Основные подходы к налогообложению недвижимости

Налогообложение распространено присутствует сегодня примерно в 130 странах мира, причем отличается существенным разнообразием с точки зрения правового статуса налогоплательщика, объекта налогообложения, способов определения налогооблагаемой базы, принятых процедур взимания налога.

Все налоги, связанные с недвижимым имуществом, могут быть подразделены на несколько групп:

• • налоги на собственников (пользователей) недвижимости;
• • налоги на доходы, получаемые при проведении сделок с недвижимостью;
• • налоги на приобретение недвижимости (достаточно редки);
• • налоги на прирост капитала (в том числе стоимости недвижимости).

Налоги на собственников (пользователей) недвижимости. В большинстве стран объектом обложения налогом является недвижимое имущество как единство трех составляющих: земли, улучшений (зданий, сооружений), принадлежностей, независимо от того, какое название носит налог — земельный, имущественный, на собственность и т. д.

Исключение составляют лишь немногие страны, например Австралия и Новая Зеландия, где объектом обложения являются только земельные участки, а налогооблагаемой базой — их рыночная стоимость, определяемая исходя из принципа ННЭИ (независимо от фактического использования участка).

Вопросы теории

В основе отказа от налогообложения улучшений лежат идеи американского экономиста Г. Джорджа, который в своих работах утверждал необходимость замены всей системы налогообложения одним налогом — налогом на землю. Его аргументация была построена на том, что земля, в отличие от труда и капитала, не является продуктом человеческой деятельности, а потому будет справедливо, если рента, которую приносит земля, будет полностью принадлежать обществу. В то же время освобождение труда и капитала от налогов будет стимулировать деловую активность в стране.

Налогооблагаемая база определяется исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества, хотя при этом существуют различия, вызываемые применением различных методов оценки недвижимости. Так, в США рыночная стоимость определяется на основе применения метода сравнительных продаж, хотя используются также и методы капитализации дохода. Во Франции, Германии, Бельгии стоимость имущества обусловливается приносимым им рентным доходом.

В качестве налогооблагаемой базы принимается определенная часть от рыночной стоимости недвижимости (налогооблагаемая стоимость, оценочная стоимость), составляющая определенную (заданную нормативно) долю в рыночной стоимости.

В США отношение налогооблагаемой стоимости к рыночной, как правило, составляет не более 50%, причем оно может быть дифференцировано в зависимости от определенных характеристик недвижимости:

• а) разновидности имущества (например, имущество, имеющее историческую ценность, будет иметь более низкое отношение налогооблагаемой стоимости к рыночной);
• б) целей использования имущества (для собственника квартиры, проживающего в ней, это отношение будет ниже, чем у собственника, сдающего квартиру в аренду).

В целом можно говорить о трех основных подходах к определению налогооблагаемой базы: на основе сравнения цен продаж аналогичной недвижимости, на капитализации дохода от потенциального наилучшего и наиболее выгодного использования недвижимого имущества или на расчете расходов, которые необходимы были бы для полного восстановления этого объекта недвижимости (сравнительный, доходный и затратный подходы).

Уровень налогообложения может быть дифференцирован через установление либо разного соотношения между налогооблагаемой стоимостью и рыночной стоимостью, либо разных ставок налога.

Соотношение между налогооблагаемой стоимостью и рыночной стоимостью может варьироваться в зависимости как от вида недвижимости, так и от характера ее использования.

Во Франции различаются по уровню обложения следующие объекты:

• • незастроенные земельные участки (налогооблагаемая стоимость равна рентной стоимости земли с 20%-й скидкой);
• • здания, строения (налогооблагаемая стоимость равна рентной стоимости здания с 50%-й скидкой);
• • налог с проживающих (налогооблагаемая стоимость равна рентной стоимости жилища).

В Германии при определении налогооблагаемой базы к оценке имущества применяются разные коэффициенты для разных типов недвижимости (офисные здания, жилые здания, предназначенные для сдачи в аренду, индивидуальные жилые дома и пр.).

Ставки налога на недвижимость также могут различаться по разным основаниям. Так, в Германии ставки имущественного налога (взимается в бюджет федеральной земли — региональный налог) различаются для физических и юридических лиц (0,6% налогооблагаемой стоимости для юридических лиц и 0,5−1,0% - для физических лиц).

В США ставки и порядок взимания налога варьируются в зависимости от характера использования недвижимости. Соответственно этому выделяются четыре класса недвижимости:

• • недвижимость, которой владеют для продажи;
• • недвижимость, которой владеют для использования в торговле или бизнесе;
• • недвижимость, которой владеют для целей капиталовложений;
• • недвижимость, которой владеют для целей личного использования, например жилье.

В целом ставки налога на недвижимость составляют от 1 до 3% налогооблагаемой стоимости.

Налогоплательщиком, как правило, является собственник недвижимости (например, США). В то же время в отдельных странах (например, в Великобритании) в качестве налогоплательщика выступает исключительно арендатор (при этом ставка налога довольно высока — до 25% арендной платы). Во Франции, как мы видели, налогоплательщиками могут быть и собственники, и пользователи недвижимости.

Налоги на доходы от сделок с недвижимостью

Доходы от операций с недвижимостью в разных странах могут быть как учтены в общей системе налогообложения доходов, так и вынесены как объекты обложения специальными налогами.

Так, в Великобритании доход, полученный от продажи недвижимости, облагается по общим ставкам налогообложения доходов физических лиц и компаний (минимальная ставка для физических лиц — 20%, максимальная -40; для компаний соответственно — 21 и 31%). При продаже нежилых объектов уплачивается НДС (17,5%), при передаче, но наследству — налог на наследство (40%).

Во Франции доходы от продажи жилья являются объектом специального налогообложения (средняя ставка — 13,8%).

В США ставки налога на доход от продажи земли дифференцированы в зависимости от периода владения (при периоде владения до одного года ставка налога составляет 100% разницы между ценой покупки и ценой продажи, при владении более 10 лет — 20%).

Особенности налогообложения недвижимости в отдельных странах

Основные характеристики налогообложения недвижимости представлены в табл. 14.1^[1].

Как видно из табл. 14.1, в каждой стране имеются национальные особенности в налогообложении недвижимости и связанных с нею доходов. Например, Австрия — это одна из немногих стран, где взимается налог с приобретателя недвижимости, в Финляндии земельный налог, который относится к муниципальным налогам, уплачивает государство. Возможно, этот опыт следовало бы использовать и в российских условиях, что позволило бы расширить налоговую базу для пополнения муниципальных бюджетов.

Одновременно с этим есть и иной опыт, который вряд ли целесообразно перенимать и использовать в российских условиях. Например, в целом ряде стран, по сути, существует двойное налогообложение недвижимости, когда налоги платят и собственники, и арендаторы. Кроме того, во многих странах, как показывают данные, ставки налога на недвижимость — вещь достаточно условная. Многое зависит от того, насколько дефицитным или бездефицитным является местный бюджет. Очевидно, что такой опыт также вряд ли следует использовать: стабильность системы налогообложения — существенный фактор инвестиционной привлекательности регионов и муниципалитетов. Вряд ли следует также ориентироваться на те города, где почти 100% доходов бюджета — это налог на недвижимость. Источники формирования бюджета должны быть диверсифицированы.

• [1] Сост. по: Налогообложение недвижимого имущества в зарубежных странах. URL: zagrandom.ru.