Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий становится возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами — банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с необеспеченными, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Целью курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

изучить теоретические и методологические основы ипотечного кредитования;

рассмотреть механизм и модели ипотечного кредитования;

определить порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками, оценку кредитоспособности заемщиков и рассмотреть участников ипотечного кредитования;

изучить проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе.

Объектом исследования является рынок ипотечного кредитования в России.

Теоретической основой курсовой работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет и информационные ресурсы сети Интернет.

1. Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования

1.1 Ипотечный кредит: понятие, сущность, особенности

Термин «ипотека» принято употреблять в нескольких значениях. Во-первых, ипотекой называется залог недвижимого имущества. Во-вторых, ипотекой называют закладную на заложенное имущество. В-третьих, долг по ипотечному кредиту.

Ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечный жилищный кредит предоставляется на срок от 3 лет и более физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Залог недвижимости регулируется Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ипотечный кредит оформляется договором, в соответствии с которым одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения. В записях Единого государственного реестра прав указывается также сумма выданного кредита.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого содержится в Гражданском Кодексе и Законе «Об ипотеке»: земельные участки, квартиры и жилые дома, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В договоре об ипотеке должна быть названа видовая принадлежность имущества, его индивидуальные характеристики.

Ипотечное кредитование имеет свои особенности.

Во-первых, ипотечный кредит — это ссуда под строго определенный залог. Обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты по основному долгу и процентам заложенная недвижимость продается и из вырученной суммы погашается задолженность перед кредитором.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеют строго целевое назначение. Они используются на приобретение, строительство и перепланировку как жилых, так и промышленных помещений, а также на покупку и освоение земельных участков.

Главным достоинством кредита является то, что залогом для него может являться именно то жилье, на покупку которого он берется. По сравнению с потребительским кредитом, который используется на текущие нужды, жилищная ипотечная ссуда направляется на финансирование более глобальных целей, связанных с приобретением жилья.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, в среднем на 20 лет. Такой временной горизонт растягивает погашение кредита на достаточно долгий срок, что позволяет заемщику уменьшать размер ежемесячных выплат.

1.2 Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), то есть оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40−60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

1.3 Модели ипотечного кредитования

Мировая практика ипотечного кредитования выработала целый ряд подходов, методов и моделей, которые нашли практическое применение в работе современных кредитных институтов.

Наиболее простой и одновременно совершенной моделью ипотечного кредитования можно считать так называемую усечено-открытую модель. Эта модель функционирует в рамках первичного рынка закладных и может быть представлена в виде следующей схемы (рис.1).

Рис. 1 — Организация ипотечного кредитования в рамках усечено-открытой модели Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная потребность клиентов банка в ипотечных ссудах может обеспечиваться банком из любых источников, включая собственный капитал, средства на депозитных счетах, межбанковские кредиты и прочие.

Второй характерной чертой усечено-открытой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния финансового рынка в стране. Эта зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в области ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Изыскивая и привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения этих ресурсов.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг, например в России. Также эта модель занимает существенную нишу на рынке ипотечных кредитов в таких развитых странах, как Великобритания, Франция, Испания, Израиль.

Еще одна модель, заслуживающая внимания, — это модель сбалансированной автономии. Ключевым отличительным признаком данной модели является судно — сберегательный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма его сбережений должна быть примерно равна сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Данное ограничение является существенным минусом модели, так как оно отодвигает во времени момент приобретения недвижимости для конкретного заемщика.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально она совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей замкнутости. На этапе накопления средств участник системы является ее кредитором, а после получения кредита — заемщиком. При реализации сбалансированной автономной модели для банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки по вкладам стройсбережений и по ипотечным кредитам теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу на уровне 3%, объявить этот процент в качестве цены кредита. Возможен вариант, когда процент по вкладам будет начисляться из расчета 10%, тогда процентная ставка по кредиту составит 13%.

Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных ресурсов, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет серьезное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все взаиморасчеты должны реализовываться в устойчивой валюте.

Преимуществом данной модели является также и то, что применяющий ее кредитор подвержен меньшему риску невозврата ссуды, поскольку имеет более реальное представления о кредитоспособности будущего заемщика, сформировавшееся на этапе создания накоплений.

Наиболее впечатляющие успехи в практическом применении данной модели были достигнуты в Германии, где была создана охватывающая всю страну система стройсбережений. Отсюда и появилось понятие немецкая модель ипотечного кредитования. Такая модель успешно сочетает в себе механизмы накопления и кредитования участников системы стройсбережений, а также протекционизм государства по финансовой поддержке инициативы граждан, направленной на улучшение своих жилищных условий.

Немецкая модель представлена на графике (рис. 2, прил.1)

Так, человек, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, минимум за 2 года, максимум за 10 лет до этого события. Чаще всего это одинокие молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 40 — 45% от стоимости будущего жилья. После чего участники системы стройсбережений имеют право на получение государственной дотации в размере 10% от общей стоимости жилья и льготного кредита для оплаты недостающей части (45 — 55% стоимости недвижимости). Погашение такого кредита происходит в течение 10−15 лет.

В отличии от многих стран, в которых высокие проценты по ипотеке практически парализуют кредитование на покупку недвижимости, низкая процентная ставка в рамках немецкой системы стройсбережений содействует тому, что размеры остаются вполне посильными для вкладчиков.

Существенные отличия от рассмотренных выше моделей имеет так называемая расширенная открытая модель. Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этих целей вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (рис. 3, прил.2)

Данная модель предполагает следующую схему взаимодействия ее участников:

Клиент обращается в банк за ипотечным кредитом.

Специализированный ипотечный или коммерческих банк выдает кредиты и обслуживает их, создавая первичный рынок закладных.

Кредитор может сохранять закладные в собственном портфеле ценных бумаг или, формируя пулы закладных, продавать их сторонним инвесторам — крупным финансовым корпорациям, создавая вторичный рынок закладных.

Эмиссионно-финансовая компания также может сохранять ипотечные кредиты, обеспеченные пулами закладных. Покупателями таких ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, могут выступать различные финансовые учреждения, коммерческие банки, инвестиционные фонды, страховые компании. При этом эмитент облигаций гарантирует их держателям современные выплаты, превышающие выплаты по банковским депозитам.

Инвесторы, покупая закладные, обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для выдачи новых кредитов.

Цикл повторяется, когда ипотечные или коммерческие банки предоставляют заемщикам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на денежные ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии устойчивого функционирования рынка и, как правило, при определенном содействии государства или, как минимум, при его контроле за эмиссией ценных бумаг. Широкое применение и наибольшее развитие данная модель получила в США. По этой причине ее часто называют американской моделью ипотеки.

Данная модель представлена на графике (рис. 4, прил.3).

В рамках функционирования американской модели человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, совершая при этом за счет собственных средств лишь первоначальный платеж в размере 25−30% от общей стоимости недвижимости. Оставшиеся 70−75% стоимости оплачиваются заемными деньгами, которые предоставляются банком либо под залог приобретаемой, либо уже имеющейся в распоряжении заемщика недвижимости. Возврат данной ссуды в зависимости от уровня доходов заемщика и избранного вида ипотеки осуществляется обычно в течение 15−30 лет. Ипотечные кредиты, работающие в рамках американской модели отличаются:

Долгосрочностью (обычно 15−30 лет);

Относительно низким кредитным риском, связанным с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

Неопределенностью поступлений денежных средств в связи с возможностью долгосрочного погашения займа.

Банки, использующие американскую модель ипотеки, предлагают своим заемщикам различные кредитные продукты, позволяющие максимально учитывать специфические возможности и потребности клиента.

Необходимо отметить, что до недавнего времени расширенная открытая модель являлась достаточно стабильной в силу того, чо большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имели ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существовала лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение денежных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель подвержена существенному влиянию общего состояния финансовокредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь только в странах с очень устойчивой экономикой.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

2. Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках

2.1 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками

Ипотечный банк — кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

андеррайтинг;

принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

оформление кредитного договора и договора о залоге;

сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. В качестве залога могут предлагаться существующая квартира заемщика и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекции произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, то есть кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон: сумма кредита и размер банковского процента; порядок и сроки выдачи кредита; порядок и сроки погашения процента; описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога; размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита. На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента.

При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залог.

2.2 Оценка кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании

Одним из основных видов рисков на рынке ипотечного кредитования в РФ является кредитный риск, в частности — риск потерь, вызванных неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков. Для управления этим аспектом кредитного риска банки проводят оценку кредитоспособности заемщиков — андеррайтинг заемщиков. Андеррайтинг заемщика — оценка вероятности погашения ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, его кредитной истории, наличия собственных средств на первоначальный взнос и с учетом оценки предмета ипотеки. Существует два основных метода оценки кредитоспособности:

«ручной» андеррайтинг (решение о выдаче кредита принимается сотрудником или сотрудниками банка на основе их опыта, знаний, анализа документов заемщика и проверки предоставленных заемщиком сведений);

андеррайтинг с использованием автоматизированных систем принятия решений — скоринговых систем (решение о выдаче кредита принимается сотрудником / сотрудниками банка на основе интегральной балльной характеристики заемщика, вычисляемой скоринговой системой по известным характеристикам заемщика).

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим направлениям: проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика; проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика; проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников их формирования); проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документов на предмет залога; проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т. е. определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредита и выявляется оценка состояния недвижимого имущества. Данную деятельность в ипотечной кредитной организации проводит эксперт по андеррайтингу. Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности заемщика, для определения которой собирается информация относительно стабильности трудовой занятости заемщика. Его возможности получения доходов, оцениваются его расходы, и на основании данных делается вывод о возможностях заемщика погасить кредит. Так, стабильное трудоустройство заемщика в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателем способности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализе платежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, в последние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствие карьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастные параметры (предпенсионный, пенсионный возраст). Далее анализируются источники получения дохода заемщика:

заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу;

премии;

доходы от работ по совместительству;

доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;

доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты и стипендии;

чистый доход в форме арендной платы;

алименты и пособия на детей;

ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

В случае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика, имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценку устойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляя достоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверки устанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также его личных доходов.

Следующим этапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. В настоящее время в структуре расходов заемщика выделяют три группы, объединенные по степени их регулярности и целевому назначению:

ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты, связанные с эксплуатацией жилья, др.);

ежемесячные существующие расходы заемщика, связанные с имеющейся у него собственностью;

ежемесячные расходы по выплате подоходного налога, другие налоговые и страховые платежи, связанные с движимым и недвижимым имуществом;

регулярные платежи, связанные с поддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);

расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;

другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Оценка платежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупным доходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитные организации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, если данная разность составляет не менее 45% в совокупном доходе заемщика и покрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. Для выявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иных материальных активов заемщика, т. е. проводится оценка достаточности наличных денежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки. Денежные средства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечного кредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика, связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этом эксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источников денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки. Проводя оценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитная организация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данного заемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории. В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтинг с особой тщательностью. Кредитная организация может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных кредитных учреждениях относят: среднемесячный доход заемщика; ежемесячные обязательства заемщика; оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества; срок кредита; процентная кредитная ставка. На основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита. Определяем максимально допустимую сумму ипотечного кредита по формуле:

где

R — сумма ежегодного платежа; i — ставка процента по кредитному договору; n — срок кредита; D — сумма кредита.

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной схеме или по схеме выплат с переменной процентной ставкой. Аннуитет — это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита. Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму.

Общая сумма выплат P (t) по кредиту в каждый период определяется по формуле:

P (t) = Cr *r (1+r)T / (1+r)T-1, где

P (t) — ежегодная сумма выплат; Cr — сумма кредита; r — процентная ставка по кредиту; Т — срок кредита (лет).

Весьма распространены и кредиты с переменными выплатами. С точки зрения банков удобным инструментом, позволяющим снизить процентный риск, является кредит с переменной процентной ставкой, уровень которой привязывается к определенному индексу, часто к ставке LIBOR (для кредитов в иностранной валюте), MosPrime (для кредитов в рублях) или ставке по государственным облигациям. Обычно ставка по такому кредиту состоит из двух частей: фиксированной маржи банка и регулярно изменяющегося индекса денежного рынка. Периодичность пересмотра процентной ставки определяется при заключении кредитного договора и, как правило, проводится раз в шесть месяцев или раз в год. Нередко устанавливаются границы изменения процентной ставки по отношению к первоначальной. Теоретически ценообразование по ссудам на основе плавающей процентной ставки имеет некоторые преимущества.

Во-первых, кредиты с плавающей процентной ставкой более дешево обходятся заемщику, чем ссуды с фиксированной ставкой, так как в неиндексируемую цену кредита банк обычно закладывает все возможные риски изменения ситуации на рынке, попросту завышая ее.

Во-вторых, плавающая ставка позволяет заемщику вовремя реагировать на улучшение ситуации на рынке. Есил ситуация на финансовом рынке складывается менее благоприятно, чем на момент заключения кредитной сделки, заемщик имеет возможность рефинансирования ссуды в другом банк или на других условиях.

2.3 Участники ипотечного кредитования

Рис. 1

Залогодатели (заемщики) — физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) — юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Ипотечные банки — учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости.

Фонд — специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям.

Продавцы жилья — ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение Единого государственного реестра прав на недвижимость. Регистрация договора об ипотеке должна осуществляться на основании заявления залогодателя. На рис. 5 (прилож.4) представлена схема, иллюстрирующая порядок государственной регистрации ипотеки. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеки возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости — жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители — физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и другие.

2.4 Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе

В процессе становления и развития ипотечного кредитования есть немало проблем, но среди них имеется ряд наиболее актуальных, требующих к себе самого серьезного внимания и неотложного решения.

На рис. 2 показаны основные проблемы, но это далеко не полный список.

Рис. 2 — Классификация основных проблем развития ипотечного кредитования в России Также к проблемам ипотечного кредитования в России относятся:

Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10−15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3−4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае — привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т. п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т. п.). Однако подтвердить величину зарплаты — основного источника доходов — могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа — сотрудники российских коммерческих структур — получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах, максимальная граница доступности для населения составит не более 10%.

Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой.

Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ.

Рынок ипотечного кредитования в России переживает период быстрого восстановления после кризиса. Причинами оживления ипотечного рынка называют экономический подъем в стране, весеннее «пробуждение» рынка недвижимости, а также рост спроса на жилье.

На 1 января 2012 года, по данным АИЖК, было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 млрд рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает показатель за тот же период прошлого года.

На рис. 3 показана динамика показателей рынка ипотечного жилищного кредитования.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, рассчитываемая накопленным итогом с начала года, также находится на рекордно низком уровне — 11,9%, что меньше на 1,2% показателя прошлого года. Существенное снижение ставок, наблюдавшееся в течение 2011 года, привело к росту количества ипотечных сделок и поспособствовало существенному росту оборотов рынка жилья в целом (рис. 8, прил. 6)

Так, если в 2008 году доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, составляла 16,9% в общем объеме сделок с жильем, то в 2009 году под влиянием кризиса она упала до 11,9%, а в 2011 году — выросла до рекордных 17,6%.

Как свидетельствуют данные АИЖК, доля просроченной задолженности по всем ипотечным кредитам окончательно стабилизировалась на уровне 3,0%. Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам составляет только 2,0% от общего объема рублевой ипотечной задолженности (рис. 9, прил.7).

Специалисты предполагают, что в скором времени рынок ипотечного жилищного кредитования в России перейдет в стадию стабильности. Однако это зависит от многих факторов, среди которых повышение популярности ипотечных кредитов среди населения, рост конкуренции между банками-кредиторами, привлечение долгосрочных ресурсов для увеличения объемов выдачи кредитов и снижения процентных ставок.

Несмотря на то, что сегодня ипотечное кредитование доступно лишь небольшому числу россиян, прогнозы на ближайшее будущее более благоприятны. По мнению экспертов, прежде всего, ипотекой воспользуются жители РФ, имеющие стабильные доходы. Таким образом, большинство экспертов говорят о том, что в ближайшей перспективе можно ожидать восстановление ипотечного кредитования.

В отличие от прежних лет возможность развернуть ипотечное кредитование определяется большей зрелостью рыночных отношений и следующими благоприятными факторами:

Население:

разгосударствление жилого фонда (доля государственной собственности около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье и привлекать дополнительно ипотечные кредиты;

возникновение среднего класса (около 16%), то есть слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все больше требованиями к ее планировке и качеству, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

повышение подвижности населения в пределах территории страны;

рост понимания значимости недвижимости как объекта вложений сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Российские предприниматели:

разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

острая заинтересованность в преодолении спада и увеличении объема жилищного строительства;

стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;

понимание необходимости удешевления строительства при относительном увеличении качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования.

Банки и финансовые инвесторы:

укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора и инвестиционных потребностей населения;

активизация государства и местных органов в поддержке ипотечного кредитования граждан;

сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

повышение привлекательности в условиях финансового кризиса ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения;

рост конкуренции;

создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию).

Органы государственной и местной власти:

создание новой возможности решения жилищной проблемы;

укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и связанных с ним других секторах народного хозяйства;

рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

выполнение градостроительных планов.

Такое сочетание интересов создает необходимую почву для решения жилищной проблемы на базе развития ипотечного кредитования и преодоления остающихся на его пути проблем.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

принятие нормативных правовых актов;

оптимальное налогообложение;

совершенствования проектирования и технологий строительства;

государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

адресные жилищные субсидии гражданам.

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности — эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

Заключение

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека — основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему. Россия вряд ли должна быть исключением — и перестает им быть.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Особенно его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Нужно отметить, что ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности; во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

В первой главе курсовой работы были определены теоретические и методологические основы ипотечного кредитования, дано определение ипотечного кредита, а также определены сущность, особенности, формы ипотечного кредита, определен механизм ипотечного кредитования и модели ипотечного кредитования.

Во второй главе работы определен порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками и участники ипотечного кредитования.

В третьей главе выявлены проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе.

Подводя итог, можно сказать что ипотечный рынок стремительно развивается, но при этом было выявлено, что распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы. Следует указать здесь и еще один немаловажный момент. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.