поэтому опыт ведения земельного кадастра в этом развитой скандинавской стране перенимается другими странами, в том числе и Беларусью.

Важным элементом ведения земельного кадастра Швеции является его четкая организационная структура. При этом национальная земельная служба рассматривается как государственная организация в составе министерства окружающей среды, которая осуществляет определенные правительством функции: выполняет программы национального картографирования страны, осуществляет государственный надзор за проведением национальной кадастровой программы, выполняет работы в области геодезии, топографии, кадастра и управления землепользованием, собирает и распространяет цифровых данных. [1]

Ведущим государственным учреждением отрасли стала Национальная земельная служба Швеции (NLS). Работы, выполняемые NLS, практически те же, которыми в Беларуси занимается Государственный комитет по имуществу, подведомственные предприятия и землеустроительные службы местных исполнительных органов.

Направления деятельности NLS:

разработка и реализация земельной политики;

разработка и совершенствование земельного законодательства;

планирование и использование земель; кадастровые съемки;

формирование земельных участков и других объектов недвижимости; регистрация прав на землю и другую недвижимость;

оценка и налогообложение земель;

инвентаризация земель, лесов и других природных ресурсов;

создание и эксплуатация земельно-информационных и геоинформационных систем;

проведение геодезических и картографических работ общегосударственного значения.

В системе NLS работают подразделения национального и местного уровней — областей (ленов) и административных районов и городов (коммун), частные предприятия и частные предприниматели. NLS занимается и управлением (подчинение по вертикали), и производством работ. До 1 января 1999 г. NLS входила в Министерство внутренних дел, сейчас она находится в составе Министерства охраны окружающей среды.

В структуру NLS входят: правление, генеральный директор, служба внутреннего аудита, служба генеральной поддержки. В ее составе — отделы информационных технологий, общего планирования и законодательства, финансирования, кадров, маркетинга и информации, административный отдел, отдел международных связей. Три подразделения занимаются производственной деятельностью: кадастровая служба, географической и земельной информации, измерений.

Кадастровая служба имеет отделения по всей территории страны и каждое из них выполняет функции по формированию недвижимости.

Центральным вопросом в Земельном Кодексе Швеции является определение недвижимости. Это важно для того, чтобы оценить стоимость единицы недвижимости, когда она должна быть заложена или продана вследствие лишения прав, чтобы знать, на что именно установлены права в регистре прав, что следует заносить в кадастр, что именно отчуждается и т. д.

Согласно статье 1 раздела 1 Земельного Кодекса, «недвижимость — это земля». Здания относятся к недвижимости постольку, поскольку они являются принадлежностью земельного участка. Принадлежностью являются машины и другое оборудование, если недвижимость частично или полностью используется в производственных целях. Правда, это имущество может и не относится к недвижимости, если собственник объявит об этом специальным объявлением (декларацией) в регистре прав на недвижимость. Помещения (например, квартиры) к недвижимости не относятся. [4]

Территория Швеции делится на единицы недвижимости — земельные участки вместе с их принадлежностями. Принадлежностями считаются здания, сооружения, ограды, участки общего пользования, сервитуты и др. Процесс деления территории на единицы недвижимости называется «формирование недвижимости». Формирование недвижимости регулируется специальным законом.

Объектом продажи является, как правило, единица недвижимости. По шведскому законодательству прочно связанные с землей принадлежности не могут быть проданы отдельно, если только они не перемещаются с земельного участка физически. Иногда объектом продажи является не единица недвижимости, а физическая часть такой единицы, т. е часть земельного участка с принадлежностями. Передача прав на определенную часть недвижимости должна сопровождаться отделением недвижимости путем ее формирования на основе договора купли-продажи. Если в течение определенного времени такого формирования не происходит, договор считается недействительным. Объекты недвижимости могут разделяться, увеличиваться, уменьшаться, делится, перераспределяться. [4]

Шведское законодательство по формированию недвижимости основывается на Законе «О формировании недвижимости» 1970 г. с поправками 1995 г. Закон устанавливает:

условия, при которых может осуществляться формирование недвижимости. Эти условия вытекают из территориального планирования, требований целевого использования земель, согласования с границами муниципалитетов и др.;

процедуру формирования единиц недвижимости. Процедуру выполняют кадастровые учреждения (бюро) при участии доверенных лиц, назначаемых муниципалитетом. Процедура начинается с подачи заявления, а завершается актом формирования единицы недвижимости и его регистрацией в регистре недвижимости;

правила передачи земли из одной единицы недвижимости в другую или совместную единицу недвижимости. При передаче осуществляется оценка; определение сумм компенсаций; рассматриваются апелляции; заключаются, при необходимости, сделки между заинтересованными сторонами; устанавливаются ограничения на права пользования; принимаются решения о сносе зданий и т. п.;

порядок формирования совместных единиц недвижимости;

правила установления и передачи сервитутов, обязательного отчуждения недвижимости;

правила деления, разделения, слияния единиц недвижимости. Правила регламентируют условия, при которых возможны такие действия с недвижимостью, процедуры, методы установления стоимости;

функции кадастровых учреждений при подготовке к рассмотрению вопросов формирования единиц недвижимости в земельных судах, апелляционных судах и в Верховном суде;

правила регистрации недвижимости в регистре недвижимости. Например, что считать моментом внесения записи в регистр, в чем состоит правовое значение записи в регистр, как должен возмещаться ущерб от ошибок в регистре и др.

Единица недвижимости считается сформированной, если запись о ней введена в регистр недвижимости. Земли, которые не входят в состав единиц недвижимости считаются свободными. [4]

Регистрация прав объявлена Земельным Кодексом Швеции обязательной. Но, в отличие от белорусского законодательства, правовые последствия сделки вытекают из договора, а не из его регистрации. Право на недвижимость возникает в момент заключения сделки, а не в момент регистрации. Приобретатель прав должен зарегистрировать права в течении трех месяцев с даты совершения сделки. Сделка осуществляется без удостоверения нотариусом, поэтому контролировать выполнение этого условия невозможно. Тем не менее, почти все приобретения регистрируются. Что же заставляет обладателей прав регистрировать сделки и права, да платить еще за это деньги? Дело в том, что Земельный Кодекс устанавливает приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными. Наибольший приоритет имеет право зарегистрированное первым. Кроме того, получить закладную для оформления кредита можно только в органе регистрации. Последний не оформит закладную, если право на недвижимость незарегистрировано. Поскольку недвижимость является в Швеции частью финансовой системы, то у большей части населения и юридических лиц непрерывно имеется потребность в закладных и соответственно в регистрации своих прав на недвижимость.

Законодательство, регулирующее вопросы кадастра и регистрации прав на недвижимость, с точки зрения белоруса, развито необычайно. Оно включает множество актов: Земельный Кодекс, Законы «О данных», «О формировании недвижимого имущества», «О легализации прав на недвижимость», «О сервитутах инженерных сетей», «О совместных сооружениях», «Об управлении совместной собственностью», «О регистре прав на недвижимость», «О регистре единиц жилья», «Об экспроприации». Имеется также ряд постановлений Правительства: «О регистре прав», «О регистре недвижимости», «О системе Банка Земельных Данных» и др. [4]